【正文】 雙雙突破了 500 萬平方米大關(guān)。沈陽市的商品房平均價格為每平方米 元，其中，商品住宅的平均價格為每平方米 元。 從中可以看出，沈陽的商品房銷售面積已接近南京、 成都、大連等同類城市的領(lǐng)先行列；而在存量房交易方面，則遠遠領(lǐng)先于哈爾濱、長春、大連、鄭州、成都等同類城市。 （表一） 表一： 010020030040050060020xx 20xx 20xx 20xx沈陽存量房交易(表一) 從商品房的價格上來看，沈陽市商品房價格持續(xù)平穩(wěn)， 20xx 年到 20xx 年我市商品房每平米平均價格分別為 2790 元、 2994 元和 2908 元 ，價格比較平穩(wěn)。 市場需求概況 ? 從住房銷售面積看。這些數(shù)據(jù)表明，每平方米 2500 元以下的達到 ％，中檔價位 2501 元至 3500 元的占 ％， 3500 元以上價位所占比例很小。其中套面積超過 120 平方米以上的大戶型商品住房，空置面積可供預(yù)售面積分別占 ％和 ％，供給量相對偏大；而套面積在 100 平方米以下的小戶型商品住房，供給量相對偏小。將城區(qū)土地全部納入土地儲備庫管理，實現(xiàn)統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一整理、統(tǒng)一供應(yīng)。 （ 2） 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)呈高速增長態(tài)勢，規(guī)模開發(fā)成為主流 16 月，沈陽市房地產(chǎn)完成投資額、建設(shè)規(guī)模都比去年同期增長 40%以上，尤其是新開工比上年同期增長 72%，這是近幾年所僅見的，反映出沈陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強勁。 （ 4） 存量房再次刷新記錄，穩(wěn)居全國前茅 16 月，沈陽市存量房交 易量和交易額均比去年同期增長 50%以上，半年的交易面積相當(dāng)于 1998 年全年交易量的 倍，與快速發(fā)展的 20xx 年全年的交易量差不多少。 （ 6） 空置商品房總量在合理區(qū)間，但結(jié)構(gòu)性空置仍很嚴(yán)重 國家統(tǒng)計局近期對商品房空置的含義做了修改。 （ 7） 住宅郊區(qū)化已成趨勢 由于沈陽市下大力氣解決城市交通問題，大規(guī)模開展高速公路、軌道交通、內(nèi)環(huán)、二環(huán)、市區(qū)干線道路建設(shè)，加之渾南新區(qū)，棋盤山風(fēng)景區(qū)、陵北區(qū)的開發(fā)，從而為沈陽市住宅郊區(qū)化提供了可能。沈陽第五屆房交會”上，展銷樓盤中每平方米 3000 元以下的中、低檔商品住房已達到 40%以上，其中園區(qū)規(guī)模大、環(huán)境好、公共設(shè)施齊全、價格不高、套面積為 80120 平方米的中小戶型住房，對普通住房消費者具有很強的吸引力。 （ 10） 商業(yè)地產(chǎn)不斷升溫，房地產(chǎn)投資行為加大 16 月，沈陽市商業(yè)營業(yè)用房銷售 萬平方米，是去年同期 萬平方米的 倍。 當(dāng)前沈陽房地產(chǎn)市場形勢總體判斷 （ 1） 沈陽房地產(chǎn)三年調(diào)整期基本完成 沈陽房地產(chǎn)市場由于出現(xiàn)慕馬案件，打亂了運行節(jié)律，于 20xx年進入調(diào)整期。在 SARS 肆虐的非常時期，本屆房交會有 萬市民光顧了展會，成交面積達 150 萬平方米，簽約額高達 億元，共 18661 戶家庭圓了新居夢。 占居民 40%左右的工薪階層大批量進入購房市場，標(biāo)志著 沈陽 市住房消費發(fā)生重大變化，由金領(lǐng)階層、銀領(lǐng)階層購房為主，向銅領(lǐng)階層購房為主轉(zhuǎn)化，大眾住房消費將逐漸變?yōu)槭袌鲋髁鳎@將對沈陽市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生極其重大影響。 