【正文】 來城等高檔的、具有較好景觀的樓盤中出現(xiàn)。另一小戶型簡裝修項(xiàng)目金園大廈，均價(jià) 5300 元 /㎡，在局部市場也屬于最高價(jià)格。 ? 鵬利廣場花園、金園大廈、美龍家園因有地段、環(huán)境、配套等綜合的優(yōu)勢(shì)，去化比較快。 ? 居住、改善住房環(huán)境是購房的主要目的，但投資客占一定比例，特別是小戶型物業(yè)受到投資客的歡迎。 “當(dāng)代程式 ”剛一露面就受到追捧，三四十平方米的房子、酒店式服務(wù)一切都讓人感到新鮮，喜歡嘗試的年輕白領(lǐng)成了購房的主力軍。實(shí)際上設(shè)計(jì)是否合理才是決定戶型能否被淘汰的根本原因。 下表是本調(diào)查區(qū)域內(nèi)目前在售的主要酒店式小戶型項(xiàng)目： 案名 性質(zhì) 供應(yīng)量 （套） 規(guī)劃面積 （㎡） 主力面積 （㎡） 平均單價(jià) （元 /㎡） 主力總價(jià) （萬元） 銷售率 金茂國際公寓 全 裝修酒店式服務(wù) 公寓 380 41107 4158 7500 已定購 70% 中潤國際 （公寓部分） 簡裝修酒店式服務(wù)公寓 288 29110 2944 4500 65% 金園大廈 簡裝修酒店式服務(wù) 公寓 210 40110 4070 5300 91% 騰龍國際商務(wù)公寓 全裝修酒店式服務(wù)公寓 約 200 49106 4969 7500 75% 當(dāng)代程式 全裝修公寓 約 400 4996 4960 5100 2127 50% 皇城酒店公寓 全裝修公寓 約 300 3178 4260 6600 2531 40% 現(xiàn)狀、規(guī)劃分析： ? 由于市場上小房型市場需求量較大，目前供應(yīng)量較小，同時(shí)小戶型產(chǎn)品有其功能齊全、總價(jià)較低的特殊性，市場呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢(shì)。 價(jià)格分析： ? 區(qū)域內(nèi)小戶型樓盤的價(jià)格主要集中在兩個(gè)范圍： 5000 元 /㎡左右和7500 元 /㎡左右，總價(jià)在 1351 萬元之間，其中中潤國際由于面積小，主力總價(jià)在 20 萬以內(nèi)。 ? 金茂國際公寓，高出地段價(jià)格 1000 元 /㎡的均價(jià)，目前預(yù)定狀況較好，相反周邊樓盤御點(diǎn)江山因?yàn)榉啃瓦^大，總價(jià)過高，市場反映平平。 附：未來區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)的幾個(gè)小戶型項(xiàng)目簡介： ? 鵬利廣場花園： 投資商：中國糧油食品進(jìn)出口（集團(tuán)）有限公司 地址：大東區(qū)小東路 8 號(hào) 物業(yè)管理；凱萊物業(yè)管理有限公司 工程進(jìn)度：目前尚未拆遷 項(xiàng)目簡介：總建面積 45 萬平方米，由 10 幢高層塔樓組成，目前一期“鵬盛苑”共 33 層，結(jié)構(gòu)封頂；明年鵬利廣場花園二期規(guī)劃有 2 幢小戶型酒 店式公寓，總建面積約 9 萬平方米，目前處于前期客戶積累階段。財(cái)富中心的物業(yè)管理由全國著名的北京長城飯店公司管理， 20xx 年陽春三月正式動(dòng)工 ，預(yù)計(jì)將于年底或明年初開盤。 ? 工程進(jìn)度： 項(xiàng)目于 93 年 9 月開工，占地面積 5822 ㎡，總建面積 48465 ㎡；原為一幢 13 層的商務(wù)樓，其中 14 層為商業(yè)用房，層高 ㎡； 59 層為商住， 1013 層為賓館客房， 513 層高 ㎡。周圍有中街的繁華商業(yè)，北順城路、朝陽路的休閑娛樂，有沃爾瑪超市、新瑪特購物中心、大連商場、學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、郵局、銀行、美食廣場等等。 （ 2） 交通環(huán)境 ? 北順城路、朝陽路、北中街有公交線路十幾條之多，交通方便；其中 222 路、 210 路、 215 路在項(xiàng)目邊上是起點(diǎn)站，可到達(dá)省政府、市府廣場、火車站等的主要地方； ? 另有規(guī)劃中的地鐵線在本項(xiàng)目的南面中街上有兩個(gè)站點(diǎn)。 ? 南有故宮、張氏帥府等名勝古跡，具有深厚的名流氣質(zhì)的歷史文化底蘊(yùn)。 劣勢(shì) ? 朝陽路是南北向單行道，行車不方便。 ? 朝陽路商業(yè)不太連貫，檔次與中街相比偏低。 ? 在近期內(nèi)，西面有 800 余戶的拆遷改造工程，有利于本項(xiàng)目提高形象、增加客源量。 威脅 ? 房地產(chǎn)開發(fā)政策、法規(guī)等方面的一些不確定因素 ? 隨著小戶型項(xiàng)目的興起，未來時(shí)間內(nèi)，周圍包括市區(qū)其他主要區(qū)域同性質(zhì)的樓盤供應(yīng)量將會(huì)增長。 ? 充分利用現(xiàn)有條件，節(jié)省開發(fā)成本。 14 層可以用作商場出售，部分可作為休閑娛樂設(shè)施，要求經(jīng)營上檔次，突出品質(zhì)，支撐酒店式服務(wù)公寓的品質(zhì) ，提升價(jià)格。 ? 酒店式公寓的面積劃分，在分割條件許可下，基本為 3070 ㎡這一市場主力需求，同時(shí)規(guī)劃部分 70100 的緊湊小兩房，滿足部分三口家庭（例如拆遷戶）的需要。整體住宅市場均價(jià)約在 4500 元 /㎡，加裝修，本案保守估計(jì)價(jià)格約在 5000 元 /㎡，實(shí)際可能達(dá)到的價(jià)格最終可能在 5500 元 /㎡左右 。 ? 中街商業(yè)街、中心廟廣場、朝陽路、北順城路商業(yè)、購物、娛樂、休閑一體化。 ? 裙房部分：結(jié)合市政規(guī)劃及中街的商業(yè)布局及業(yè)態(tài)種類， 建議一：項(xiàng)目裙樓招商以休閑、娛樂、餐飲為主，既可作為配套提升本項(xiàng)目酒店式公寓的品質(zhì)，又彌補(bǔ)了中街商業(yè)步行街上休閑、娛樂場所比較缺少的布局，吸引投資者。 第五部分 投資分析 一、 銷售金額預(yù)測 下表面積為根據(jù)圖紙測算，各層面積與實(shí)際會(huì)略有出入，但實(shí)際面積減少的可能性較??； 樓層 建筑面積（㎡） 可售面積（㎡） 銷售單價(jià)（元 /㎡） 銷售總價(jià)（元） B1 4172 3000 3000 900 萬 1F 4194 3500 120xx 4200 萬 2F 4905 5100 7500 3825 萬 3F 4913 5100 6000 3060 萬 4F 4913 5100 5000 2550 萬 5F 2860 2980 5000 1490 萬 613F 21888 22800 5000 11400 萬 總計(jì) 47845 47580 5732 27425 萬 二、 成本概算 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià)（元 /㎡） 建筑面積（㎡） 總金額（元） 備注 1 項(xiàng)目受讓金額 1,839 47,845 88,000,000 暫估 2 過戶相關(guān)稅費(fèi) 92 47,845 4,400,000 拍賣手續(xù)費(fèi)和契稅等 3 前期設(shè)計(jì) /報(bào)批 105 47,845 5,000,000 含超面積補(bǔ)交費(fèi)用 4 前期進(jìn)場費(fèi) 6 47,845 300,000 垃圾清理、臨時(shí)水電等 5 土建改造完善費(fèi)用 50 47,845 2,392,250 6 配套增容 /工程費(fèi) 200 47,845 9,569,000 供水、排污、供暖已到位 7 消防工程費(fèi) 100 47,845 4,784,500 8 主樓電梯設(shè)備 75 47,845 3,600,000 主樓 6 部 *60 萬 9 外墻裝修費(fèi) 63 47,845 3,000,000 含窗戶和外墻材料 10 主樓內(nèi)裝修費(fèi) 700 24,7。 