【正文】 0006000700080001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月010203040506070成交套數(shù) 成交面積（萬平方米）春節(jié)過后，成都樓市出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，成交量增幅明顯，但突如其來的 推入嚴冬； 10月過后，隨著系列宏觀調(diào)控政策的出臺，以及價格變化因素影響，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定的回暖跡象，成交面積小幅增長。 第一部分 宏觀政策以及房地產(chǎn)市場分析 ? 政府宏觀政策分析 ? 投資 4萬億拉動內(nèi)需、刺激經(jīng)濟 國家擬在今后兩年時間內(nèi)，投資 4萬億元來拉動內(nèi)需，刺激經(jīng)濟，其中主要投向鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施項目和民生項目。謹呈：成都力迅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 成都力迅 ? 07年 11月開始，政策的影響開始逐步顯現(xiàn)， 08年上半年，供應(yīng)量雖然維持著往年的增長勢頭，總供應(yīng)量達到 ㎡，相比 07年上半年同比上漲了 22％，但另一方面，成交面積僅 ㎡，成交均價 5621萬元，成交均價相對 07年下半年下降了 %，進入 08年第三季度，觀望氛圍更加濃厚， “ 觀望 ” 成為成都樓市的代名詞，該季度成交面積 ，在上一季度的基礎(chǔ)上又減少 %，市場進一步萎縮。2020年施工面積為 ㎡， 2020年上升到 ㎡，六年間施工面積增長 229%。 開發(fā)商 成都通和置業(yè)有限公司 項目地址 東大街古玩城旁 (10加 1地塊 ) 總建面 13萬平米 竣工時間 工程進度 主體 10F 入駐時間 2020 容積率 層高 單層面積 1400㎡ 大堂層高 電梯數(shù)量 3部 銷售面積 1001400㎡ 車位 606個 層數(shù) 東塔 49層，西塔 31層 售價： 13000元 /㎡ 形式：物業(yè)自持為主 匯聚了國際甲級寫字樓、精裝酒店式公寓、星級酒店、商業(yè)中心四大物業(yè)形態(tài)，是一個多功能的城市商務(wù)復(fù)合體。 市中心在建甲級寫字樓物業(yè) —— 來福士廣場 地址 人民南路四段 3號 開發(fā)商 新加坡凱德置地 開工時間 建筑形態(tài) 辦公樓、酒店、購物中心、停車場 總建面 入駐時間 2020 凱德置地在中國自主開發(fā)、管理和持有 ， 寫字樓 77624 ㎡ ，零售商場 73784 ㎡ ，酒店43128 ㎡ ，服務(wù)公寓 13013 ㎡， SOHO 27571 ㎡ 。另一方面，受到全球金融危機影響，甲級寫字樓市場短期內(nèi)壓力不小。 商務(wù)寫字樓對項目啟示 ? 尺度地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，未來 2— 3年，成都市寫字樓新增供應(yīng)量將會超過 200萬㎡，其中甲級寫字樓供應(yīng)量在 100萬㎡左右，而成都現(xiàn)有的甲級寫字樓總量不超過 50萬㎡，因此，成都寫字樓市場在 2— 3年后將進入激烈的市場競爭狀態(tài)，但從供應(yīng)的面積區(qū)間來看都相對大，如何挖掘中小企業(yè)需求的小戶型面積區(qū)間將是甲級寫字樓市場中的一個機會點； ? 低端的商務(wù)樓項目當前市場表現(xiàn)不理想，銷售速度和銷售價格預(yù)計在未來幾年內(nèi)都難以有所突破。