住房供給結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn) 象仍然嚴(yán)重存在 據(jù)上半年統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 100 平方米以下的空置房占 %，可供預(yù)售的占 %； 100120 平方米的空置房占 %，可供預(yù)售占 %；121150 平方米空置房占 %，可供預(yù)售占 %； 151 平方米以上空置房占 %，可供預(yù)售的占 %?，F(xiàn)有的僅停留在開發(fā)商的促銷概念炒作，尚沒有引起各方面的必要關(guān)注，缺乏對適合我市健康住宅的理論、經(jīng)濟、規(guī)劃、技術(shù)層面研究，更談不上政策、法規(guī)的約束和實施。去年，我國經(jīng)濟在戰(zhàn)勝“非典”嚴(yán)重影響后， GDP 增長 %，再次創(chuàng)造世界奇跡。 第二，沈陽經(jīng)濟進入二次創(chuàng)業(yè)起飛階段。 第三，城市化的進程為房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。全國擬每年城市化水平提高一個百分點， 沈陽 市近期會高于這個百分比。通過問卷了解到： 1 年以內(nèi)買房或賣掉舊房再購置新住房的占 %。按年初政府出臺新的《沈陽市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定，還要繼續(xù)實行貨幣拆遷政策，新辦法還將各級區(qū)域貨幣安置補償標(biāo)準(zhǔn)平均提高了 100 元 /平方米，這些都會極大地刺激 住房市場需求。沈陽具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢。 （ 2） 20xx 年沈陽市房地產(chǎn)發(fā)展的不利條件 第一，信貸收緊，房地產(chǎn)業(yè)面臨著嚴(yán)峻考驗。從銀行防范金融風(fēng)險角度考慮， 121 號文件大方向是正確的；但是在具體實施過程中，會對 沈陽 市房 地產(chǎn)業(yè)造成什么沖擊和影響，還有待于實踐進一步驗證。由于利益驅(qū)動，沈陽市開發(fā)商建造中高檔及大戶型住房的慣性較大；面向大眾消費群體，建造中檔和中低檔住房，需要開發(fā)商從經(jīng)營理念、利潤期望和運作手段做出根本性調(diào)整。依據(jù)對沈陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性規(guī)律、人均 GDP 和恩格爾系數(shù)變化、居民住房消費需求和城市化進程的綜合分析，沈陽市房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入了加速發(fā)展階段，將會有近 20 年的快速發(fā)展時期，屆時人均住房建筑面積達到或超過 35 平方米。 （ 3） 開發(fā)商面臨著重新洗牌的嚴(yán)峻局面。 （ 5） 住宅房地產(chǎn)進入大眾住房消費時代。由于外地和境外開發(fā)商大批進入，以及渾南新區(qū)、鐵西新區(qū)和棋盤山風(fēng)景區(qū)的開發(fā)進程加快，加之 20xx 年房地產(chǎn)市場利 好刺激，開發(fā)商普遍會加大投資力度， （ 7） 沈陽 市房地產(chǎn)市場性質(zhì)發(fā)生重要變化。 （ 9） 增量房的銷售量將會有較大增加。雖然有基準(zhǔn)地價提高激發(fā)商品房價格上揚的壓力，但由于結(jié)構(gòu)性空置數(shù)量較大和住房消費費購買能力的制約，房價基本上會維持在現(xiàn)有水平上。存量房除中介外，受制因素不多， 20xx 年的勢頭會繼續(xù)延續(xù)下去。全區(qū)設(shè)立 16 個街道辦事處， 164 個社區(qū)。全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 15％。在崗職工人數(shù) 21049 人，比上年下降 ％。 