【正文】 今天的中街已不僅僅是一條街，而是由其牽動(dòng)，以故宮為中心，東、西、南、 北順城街（路）所圍成的區(qū)域，面積 平方公里。中街店作為集團(tuán)總部，分店輻射全省，目前已建６家。重新激活后的嘉陽(yáng)廣場(chǎng)投資 1． 2 億元，總體設(shè)計(jì)由美國(guó)一大公司擔(dān)任，引進(jìn)國(guó)際國(guó)內(nèi)名牌企業(yè)、產(chǎn)品入駐大廈。去年外罩面全部竣工，明年“五一”正式開(kāi)業(yè)。而 20xx 年“十一”期間，中街客流量超過(guò) 50 萬(wàn)人次 /天，且本地人占絕大多數(shù)。 中街現(xiàn)狀 1997 年，市政府投巨資把中街二段、三段改造成 1000 延長(zhǎng)米的全國(guó)首條商業(yè)步行街。 1625 年 (明天啟五年、后金天命十年 )至 1631 年 (明祟幀四年、后金天聰五年 )，后金將明朝所筑磚城進(jìn)行改建擴(kuò)建，按照中國(guó)歷史上流傳的“左祖右社、面朝后市 ” (即王宮之左是祖廟，王宮之右是社稷壇，王宮正面朝南，王宮后設(shè)市場(chǎng) )之說(shuō)，將原來(lái)的“十”字型兩條街改筑為“井”字型 4 條 街。 ? 社會(huì)發(fā)展目標(biāo)?！笆濉蹦┢冢谌a(chǎn)業(yè) 增加值達(dá)到 53 億元，年均遞增 12%，第三產(chǎn)業(yè)占國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比重達(dá)到 %，新興第三產(chǎn)業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到 40%；社會(huì)消費(fèi)品零售額達(dá)到 億元，年均遞增 10%；全區(qū)引進(jìn)開(kāi)發(fā)居國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平的科研新產(chǎn)品50 個(gè)，發(fā)展高科技型模范企業(yè) 20 個(gè)；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到 60%，科技進(jìn)步對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到 60%。 ? 經(jīng)濟(jì)總量目標(biāo)。以五愛(ài)市場(chǎng)為主體的各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)全年實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)商品成交額高達(dá) 億元，比上年增長(zhǎng) ％。 全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷(xiāo)售收入 80295 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) ％，實(shí)現(xiàn)工業(yè)利潤(rùn) 1586 萬(wàn)元。其中：第二產(chǎn)業(yè) 5124 人，比上年增長(zhǎng) ％；第三產(chǎn)業(yè) 16706 人，比上年下降 ％。其中，第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年同期增長(zhǎng) ％；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年同期增長(zhǎng) ％。 沈河區(qū)位于北緯 41 度 10 分至 42 度 16 分、東經(jīng) 123 度 20 分至 123 度 45 分之間，處于沈陽(yáng)城區(qū)中軸線東側(cè)。 第三部分 沈河區(qū)及中街簡(jiǎn)介 一、 沈河區(qū)簡(jiǎn)介 沈河區(qū)概況 沈河區(qū)位于中國(guó)東北最大的中心城市── 沈陽(yáng)市的中心，面積 平方公里，沈河區(qū)人口主要來(lái)自關(guān)內(nèi)移民，另外有一部分東北滿族，關(guān)內(nèi)移民主要來(lái)自山東 、河北、河南等省。細(xì)分化市場(chǎng)看， 高檔房、中高檔房（含別墅類(lèi)）因供大于求，房?jī)r(jià)可能會(huì)略有下降；中檔房、中低檔房和二手房因求大于供，房?jī)r(jià)可能會(huì)略有上升；近郊商品房的價(jià)格仍處于上升期。中高檔及高檔商品房 的銷(xiāo)售會(huì)略高于 20xx 年，中檔及中低檔商品房的銷(xiāo)售會(huì)有較大的增加，按市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)口徑，銷(xiāo)售總量會(huì)超過(guò)歷史最高紀(jì)錄的 20xx 年的 212 萬(wàn)平方米，可能會(huì)突破 250 萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高。沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)加速由地域性市場(chǎng)變?yōu)槿珖?guó)性市場(chǎng)和國(guó)際性市場(chǎng)，外地開(kāi)發(fā)商和境外開(kāi)發(fā)商在沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的份額會(huì)越來(lái)越大。主要標(biāo)志是銅領(lǐng)階層會(huì)掀起買(mǎi)房高潮，他們的住房消費(fèi)基本特點(diǎn)是以實(shí)用性和經(jīng)濟(jì)性為主，中低檔的商品房是他們主要選擇。新的土地制度和銀行新政，加劇開(kāi)發(fā)企業(yè)的馬太效應(yīng)，即 “ 富的更富，窮的更窮”將會(huì)使品牌優(yōu)良實(shí)力雄厚的企業(yè)加速擴(kuò)張，出現(xiàn)一批大型開(kāi)發(fā)商；一大批無(wú)土地儲(chǔ)備、信譽(yù)不良和實(shí)力不支的中小開(kāi)發(fā)商被淘汰出局，一部分中小 開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)置換到外地中小城市去開(kāi)發(fā)。 （ 2） 20xx 年， 沈陽(yáng) 市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)延續(xù)去年的發(fā)展勢(shì)頭，有一個(gè)較大幅度增長(zhǎng)。 第四，商品房空置壓力較大。 第二，土地儲(chǔ)備制度運(yùn)行尚不夠完善。中國(guó)人民銀行 6月 13 日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)央行 121 號(hào)文件），對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售貸款提出了新的要求。隨著沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)逐步振興，“南資北投”、“外資入沈”已經(jīng)成為潮流。 第六，外來(lái)人口購(gòu)房將會(huì)大批量增加。這就是說(shuō)， 沈陽(yáng) 市居民購(gòu)房需求 相當(dāng)旺盛， %就意味著10 萬(wàn)戶居民去年要購(gòu)置住房，而且今后每年都保持在這個(gè)水平上，這意味著沈陽(yáng)市第年有十多萬(wàn)戶居民置換住房，其中有一半人買(mǎi)新房，每戶按 80 平方米計(jì)算，共需商品房近 500 萬(wàn)平方米 第五， 沈陽(yáng) 市老城區(qū)改造的速度加快。即或按每年一個(gè)百分點(diǎn)，就意味著每年有 7 萬(wàn)人進(jìn)城，就需新增住房面積 140 萬(wàn)平方米。 沈陽(yáng) 市城市水平為 %。盡管受到“非典”的嚴(yán)重干擾，沈陽(yáng)市上半年 GDP 已完成 635 億元，同比增長(zhǎng) %，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈現(xiàn)加速提升的狀態(tài)。明年必將會(huì)沿著已有發(fā)展的慣性，乘風(fēng)破浪，繼續(xù)前進(jìn)。 商品房申訴不斷升溫 據(jù)市工商局統(tǒng)計(jì)，上半年 沈陽(yáng) 市商品房申訴不斷增加，綜合分析，主要存在以下三個(gè)方面的問(wèn)題：一是房屋質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)證等問(wèn)題；二是虛假宣傳、承 諾不兌現(xiàn)和合同履行問(wèn)題；三是物業(yè)管理問(wèn)題，主要集中在物業(yè)公司管理不到位、物業(yè)費(fèi)管理不透明及管理人員素質(zhì)差等問(wèn)題。套面積在 120 平方米以上的大戶型空置率已占到 %，可供預(yù)售的占 %，說(shuō)明供給量相對(duì)偏大；套面積 100 平方米以下的供給量相對(duì)偏小。 （二） 當(dāng)前 沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題 當(dāng)前沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流是健康的，但是也存在著一些問(wèn)題，有些問(wèn)題甚至還是比較嚴(yán)重的，主要表現(xiàn)為如下幾個(gè)方面： 城市邊緣區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)無(wú)序 近幾年，在 沈陽(yáng) 市周邊出現(xiàn)較大規(guī)模的無(wú)序開(kāi)發(fā)現(xiàn)象。