而城市理想、繽舍將客戶瞄準了投資型客戶和中小型公司，在功能上以 SOHO型物業(yè)作為主題定位，市場接受度相對較高。梯戶數(shù)為 4梯 22戶 ? 戶型區(qū)間： 3570㎡ 平方米精裝修小戶型。 ? 從 2020年前后，成都甲級寫字樓市場開始啟動，到 2020年進入快速發(fā)展階段，成都寫字樓市場迎來了一個發(fā)展高潮；眾多甲級寫字樓紛紛開建，比如新加坡仁恒廣場、花樣年喜年廣場、中信廣場等。 ? 將住宅作為寫字樓銷售的物業(yè)，投資價值高，銷售情況較好。 項目 SWOT分析 項目區(qū)域價值分析 目標客戶群分析 項目市場定位 項目形象定位 項目價格定位 結(jié)論 項目概況 項目周邊環(huán)境圖片： 項目 建筑面積（㎡） 套數(shù)（套） 項目總建筑面積 一房一廳（ 7195 ㎡ ） 221 二房一廳（ 132140 ㎡ ） 18 酒店標準間（ ㎡ ） 66 酒店豪華套房（ ㎡ ） 8 項目 SWOT優(yōu)劣勢分析 基于競爭、發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 基于競爭、利用機會，克服劣勢 基于競爭、發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 基于競爭、減少劣勢，避免威脅 ?市中心天府廣場、 CBD 核心區(qū)域，資源稀缺 ?項目位于成都歷史上的老皇城的輻射區(qū)域，有利于項目打歷史文化牌； ?周邊成熟的市政、商務(wù)配套 ?工程形象，現(xiàn)房銷售 ?人民公園旁，周圍環(huán)境優(yōu)越 ?開發(fā)商實力及品牌 ?項目規(guī)模小，不易形成品牌效應(yīng)； ?未臨主干道； ?套一戶型區(qū)間偏大，總價較高； ?CBD核心區(qū)域，周邊有著很強的商務(wù)辦公氛圍； ?政府救市，出臺優(yōu)惠政策鼓勵消費者購房；本案是住宅用地性質(zhì)物業(yè)有利于銀行按揭貸款； ?市場缺少同類物業(yè)； ?戶型區(qū)間 71— 95㎡ ，與市場同類產(chǎn)品實現(xiàn)差異化 ?受到金融危機影響，樓市將持續(xù)低迷； ?未來成都甲級寫字樓將放量 ?城市理想等同區(qū)域樓盤近期將推出新房源，競爭加??； 目標客戶群分析 項目區(qū)域價值分析 項目市場定位 項目形象定位 項目價格定位 結(jié)論 本案 SWOT分析 區(qū)域競爭樓盤目標客戶總述 城市理想 ? 多次置業(yè)者； ? 年齡主要集中在 4050歲之間； ? 政府公務(wù)員、私企業(yè)主、高層管理人員為主； ? 自用和投資比重各占一半 蕭邦 ? 主要以一次置業(yè)居多； ? 年齡集中在 3045歲之間； ? 白領(lǐng)、個體戶為主 ? 以自用為主，投資占一部分 繽舍 ? 主要以一次置業(yè)居多，有部分是多次置業(yè) ? 年齡集中在 3040歲之間； ? 白領(lǐng)、個體戶為主 ? 以自用為主，投資占一部分 區(qū)域客群分析： 從對本區(qū)域內(nèi)類似競爭樓盤客群調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)，目前區(qū)域客群有以下置業(yè)特征； 置業(yè)用途：投資、自用客戶各占一定比例； 客群年齡： 40—50歲中年為主； 客群來源區(qū)域比較分散； 從銷售情況看，針對投資客戶、具有較好投資價值的樓盤銷售情況較好，而自住型項目受市場影響較大，銷售緩慢。 正是在這種市場背景下，東大街的花樣年 等待時間不超過 30秒 。 每梯服務(wù)樓面面積 5221平方米 。 