【正文】 、第三產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為 ％和 ％。 商業(yè)概況 沈河區(qū)建 設(shè)中央商務(wù)區(qū)工作的全面推進，由主抓中央商務(wù)區(qū)建設(shè)向中央商務(wù)區(qū)與誠信商務(wù)區(qū)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展轉(zhuǎn)變，由主抓三產(chǎn)發(fā)展向三產(chǎn)二產(chǎn)互為補充轉(zhuǎn)變，使“中街、五愛、北站”三大商貿(mào)圈發(fā)展后勁不斷加強。 “十五”末期，全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 60 億元，年均遞增 %；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 1 萬元；財政收入達到了 6 億元；年均遞增 %，外資調(diào)入額達到 4000 萬美元，年均遞增 11%。 堅持以人的全面發(fā)展為中心，以提高人民生活質(zhì)量為目的，不斷提高公民素質(zhì)和人民健康水平。 4 年來，在社會主義市場經(jīng)濟大潮的推動下，古老的中街發(fā)生了深刻而巨大的變化。 同時啟動５座商廈。 ? 建筑面積 8000 平方米，閑置已久的東宇大白樓，已由外資投入 50萬美元，合資組建金海灘物業(yè)有限公司，涉獵美容、職業(yè)培訓(xùn)等項目。 ? 文化旅游區(qū) ：包括故宮、張氏帥府、長安寺項目及沈陽路一段的大舞臺、盛京文化廣場、文化步行街等。為： 北中街、西北角樓、長安寺、嘉豪廣場、故宮前廣場、故宮西墻、張氏帥府 等。把廣告打造成商業(yè)文化的標(biāo)志。盡管這條小街道小得無法在地圖上找到，但它所處的位置絕對是中街地區(qū)的黃金地段：這條僅 300 余米長的小街道南起故宮北側(cè)的中心廟，沿興隆大家庭東側(cè)向北延伸，橫穿中街步行街的中線之后，繼續(xù)向北抵達北中街。 第四部分 項目市場分析 一、 區(qū)域住宅微觀市場分析 為了對 本案所處的市場環(huán)境進行分析，就影響本案市場定位和發(fā)展前景的周邊區(qū)域進行了詳細調(diào)查。 ? 量體小的項目基本為少數(shù)一、二幢樓，地處商業(yè)中心，周邊齊全的商業(yè)配套和便利的交通使得產(chǎn)品受到市場的追捧；量體大的項目通過規(guī)模效應(yīng)、小區(qū)內(nèi)的細部規(guī)劃，選擇多樣，同樣受到市民的喜歡。 個案房屋面積規(guī)劃、主力房型狀況表 案名 金茂國 際公 御點將山（住 佳園 北中街 綜合樓 金園大廈 皇城酒店公寓 未來城 中街北苑 鵬利廣 場花 天龍家園 美龍家園 金苑華城 寓 宅） 園 面積范圍 （㎡） 41107 130209 72169 143207 40110 3078 37193 68166 100178 98150 155270 86142 主力房型 一房 三房 二、三房 三房 一房 一房 三房 二、三房 二、三房 三房 三房 三房 主力面積（㎡） 4158 171195 110151 143166 4070 4260 130157 110143 120136 116149 155184 134142 價格態(tài)勢分 析 個案單價范圍、均價、主力總價狀況表 案名 金茂國際公寓 御點將山（住宅） 佳園 北中街 綜合樓 金園大廈 皇城酒店公寓 未來城 中街北苑 鵬利廣場花園 天龍家園 美龍家園 金苑華城 單價（元 /㎡） 7000 8000 4730 5880 3780 4300 4880 5400 4780 5800 61007600 4100 5600 3880 4800 3300 5000 3588 4300 3730 5000 3980 起價 均價 （ /㎡） 7500 5200 4100 5100 5300 6600 4700 4300 4200 3800 4500 4300 主力總價（萬元） 3144 89101 4562 7385 2137 2631 6174 4762 5057 4455 7083 5861 ? 