【正文】 00 ㎡，達(dá)到 250 ㎡（以上面積不含車庫(kù)）。以下是四大市場(chǎng)基本情況比較： 市場(chǎng)名稱 商業(yè)步行街 泗州商城 泗洪商貿(mào)廣場(chǎng) 工人路市場(chǎng) 市場(chǎng)規(guī)模 純商業(yè)約 萬(wàn)㎡ 萬(wàn)㎡，一層沿街獨(dú)立店面，商城內(nèi)約 600個(gè) 10 ㎡鋪位，二層時(shí)代超市和蘇寧電器。戶），其中 23 萬(wàn)元、45 萬(wàn)元、 6 萬(wàn)以上各占 1/3 平均利潤(rùn)約 萬(wàn)元 /（年 戶），扣除租金約 1 萬(wàn)元 /（年 項(xiàng)目名稱 占地面積 （畝） 建筑面積 （萬(wàn)㎡） 項(xiàng)目名稱 占地面積 （畝） 建筑面積 （萬(wàn)㎡） 汴河小區(qū) 369 37 孫何北路小區(qū) 49 約 5 交通小區(qū) 2 南苑小區(qū) 55 約 5 團(tuán)結(jié)花園二期 28 二里壩小區(qū)二期 —— 雙洪小區(qū) 72 7 開(kāi)發(fā)區(qū)安置小區(qū) 60 洪中東小區(qū) 239 約 20 城中商貿(mào)市場(chǎng) 10 洪泵小區(qū) （本案地塊） 135 小商品市場(chǎng) （本案地塊） 210 教育小區(qū) 11 工人路精品街 87 文苑小區(qū) 2 建材市場(chǎng) 200 約 25 合計(jì) 合計(jì)占地面積約 1600 畝，總建面積約 160 萬(wàn)㎡，將在今后三年內(nèi)逐步上市， 2020年預(yù)計(jì)上市量 30 萬(wàn)㎡ 綜合而言，我司預(yù)計(jì) 2020 年存量樓盤(pán)和新增樓盤(pán)可售總量為 80 萬(wàn)㎡。 B、地塊 狀況分析 ① 項(xiàng)目宗地東面是泗洪舊城區(qū)，西面為老濉河，南面為泗洲大街，北面為濉河，延伸處為開(kāi)發(fā)區(qū)， B1 與B2 地塊之間為泰山路。此外，濉河和老濉河河道兩側(cè)植物眾多，景觀迷人。 ③ 規(guī)劃空間：本案三個(gè)地塊總占地 475 畝，總建筑面積 萬(wàn)㎡，大盤(pán)規(guī)模給項(xiàng)目規(guī)劃帶來(lái)較大的發(fā)揮空間，通過(guò)產(chǎn)品規(guī)劃獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 規(guī)劃： 大型超市 5000 ㎡ +農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 3000 ㎡ +商業(yè)步行街 萬(wàn)㎡，總計(jì) 2 萬(wàn)㎡。 優(yōu)點(diǎn)： 定位專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)既可最大限度獲得政府方面的支持，同時(shí)也有潛在的拆遷經(jīng)營(yíng)戶入駐愿望。 規(guī)模： 總面積 57 萬(wàn)㎡，商業(yè)分布在泰山路 B1 和 B3 地塊兩側(cè)，其中大型超市 5000 ㎡、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 3000 ㎡、商業(yè)步行街 萬(wàn)㎡、建材市場(chǎng) 35 萬(wàn)㎡。沿街商鋪 12 個(gè)，面積 50 ㎡。 剛開(kāi)工 住宅均價(jià) 1100 元，商鋪預(yù)計(jì)6000 元均價(jià)。容積率，綠化率 33%，建筑密度。 8 棟 2～ 3 層商業(yè)中心；總建筑面積 7萬(wàn)平米；分為 A、 B 兩區(qū)。店面進(jìn)駐率一層達(dá)到了80％，二層達(dá)到了 35％。 一期多層銷售約 50％，銷售率二房?jī)?yōu)于三房，小三房?jī)?yōu)于 大三房；剩余 5 萬(wàn)平米左右 客戶群體： 拆遷戶為主，還包括老人家置業(yè)（多在一層、二層）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶、工業(yè)區(qū)客戶。 49 畝 居住兼商業(yè) 多層 ≤28％ 中高層 ≤25％ 高層 ≤20％ 低層 ≤ 多層 ≤ 高層≤ ≥35％ 南苑小區(qū) 位于人民南路東，黃河路北。 畝 商業(yè)體育設(shè)施 綜合用地 北樓基底面積約 830 ㎡，三層局部四層，建筑面積約2530 ㎡。 210 畝 市場(chǎng) 低層 ≤25％ 多層≤40％ 高層 ≤35％ 低層 ≤ ≤層 ≤ ≥20％ 早陳市場(chǎng) 位 于嵩山北路東，雙洪路北。占地面積 44158平方米， 66000 平方米，沿街二層商鋪 2 房 8795 ㎡， 3 房 109127 ㎡ 未動(dòng)工 12001600 元 /㎡，商鋪預(yù)計(jì)2500 元 /㎡ 預(yù)收 5000 元定金 23 個(gè)月后正式銷售 附件二： 2020 年待掛牌土地 項(xiàng)目名稱 區(qū)位情況 用地面積 規(guī)劃用途 建筑密度 容積率 綠地率 雙洪小區(qū) 位于雙洪路北，地處老城區(qū)交匯處。