【正文】 0%的人選擇 12 萬(wàn)元 /個(gè)車位的價(jià)格是合理的。同時(shí)考慮到更多的且數(shù)據(jù)更難統(tǒng)計(jì)的二手房市場(chǎng)的供給情況，總的來(lái)說(shuō)，湖州市房地產(chǎn)的供給能力還是有相當(dāng)?shù)囊?guī)模的。 以下是收集的與本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)的部分物業(yè)的資料 : *城市之心 基本信息： 開(kāi)發(fā)商：湖州獸王房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 樓盤(pán)位置：仁皇山年新區(qū) 3 號(hào)地塊 詳細(xì)信息 : 建筑類型 :多層、電梯公寓、聯(lián)排、單身公寓、商鋪 戶型面積 :40260 平方米 建筑面積 :約 180000 平方米 樓盤(pán)價(jià)格 :多層起價(jià) 3330 元 /平方米，均價(jià) 4000 元 /平方米、電梯公寓起價(jià) 3500 元 /平方米 ,均價(jià) 4000 元 /平方米，排屋起價(jià)5400 元 /平方米 基本信息 : “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 開(kāi)發(fā)商：湖州泰祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 樓盤(pán)位置 :仁皇山新區(qū) 詳細(xì)信息 : 建筑類型 :多層、高層、小高層、排屋 戶型面 積 :90250 平方米 建筑面積 :209463 平方。但由于外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的不斷涌入以及本土開(kāi)發(fā)商的不斷發(fā)展，未來(lái)湖州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)是相當(dāng)?shù)募ち业摹? 需求分析結(jié)果： 根據(jù)以上的調(diào)查數(shù)據(jù)，我們知道盡管湖州市的房?jī)r(jià)不斷上漲以及其他的因素的干擾，湖州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求依然是十分強(qiáng)勁的。 （多選）： 關(guān)注因素 位置 價(jià)格 交通 戶型 配套設(shè)施 周遍環(huán)境 小區(qū) 規(guī)模 及發(fā) 展趨勢(shì) 房屋質(zhì)量 物業(yè)管理 品牌 與開(kāi) 發(fā)商實(shí)力 所選人數(shù) 6 10 9 13 4 8 6 10 8 6 所占 百分率 % 5 10 10 數(shù)據(jù)分析：在消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)最關(guān)注的因素一欄中，通過(guò)上圖很明顯的，有五個(gè)方面是最多人關(guān)心的，按照比例它們是：價(jià)格 %、位置 %、周遍環(huán)境 10%、交通%、戶型 %。很好的說(shuō)明對(duì)于大多數(shù)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，郊區(qū)有著很強(qiáng)的吸引力。同時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際需求，保持土地合理的供應(yīng)量和供應(yīng)比例，確保湖州房地產(chǎn)價(jià)格和市場(chǎng)的穩(wěn)定。 基本完成南皋橋集鎮(zhèn)綜合整治工作，打造環(huán)城河至太湖水上旅游風(fēng)情線的重要節(jié)點(diǎn)。這是 1 月 19 日，浙江省十一屆人大二次會(huì)議上，省有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的重要講話。 當(dāng)然我們不否認(rèn)目前市場(chǎng)供大于求的現(xiàn)狀，特別是在次貸危機(jī)影響全球、經(jīng)濟(jì)放緩、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的大背景下，湖州房地產(chǎn)市場(chǎng)避免不了消費(fèi)者觀望、成交量有所下滑的事實(shí)。以 20xx 年湖州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與 20xx 年上半年湖州房?jī)r(jià)相比為例，房?jī)r(jià)收入比約為 ，完全處于合理范圍內(nèi)。 房地產(chǎn)投資占 GDP 的比重。同時(shí)，主要受建筑材料和人工費(fèi)用大幅上漲的影響，中心城區(qū)商品住房和普通住宅的平均價(jià)格同比分別 增加 %和 %，略低于全國(guó) 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià) %的增幅，保持了房?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)。 市場(chǎng)供應(yīng)充足。