【正文】 B、 主要經(jīng)濟技術指標： 土地面積： 193000 ㎡ 總建筑面積： 391830 ㎡ 。 O（機會）： ? 隨著大湖周邊土地資源的逐步消化，中高尚區(qū)域 的開發(fā)從大湖周邊轉向濱江區(qū)域； ? 城市東進北擴南跨，而沿江地區(qū)為繼開發(fā)區(qū)之后新的熱點區(qū)域，本項目地塊作為新老城區(qū)的過度區(qū)域，有優(yōu)先成熟的機遇； ? 在消費觀念上，安慶從傳統(tǒng)走向現(xiàn)代，創(chuàng)新產(chǎn)品、江景住宅將在外地開發(fā)商、行銷商及外地淘金的回安慶置業(yè)人士的帶動下更快被接受； ? 項目商業(yè)面積有一定規(guī)模，若運作好有機會引發(fā)安慶商業(yè)投資熱，構筑項目利潤突破點。本案附近公共交通線 路匱乏，僅有少量公交線途經(jīng)。在今后 1~2 年內，配套將得到極大的改善。我們對板塊的定位是“安慶全新高尚生活圈”。 板塊、品牌、產(chǎn)品是本案三支點，它們互為借勢，是本案的立足之本！ C、分期建議 本案從目前的開發(fā)情況 來看，整體上分為三期開發(fā)，其中目前正在拆遷的地塊人民路、棋盤山路交匯處地塊為項目一期，西側地塊為二期，棋盤山路以西為三期。 A、第一階段：蓄水潛銷期 （五個月： 20xx1020xx4） （蓄勢期： 0 100 12；強勢蓄 水： 0 120 4） ▲ 蓄水期（共 24 周左右，人員前期進駐、售樓中心包裝、策劃工作、銷售工作執(zhí)行） 蓄勢為主 , 銷售為輔 核心任務及目標 ： 項目進入全面亮相階段，以瞬間爆發(fā)的形式出現(xiàn)在宜城； 同時正式開始接待工作，前期蓄水正式拉開帷幕； 對產(chǎn)品進行形象上的定位，力求提升產(chǎn)品品質，為銷售鋪墊； 棟數(shù) 6 6 7 / 總戶數(shù) / / / / 可售戶數(shù) / / / / 共約 716 戶 面積 / / / 11900 可售面積 100120 平方米 4 個月的客戶積累，全面分析意向客戶資料，制定本案營銷與媒體策略以及公關活動； 積極準備預約及開盤前的所有相關工作； 宣傳計劃 ： 現(xiàn)場包裝宣傳 ? 基地圍墻包裝： 11 月 10 日之前完成第一部分制作； 戶外 定點宣傳 ? 市區(qū)中心位置戶外定點看板（位置待定） ? 戶外燈箱、導旗 ? 配合各次推廣活動的戶外橫幅 /導旗 /彩虹門等 電視專題宣傳 ? 聯(lián)系“安慶家園欄目”討論欄目冠名事宜； ? 配合欄目安排軟性宣傳片和硬性形象廣告； 報紙廣告宣傳 ? 本階段以軟性文章宣傳為主，開設專版 /專欄（每周 1— 2 次）報紙選擇：安慶日報下午版、新安晚報 ? NP 硬廣告主要配合節(jié)點和活動進行投放； A、 市區(qū)接待中心開放；（ 10 月份） B、 全民動員計劃宣傳 /引起全市關注，樹立企業(yè)及產(chǎn)品形象（內容待定）；（ 1 月份上旬） C、 產(chǎn)品推介會宣傳 /宣傳產(chǎn)品特色樹立項目形象品牌；（ 1 月 下旬） D、 VIP 卡的銷售行動計劃；（ 2 月份上旬） ? 郵政廣告 /夾報派送宣傳：針對全市及周邊縣區(qū)。 