共 18 棟， 14 棟 5～6 層多層， 4 棟 11 層小高層。 現(xiàn)房 沿街店面一二兩層統(tǒng)一銷售，銷售價(jià)格按兩層面積 4200－4800 元 /平米； A3－ A8 一層銷售價(jià)格 5600－ 5900 元 /平米，帶五年返租租約，每年返 6％，一次性返還 30％。 項(xiàng)目主要賣點(diǎn)為 教育和生態(tài)，靠近規(guī)劃搬遷后的市政府，位置不夠理想。綠化率 30%以上。商鋪售完 奧體新村 人民中路 17 棟 5 層 3 房為主約占 65%，面積 90130 ㎡ 現(xiàn)房 17001800 元 /㎡ 住宅銷售量已達(dá)到 60％ 東風(fēng) 大市場(chǎng) 體育路 圍合式．中間農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，周邊二層商鋪包圍，單層面積約 30 ㎡ 單層面積約 30 ㎡ 現(xiàn)房 沿街 10000 元 / ㎡，內(nèi)街 7000元 /㎡ 銷售達(dá)到 90％ 最大超市時(shí)代超市以入住 御景天成 實(shí)小路體育館西側(cè) 8 棟，一期 3 棟多層，二期 2 棟多層 3 棟小高層，總建筑面積為60000 ㎡ 3 房占 90%。商鋪 30 多個(gè) 一期交房 二期封頂 三期未動(dòng)工 住宅均價(jià) 1450 元 /平方米，商鋪均價(jià) 3500 元 /平方米。再加上其它可能入駐的經(jīng)營(yíng)戶，總計(jì)數(shù)量應(yīng)當(dāng)在 250 家左右，戶均面積 60 ㎡，總面積 萬(wàn)㎡。 缺點(diǎn)： 由于泗洪商業(yè)廣場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)營(yíng)，本案推廣、招商、經(jīng)營(yíng)必然處于前者籠罩的陰影之下。 因此，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一方面通過(guò)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位滿足市場(chǎng)需求，另一方面充分 的挖掘產(chǎn)品內(nèi)在價(jià)值，修煉內(nèi)功；以高起點(diǎn)的規(guī)劃、領(lǐng)先的產(chǎn)品品質(zhì)和優(yōu)越的性價(jià)比打動(dòng)客戶，在未來(lái)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出！ 第四篇 定位建議 根據(jù)前文的市場(chǎng)分析，針對(duì)本案一期急需解決的商業(yè)部分，我司初步認(rèn)為可供選擇的市場(chǎng)定位有以下幾種（整體項(xiàng)目更詳細(xì)的正式將于項(xiàng)目全程策劃案中提交）： 定位一：復(fù)合型商業(yè) ——超市 +農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) +步行街 定位依據(jù)： 項(xiàng)目周邊商品房金色家園和陽(yáng)光世紀(jì)花城共有住宅 2000 套，本案擬開(kāi)發(fā)住宅超過(guò) 2000 套， 在加上周邊的舊城住戶，本片區(qū)住戶將超過(guò) 6000 戶，人口約 2 萬(wàn)人左右，但項(xiàng)目周邊缺乏購(gòu)物場(chǎng)所，本案定位 “超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和步行街 ”可以滿足這一市場(chǎng)需求。 ② 配套劣勢(shì)：項(xiàng)目宗地僅有萬(wàn)德福超市，泗洲商貿(mào)中心，商業(yè)配套缺乏，加之學(xué)校等基礎(chǔ)配套上的嚴(yán)重缺乏，影響生活的便利性。 ④ 項(xiàng)目北面為青陽(yáng)鎮(zhèn)主河道濉河。 總結(jié)： 2020 預(yù)計(jì)市場(chǎng)可售量為 80萬(wàn)㎡，市場(chǎng)需求量為 4350 萬(wàn)㎡，供需差超過(guò) 30 萬(wàn)㎡，供過(guò)于求趨勢(shì)明顯，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇。 十、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) A、供給預(yù)測(cè) 年度市場(chǎng)供給量包括在售樓盤(pán)的剩余可售量和將要上市樓盤(pán)的年內(nèi)推出量。