南京浦口項目市場報告(文件)
【正文】 %；%，%。從目前來看，本案的市場實(shí)際價格受周邊行情左右較大，經(jīng)過上述分析論證我們認(rèn)為支撐本案市場價值的因素為：n 總價必須控制在25—30萬之間，理由：客戶針對性強(qiáng)，投資增值潛力大，市場空間大n 市場均價達(dá)到2900元/平方米（蘇寧天潤城之上，造成對其同一層次內(nèi)的客源分流。天潤城可以說將會是本案今后最主要的聯(lián)動因素，繼該案第一波2500元/平方米的開案價格之后，其后續(xù)量的價格走勢會是本案今后面臨最大的不穩(wěn)定因素，我們認(rèn)為蘇寧27 / 27。因此本案的市場價值可以說是與目前同等區(qū)位在售樓盤的價格所掛鉤的（所指蘇寧n 聯(lián)動效應(yīng)——局部區(qū)域以內(nèi)互相帶動、拉升的效應(yīng)，這是一種可以預(yù)見但不可預(yù)測的效應(yīng)，他在很大程度上可以左右單個物體的價值在市場上增值或貶值。n 蘇寧但對于整個樓盤推案得價格因結(jié)合市場的走向，以及推出房源的面積、房型等產(chǎn)品因素來定。） 通過對四個季度的樓型偏好的對比可以發(fā)現(xiàn)，雖然多層依然在樓型偏好中唱主角，但是小高層已經(jīng)漸為人們接受，其地位日漸穩(wěn)固，況且隨著土地資源日見稀缺，小高層的需求很容易在市場供給中得到相應(yīng)的實(shí)現(xiàn)，而對多層的需求則會因為其供給量的匱乏向小高層和高層轉(zhuǎn)移，使對小高層的需求呈現(xiàn)成長勢頭。 與2004年前三季度相比，隨著南京市居民收入的增加和整體房價的不斷攀升，潛在消費(fèi)者的心理可承受房價的峰值水平有了一定的提高，從三季度的集中在30005000元/㎡上升到四季度的集中在40016000元/㎡，而且在可承受單價在50016000元/㎡的人群比例有了較大幅度的上升。四、2004年四季度需求結(jié)構(gòu)分析 各片區(qū)的需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)，截止到 2004年四季度南京市各大片區(qū)的市場容量比例變化如下圖所示： 2004年一至四季度南京市各片區(qū)需求比例變化圖根據(jù)我們四季度調(diào)研結(jié)果顯示，潛在消費(fèi)者對購買住房的區(qū)域偏好上主要集中在河西、城中和城東，其中河西和城中的偏好比例基本持平，分別為 %%，實(shí)際上城中作為南京市商業(yè)配套及生活配套最成熟的城市中心地帶，對城中的偏好程度是很高的，但由于其可望不可及的房價，使得很大一部分希望在該片區(qū)置業(yè)的人群退而求其次，把選擇的重點(diǎn)放在了新城區(qū)——河西；城東作為老城市中心的地位在消費(fèi)者心中的地位依然牢固，處于該區(qū)域的紫金山風(fēng)景區(qū)提升了該片區(qū)的人氣，%，位居第三；另外，江北、江寧的偏好比例也表現(xiàn)不俗，%。濱江新城等大盤的供應(yīng)量組成，具體如下：案名數(shù)量（套）恒輝翡翠城180套左右明發(fā)濱江新城3800套左右華僑城300套左右（單身公寓）金泉 從上表中我們可以看出，江北區(qū)域2004年土地出讓地塊為8幅，實(shí)際出讓面積為104萬方，成交金額為72370萬元。 有數(shù)據(jù)表明，自去年三四月份達(dá)到高峰以來，南京市土地成交量一直在低水平徘徊，今年 10月甚至出現(xiàn)單月成交量為零的記錄，大多數(shù)地塊成交價上漲幅度都在30%以內(nèi)，部分地塊以底價成交?！痉治觥?