【正文】 樓、共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)與管理水電及公共設(shè)施管理建立巡視制度。值守有完善的值班制度和交接班制度。小區(qū)的排水系統(tǒng)應(yīng)分雨水管、污水管、化糞池、集水井、檢查井等部分，業(yè)主和使用必須嚴(yán)格遵守國家有關(guān)雨、污水分流的規(guī)定，不得擅自將污水直接排入雨水井，不得將垃圾、不溶物品丟入管道，以免造成管網(wǎng)堵塞。第一篇：物業(yè)管理及服務(wù)方案物業(yè)管理及服務(wù)方案一、公用設(shè)施管理辦法住宅小區(qū)的公用配套設(shè)備、設(shè)施統(tǒng)一由物業(yè)公司管理。施工時應(yīng)避開住戶用能高峰。對學(xué)校老師、學(xué)生的報修與求助耐心細(xì)致。意見調(diào)查設(shè)立意見箱，物業(yè)定期(每季度或半年)發(fā)放意見調(diào)查表，征求學(xué)校老師、學(xué)生的意見，了解對物業(yè)管理的需求，確保我們能夠提供及時、周到、方便的物業(yè)管理服務(wù)。(6)配電部分電纜溝(豎井)無水漬、雜物、鼠害，樓層配電箱外觀美觀、完好、清潔、開關(guān)運(yùn)行無影響等。三、給排水系統(tǒng)及其配套設(shè)施給水設(shè)施保持泵房清潔衛(wèi)生，地面排水暢通。排水暢通，無積水。每日填寫運(yùn)行記錄，建檔備查。每周擦1次樓共用門窗玻璃。清洗大、小便池。設(shè)施表面基本干凈，無灰塵污漬、銹跡，目視涼亭內(nèi)及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告校方處理。建筑垃圾定點堆放。：目視天花板無蛛網(wǎng)、桌面無污漬、地面光潔無垃圾；停車廣場做到地面無垃圾。（二）工作方案：對現(xiàn)有已種樹木進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)（澆水、抹芽、固樹）；根據(jù)景觀設(shè)計方案制定秋季綠化種植計劃；根據(jù)秋季綠化種植計劃進(jìn)行所需喬木和灌木采購詢價、預(yù)訂數(shù)量； 綠化種植水源需確定，根據(jù)需要制定噴灌和滴灌方案及預(yù)算；根據(jù)工程項目的進(jìn)度適時種植草坪和可以種植的大型喬木；根據(jù)需要制定綠化用具和養(yǎng)護(hù)材料的申購計劃；招聘園藝師一名，季節(jié)工（綠化工）若干。地塊靠近渝北鱷魚館附近農(nóng)業(yè)園立交旁，距離江北機(jī)場、龍頭寺火車站僅8公里，距離寸灘保稅區(qū)僅4公里，交通方便，地理位置優(yōu)越。三、客戶群體分析山東大廈以重慶山東商會為依托，服務(wù)大重慶范圍內(nèi)的山東人民和企業(yè)，針對性強(qiáng)，客戶資源和有脈資源穩(wěn)定且實力強(qiáng)大，同時在社會和行業(yè)上都具有一定的影響力?！捌放茖徍斯芾怼敝福赫猩虒ο笮杞?jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。 “統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。由于其物業(yè)本身特性的不同，對物業(yè)管理需求和要求也不同，因此，在制定商場物業(yè)管理總體方案時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)針對不同類型的物業(yè)，在管理方式上有所側(cè)重，以適應(yīng)不同類型物業(yè)對物業(yè)管理的需求。協(xié)調(diào)物業(yè)管理各主體及相關(guān)部門的關(guān)系。同時商場在發(fā)生突發(fā)事件時，疏散相對較慢。車輛管理好壞直接影響著商場物業(yè)管理水平的整體體現(xiàn)。管理中心日常運(yùn)作中的一項工作重點就是保證物業(yè)公司用人機(jī)制的有效推行，我們將通過競爭上崗、優(yōu)勝劣汰和各級崗位責(zé)任制來給予員工一定的工作和競爭壓力，通過持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來保證隊伍的素質(zhì)。六、管理體系的全面整合和提升社會的環(huán)境時時在變，客戶的需求亦時時在變，始終沿用舊有的管理模式和服務(wù)方式是無法滿足客戶不斷增長的服務(wù)需求的要求。下設(shè)：客戶服務(wù)部、行政人事部、保潔部、保安部、工程部，各管理部門配備符合物業(yè)功能特點的專業(yè)管理服務(wù)人員，分別負(fù)責(zé)從客戶服務(wù)、設(shè)備管理、安全管理、環(huán)境管理、綜合管理等方面提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，組織機(jī)構(gòu)設(shè)置原則（一）客戶優(yōu)先的原則在項目中，物業(yè)始終堅持“以人為本，以客為先”的管理理念，為客戶提供安全、舒適、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，以滿足和超越客戶對物業(yè)管理服務(wù)不斷增長的需求。一支高素質(zhì)的服務(wù)隊伍必然是一個服務(wù)意識極強(qiáng)的組合，本人一直非常重視服務(wù)意識的培養(yǎng)，也必然在項目配備服務(wù)意識強(qiáng)的管理服務(wù)人員。該部主要職能是配合業(yè)戶的經(jīng)營活動，促進(jìn)商業(yè)經(jīng)營銷售和物業(yè)管理工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理?？蛻舴?wù)中心是連接置業(yè)人（使用人）、客戶與管理中心的樞紐，置業(yè)人（使用人）和客戶的一切需求可以通過任一渠道傳送到客戶服務(wù)中心，客戶服務(wù)中心將指令下達(dá)到操作部門，由操作部門完成對業(yè)主和客戶的服務(wù)，并將完成情況反饋到客戶服務(wù)中心，由客戶服務(wù)中心對業(yè)主和客戶的服務(wù)是否滿意進(jìn)行回訪。