此通知的發(fā)布顯現(xiàn)了央行執(zhí)行國(guó)家宏觀 趨緊政策的決心和力度，是銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)防范房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)的金融風(fēng)險(xiǎn)而作出的未雨綢繆的舉措，同時(shí)也預(yù)示了未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)融資難度的增加。 從緊的貨幣政策的作用在 20xx 年開(kāi)始顯現(xiàn)，對(duì)供給和需求的共同抑制導(dǎo)致房地產(chǎn)投資縮減，消費(fèi)需求降低，市場(chǎng)交易量下降。以次貸危機(jī)為導(dǎo)火索，美國(guó)經(jīng)濟(jì)明顯收縮。如《上海市 20xx 年住房建設(shè)計(jì)劃》中，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房分布，優(yōu)先在交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施完善的區(qū)域安排供地，主要集中在軌道交通沿線、中環(huán)線和外環(huán)線附近建設(shè)，特別是該計(jì)劃中還提到，結(jié)合中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)調(diào)整、工廠置換來(lái)安排一定量的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房用地；《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃》中指出， 20xx 年將供應(yīng)保 障型住房用地 ~ 平方公里，規(guī)劃建筑面積 100 萬(wàn) ~180 萬(wàn)平方米， 20xx 年計(jì)劃供應(yīng)同類用地 ~ 平方公里，規(guī)劃建筑面積 158 萬(wàn) ~200 萬(wàn)平方米；珠海市政府出臺(tái)《 20xx~20xx 年珠海市解決城市低收入家庭住房困難總體規(guī)劃方案》，決定在未來(lái) 3 年，推出 1899 套廉租住房，新建 5072套經(jīng)濟(jì)適用住房，通過(guò)實(shí)物配租、貨幣補(bǔ)貼以及提供經(jīng)濟(jì)適用住房等多種形式，解決全市低收入家庭和其他困難群體的住房問(wèn)題，并將城市低收入家庭住房解困與政府考 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 核掛鉤； 2 月 18 日，北京市建設(shè)委員會(huì)正式公布《限價(jià)商品住房管理辦 法（試行）》，首批限價(jià)房源 16377 套也將在 10 月 15 日前完成選房。 F、住房保障工作進(jìn)一步加強(qiáng)，各地取得一定進(jìn)展 20xx 年的《政府工作報(bào)告》，明確提出抓緊建立住房保障體系，指出：解決城市低收入群體住房難，靠廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房；幫助中等收入家庭解決住房難，是增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。盡管開(kāi)發(fā)商動(dòng)用了打折，買房贈(zèng)裝修、贈(zèng)汽車、贈(zèng)電器，無(wú)理由退房等多種促銷方式，仍難打破購(gòu)房者觀望情緒，啟動(dòng)市場(chǎng)。從緊的貨幣政策使貸款的成本增加，同時(shí)，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)性的憂慮也使其進(jìn)一步收縮對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款，以避免承受因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)衰退所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。這種趨勢(shì)估計(jì)第四季度仍將持續(xù)。 ? 下調(diào) GDP 增長(zhǎng)率至 %。 三、 對(duì) 20xx 年主要指標(biāo)的預(yù)測(cè)： “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 下調(diào) 20xx 年 CPI、 PPI 增長(zhǎng)預(yù)測(cè)。二是出口負(fù)增長(zhǎng)可能是 20xx 年最為確定性的事件。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)的同時(shí)，第一產(chǎn) 業(yè)特別是農(nóng)業(yè)有了很好的發(fā)展。世界經(jīng)濟(jì)需要在深層次上進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整的同時(shí)，找到實(shí)現(xiàn)新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)。 