20xx 年，全區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值 (不變價，下同 ) 億元，比上年增長 ％；實現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，其中全部國有工業(yè)企業(yè)和年產(chǎn)品銷售收入在 500 萬元以上非國有工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 33756 萬元，比上年增長 ％，實現(xiàn)工業(yè)增加值 6479 萬元，比上年下降 ％。全年消費品市場成交額和社會消費品零售總額明顯增加。力爭用 1015 年的時間，基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。 實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和升級，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、新興第三產(chǎn)業(yè)取得長足的發(fā)展，國民經(jīng)濟和社會的信息化程度明顯提高?！笆濉蹦┢?，基本建成建筑布局合理化、城區(qū)環(huán)境景觀化、社區(qū)管理模范化、居住條件現(xiàn)代化、城市功能高效化的 新型城區(qū)。 二、 中街簡介 中街起源 沈陽著名的商業(yè)街 —— 中街，她是沈陽最早形成的商業(yè)中心。街長 米，寬 米。 中街正常時期客流量為 30 萬人次 /天，雙休日偏多，每年黃金周期間客流量大約在40 多萬人次 /天。該項目占地 萬平方米，從“女人世界”后身到接近沈陽路 ,由香港投資 5000 萬美元。 ? 占地 10 萬平方米的嘉陽廣場正在做啟動前期的準(zhǔn)備工作。 ? 中 街老字號金店東祥金店重新注入資金 3000 萬元，做大做強品牌。此大廈填補了中街無大型超市的空白。在 “女人世界 ”以南，兒童電影院以東，建設(shè)綠蔭環(huán)抱 的步道廣場式精品街。 ? 商務(wù)區(qū)： 包括北中 街東部長安寺商務(wù)會館、韓國商城、商業(yè)城附樓及普爾斯大廈，將建國際商業(yè)展示中心和國際采購定單管理中心等。以清代四合院為基本格調(diào)，地方流傳的老字號為經(jīng)營品牌，恢復(fù)失傳的餐飲名店。 中街的亮化以高科技和現(xiàn)代材料體現(xiàn)新、奇、特、閃、亮、跳。 亮化材料制作牌坊式城門標(biāo)志物 ，立于小西門、小東門。 風(fēng)格從復(fù)古的宮廷式逐步過渡到開放的現(xiàn)代風(fēng)格。昨日記者從中街管理辦獲悉，明年 5 月將開工建設(shè)一個“地下中街” ——— 一個相當(dāng)于半個中街地區(qū)容量的地下體育大世界，已經(jīng)粗具規(guī)模的中心廟廣場將在進一步的改造之后更名為中街廣場。 明年 5 月在銅行南街興建的地下體育大世界，位于故宮北側(cè)、興隆大家庭東側(cè)的建筑，將建成總體兩層、局部三層的格局，其建筑面積將達到 萬平方米。 相對于銅行南街的興建來說，銅行北街的改造著重于疏通，連接中街和北中街。 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有樓盤主要分布在沈河區(qū)的中街商業(yè)圈、奉天街沿線、青年大街沿線和與和平區(qū)交界的市府廣場區(qū)域，樓盤的分布區(qū)域較廣，由于地處市中心，物業(yè)類型也較豐富，有多層、小高層、高層住宅，小戶型的商住樓和寫字樓以及大型的商業(yè)用房。 產(chǎn)品規(guī)劃評價 ? 樓盤規(guī)模普遍較小，分批推案量體較小。 房型方面： ? 房型多樣化：從一房到復(fù)式均有，二房、三房為主力房型，三房比例稍高（見下表）。 ? 一房面積在 4070 平方米之間，二房主要集中在 86120 平方米之間，三房集中在 120156 平方米之間；御點江山、美龍家園等樓盤出現(xiàn)了房型面積偏大的三房，迫 使總價較高，去化較慢；而金茂國際公寓、金園大廈酒店式服務(wù)公寓樓盤和中街北苑、佳園、未來城等規(guī)劃的較為經(jīng)濟的房型，總價相對較低，受到市場的歡迎，體現(xiàn)出經(jīng)濟型房型有較大的市場潛力。區(qū)域整體均價約在 4500 元 /㎡ （紅線處） ? 