計劃的完成由總經(jīng)理對各部門工作計劃完成情況進(jìn)行考核，每季度、月度進(jìn)行考核，在年末進(jìn)行綜合考評，并以此為依據(jù)發(fā)放獎金。財務(wù)資料：固定資產(chǎn)清單、收支賬目表、債權(quán)債務(wù)移交清單、水電抄表記錄及費用代收代繳明細(xì)表、物業(yè)服務(wù)費收繳明細(xì)表、維修資金使用審批資料及記錄、其他需移交的各類憑證表格清單。四、其他內(nèi)容產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料；與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電的合同、協(xié)議等。在此我們應(yīng)重點做好以下幾個方面的工作：－－建立完善的信息反饋和處理機(jī)制，使駐園單位對物業(yè)充滿信心； －－明確有關(guān)各方的權(quán)利義務(wù)，使本項目成為俱榮俱損的整體；－－創(chuàng)造理解和寬容的園區(qū)，營造高效、整潔、和諧的氛圍；２、營造氛圍，創(chuàng)造舒適居住環(huán)境我們將針對本物業(yè)項目的特點制訂公共關(guān)系計劃，尤其在接管期內(nèi)創(chuàng)造各種機(jī)會和條件加強(qiáng)與入園單位的交流與溝通，了解用戶的需求，創(chuàng)造舒適、安全的辦公環(huán)境。二、房屋移交接管內(nèi)容建筑外檐；梁、柱、板主體；公共部位頂棚、墻面、地面、樓梯、扶手、鋼窗；室內(nèi)及樓道配電箱；配電柜；公共部位照明。六、接管驗收工作目標(biāo)明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系；確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)客戶的利益；為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。一、接管前期管理工作主要內(nèi)容管理中心的組建和運(yùn)作；接管運(yùn)行方案的制訂和儀式安排；移交事宜的處理；接管過程管理工作。資料移交應(yīng)按資料分類列出目錄，根據(jù)目錄名稱、數(shù)量逐一清點是否相符完好，資料移交完畢后，移交和接收雙方須在目錄清單上蓋章、簽名認(rèn)可。激勵機(jī)制員工激勵機(jī)制，一是行政促動力，以行政權(quán)力為依托，以行政命令為基本形式，以獎懲為后盾的體制性促動力；二是競爭促動力，運(yùn)用競爭手段促使相關(guān)方 面關(guān)系的協(xié)調(diào)，如通過競聘選擇安全班長，以先進(jìn)帶后進(jìn)，共同完成任務(wù)；三是輿論促動力，因勢利導(dǎo)利用輿論達(dá)到協(xié)調(diào)的目的；四是管理者的凝聚力，通過領(lǐng)導(dǎo)者或一名管理人員對于下屬的吸引力、影響力，促進(jìn)日常管理工作協(xié)調(diào)開展。保安部負(fù)責(zé)項目范圍內(nèi)的消防、公共安全保衛(wèi)以及交通、停車場管理等工作。具體保潔作業(yè)人員根據(jù)商業(yè)保潔范圍、保潔面積、保潔頻次進(jìn)行安排。2．工程部設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修工作。(三)重視文化素質(zhì)和專業(yè)技能各類人員的配備，均要求有較高的知識水平和專業(yè)技能。（四）成本控制的原則不僅讓客戶獲得優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，同時以有效的成本控制方式，承諾嚴(yán)格執(zhí)行政府規(guī)定，合理收費。一些設(shè)備如電梯，自動扶梯等易出故障的設(shè)施設(shè)備，保證其正常運(yùn)行主要靠平時養(yǎng)護(hù)。在服務(wù)形式上，擬建立客戶服務(wù)中心的運(yùn)作體系。第三節(jié) 項目管理服務(wù)的設(shè)想與計劃針對物業(yè)管理的各個要素和山東大廈設(shè)計和開發(fā)思路的基礎(chǔ)上，充分考慮其未來使用需求，以此確定該山洪大廈物業(yè)管理服務(wù)的定位：我們堅信一流的商業(yè)應(yīng)該配備一流的物業(yè)管理服務(wù)，出色的物業(yè)管理服務(wù)使置業(yè)人（使用人）無時無刻不在體會到五星級的尊貴待遇。4． 營業(yè)時間性強(qiáng)顧客到商業(yè)購物的時間，大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及晚間，而平時和白天顧客相對少一些。難點分析：從進(jìn)駐期直至正常營業(yè)期，物業(yè)管理實施與周邊施工（二次裝修）長期并存，且進(jìn)駐期商家進(jìn)駐集中、進(jìn)駐率高、進(jìn)駐快，管理壓力較大。因此，在提倡使用人自治自律的基礎(chǔ)上，必須對商場置業(yè)人（使用人）的使用行為加以限制和約定，制定一個大家共同遵守的行為準(zhǔn)則即《管理規(guī)約》，來明確商場置業(yè)人（使用人）的職責(zé)、權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范商場置業(yè)人（使用人）的行為，促進(jìn)商場物業(yè)管理工作的順利開展。商業(yè)的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。由于目前商業(yè)競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。之前整個區(qū)域被稱為渝北農(nóng)業(yè)開發(fā)園區(qū)，單從名字上看，定位比較模糊。具體視每天應(yīng)交房數(shù)定。保潔工作：主要職責(zé)：著裝整潔、得體，言語文明，以招