區(qū)域均價主要在 41005300 元 /㎡的范圍之內(nèi)，但金茂國際公寓價格高達 7500 元 /㎡，原因是小戶型精裝修房、酒店式服務(wù)、中街無可比擬的地段優(yōu)勢。 ? 地段特殊性吸引了來沈陽經(jīng)商、工作的沈陽周邊區(qū)域、省外乃至海外的客戶入住。 有人說小戶型只是一種過渡產(chǎn)品，房子越蓋越小最后只能被淘汰；也有人說即使再過 100 年，也有人買小戶型，因此擔(dān) 心小戶型被淘汰是杞人憂天。 ? 房型規(guī)劃上，小房型（一房）面積主要在 3070 ㎡，面積較大的 86110平方米基本規(guī)劃為較經(jīng)濟的小兩房、和小三房，但這部分在小戶型中占的比例較小。 ? 受房地產(chǎn)整體市場較旺和股市長期低迷的影響，在購買小戶型的業(yè)主中有相當(dāng)一部分是投資客戶。地塊東鄰朝陽路，由南向北的單行道），是本案與中街相通的主要道路；北隔南方證券大樓臨北順城路，北順城路是市中心北部的主干道，雙向八車道，路況較好；西面為較舊的萬興小區(qū)，目前小區(qū)的居住氛圍較差；南面是北中街行車較少，與中街相距百余 米。小范圍內(nèi)爛尾樓較多，影響本項目的形象有一定影響。 ? 項目主體工程已完成，后期工程的操作時間較短。 ? 中街商業(yè)街的規(guī)劃發(fā)展、中心廟廣場的建設(shè)有利 于提高整個中街商業(yè)圈的額檔次。提升品質(zhì)，做差異性產(chǎn)品。在裝修或者裝飾上應(yīng)結(jié)合中街商業(yè)氛圍和沈陽人文歷史特點，增加客源量。 地段依據(jù)： ? 周邊生 活配套齊全、商業(yè)繁華、交通便利。該市場集中沈陽市大多數(shù)運動品牌和室內(nèi)體育項目，彌補中街附近區(qū)域缺少同類場所的不足，同時，運動本身的年輕、健康形象同本案客群形象有機統(tǒng)一。精裝修，標(biāo)準(zhǔn)在 500 元 /㎡，既能體現(xiàn)裝修的便捷性，又能把本案的單價以及總價同周邊市場區(qū)隔開來，體現(xiàn)經(jīng)濟合算的重大優(yōu)勢。 價格定位 (1) 定價依據(jù)： 價格依據(jù)： ? 小戶型 商住樓 45007500 元 /㎡的均價；金茂國際公寓 7500 元 /㎡的均價，周邊住宅均價范圍 42005300 元 /㎡（毛坯）小戶型項目的均價普遍比周邊住宅高 1000 元 /㎡。 ? 酒店式服務(wù)公寓與綜合性商場、娛樂休閑相結(jié)合。 ? 規(guī)劃中的地鐵在中街本項目附近設(shè)有站點，有利于進一步積聚人氣。 ? 改造樓盤，客戶對形象有抵觸心理。 ? 離商業(yè)繁華中街商業(yè)街百余米、地段位置較好。 ? 配套齊全，休閑娛樂設(shè)施完善。其中寫字樓面積是 萬多平方米；四星級國際公寓式酒店面積約 萬平方米，商住式公寓面積 萬平方米，商業(yè)文化娛樂會議面積 萬平方米。 ? 目前整體去化情況比較理想，總價在 2035 萬左右的金園大廈理所當(dāng)然受到市場的追捧，中潤國際近期剛開盤已售約 65%。因此，開發(fā)小戶型和經(jīng)濟實用型住宅，合理下調(diào)樓房價格，應(yīng)該成為開發(fā)商優(yōu)先考慮的問題。 “酒店式公寓 ”、 “單 身公寓 ”等項目也陸續(xù)登場，就連一些并不是以小戶型為主的項目也打起了小戶型的招牌。 ? 由于戶型面積偏大去化較差，金苑華城得到銷售率僅 40%，御點江山銷售已近兩年銷售率才達 70%。佳園、未來城、中街北苑、金苑華城等項目規(guī)劃有一定量的小戶型。 ? 整體市場的供應(yīng)量較大，隨著沈陽中心城區(qū)的舊 城改造繼續(xù)進行，區(qū)域住宅市場將供需兩旺，市民對住宅的需求量較大。