這次房交會(huì)是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，說(shuō)明歷時(shí)近三年的沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整基本結(jié)束。從 20xx 年沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)上半年運(yùn)行特點(diǎn)看，本次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期業(yè)已基本結(jié)束。尤其是各樓盤(pán)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，基本上是有價(jià)無(wú)市，供不應(yīng)求。中房集團(tuán)沈陽(yáng)公司推出的此類(lèi)住宅項(xiàng)目 —— 基安花園和凌云花園，在本屆房交會(huì)上銷(xiāo)售近 500 套， 形成了轟動(dòng)效應(yīng)。也由于“非典”的影響，人們的居住觀念從重視地段向重視環(huán)境轉(zhuǎn)變，十分關(guān)注住宅健康狀況，使得一大批處于城郊結(jié)合部或郊區(qū)的樓盤(pán)（如中房集團(tuán)凌云花園、萬(wàn)科四季花城、華新國(guó)際河畔新城、格林夢(mèng)廈、新世界花園等 ）銷(xiāo)售的都比較好，預(yù)示著沈陽(yáng)市住宅郊區(qū)化已經(jīng)成為一種發(fā)展趨勢(shì)。按此規(guī)定，沈陽(yáng)市截止到6 月底，空置房為 萬(wàn)平方米，其中商品住宅為 萬(wàn)平方米，空置率為%，基本上處于合理區(qū)間，但離 10%的空置警戒線相差不多了。沈陽(yáng)市存量房交易市場(chǎng)已與增量房市場(chǎng)并駕齊驅(qū)，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流市場(chǎng)，已經(jīng)形成房地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)相互促進(jìn)，相互聯(lián)動(dòng)的可喜局面，為沈陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展作出重要貢獻(xiàn)。由于外地及境外知名大開(kāi)發(fā)商紛紛登陸我市，使沈陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)發(fā)生重 大質(zhì)的變化，它們與本地一些有實(shí)力開(kāi)發(fā)商結(jié)合，結(jié)束了沈陽(yáng)市多年的中小開(kāi)發(fā)企業(yè)唱主角的開(kāi)發(fā)時(shí)代，進(jìn)入了大開(kāi)發(fā)商唱主角的社區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)代。與此同時(shí)，市政府注意多方面為土地市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境 。面對(duì)市場(chǎng)需求和現(xiàn)實(shí)的總體供 1 0 0 平米 101120平 米 121150平 米 1 5 1 平米給結(jié)構(gòu)狀況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路，有的已經(jīng)收到了顯著成效。 2 0 0 0 元/ 平米20xx2500元 /平 米25013500元 /平 米35014500元 /平 米45015500元 /平 米 5 5 0 0 元/ 平米 這說(shuō)明，當(dāng)前沈陽(yáng)市住房消費(fèi)群體主要聚集在中低價(jià)位和中小戶型或存量住房的樓市區(qū)間，體現(xiàn)了現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)以大眾住房消費(fèi)為主導(dǎo)的發(fā)展趨勢(shì)。 據(jù) 20xx 年底的統(tǒng)計(jì)，商品住房銷(xiāo)售面積的分檔比例是： 100 平方米以下的占 ％， 101 至 120 平方米的占 23％， 121 至150 平方米的占 ％， 151 平方米以上的占 ％； 該表表明沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，目前以銷(xiāo)售大戶型占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，中小戶型顯得非常缺乏， 100 平方米以下的戶型只占到 %，主要原因是此類(lèi)戶型的供應(yīng)在市場(chǎng)上同樣缺乏。