建議二：可以做專業(yè)市 場， 如運(yùn)動(dòng)城，其中規(guī)劃有一樓運(yùn)動(dòng)休閑服裝，二樓運(yùn)動(dòng)鞋帽、健身運(yùn)動(dòng)器械，三樓乒乓球室、臺(tái)球室、保齡球館、沙狐球等，四樓美容健身中心、棋牌室等。 (2) 價(jià)格定位 樓層 銷售單價(jià)（元 /㎡） B1 3000 1F 120xx 2F 7500 3F 6000 4F 5000 5~13F 5000 客源定位 購買者以投資為主，占到90%的比例，少量自住用戶約占 10% 來源于沈陽市，外來投資者教少 投資者年齡層主要在 30~45 歲之間 租用或者自住使用者， 主要來源與中街商圈附近經(jīng)營戶或高級(jí) 白領(lǐng)等 年齡主要在 25~35 歲之間 其他建議 ? 公寓部分：建議最佳還是鋪設(shè)煤氣管道，最低也在廚房配有電磁爐、抽油煙機(jī)等等設(shè)備。本案裙樓 4 層，建議先租后售，銷售價(jià)格如下表。 ? 為保持酒店式公寓的私密性，同時(shí)充分給予商場部分更優(yōu)的位置（交通通路方面）。 ? 酒店式公寓采用精裝修方式，配置簡易廚房，可以采用電磁爐等廚具，保證辦公住家均可，自用投資相宜。 產(chǎn)品定位 利用原規(guī)劃為商住、辦公的優(yōu)勢(shì)，輔以較高檔次的酒店硬件和服務(wù)；平面規(guī)劃在原客房、商住房的基礎(chǔ)上加以改造，而且就目前情況看，改造的難度較小，相當(dāng)適合做酒店式服務(wù)公寓。 ? 充分與地段品質(zhì)和氣氛相結(jié)合。市場空白較嚴(yán)重。投資市場正在興起，可用作住宅投資的樓盤缺乏。 ? 目前項(xiàng)目周圍爛尾樓較多，環(huán)境較亂，西面的萬興小區(qū)人氣不夠。 ? 區(qū)域內(nèi)小戶型項(xiàng)目較少，競爭小、客源量較大。 四、 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) ? 沈陽的房地產(chǎn)市場繼續(xù)供需兩旺，小戶型物業(yè)受到市場的追捧。 ? 項(xiàng)目西面需改造老式住宅較多，目前居住區(qū)觀瞻不佳。 環(huán)境評(píng)價(jià) （ 1） 區(qū)域環(huán)境： ? 處于中街商圈的中街商業(yè)區(qū)，與中街相距百余米；朝陽路、正陽路、北順城路的商務(wù)、辦公娛樂綜合區(qū)；商業(yè)、辦公、娛樂、休閑、 購物、居住相結(jié)合的中心地段，熱鬧繁華、人口流量大。 三、 項(xiàng)目市場分析 項(xiàng)目現(xiàn)狀： ? 項(xiàng)目四至： 項(xiàng)目地處沈河區(qū)東北部，屬中街商圈，位于中街的北面。占地 2 萬多平方米，總建筑面積 20 萬平方米。 ? 在商圈內(nèi)經(jīng)營業(yè)務(wù)的私營業(yè)主，位置較近、生活配套齊全、酒店式的服務(wù)、既可生活又可辦公是其購買的主要因素。 去化分析： ? 相比目前周邊住宅市場面積普遍偏大，總價(jià)偏高的態(tài)勢(shì)，具有總價(jià)優(yōu)勢(shì)的小戶型，尤其是地段、經(jīng)濟(jì)與品位相結(jié)合的酒店式服務(wù)公寓無疑是本地段相當(dāng)受歡迎的產(chǎn)品。 ? 在區(qū)域內(nèi)的小戶型酒店式公寓是裝修房，但由于生活習(xí)慣和居住觀念的影響，目前區(qū)域內(nèi)的裝修狀況有兩中，一種是全裝修，另一種是簡裝修（衛(wèi)、潔具和地板）；同時(shí)購房者基本有對(duì)廚房的需求，只有小部分 不太注重。 