【正文】 15 第四部分 項目營銷推廣思路 ........................................................................................................................................................................ 16 一、入市時機(jī)的把握 ............................................................................................................................................................................... 17 二、營銷渠道 .......................................................................................................................................................................................... 17 三、營銷策略 .......................................................................................................................................................................................... 18 四、開發(fā)節(jié)奏及銷售控制： ..................................................................................................................................................................... 19 五、推廣宣傳計劃 ................................................................................................................................................................................... 19 六、案名方案建議 ................................................................................................................................................................................... 20 地者，遠(yuǎn)近、險易、廣狹、死生也； 第一部分 項目 SWOT 建構(gòu) 一個房地產(chǎn)項目的成敗，歸根結(jié)底來源于市場。 ? 緊鄰交通主干道，交通方便。 ? 開發(fā)區(qū)的發(fā)展和建設(shè)將對本項目產(chǎn)生促進(jìn)作用 ? 新世紀(jì)家園的開盤將會進(jìn)一步拉動本區(qū)域的市場價格預(yù)期，有利于項目的成長性。 二、項目總體定位 從市場調(diào)研的結(jié)論可以得出，本項目的總體定位應(yīng)該是：解決居住困難的中低檔經(jīng)濟(jì)型住宅，面向區(qū)域市場，首次置業(yè)，中小套型，總價控制，宜居適用的普通住宅小區(qū)。 四、項目產(chǎn)品定位 產(chǎn)品的目標(biāo)是推向市場，市場的主體就是客戶，明確了項目目標(biāo)客戶定位，產(chǎn)品定位應(yīng)適應(yīng)目標(biāo)客戶的需求。 建筑方案建議 適當(dāng)提高容積率，在初步實施地塊建地上 6 層，首層設(shè)車庫以提高經(jīng)濟(jì)效益。我們認(rèn)為我項目的質(zhì)素與藍(lán)岸相近，優(yōu)于上東城、銀河水畔、星河灣。面對這種情況，在 項目的形象定位方面，就應(yīng)當(dāng)力爭從各個同類競爭項目中脫穎而出，在同類中體現(xiàn)差異化是本項目形象定位的要點。而細(xì)分市場的核心一定意味著犧牲，但是犧牲的絕不僅僅是一部分客群，同時也減少了開發(fā)的風(fēng)險。開發(fā)進(jìn)度可解決客戶信任度： 相對于其他開發(fā)商的商品房項目，舊村改造項目本身就在大多數(shù)消費(fèi)者心中的可信程度不高，而最多出現(xiàn)的問題常常是在施工進(jìn)度上。多方融資，借雞生蛋： 房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金規(guī)模較大的行業(yè)，沒有資金很難涉足，而且整個項目的資金使用量一般較大，所以如何多方面融資，擴(kuò)展資金來源渠道，用最少的啟動資金運(yùn)作盡可能大 的項目，成了各個開發(fā)商的關(guān)注要點。 四、 **村委會 —— 水能載舟亦能覆舟 法者，曲制、官道、主用也。對于面向市場的散戶來說，銷售的時機(jī)最好在有一定的形象進(jìn)度以后，至少應(yīng)該出地面以后。考慮套總價因素對價格策略的影響，可采用以套定價（一套一價）等方式，基本的價格控制區(qū)間，主力兩室在 15萬元 /套以內(nèi)，三室控制在 19萬 /套以內(nèi)，可以適當(dāng)考慮部分較大戶型。 四、開發(fā)節(jié)奏及銷售控制： 市場推廣期（溝通階段）： 主賣點強(qiáng)化訴求，結(jié)合售樓處、項目現(xiàn)場、促銷活動， DM、以及戶外形象展示、流動宣傳方式，在客戶心中產(chǎn)生震撼效果，增強(qiáng)購買信心。 ? 案名方案一： 朗園 朗 —— 晴朗、開朗、明朗、爽朗；園 —— 家園、花園。對訴求重點進(jìn)行適當(dāng)?shù)?調(diào)整。市場引導(dǎo)及培育期（告知階段）： 在 項目正式動工和推出以前，利用工地圍墻、戶外廣告等，結(jié)合村民的口碑傳播制造市場聲勢。這是在通過對類似項目的深入調(diào)研基礎(chǔ)上得出的結(jié)論。 三、營銷策略 五、政策公關(guān) —— 小心駛得萬