本項(xiàng)目另一關(guān)鍵的部分是建設(shè)投資。在紅旗路上約 80000 平方米花園式社區(qū)，數(shù)百米休閑風(fēng)情水岸，與龍溪港壯闊水面，一起構(gòu)造庭院四維空間。聯(lián)排建筑面 積 : 平方米 。 關(guān)鍵詞 ： 規(guī)劃設(shè)計(jì)；市場(chǎng)調(diào)查；敏感性分 析；內(nèi)部收益率 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 Abstract The graduation project is aimed at the upper stream homeland project feasibility study report prepared. The preparation of the report are from the projectrelated data collection anize the start, followed by market conditions to carry out investigation and research work, and then are carried out after the project39。最后得出的結(jié)論是：本報(bào)告的項(xiàng)目定位是可行的，項(xiàng)目具有較好的盈利能力，有一定的貸款償還能力和自身平衡能力，而且有基本的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。多層建筑面積 : 平方米 。東方達(dá)多龍庭是純住宅高尚社區(qū)，稀缺的老城區(qū)繁華地段， 428 戶 尊?。ㄉ倭可鐓^(qū)服務(wù)用房除外）開(kāi)啟社區(qū)純住宅時(shí)代。因此，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商對(duì)此應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視與關(guān)注，建立一支良好的銷售隊(duì)伍，加強(qiáng)促銷手段，甚至是請(qǐng)專業(yè)的策劃公司參與銷售的策劃，并根據(jù)銷售情況適時(shí)調(diào)整工程的進(jìn)度和建設(shè)投資。目前的救助計(jì)劃無(wú)法支撐股市以及金融市 場(chǎng)的根本穩(wěn)定，因此無(wú)法解決世界經(jīng)濟(jì)的核心問(wèn)題。 ? 結(jié)構(gòu)優(yōu)化。一是 “去存貨化 ”成為 20xx 年 10 月份以來(lái)中國(guó)工業(yè)急劇下滑的主要?jiǎng)恿Α? 總之 ，我們必須加大貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的力度，徹底地告別舊模式，依據(jù)可持續(xù)發(fā)展的軌跡，探索深化體制改革，尋求新的增長(zhǎng)方式，才是長(zhǎng)遠(yuǎn)的良方。 ? 下調(diào)農(nóng)民人均純收入增速度至 %。同時(shí)，資金供給的增長(zhǎng)率從 20xx 年第四季度已經(jīng)開(kāi)始大幅下降，從 1~2 月份的 %，降到 1~7 月份的 %，下降了 個(gè)百分點(diǎn)。首先是銀行貸款的減少。 C、需求方觀望，居民購(gòu)房意愿低，全國(guó)住房成交量出現(xiàn)大幅下降 受國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣下降、房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷以及從緊的貨幣政策的影響，居民購(gòu)房意愿顯著降低，觀望情緒濃厚。例如，湖州市政府出臺(tái)了《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，按照規(guī)定，湖州市民在 20xx 年 9 月 4 日至 20xx 年 12 月 31 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 日期間，購(gòu)買商品房均可在辦理房產(chǎn)證時(shí)獲得購(gòu)房款總額 %~%的政府補(bǔ)貼；沈陽(yáng)市政府宣布了一系列 “暖市 ”方案，包括將重啟購(gòu)房補(bǔ)貼政策、提高住房公積金貸款的年限和限額等；河南省政府規(guī)定，自 9 月 1 日起，河南省居民購(gòu)買商品房可減免房地產(chǎn)交易契稅、降低首付房款、延長(zhǎng)貸款期限等，同時(shí)可享受到商業(yè)銀行所提供的房貸最優(yōu)惠利率；廈門(mén)、長(zhǎng)沙、成都等地也相繼出臺(tái)包括購(gòu)房入戶、免稅降稅、購(gòu)房補(bǔ)貼等 購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施，希望刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)，挽回樓市的頹勢(shì)。 地方住房保障工作也取得一定進(jìn)展。 美國(guó)金融危機(jī)，將不可避免地影響我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)。 ，對(duì)房地產(chǎn)供需雙方影響深遠(yuǎn) 為保持宏觀經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)發(fā)展，防止因流動(dòng)性過(guò)剩、投資過(guò)熱導(dǎo)致通貨膨脹加速并誘發(fā)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱甚至出現(xiàn)危機(jī)，我 國(guó)自 20xx 年開(kāi)始實(shí)施從緊的貨幣政策，通過(guò)加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和加大中央銀行票據(jù)發(fā)行力度等手段，控制銀行信貸增長(zhǎng)速度，改善貨幣總體過(guò)剩狀況。 20xx 年 7 月 29 日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求嚴(yán)格開(kāi)展建設(shè)項(xiàng)目貸款管理和商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，優(yōu)先支持廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房及建筑面積在 90 平方米以下的中小套型普通商品住房建設(shè)。上半年，湖州市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，低于全國(guó) %的漲幅，比一季度下降了 個(gè)百分點(diǎn)，與固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度基 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 本保持一致，房地產(chǎn)投資增幅趨向理性。上半年，受全國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的趨緊以及宏觀調(diào)控政策的影響，全市商品房銷售面積為 118 萬(wàn)平方米，與去年同期相比下降 %，銷售量首次出現(xiàn)下降。 目前度量泡沫標(biāo)準(zhǔn)不一，國(guó)內(nèi)甚至有專家用 30 個(gè)指標(biāo)作為評(píng)價(jià)根據(jù)，從目前研究來(lái)看，房地產(chǎn)投資占 GDP 比重、房?jī)r(jià)收入比、月供收入比是普遍運(yùn)用的三個(gè)指標(biāo)。按一般經(jīng)驗(yàn)，房?jī)r(jià)收入比在 3 至 6 倍之間為合理區(qū)間，而房?jī)r(jià)若為家庭年均收入 6 倍以上的區(qū)域，則稱之為泡沫區(qū)。事實(shí)也如此，在去年周邊城市諸如杭州、上海、寧波等地房?jī)r(jià)大幅上漲的情況下，湖州的房?jī)r(jià)依然保持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的水平。 “要認(rèn)真落實(shí)中央關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的政策措施，支持和鼓勵(lì)普通自住住房和改善型住房消費(fèi)，加快發(fā)展二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健 “在水一方家園 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 康發(fā)展 ”。基本完成南太湖大橋公園整治提升、仁皇山中學(xué)及配套工程，加快推進(jìn)仁北路、高教路等路橋工程及中興苑農(nóng)民安置房建設(shè)。房地產(chǎn)業(yè)要以這 15 項(xiàng)政策出臺(tái)為契機(jī)，科學(xué)研判市場(chǎng)走勢(shì)，及時(shí)調(diào)整引導(dǎo)策略、加大市場(chǎng)秩序監(jiān)管力度。 ： 位置 城內(nèi) 東郊 南郊 西郊 北郊 所選人數(shù) 9 20 18 23 10 所占百分率 % 25 數(shù)據(jù)分析：在被調(diào)查者中間有大多數(shù)人選擇了郊區(qū)。應(yīng)該說(shuō)是比較合理的。 ： 電視 報(bào)紙 電臺(tái) 房交會(huì) 房地 產(chǎn)超市 宣傳單 互聯(lián)網(wǎng) 中介機(jī)構(gòu) 已購(gòu) 房親友 其它 所選 人數(shù) 15 13 5 4 6 5 10 6 10 6 所占 百分率 % 18． 75 16． 25 6． 25 5 7． 5 6． 25 12． 5 7． 5 12． 5 7． 5 數(shù)據(jù)分析：圖中明顯地顯示，在購(gòu)房的信息來(lái)源方面，電視，報(bào)紙，互聯(lián)網(wǎng)和已購(gòu)房親友四個(gè)方面最多，它們所占的比例分別是 %， %， %和 %，因此這將在住房銷售的時(shí)候?yàn)槲覀兲岢鰻I(yíng)銷的方案提供參考。但是考慮的房地產(chǎn)需求的火熱情 況，再加上這幾年收入不斷提高的城市居民群體，我們認(rèn)為湖州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有還是相當(dāng)?shù)目?