戶），少數(shù)批發(fā)零售 超過(guò) 10 萬(wàn)元 /（年 A、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品分布： 工人路商品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品類型主要有日常雜貨、建材、家電家具、農(nóng)用品、煙酒食品、服裝、餐飲等 7 大主題，具體分布如下： B、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品類分析 ：我司通過(guò)人員走訪、抽樣調(diào)查的形式對(duì)有可 能進(jìn)駐小商品市場(chǎng)的六類產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、是否愿意進(jìn)駐進(jìn)行了細(xì)致的調(diào)查，結(jié)果如下： 店鋪經(jīng)營(yíng)主題 日常雜貨 建材 家電家具 經(jīng)營(yíng)形式 零售兼批發(fā) 零售 零售為主，兼營(yíng)批發(fā) 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 平均利潤(rùn) 23 萬(wàn)元 /（年 目前泗洪商業(yè)廣場(chǎng)銷售價(jià)格 40006000 元 /㎡，東方大市場(chǎng) 700010000 元 /㎡，普通沿街店面銷售價(jià)格 30006000 元 /㎡。但泗洪整體拆遷幅度較大加上項(xiàng)目相對(duì)較低的價(jià)格，仍然吸引了一部分中低端客戶群體，此外汽車站商圈的經(jīng)營(yíng)戶也是該樓盤(pán)的目標(biāo)客戶群體。 總結(jié)：泗洪暢銷戶型的 總價(jià)在 15 萬(wàn)元左右，一般區(qū)間在 1218萬(wàn)元之間，因此戶型面積及配比規(guī)劃時(shí)一定要注意總價(jià)控制；三房戶型仍是市場(chǎng)主要需求，但面積合理的兩房也有較大的市場(chǎng)空間。 E、購(gòu)買時(shí)機(jī)： 由于害怕樓盤(pán)爛尾等不確定性因素，及不愿長(zhǎng)時(shí)間等待交房，多數(shù)購(gòu)房者偏好購(gòu)房 現(xiàn)房。綠化率在 35％ 50％，大大南方縣級(jí)城市綠化率。 二、泗洪縣 2020 年房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況 2020 年全縣商品房銷售面積 萬(wàn)㎡，完成銷售額 48009 萬(wàn)元，商品房銷售均價(jià) 1534 元 /㎡。 無(wú)疑，拆遷戶的購(gòu)房需求是商品房市場(chǎng)的主要需求，而舊城改造則是青陽(yáng)鎮(zhèn)的主要發(fā)展模式。自 2002 年 3 月啟動(dòng)以來(lái)，截止到 2020 年底，開(kāi)發(fā)區(qū)已投產(chǎn)項(xiàng)目 118 個(gè)，全區(qū)從業(yè)人數(shù) 13631 人， 2020 年實(shí)現(xiàn)年工業(yè)總產(chǎn)值 123554萬(wàn)元，初步形成了絲綢織造園、服裝生產(chǎn)園、食品加工園、機(jī)電工業(yè)園等特色分明的產(chǎn)業(yè)園。 “老城區(qū) ”集中了政務(wù)、商業(yè)、教育、居住四大體系，是青陽(yáng)居民活動(dòng)的主要區(qū)域，是青陽(yáng)鎮(zhèn)的中心片區(qū)。 五、教育泗洪 ——全民重教、龍頭青陽(yáng) 2020 年，全縣共有各類學(xué)校 510 所，其中民辦學(xué)校 266 所，占到一半以上。地方語(yǔ)言屬北方方言中的江淮方言區(qū)，是地方戲曲泗州戲的流行區(qū)。民間藝術(shù)繁榮，旱船、高蹺、花挑、跑驢、舞龍、舞獅等藝術(shù)形式為群眾喜聞樂(lè)見(jiàn)；長(zhǎng)期以來(lái)形成的歲時(shí)、禮 儀風(fēng)俗眾多。全縣專業(yè)教師 11365 人，在校學(xué)生 181373 人。目前 “老城區(qū) ”既是青陽(yáng)鎮(zhèn)拆遷的重點(diǎn)片區(qū)，也是青陽(yáng)鎮(zhèn)的商品房開(kāi)發(fā)重要片區(qū)。 東擴(kuò)北移是青陽(yáng)鎮(zhèn)的主要發(fā)展趨勢(shì) 青陽(yáng)鎮(zhèn)現(xiàn)有城區(qū)東面已到環(huán)城東路，出環(huán)城東路雖 為荒蕪地帶，但離傳統(tǒng)生活中心僅一尺之隔，特別是泗洪中學(xué)、育才中學(xué)的輻射半徑而言，東擴(kuò)是必然之舉； 南面已達(dá)團(tuán)結(jié)河路，往南多河道，城市建設(shè)成本加大； 西面已到老濉河，向西不足 1 公里即為寧宿徐高速公路，已無(wú)發(fā)展空間； 北面已到環(huán)城北路，環(huán)城北路東面為新興的政務(wù)區(qū)，縣政府、法院等機(jī)關(guān)機(jī)構(gòu)在不遠(yuǎn)的未來(lái)都將坐落與此，西面為開(kāi)發(fā)區(qū)預(yù)留用地。 總結(jié)： A、泗洪縣城青陽(yáng)鎮(zhèn)以泗洲大道和 “老城區(qū) ”為核心，向西北輻射：向北擴(kuò)展 “新城區(qū) ”、向西擴(kuò)展 “商貿(mào)區(qū) ”、西北則發(fā)展為 “開(kāi)發(fā)區(qū) ”； B、東擴(kuò)北移是青陽(yáng)鎮(zhèn)發(fā)展的主要方向；但生活配套的缺乏