君越城中央(住宅、商業(yè)和寫(xiě)字樓)營(yíng)銷(xiāo)策劃執(zhí)行報(bào)告》(35頁(yè))-商業(yè)地產(chǎn)-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 7 PART1:項(xiàng)目理解 8 一、項(xiàng)目概況 ?君悅 ● 城中央 是由 森杰生態(tài)置業(yè)公司開(kāi)發(fā)，集住宅、商業(yè)和寫(xiě)字樓等多種形態(tài)于一體的 獨(dú)體 建筑； ?項(xiàng)目總占地 約四 畝，總建筑面積 22020余 平方米。 6 本 《 營(yíng)銷(xiāo)策劃執(zhí)行報(bào)告 》 制定的依據(jù) 任何一部創(chuàng)意深刻、切實(shí)可行的營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告，都不是閉門(mén)造車(chē)所能做出，而是策劃人員根據(jù)本地市場(chǎng)及樓盤(pán)自身的調(diào)查研究成果，結(jié)合以往豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，充分發(fā)揮自己的綜合素養(yǎng)而創(chuàng)作出來(lái)的。 1 協(xié)同并舉 共贏發(fā)展 2020年 4月 10日 2 森杰生態(tài)置業(yè) —— 君越 ●城中央營(yíng)銷(xiāo)策劃執(zhí)行報(bào)告 3 目 錄 ? 前 言 ? PART 1： 項(xiàng)目理解 ? PART 2： 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策略 ? PART 3： 項(xiàng)目整體銷(xiāo)售計(jì)劃 ? PART 4： 營(yíng)銷(xiāo)要點(diǎn)工作籌備 ? PART 5： 營(yíng)銷(xiāo)合作方式 4 前 言 5 本 《 營(yíng)銷(xiāo)策劃執(zhí)行報(bào)告 》 的特征 ? 本報(bào)告倡導(dǎo) “ 品牌 營(yíng)銷(xiāo)一體化 ” 思想。 ? 本報(bào)告以 可操作性 為目標(biāo)。 ?對(duì)項(xiàng)目本身的研究，包括規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和市場(chǎng)認(rèn)知等方面。而根據(jù)我司以往操作經(jīng)驗(yàn)，酒店公寓和公寓辦公應(yīng)予分別對(duì)待，采取不同的市場(chǎng)策略。 ，客戶(hù)觀望期會(huì)延長(zhǎng)，政府持續(xù)出臺(tái)政策予以控制，銀行存貸款利率還會(huì)提高，不可控因素較多 ； 40年， 超高的容積率 容易引起客戶(hù)疑義。 因此，整個(gè)推廣過(guò)程既要延用傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)手法以平實(shí)的作風(fēng)與之溝通，又要利用獨(dú)創(chuàng)的、針對(duì)性強(qiáng)的觀點(diǎn)與消費(fèi)者對(duì)話(huà)，將“賣(mài)點(diǎn)”與“觀點(diǎn)”恰如其分地凝結(jié)在一起與目標(biāo)客戶(hù)群進(jìn)行溝通。 項(xiàng)目工程進(jìn)展分析 我們建議項(xiàng)目 08年 1月上旬開(kāi)盤(pán)入市，剛好是元旦假期和臨近春節(jié)，人們手中既有錢(qián)也有閑，容易匯集人氣。 基于產(chǎn)品獨(dú)特性和稀有性采取 市場(chǎng)比較結(jié)合成本定價(jià)。不能為了人為地制造人氣，在即使市場(chǎng)實(shí)際接受力較差的情況下，依舊提高市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)，而在實(shí)際銷(xiāo)售中，又隨意地給客戶(hù)還價(jià)、打折，出現(xiàn)價(jià)格做空現(xiàn)象。要切實(shí)做到平開(kāi)高走，兩個(gè)難點(diǎn)在于：一是調(diào)價(jià)頻率；二是調(diào)價(jià)幅度。 ? 現(xiàn)樓銷(xiāo)售時(shí)，價(jià)格逐漸升高，因?yàn)槲飿I(yè)的整體形象展現(xiàn)會(huì)對(duì)客戶(hù)有較強(qiáng)的吸引力。同時(shí)會(huì)造成前期銷(xiāo)售出的戶(hù)型均價(jià)偏低，后期的銷(xiāo)售價(jià)需增高，為后期銷(xiāo)售帶來(lái)壓力。工程進(jìn)度方面，在每棟樓工程至取得預(yù)售許可證、結(jié)構(gòu)完工、外裝修完、入住前 2個(gè)月等時(shí)間點(diǎn)，均給予價(jià)格的上調(diào)。其出發(fā)點(diǎn)一是利于談判，避免在談判過(guò)程中出現(xiàn)漲價(jià)的情況；二是利于前期大型客戶(hù)介入；三是利于建立品牌。 25 階段工作重點(diǎn) 塑造企業(yè)品牌形象，引發(fā)人們注意 通過(guò)公司內(nèi)部關(guān)系客戶(hù)，建立基礎(chǔ)客戶(hù)群 通過(guò)我 們 挖掘以往客戶(hù)群，擴(kuò)大基礎(chǔ)客戶(hù)群 產(chǎn)品訴求 君越 ●城中央 的主題 品牌 形象 —— 尋找著養(yǎng)一群人 ！ 媒體配合 廣告全部登場(chǎng) 從軟性報(bào)道的宣傳開(kāi)始。 階段工作重點(diǎn)： 強(qiáng)勢(shì)宣傳、充分造勢(shì)，建立“君悅 ● 城中央”市場(chǎng)地位； 積累大量客戶(hù)資源； 預(yù)告君悅 ● 城中央即將發(fā)售。 29 銷(xiāo)售階段 君 悅 城 中 央 開(kāi) 盤(pán) 銷(xiāo)售條件 推售單位 銷(xiāo)售價(jià)格 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì) 銷(xiāo)售預(yù)期 所有銷(xiāo)售道具、物料到位，廣告宣傳配合到位，相應(yīng)的促銷(xiāo)活動(dòng)有序推出 君越 ●城中央 推出房源的銷(xiāo)售率 95%
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