甲方配合 ： 總規(guī)劃及一期規(guī)劃定案 面積表（土地、建筑、房型暫測面積） 總體景觀規(guī)劃及一期景觀方案定案 商業(yè)功能定案 建材配備定案 智能化設備定案 物業(yè)管理公司定案 工程的進度控制（建筑、 B 標段圍墻、景觀 … ） 售樓處擇址確認 /裝潢工作 /售樓電話申請安裝 銷售道具（效果圖 /模型）及銷售資料審核確定 1售樓處保安、保潔人員安排 1戶外看板報批、尺寸 /地點 /數(shù)量確定 1底價表 /表價表審核定案 1 VIP 貴賓卡形式 /折現(xiàn)額度審核確定 1宣傳計劃 /公關活動形式 /內容審核確定 1付款方式確定 1貸款額度與按揭銀行確認 1銷售許可證取得 1銷售合同范本 提供 廣告發(fā)布公司確認 2辦公用品、設備到位（電腦 /傳真機 /電話機 /空調 /復印機 /辦公桌椅 /洽談桌椅 /音響設備 /等） 第二階段：預開盤期 (對象鎖定 ) （ 05/4/2005 年 5 月 /10） 核心任務及目標 ：老客戶鎖定、新客戶出擊 現(xiàn)場售樓處內部布置結束，售樓人員培訓完畢，整體形象對外展示，客戶回訪； 強勢媒體策略及公關活動執(zhí)行，篩選有效客戶：廣告告知、公關活動（文化系列）、促銷活動（ VIP 卡預約計劃， VIP卡發(fā)放），新客戶出擊：廣告效應、主動出擊（拜訪、巡展） 2 月月底前通過銷控銷售多層及部分小高 層住宅，暫推 3 萬平方米左右， 3 月 18 左右預約卡發(fā)放，月底力爭售卡150200 戶，主力推介小高層房源，篩選有效客戶，尋求價位支撐點； 4 月份下旬接受定金定購， 力爭轉定率在 80%以上。 主 題 ： 5/18 驚爆開盤 宜城新市中心高尚生活第一城驚鴻出彩 恭喜??！ 300 位城民率先入主海上城 內 容 ： OPEN??！海上城 5/18 盛大開盤 〝十里新外灘，一個海上城〞 —— 海上城（整體概念） 海上城高尚生活五大觀之思想觀 /未來觀 /中心觀 /消費觀 /生活觀 做風景的守望者（景觀） 房子與您一起呼吸（建筑） 品質生活源于細節(jié)的完美（商業(yè) /配套） 企劃執(zhí)行 ： NP 廣告稿設計 RD 錄音稿設計（有線廣播電臺） 安慶家園欄目報道電視專欄廣告拍攝及投放 客戶專訊《深度 23》 暫定 樣板區(qū) /樣板房裝修研討建議 樣板區(qū)帶看動線包裝 媒體通路 ： 現(xiàn)場看板、現(xiàn)場旗幟、導旗、橫幅 戶外定點看板、車體廣告 宣傳媒體部分 NP 樓書 /NP 軟文 /NP 全版廣告 CF / RD/DM 客戶專訊《深度 23》 銷售工具 ： 市區(qū)接待中心 接待中心電話 辦公用品到位（電腦、傳真、復印機、音響設備） 模型（一期模型、單戶剖面模型） 房型冊、銷售海報、精裝樓書 價目表 /正式簽約合同 文本 /現(xiàn)場業(yè)務表格 業(yè)務執(zhí)行 ： 開盤活動 /開盤活動酒會執(zhí)行 樣板房帶看路線說詞培訓 強化簽約培訓 正式簽約活動組織 /手續(xù) /送審（交易中心 /按揭手續(xù)等） 現(xiàn)場購房律師聯(lián)系 /安排？ 來人來電登記統(tǒng)計與分析 現(xiàn)場來客反映分析與媒體投放策略建議 業(yè)務檢討 /銷售日報、周報、月報及銷售階段總結 客戶聯(lián)絡及反饋 公關與促銷計劃 ： 開盤典禮，客戶俱樂部現(xiàn)場酒會 已購客戶禮品 /贈品計劃 甲方配合： 調價策略確認 工程配合（樣板區(qū)工程確保提前完成） 開盤貴賓 /領導 /記者 /人員確定 /邀請 禮品方案確定 簽約 合同文本提供 /法律顧問 /公證機構邀請 簽約及送審手續(xù) /人員 /銀行配合工作接洽 物業(yè) /保安人員配合 /安排 資金 /財務管理 日常業(yè)務協(xié)調 第四階段：促銷延展期（清盤） （ 06/05/2806/07/28） 核心任務及目標 ：去化剩余房源，完成簽約， B 標段蓄水開始 去化剩余 15— 20%房源，爭取在 2 個月內完成去化率 95%左右（系列活動、優(yōu)惠措施同時出臺）； 同時進行前期已售部分的簽約及辦理按 揭的相關工作，快速回籠資金； B 標段蓄水工作與 7 月底正式開始，為 B 標段蓄足客戶資源。銷售率