按照規(guī)劃，目前這個以綠地為主的廣場，將進一步改造成綠地和水泥地面相結(jié)合的休閑廣場。 未來的中街將有交通、金融、通信、寬帶、安全監(jiān)控等配套設(shè)施跟進 ,走在中街將體驗到傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代商業(yè)緊密融合的迷人氣息。北中街娛樂區(qū)將建成不夜城。 北中街將建 “花街”，保留珍貴樹木和部分特色民宅，正昌太陽廣場將建室內(nèi)迪斯尼樂園。按照規(guī)劃，中街地區(qū)將以建設(shè) 4A 級景區(qū)為切入點，以建設(shè)“東北第一街”為統(tǒng)領(lǐng)，到 20xx 年， 初步建成作為東北中心影響東北亞經(jīng)濟圈的國際商貿(mào)旅游交易平臺 。 ? 普爾斯大廈由港方投資 1300 萬美元，現(xiàn)正在建設(shè)中。目前，中街年銷售額在 40 億元左右，上交利稅達 2 億元。即今沈陽路、中街路、朝陽街、正陽街。 ? 城區(qū)建設(shè)目標(biāo)。 20xx 年實現(xiàn)社會消費品零售總額 7 億元，比上年增長 ％。全年共 開發(fā)就業(yè)崗位 220xx 個，調(diào)劑安置就業(yè)人員 26897 人次。東與大東區(qū)相鄰，南與東陵區(qū)接壤，西與和平區(qū)相接，北與皇姑區(qū)毗鄰。 （ 11） 存量房市場將會持續(xù)高漲。 （ 8） 沈陽 市房地產(chǎn)業(yè)將會加速從粗放型向集約型發(fā)展。 （ 4） 沈陽 市商業(yè)房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)去年將會繼續(xù)升溫。 沈陽 市空置總量有較大幅度上升，加之又是結(jié)構(gòu)性空置，空置集中于中高 檔和大戶型住房，因此，近期難以全部消化，對部分開發(fā)商和市場的壓力是比較大的。房地產(chǎn)業(yè)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，它的生存和發(fā)展與銀行信貸密切相關(guān)。沈陽市是環(huán)渤海經(jīng)濟帶的重要城市，是東三省及內(nèi)蒙古的區(qū)域中心城市。 第四，沈陽市居民住房消費需求潛力巨大。明年會乘溫總理視察沈陽的東風(fēng)，在中央支持下，老工業(yè)基地重新振興將加快步伐，尤其是裝備制造業(yè)和汽車產(chǎn)業(yè)都面臨著難得的發(fā)展機遇，去年汽車工業(yè)產(chǎn)值突破 400億元。上述問題的存在，嚴重地挫傷了消費者購房的積極性。開發(fā)商以各種名目廉價圈占囤積土地，不少人占地幾十公頃甚至上百公頃，他們在缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和統(tǒng)一管理前提下，盲目實施開發(fā)；此外，還有各類企業(yè)開發(fā) ,農(nóng)民開發(fā)種種。衡量沈陽市房地產(chǎn)市場調(diào)整期任務(wù)是否完成的標(biāo)準(zhǔn)有如下四條：第一，政府房地產(chǎn)政 策調(diào)整是否到位；第二，開發(fā)商對新政策適應(yīng)是否到位；第三，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整是否到位；第四，消費者購房心理調(diào)整是否到位；上半年房地產(chǎn)市場運行狀況，說明上述四條標(biāo)準(zhǔn)中除第三條尚有一定距離，已經(jīng)基本達到。 （ 9） 個人購房比例進一步提高，跨進全國先進行列 16 月，沈陽市個人購商品房比例占 %，比 20xx 年年底 %，上升 個百分點，其中個人購商品住宅比例占 %，比 20xx 年年底 %上升 個百分點。 現(xiàn)有空置房中， 100 平方米以下只占 %； 121 平方米以上占 %；從價 格上看，每平方米銷售價格在 3000 元以上的占空置量的 %。 （ 3） 增量商品房市場急劇升溫，投資銷售比趨于合理 16 月，全市增量商品房銷售面積比上年同期增長 31%，而銷售額比上年同期增長 40%以上，前進的幅度是近年來所罕見的。 %%%%%%%%%%10 0平 米 101120平米 121150平米 15 1平 米空置量可供預(yù)售 二、 20xx 年上半年沈陽市房地產(chǎn)市場形勢分析 20xx 年上半年，沈陽房地產(chǎn)市場在戰(zhàn)勝了“非典”、基本完成調(diào)整任務(wù)的基礎(chǔ)上，又實現(xiàn)了較快地發(fā)展；現(xiàn)在沈陽房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入加速發(fā)展期。 ? 從住房銷售價格看。國內(nèi)外開發(fā)商大舉進入沈陽房地產(chǎn)市場。據(jù)沈陽房產(chǎn)局介紹：“沈陽房地產(chǎn)交易市場 3 年來實現(xiàn)了商品房和存量房交易面積一同跳過 200 萬、同時觸摸 400 萬、雙雙突破 500 萬。 據(jù)介紹，去年，由于該市利用外資的大幅增長，外來人口大批涌入，以及城市居民收入的增加，住房已成為人們重要的消費熱點。儲蓄穩(wěn)定增長。據(jù)勞動部門統(tǒng)計 ,年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員 萬人，登記失業(yè)率為 %。在總?cè)丝谥?，市區(qū)人口 萬人，縣 (市 )人口 萬人；農(nóng)業(yè)人口 萬人，非農(nóng)業(yè)人口 萬人。 去年 112 月份，沈陽共實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 ,同比增長 %，增幅超過 14%,成為沈陽市經(jīng)濟發(fā)展 10 年增幅最高的一年。在全國 164 個工業(yè)行業(yè)中，沈陽有 142 個，其中機床、通用機械、輸變電、制藥、電子、航空航天等行業(yè)在全國均占有明顯的優(yōu)勢。沈陽是東北地區(qū)最大的商品集散地。新民市 (縣級市 )、遼中縣、康平縣及法庫縣亦歸屬沈陽行政區(qū)。沈陽桃仙國際機場 60 多條航線可通往國內(nèi)各主要城市和香港及俄羅斯、日本、韓國、朝鮮等國家和地區(qū)。 25? 09? 123176。以沈陽為軸心，港口城市大連和營口為前沿，以輕工之城盤錦為兩翼，組成實力雄厚的遼南經(jīng)濟區(qū)，是東北地區(qū)出入海關(guān)的必經(jīng)之地，是規(guī)劃 中的東北歐亞大陸橋首站。全市水資源總量可達 30 億立米 ,其中地表水 10 億立米地下水 20 億立米。繁華的太原街、中街商業(yè)區(qū)聞名遐邇，大型的集貿(mào)市場遍布全市。同時，沈陽金融市場已被中國人民銀行確認為全國 8 大城市資金融通中心之一。其中，第一 產(chǎn) 業(yè)實 現(xiàn) 增加 值 億 元 ，增 長 8%；第二 產(chǎn) 業(yè)實 現(xiàn) 增加 值 億元 ， 增 長 %； 第三 產(chǎn) 業(yè)實 現(xiàn) 增加 值 億 元 ，增 長 %。另 外，去年沈陽工業(yè)增長對 GDP 的貢獻率達到 ％，成為沈陽經(jīng)濟增長的主要拉動力。全年城鎮(zhèn)安置就業(yè)與再就業(yè)人員 萬人。 20xx 年，農(nóng)民人均純收入達 3500 元，增長 %；人均生活消費支出 1978 元，增長 %。 這是記者從３月３日沈陽市政府召開的新聞發(fā)布會上獲悉的。20xx年，沈陽市城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積已達到２０．１２平方米，比上年增加１平方米。沈陽房地產(chǎn)交易所呈現(xiàn)商品房與二手房交易并駕齊驅(qū)的局面，表