君越城中央(住宅、商業(yè)和寫字樓)營銷策劃執(zhí)行報告(35頁)-商業(yè)地產(chǎn)(完整版)
【正文】 占項目總銷售利潤的 80%。 ? 品牌效益： 創(chuàng)造寧國市內(nèi)銷售速度最穩(wěn)定的產(chǎn)品形象，以體現(xiàn)“森杰生態(tài)置業(yè)”的專業(yè)開發(fā)理念！ 14 二、整合營銷執(zhí)行策略 （ 1）君越 ●城中央 推廣的核心價值演繹 ? 市場攻擊點； 寧國新中心居住投資典范； ? 品牌攻擊點； 森杰生態(tài)地產(chǎn)，創(chuàng)造精彩生活； ? 形象攻擊點； 城中央 ● 尋找這樣一群人 ； （ 2）君越 ●城中央 推廣及客戶訴求策略 我們所面對的是一群有文化，有思想、踏實進取而又懂得享受生活的獨立的年輕階層群體，善于夢想的青年人，在創(chuàng)造優(yōu)越生活的同時，尋找生活創(chuàng)造的樂趣，對于他們，房子的大小僅僅是創(chuàng)造生活的開始，關鍵在于體味現(xiàn)代都市生活的藝術與情調(diào)和未來的升值空間。 成本是價格的最低點，競爭對手的價格是定價的出發(fā)點，客戶對產(chǎn)品獨有特征的評價是價格的上限。 18 （ 2）價格控制實施 a) 平開高走： 為迅速占有市場份額，形成市場熱點，建議本物業(yè)平價入市，逐步提高價格，樹立升值物業(yè)形象。 a、朝向差 5%左右 * 作為寫字樓和酒店式公寓，戶型的朝向值相距比較少 * 應該在戶型不同的面積、功能、布局、景觀作更多的調(diào)整 * 若把朝向、戶型差拉大如 610%，便宜的賣得快，貴的賣不出。 ? 建議本項目開盤前價格基本保持不動，以后相應上調(diào)。 全面介紹 城中央產(chǎn)品情況 ， 不告知具體價格，不 對具體房源 若銷勢一般，立即尋找原因，加強推廣 銷售階段 事項 詳細內(nèi)容 暫不對外公布，針對銷售員專門培訓 認購 50套 26 第二階段：市場認購期 具體執(zhí)行手段 同內(nèi)部認購方法。 32 PART5： 營銷合作方式 33 一、合作方式 項目獨家銷售代理 二 、傭金收取標準 ? 傭金收取標準 %計提傭金，溢價部分雙方分成 如下 : 超 100元、 2— 8分成；超 101— 200元、 3— 7分成； 201—300元、 4— 6分成； 301— 400元、 5— 5分成，以此類推 寫字樓、商業(yè) 部分，按總銷售額 3%計提傭金，溢價部分雙方 4— 6分成； 傭金結(jié)算日期 每月（ 1— 30）日為一個銷售周期，每月 5日前甲方（ 森杰生態(tài) 置業(yè)公司）把乙方（ 北京華地行 公司）所得傭金匯入乙方指定帳戶，同時乙方向甲方出具正式發(fā)票 34 服務制勝天下 細節(jié)決定完美 2020年 4月 10日 。 產(chǎn)品訴求： 的主題產(chǎn)品優(yōu)勢 —— 地理區(qū)位、綜合業(yè)態(tài)、規(guī)劃理念 …… 君越 ● 城中央 —— 主題概念 媒體配合： 大量的報紙、雜志、電視等媒體投入及海報、單張的派送 從 11月 1日起開始所有廣告全面鋪開，包括小眾媒體的滲透并配合一系列的公關活動 銷售目標： 吸納市場上潛在客戶。 22 PART3： 項目 營銷執(zhí)行計劃 23 一、營銷階段劃分 08年 針對本項目的規(guī)模、預期的市場環(huán)境以及對銷售節(jié)奏的總體把握，結(jié)合我們在操作項目上的豐富經(jīng)驗，我們對本項目的營銷階段及節(jié)點大致作出以下劃分： 營銷籌備期 預熱路演 公開發(fā)售 換簽服務 尾盤銷售 售后服務 1月 8日 11月 18日 7月 6月 5月 4月 3月 2月 1月 12月 11月 10月 9月 8月 開始認購 以上圖表是為整個營銷工作
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