深圳市房地產(chǎn)濱海之窗項目定位建議書-文庫吧在線文庫
【正文】 陰陽相生”的一種體現(xiàn)。另外，在建的西部通道和待建的地鐵 5 號線將給項目帶來無限的便利和一定的升值潛力。 Window 深圳 —— 中國的特區(qū)，改革開放的窗口 南山中心區(qū) —— 蛇口的門戶，南山的窗口 西部通道 —— 深港交流的新窗口 本項目 —— 深圳的生活特區(qū)，現(xiàn)代建筑生活的窗口 中國最大管理資源中心 第 24 頁 共 25 頁 項目形象定位 濱海之窗 —— 中心區(qū)的中心，南山商業(yè)文化中心區(qū)核心地段 —— 締造 C C C 生活典范 C歸避威脅 片區(qū)珍藏版 高性價比、品質(zhì)生活 片區(qū)休閑娛樂文化生活定位 投資前景 ?、商業(yè)騎樓，突出項目的個性化設(shè)計 ?、充分利用圍墻及前廣場包裝突出項目規(guī)模 ?、強(qiáng)調(diào)項目硬件配套及高科技產(chǎn)品興用， 給到項目價格較硬的支撐 ?、延濱海大道物業(yè)設(shè)隔音玻璃 ?、通過戶型設(shè)計亮點包裝優(yōu)越生活方式，歸避市場同質(zhì)化競爭 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 25 頁 四、客戶定位 目標(biāo)客戶特征 1） 年齡特征 目標(biāo)客戶年齡集中在 2845 歲之間，年齡跨度較大，主要因為本項目戶型定位網(wǎng)絡(luò)了一、二次置業(yè)者 2）職業(yè)特征 項目主要購房群體（ 核心客戶 ）為 科技園 IT 業(yè)人士 、 大型企業(yè)中高層管理人士 、 較高收入白領(lǐng)人士 ；其次（ 重要客戶 ）為 周邊老居民 、 從事產(chǎn)品推銷人員 ；再者（一般客戶）為個體經(jīng)營老板、公務(wù)員、香港人；其它（ 游離客戶 ）海歸人士、企業(yè)一般員工、專業(yè)技術(shù)人員 3）家庭月收入特征 目標(biāo)客戶家庭月收入主要在 10000 元以上 4）家庭特征 目標(biāo)客戶群主要為兩口之家和三口之家，部分為兩代、三代同堂家庭 5）區(qū)域特征 目標(biāo)客戶大部分為南山本地客戶（包括較大部分來至科技園客戶）、其次為上海賓館以西的福田區(qū)客戶 6）居住特征 目標(biāo)客戶大部分為租房住或已購買面積較小的商品房，其次為居住在公司提供的宿舍或與家人合住 中國最大管理資源中心 第 23 頁 共 25 頁 7）置業(yè)特征 目標(biāo)客戶群按本項目戶型定位可分為一次置業(yè)者和二次置業(yè)者，其比例為 4： 6 五、形象定位 南山中心區(qū)核心地段 絕版超大規(guī)模精品園林社區(qū) 項目名稱 —— 濱海之窗 —— 詮釋 濱海項目臨近濱海大道，拉近了福田及南山兩大區(qū)域的距離。 園林設(shè)計 由于半地下車庫的設(shè)置，形成了東西兩區(qū)不同的高差。圍合式的布局使建筑的間距最大化，從而減弱了住戶的對視問題，并能提高小區(qū)內(nèi)的采光、通風(fēng)效果。濱海大道和后海大道呈 “十 ”字型貫通整個中心區(qū)，并與中心區(qū)的其它次干道一起將片區(qū)分割成方格網(wǎng)狀骨架結(jié)構(gòu)，形成了網(wǎng)絡(luò)化交通體系。 南區(qū)銷售較好，已經(jīng)入伙，現(xiàn)正主推北區(qū)高層單位，均價在 6000 元 /㎡ 左右。片區(qū)內(nèi)一些知名大盤，后期雖對項目的賣點及形象進(jìn)一步深化和提升，對自身品牌進(jìn)一步包裝 推廣，但最終面對市場競爭立該表現(xiàn)出品牌支撐點乏力的弱點。 20南山商業(yè)中心區(qū)規(guī)模效應(yīng)及板塊輪動效應(yīng)在減弱 南山商業(yè)中心區(qū)前所未有的銷售良好勢頭，成因主要是后海和前海房地產(chǎn)市場兩在板塊輪動所帶來的規(guī)模效應(yīng)，“到后海置業(yè)去”、“到前海 置業(yè)去”已 成為近幾年深圳人置業(yè)的一個潮流，因此后海、前海的知名度提高了，形成了氣候。兩年前，曼哈首次將分店開在南山，最近兒童世界也在南山開了分店，友誼城分店不久將在保利城露面，加上多年來海雅百貨、姊妹城百貨以及各種國際品牌超市的入駐，南山中心區(qū)，已經(jīng)逐漸形 成了羅湖東門、福田華強(qiáng)北之外深圳的第三個商業(yè)中心，而南山相對較高的人均 GDP 也預(yù)示了這些商業(yè)中心將有自己的發(fā)展前途。 從預(yù)售商品住宅的結(jié)構(gòu)來看，均價在每平方米 6000 元以上的住宅預(yù)售面積占總預(yù)售面積的 ％，與今年 6 月相比上升 個百分點，和今年上半年相比上升了 個百分點，表明我市住宅的消費(fèi)水平在不斷上升。 2002 年的“十強(qiáng)企業(yè)”其中中海、華僑城、招商、卓越、京基、振業(yè)等 6 家企業(yè)的項目重心都在南山。海濱城、泰華、百仕達(dá)項目、金域藍(lán)灣、翠堤灣、漾日灣畔等濱海大盤云集，至使短期內(nèi)濱海樓 市供應(yīng)大增，競爭的結(jié)果是各樓盤宣傳規(guī)模幾乎都比較大，由此濱海大盤宣傳成本被大大拉升，如碧海云天一、二期所打入的推廣費(fèi)用高達(dá) 5000 多萬，相信海月二期、陽光帶 另外后海片區(qū)整體的發(fā)展，周邊開發(fā)了大量的高尚住宅小區(qū)，客戶對片區(qū)的未來生活的大環(huán)境充滿信心。 目前的存量達(dá)到 了 64 萬多平方米。 東區(qū)未來將建成 21 世紀(jì)最具現(xiàn)代化氣息，深圳最大的純?yōu)I海住宅區(qū)。標(biāo)準(zhǔn)層為 4～ 6 戶每層，提高了住宅的實用率。在中心庭院中，可
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