，低于江蘇省以及全國平均水平，從這一點(diǎn)也可看出，該區(qū)域市場的發(fā)展空間還是相當(dāng)大的，人民住房需求量也是相當(dāng)大的。三、區(qū)域房地產(chǎn)市場供、需分析目前市場供需狀況分析供應(yīng)（套）去化（套）恒輝翡翠城264244快樂之城麗都苑700500明發(fā)濱江新城37003400華僑城10224金泉 區(qū)域影響力——我們從網(wǎng)上交易統(tǒng)計中可以明顯的看到，大橋北路沿線的客源被其急劇吸納，華僑城等樓盤的銷售速率受其壓力，明顯放緩。天潤城的話，要在15年之后其所居住的大規(guī)模社區(qū)才將全部完工，在這期間可以肯定得說將會有很多不確定得因素左右其樓盤的整體開發(fā)。該案價格的定位可以說是其目前占領(lǐng)市場最主要的武器，限于他現(xiàn)已形成的樓盤形象以及銷售理念、主題，短期內(nèi)如果其價格拉升幅度超出150元/平方米的話，其客源將肯定會有很大部分被分流。主要針對南京底價商品房的市場，在短短1—2個月之內(nèi)充分占領(lǐng)市場的戰(zhàn)略理念。項目分析，銷售狀況良好，引起的市場熱度極大，對區(qū)域市場起到了一定程度上的推動作用；但實(shí)際成交均價還不到2500元/平方米的低位，無疑給區(qū)域內(nèi)的同等樓盤帶來了巨大的沖擊，其中像華僑城這樣的樓盤受打擊尤為明顯，銷售勢頭受到了嚴(yán)重的打壓。泰來苑開 發(fā) 商：南京泰山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：浦口區(qū)泰西路28號產(chǎn)品形態(tài)：公寓建筑面積：39萬m2占地面積：23萬m2容 積 率：綠 化 率： 40%銷 售 率： 50%物業(yè)管理：開盤日期：04年9月交房日期：05年7月面 積：80—250 m2主力面積：110—130 m2目前推案量：32０多套（200512推案）去 化 量：270套左右剩余案量：50套左右項目分析：南京集成房地產(chǎn)開發(fā)公司在浦口泰西路開發(fā)的金泉泰來苑2004年3月18日開盤，銷售的主要是一期多層公寓的50多套保留房，戶型以三房和兩房為主，推出多層房源，目前在售部分比較適合當(dāng)?shù)厥忻裢顿Y居住，其中位于泰山寺正下方的一棟樣板“別墅王”面積高達(dá)約2600平方米.蘇寧天潤城項目調(diào)查情況開 發(fā) 商：蘇寧地產(chǎn)地理位置：浦口區(qū)南浦路以西，緊鄰大橋北路產(chǎn)品形態(tài)：多層、小高層建筑面積：360萬m2占地面積：266萬m2容 積 率：天潤城一街區(qū)開盤日期：05年1月29日項目占地面積：500畝項目總建筑面積：60萬㎡一街區(qū)占地面積：100畝一街區(qū)建筑面積：約14萬㎡一街區(qū)銷面積：131113㎡一街區(qū)銷戶數(shù)：1318套一街區(qū)18幢，其中11幢多層，7幢小高層取得預(yù)售許可證的是15幢共192套1月29日15\幢開盤，共144套；2月7日8幢開盤，共48套目前去化狀況：已銷售套數(shù)：174套剩余可售套數(shù)：1144套目前取得預(yù)收許可證房源剩余18套剩余可售套數(shù)中，已預(yù)定約850套剩余房源今年4月左右可以取得預(yù)售許可證；至今年5月預(yù)計二街區(qū)將上市，供應(yīng)量在25幢多層，預(yù)計推盤數(shù)量為2000套（包括預(yù)定積累）折扣情況：按揭99折，一次性付款96折，團(tuán)購（10套以上）94折價
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