區(qū)域價格較去年有 300500 元 /㎡的上浮 750052004100510053004700430042003800 450044000100020xx300040005000600070008000金茂國際公寓 御點江山 佳園 北中街綜合樓 金園大廈 未來城 中街北苑 鵬利廣場花園 天龍花園 美龍家園 金苑華城均價（元/平 方米） ? 三房主力總價區(qū)間在 30110 萬之間，御點江山的大戶型總價達89110 萬；三房主力總價跨度較大，一般在 4070 萬之間；而兩個帶裝修的酒店式公寓的總價 2144 萬，是區(qū)域內(nèi)最低的； ? 區(qū)域總價集中在 55 萬元 /套左右 ? 總價在一定程度上影響了項目的去化，御點江山由于主力總價過高，處于沈陽市區(qū)的高位，去化較為困難，而金茂國際公寓、金園大廈總價較低，去化較快。 ? 小戶型的酒店式公寓去化較好，金園大廈銷售率為 91%，金茂國際公寓還未開盤，交定金預(yù)定的已有 60%。 二、 主要小房型樓盤市場分析 近兩年，北京、上海深圳開始流行小戶型、超小戶型，概念層出不窮，炒作花樣翻新，場面甚是熱鬧。而 “圓緣雅居 ”更是以六七十平方米的小戶型為主打戶型，榮登 20xx 年沈陽第一季度銷售冠軍。小戶型只要不過分追小，設(shè)計上多考慮人們居住的需求，市場還是很大的。從而出現(xiàn)多數(shù)的酒店式服務(wù)公寓 14 層規(guī)劃為商業(yè)用房， 5 層以上規(guī)劃為商住或辦公。 ? 區(qū)域內(nèi)基本為酒店式服務(wù)公寓（帶裝修），一種是全裝修，裝修成本在 100020xx 元 /平方米如金茂國際公寓、騰龍國際商務(wù)公寓，另一種是簡裝修（衛(wèi)、潔具和地板），成本在 400500 元 /平方米，如金園大廈、中潤國際。 客源分析： ? 客源以項目周邊區(qū)域客為主，總價較低、功能齊全受到年輕的白領(lǐng)階層 喜歡。 ? 沈陽財富中心： 工程進度：目前土地平整，有工地圍墻 簡介： “沈陽財富中心 ”位于凱萊大酒店之南之西，新港澳國際大廈之東，南鄰團結(jié)路，北鄰北站路，預(yù)計投資 6 億元人民幣，其中外資 3000 萬美元。 小結(jié)： 從以上項目的規(guī)劃可看出，小戶型的酒店式公寓有良好的發(fā)展前景，市場上有較大的供應(yīng)量，也有旺盛的購買力，關(guān)鍵要在房型的規(guī)劃、功能完備、齊全的服務(wù)等細處上做好。目前項目主體工程已全部完成，外圍護墻結(jié)構(gòu)已完工，四周外裝飾四層以上為貼面磚，四層以下為花崗巖， 513 層四個角的玻璃幕墻也已全部完工，四周目前由工地圍墻維護。 ? 中心廟、沈陽故宮、張氏帥府、大清街等歷史名勝古跡位于本區(qū)域南部，另有中心廟廣場綠地規(guī)劃，文化底蘊深厚、居住環(huán)境日趨優(yōu)越。 ? 北順城路為雙向八車道，道路路況較好，行車方便 ? 朝陽路為南北向的單車道，對本項目有較大的影響，北中街路況欠佳，道路過窄，北面與南方證券大樓間的道路基本為弄堂，行車?yán)щy，交通較為擁擠。 ? 周邊配套齊全，公交路線多、交通方便，可抵達市區(qū)各主要地方。 ? 南、北面的道路路況不佳，目前被用作臨時停車。 機會 ? 市中心土地供應(yīng)較少，市民住房需求量較大。 ? 周邊樓盤品質(zhì)上不足，與本地段的品位，氣質(zhì)不符。 五、 項目定位 開發(fā)思路 根據(jù)本案所處的特殊地段和市場環(huán)境，認為在開發(fā)過程中應(yīng)該保持以下基本思路： ? 鑒于本地段開發(fā)潛力的明朗性，“短、平、 快”開發(fā)，避免出現(xiàn)碰撞式競爭。 ? 結(jié)合中街商業(yè)圈特有的優(yōu)勢，找準(zhǔn)結(jié)合點，配合商業(yè)街和娛樂休閑氣氛消化商場。地下一層可以用作超市或者車庫。在改造上充分利用空間，提高得房率。 ? 距中街百余米朝陽路上的御點江山裙房 12 層商鋪 1500018000 元 /㎡，本案西南側(cè)緊鄰北中街的北中街綜合樓裙房 13 層整體出售 13000 元 /㎡。 ? 近中心廟、故宮、張氏帥府、大清街歷史文化底蘊深厚。比如，洗浴中心、風(fēng)味美食城、 KTV等