緊急后備電源保障大廈基本設(shè)施及租戶信息 系統(tǒng)正常運作。 數(shù)字式或模擬式閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) ,并與大廈 控制系統(tǒng)聯(lián)接。 樓層無黑房 。 凈層高不低于 。 中小企業(yè)、發(fā)展中企業(yè) 物業(yè)管理 國際水平的物業(yè)管理服務(wù) 。商務(wù)酒店的裝修成本、服務(wù)人員配置、配套設(shè)施基本上達到三星 /四星級標準酒店，經(jīng)營成本較高；經(jīng)濟型酒店一般通過購買 /租用舊房 /公寓的形式，通過整體裝修后經(jīng)營，成本相對較低； ? 經(jīng)營效益： ? 商務(wù)酒店和經(jīng)濟型酒店各有優(yōu)勢。tea office作為形象定位出發(fā)點，以柔性辦公空間為服務(wù)理念，打造出適合中小企業(yè)的甲級寫字樓； ? 市場價格定位： 一樓商鋪均價： 32020元 /平米 二樓商鋪均價： 16000元 /平米 酒店式公寓均價 :7200元 /平米 住宅公寓均價 : 7380元 /平米 第三部分 產(chǎn)品分區(qū)以及設(shè)計建議 第四部分 項目營銷推廣建議 第一部分 宏觀政策以及房地產(chǎn)市場分析 第二部分 項目定位分析 產(chǎn)品功能定位及劃分 1— 2F 商業(yè)部分，業(yè)態(tài)為銀行、證券類，入戶大廳以及商務(wù)咖啡和西餐廳等。 等待時間不超過 30秒 。 知名品牌 ,全自動的大廈控制系統(tǒng) 。 ? 2020年春交會承載了眾多開發(fā)商、代理商以及消費者的期盼：開發(fā)商希望借房交會的東風刺激市場回暖，代理商則希望房交會能夠帶動市場平穩(wěn)前行，而消費者則希望得知市場價格是否觸底，房地產(chǎn)市場是回暖或是平穩(wěn)前行還是繼續(xù)低迷，成為眾人關(guān)注的焦點， ? 如屆時市場形勢依然疲軟，則可以暫時不公布項目價格等具體信息，如市場有所回暖，反彈在望，則可以適時開展正式銷售并乘勢追擊。如所剩房源不多，則可保持旺銷期價格不作調(diào)整。 為保證項目平穩(wěn)回款，建議市場較敏感時期采取穩(wěn)定的價格策略：項目的樓盤的售價始終 保持相對穩(wěn)定，既不大幅提價，也不大幅降價的原則。 銷售前提條件 —— 蓄客情況 800名 有效登記客戶 400名 產(chǎn)品推介會 200份 誠意登記金 約 100套 一批次房源 蓄客期的主要目的不是追求銷售量，而是積聚人氣，做好蓄客工作，以 各種營銷手段吸引客戶。 通信 樓宇綜合布線系統(tǒng)等 供電 電量設(shè)計為每平方米 4090伏安 。 ? 地面：臥室高檔防滑瓷磚或高檔復(fù)合地板。 ? 按照目前成都市場成熟的商務(wù)酒店普遍的年投資回報率在 5— 6%之間； ? 在滿足較高的穩(wěn)定 回 報率前提下，本項目酒店部分價格在 76009100元 /平米，結(jié)合酒店收支平衡以及對抗風險等因素的考慮， 最終本項目的酒店公寓整體較為平衡的價格為 8200元 /平米 （精裝房帶家電）； 項目酒店公寓部分價格估算 項目商業(yè)部分價格評估 評定原則 ? 采用市場比較法，權(quán)重打分； ? 參考案例，具有可比性原則； 選取案例 ? 四大片區(qū)：人民公園片區(qū)、八寶街、西大街、鹽市口 ? 五個案例：錢江 .鉑金城、新城市廣場、鑫城、城市理想、新中興商業(yè)廣場的臨街底商物業(yè)； 評定方法 ? 分為兩大板塊，區(qū)域商業(yè)價值分值和個案屬性分值評定 ? 設(shè)定項目總分值為 100分，區(qū)域權(quán)重占 60%，個案權(quán)重為 40%； ? 