沈陽的小戶型市場正在打開，中等消費(fèi)層次的住戶在沈陽占了近四成 ,消費(fèi)者期待有更多更好的產(chǎn)品供選擇。連 “格林夢(mèng)夏 ”這樣并不是以小戶型為主的樓盤也推出了 52 套三四十平方米的小戶型，并且很快銷售一空。從 20xx 年開始，以 “當(dāng)代程式 ”、 “非常公寓 ”等一批面積在 30~60 ㎡之間的新鮮超小戶型項(xiàng)目的上市拉開了沈陽小戶型市場的序幕。 客源分析 ? 區(qū)域客為主，沈河、和平、大東區(qū)的 私營業(yè)主、工薪階層、公務(wù)員和拆遷居民以及沈陽其他區(qū)域的富裕者。 213931444562476250575861445161747084891010 20 40 60 80 100 120金園大廈金茂國際公寓佳園中街北苑鵬利廣場花園金苑華城天龍家園未來城美龍家園御點(diǎn)江山主力總價(jià)區(qū)間示意（萬元） 營銷態(tài)勢(shì)分析 60%70%60%67%91%85%60%40%75%0% 20% 40% 60% 80% 100%金茂國際公寓御點(diǎn)江山佳園北中街綜合樓金園大廈天龍家園美龍家園金苑華城鵬利廣場花園 ? 銷售狀況普遍較為理想，主要是因?yàn)槭袌鲂枨罅肯鄬?duì)供求量較大，地理位置較好。 ? 房型設(shè)計(jì)受容積率的影響，普遍存在通風(fēng)或者動(dòng)線方面的缺陷，房型的進(jìn)深過長，缺乏人性化的設(shè)計(jì)，缺乏具有相當(dāng)優(yōu)秀設(shè)計(jì)而突出品質(zhì)的樓盤，沒有卓顯地段品質(zhì)。一房小戶型主要有金茂國際公寓、金園大廈酒店式服務(wù)公寓等樓盤。 ? 受地段價(jià)值和市中心土地供應(yīng)緊張影響，樓盤以高層為主，少量小高層、多層；高層以點(diǎn)式樓居多。 總體供應(yīng)態(tài)勢(shì)評(píng)價(jià)： 個(gè)案房屋類型規(guī)模、工程進(jìn)度狀況表 案名 金茂 御點(diǎn) 佳園 北中街 金園 皇城酒 中街北苑 鵬利廣場花 天龍 美龍 金苑 國際 江山 綜合樓 大廈 店 公寓 園（一期） 家園 家園 華城 房屋 類型 高層 多層 多層 多層 高層 高層 多層、小高層 高層 多層、 小高層 高層 小高層、高層 總建面積（㎡） 萬 5 萬 6 萬 2 萬 萬 7 萬 9 萬 10 萬 40 萬 約 4 萬 33 萬 進(jìn)度 現(xiàn)房 現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房 結(jié)構(gòu)體 封頂 封頂 封頂 封頂 ? 因?yàn)閭€(gè)案處于市中心區(qū)域，基本為改造地塊，占地較小，因而住宅個(gè)案量體也較小，總建多在 10 萬平方米以下。位于嘉陽商廈東側(cè)的銅行北街一旦打通，將把集中在中街步行街上的巨大客流更多地吸引到沉默已久的北中街地區(qū)。 此外，在銅行南街東側(cè)、原東亞廣場 F 區(qū)上建成的中心廟廣場也將以全新的面貌出現(xiàn)。 如果說去年中街地區(qū)改造的大動(dòng)作都集中在故宮周邊的話，那么明年的 改造亮點(diǎn)明顯地集中在一個(gè)不為人知的小街 ——— 銅行街上。鐘、 鼓樓在原址以鋼板浮雕形式表現(xiàn)形象圖案 ，在地下設(shè) 鐘、鼓音響設(shè)施。 拆除大舞臺(tái)以南棚戶區(qū)，建設(shè)文化步行街，以浮雕、雕塑、壁畫等藝術(shù)景觀突顯文化氛圍。沈陽路與古建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)，體現(xiàn)古樸、祥和。 （ 3） 十大綠地?fù)Q色 中街將以綠色連接每一處景觀，建十大綠地。 ? 娛樂區(qū)： 包括北中街和正昌太陽廣場。這就是大眾里項(xiàng)目。 作為沈陽市歷史最悠久的一個(gè)商業(yè)區(qū)，