【正文】 ..................................................................... 34 分期廣告策略： ............................................................................................. 34 企業(yè)直接推銷 ................................................................................................ 34 委托代理推銷 ................................................................................................ 34 網(wǎng)絡(luò)營銷 ....................................................................................................... 35 房地產(chǎn)超市營銷 ............................................................................................. 35 項目營銷活動建議： ...................................................................................... 35 房地產(chǎn)營銷促銷策略 (Promotion) ............................................................................. 36 廣告 .............................................................................................................. 36 營業(yè)推廣 ........................................................................................................ 36 銷售期營銷計劃 ...................................................................................................... 37 銷售準(zhǔn)備期 ()： .......................................................................... 37 引導(dǎo)試銷期（ ）： ...................................................................... 37 公開銷售期（ ）： ................................................................... 37 銷售沖刺期 ()： .......................................................................... 37 營銷方案媒體的選擇與分析 ..................................................................................... 38 平面媒體 ........................................................................................................ 38 電視媒體 ....................................................................................................... 38 戶外媒體 ....................................................................................................... 38 其它媒體 ....................................................................................................... 38 銷售價格的市場定位（采用市場法） ....................................................................... 38 7 項目總投資估算 ................................................................................................................ 39 估算依據(jù)和原則 ...................................................................................................... 39 總投資估算 ............................................................................................................. 40 總投資資金來源 ...................................................................................................... 41 8 項目財務(wù)評價 .................................................................................................................... 41 財務(wù)效益 .................................................................................................................. 41 贏利能力分析 .......................................................................................................... 41 全部資金評價指標(biāo) .......................................................................................... 42 不確定性分析 .......................................................................................................... 42 盈虧平衡分析 ................................................................................................ 42 敏感性分析 .................................................................................................... 43 經(jīng)濟(jì)效益測估綜合 ................................................................................................... 43 9 項目綜合評價及結(jié)論 ......................................................................................................... 44 致謝 ..................................................................................................................................... 45 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 5 參考文獻(xiàn) .............................................................................................................................. 46 1 項目總論 建設(shè)項目總論 項目名稱： “在水一方家園 ” 項目坐落位置： 位于湖州市仁皇山新區(qū)；西至規(guī)劃保留河流；北至規(guī)劃保留河流；東至德清路；南至三環(huán)北路見附表 2 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總占地面積 公頃 容積率 建筑密度 % 凈用地面積 公頃 綠地率 綠化率 60% 總建筑面積 : 平方米 (其中 :住宅建筑面積 : 平方米 。 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項目可行性研究報告 6 建設(shè)單位概況 建設(shè)單位：浙江東方達(dá)多置業(yè)有限公司 浙江東方達(dá)多置業(yè)有限公司系浙江達(dá)多集團(tuán)投資組建浙江達(dá)多集團(tuán)位于太湖南岸的浙江省湖州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，屬省級集團(tuán)公司，湖州市重點骨干企業(yè)， 20xx 年度湖州市工業(yè)企業(yè)銷售收入前五十強(qiáng) ,納稅前五十強(qiáng) .浙江達(dá)多耐火材料集團(tuán)有限公司是集團(tuán)的骨干企業(yè)，還包括浙江湖州達(dá)多塑料制品有限公司 ,湖州達(dá)多皮革有限公司等多家主體企業(yè) .集團(tuán)公司自 1980 年創(chuàng)建以來，現(xiàn)已成為以制造業(yè)為基 礎(chǔ)，涉足房地產(chǎn)行業(yè)等領(lǐng)域的多元化發(fā)展的現(xiàn)代化企業(yè)集團(tuán)。 可行性研究結(jié)論及建議 本項目最為關(guān)鍵的部分是各計算期即各季度的銷售收入能否按照預(yù)期的計劃實現(xiàn)。預(yù)計未來幾年世界經(jīng)濟(jì)增長將可望保持在 %的水平。 ? 價格回穩(wěn)。 但是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展依然有如下的問題： 結(jié)構(gòu)矛盾、體制缺陷和增長方式粗放的綜合反映產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)劇烈變動導(dǎo)致市場供求出現(xiàn)新的失衡； 體制缺陷導(dǎo)致盲目投資和低水平擴(kuò)張（投資體制、財稅體制、金融體制、土地 管理體制、政府職能等關(guān)鍵領(lǐng)域的改革不到位）； 經(jīng)濟(jì)增長方式仍然比較粗放。 ? 比二次分配更重要的是初次分配。 ? 下調(diào)基準(zhǔn)利率預(yù)測，下調(diào)人民幣匯率預(yù)測。市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房價上漲幅度逐步放緩。由此可見，房地產(chǎn)資金供給的情況已經(jīng)不容樂觀。 土地購置面積、新開工面積、施工面積增幅的下降，正是房地產(chǎn)投資減緩的重要表現(xiàn)，而這種投資減緩的趨勢正在繼續(xù)蔓延，預(yù)計第四季度這幾項指標(biāo)仍將繼續(xù)下跌。對于地方政府而言，房地產(chǎn)投資的下滑和交易量的萎縮，已明顯影響到地方政府的土地出讓金收入和稅收收入。 3 月 21 日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房質(zhì)量管理的通知》，對確保廉租住房的質(zhì)量、解決城市低收入家庭住房困難等方面作了具體要求。美國大型金融機(jī)構(gòu)也往往發(fā)展為跨國公司。首先，世界經(jīng)濟(jì)增長放緩，我國出口減速的態(tài)勢已基本確立。在供求兩方受到抑制的同時，房價漲幅也出現(xiàn)明顯回落。 需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)會迎來一輪 “洗牌 ”，在供需雙方作用下，短期內(nèi)房價面臨進(jìn)一步回調(diào) 在從緊的貨幣政策作用下， “斷供 ”、 “爛尾樓 ”等風(fēng)險出現(xiàn)的可能性加大 從長期看，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系緊張的狀況有可能再次出現(xiàn) 中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困難問題將得到進(jìn)一步解決 湖州市區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 回顧 20xx 年湖州房地產(chǎn)市場情況 A． 20xx 年湖州房地產(chǎn)市場表現(xiàn)形式 20xx 年對于湖州的房地產(chǎn)市場是個不平凡的一年！上半年，湖州市規(guī)劃與建設(shè)局加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控、監(jiān)管力 度，確保本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，主要表現(xiàn)在四個方面。投資資金主要來源仍然為預(yù)售收入，占了資金總量的近一半，自籌資金占全部資金來源的 %，比去年同期增長 2 個百分點，房地產(chǎn)投資資金組成日趨合理。 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的解釋，地產(chǎn)泡沫是由于虛擬需求的過度膨脹導(dǎo)致價格水平相對于理論價格的非平穩(wěn)性上漲，地產(chǎn)泡沫的破裂極易產(chǎn)生金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)危機(jī)。 房價收入比。統(tǒng)計數(shù)字顯示， 20xx 年湖州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 20xx6 元，按湖城目前 5000