綜合兩大板塊分值，最終得出本項目商業(yè)銷售價格； 項目周邊區(qū)域商業(yè)情況 ? 目前項目周邊沒有大型的商業(yè)形態(tài)物業(yè)，多以銀行、小型超市和一些生活配套商業(yè)為主，其商業(yè)承租能力不是很強，租金水平大約在 80— 150元 /平米 .月 。 24小時開放 從項目的現(xiàn)有狀況看，有條件達到甲級寫字樓的基本配置標準 項目形象定位 項目區(qū)域價值分析 項目市場定位 項目價格定位 結(jié)論 本案 SWOT分析 目標客戶群分析 項目形象定位 力迅 〃 卡帝時代 —— coffeeamp。 優(yōu)質(zhì)玻璃幕墻或大理石 /鋁合金板材 。 樓層設(shè)行政衛(wèi)生間 。 中小企業(yè)甲級寫字樓標準 普通甲級寫字樓標準 中小企業(yè)甲級寫字樓 樓宇結(jié)構(gòu) 凈層高不低于 。 在大開間情況下不低于 500LUX桌面 照明 。 多種形式的接入服務(wù) 。 高層建筑中電梯分區(qū)控制 。 寫字樓 區(qū)域 租金水平 國航世紀中心 人民南路 120150元（先期報價，目前價格在 65元左右 —— 清水） 匯日央擴 人民南路 110115元（無房源空出） 時代廣場 市中心 90130元左右（實際成交價 100元，不開票 80元左右） 川信廣場 市中心 90120元（實際成交價 70元） 冠城廣場 市中心 90120元（實際成交價 70，不開票 50元） 城市之心 市中心 8590元 市場定位依據(jù) ? 雖然目前市場的新增供應(yīng)量遠遠超過市場現(xiàn)有的需求，但是，對于本案來說，仍然具有非常大的市場空間，這是由以下因素決定的： ? 市場新增項目的交房時間普遍在 2020年以后，而在此之前，成都市甲級寫字樓市場仍然會存在供不應(yīng)求的局面； ? 新增甲級寫字樓項目定位均為高端客戶，其表現(xiàn)為劃分面積大、硬件設(shè)施完善、單價及總價高，對于中小個體投資者來說難以介入； ? 目前的成都寫字樓市場，在產(chǎn)品供應(yīng)上升級換代的趨勢已經(jīng)非常明顯，而與此對應(yīng)，在需求上，也出現(xiàn)了一定規(guī)模的客戶流動現(xiàn)象，具體表現(xiàn)為：從舊的項目向新項目搬遷，從商住樓向普通寫字樓搬遷，從普通寫字樓向新興甲級寫字樓搬遷的現(xiàn)象。因此，項目運作存在較大的難度和風險系數(shù)，在當前的市場情形下，在項目運作過程中降低運作風險是必須考慮的首要因素。三城的分布在現(xiàn)在的地圖上仍清晰可辨。月左右；其他商務(wù)樓租金也有10—20元 /㎡ ? 該項目處于市中心不可復(fù)制的優(yōu)質(zhì)地段，是市中心天府廣場旁唯一在售的項目，受到眾多投資者的關(guān)注。 ? 投資客戶比例：超過 50% 同類典型案例研究 —— 理想中心 ? 理想中心是將居住用地用作商務(wù)樓的典型項目，其成功之處在于擁有極強的投資價值，吸引力大批投資客戶的關(guān)注并最終下單。 8米 LOFT公寓， 3梯 12（ 14）戶。 代表性物業(yè) —— 國棟大廈 普通商務(wù)寫字樓小結(jié) ? 據(jù)統(tǒng)計 2020年上半年，成都市甲、乙級寫字樓的市場比重達到了 66%，特別是甲級寫字樓比例比去年上升了 9個百分點，成都寫字樓市場的檔次將處于快速升級換代階段，甲級寫字樓租金穩(wěn)定， ? 而普通商務(wù)樓和開發(fā)較早的寫字樓項目，租金呈現(xiàn)出明顯下降趨勢，以成都的老三甲寫字樓冠城廣場為例，租金下降幅度在 20—30元 /㎡ 喜年廣場 13 東大街 中國水電大廈 新城南 東方廣場 2期 東大街 錦江國際 /