這種發(fā)展趨勢(shì)是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的，這恰恰是房地產(chǎn)業(yè)景氣的重要標(biāo)志之一。 20xx 年，沈陽(yáng)房地產(chǎn)投資總計(jì) 億元，同比增長(zhǎng)了 53%。商品住宅平均漲幅為 6%左右。 據(jù)沈陽(yáng)市房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)， 20xx 年，沈陽(yáng)市商品住宅預(yù)售合同備案面積達(dá) 萬(wàn)平方米，二手房交易面積達(dá) 萬(wàn)平方米，在沈陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史上同時(shí)首次突破了 500 萬(wàn)平方米大關(guān)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，去年全市商品房施工面積為１７３８．８萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)４０．４％；商品房銷(xiāo)售和預(yù)售面積４０９．９萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)９６．８％。全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資１７７．３億元，比上一年增長(zhǎng)５２．８％，占全市固定資產(chǎn)投資的比重由上年的２８．８％上升至３０．４％，成為拉 動(dòng)沈陽(yáng)投資增長(zhǎng)的新亮點(diǎn)。 20xx 年，城鎮(zhèn)新建住宅 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，年末人均住宅建筑面積由上年的 平方米增至 平方米；農(nóng)民人均住房面積由上年的 平 方米增至 平方米。全市在崗職工平均工資為 13073 元，比上年增長(zhǎng) %。用于吃、穿、用等“生存型”消費(fèi)支出下降，居住、交通通訊、教育文化娛樂(lè)等“發(fā)展型”、“享受型”消費(fèi)支出增長(zhǎng)，使恩格爾系數(shù)由上年的 %下降到 20xx 年的 %。到 20xx 年末，全市離崗職工為 萬(wàn)人。在崗職工中，國(guó)有經(jīng)濟(jì)單位 萬(wàn)人，減少 萬(wàn)人；集體經(jīng)濟(jì)單位 萬(wàn)人，減少 萬(wàn)人；其他經(jīng)濟(jì)單位 萬(wàn)人，增加 萬(wàn)人。年末全市總?cè)丝谶_(dá) 萬(wàn)人（戶籍人口），比上年減少 萬(wàn)人。全市已開(kāi)工建設(shè)的 3000 萬(wàn)元以上的項(xiàng)目788 個(gè)，總投資 1324 億元。 一 、二 、 三產(chǎn)業(yè)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為 %、 %和 %。同時(shí)，還有 150 萬(wàn)訓(xùn)練有素的產(chǎn)業(yè)大軍，綜合科技實(shí)力僅次于北京、上海，居中國(guó)第三位。 沈陽(yáng)工業(yè)基礎(chǔ)雄厚。生產(chǎn)資料市場(chǎng)有 54 處，并形成了鋼材、木材、煤炭、金色金屬、機(jī)電和化工等一批具有較強(qiáng)吸引和輻射能力的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。商品流通規(guī)模宏大，市場(chǎng)容量和社會(huì)商品的流轉(zhuǎn)量居?xùn)|北各市之首，中心市場(chǎng)作用突出。以歷史文化資源為基礎(chǔ)，特有的自然景觀為依托，以周邊的城市為半徑，以觀光、購(gòu)物為主要內(nèi)容豐富多彩的旅游資源 200 余處。 城市規(guī)劃 沈陽(yáng)轄九區(qū)一市三縣，有中心區(qū)和平、沈河、大東、皇姑、鐵西五區(qū)以及蘇家屯區(qū)、東陵區(qū)、新城子區(qū)和于洪區(qū)、渾南新區(qū)。地處北溫帶屬受季風(fēng)影響的濕潤(rùn)和半溫潤(rùn)暖溫帶大陸性氣候，年平均氣溫 ℃、℃ ,夏季最高氣溫超 過(guò) 30℃，冬季最低氣溫 20℃以下。五條國(guó)家級(jí)公路，六條省級(jí)公路，沈山、沈丹、沈吉、哈大等 6 條鐵路干線從沈陽(yáng)向四面八方延伸。 02? 13?之間 ,東西寬 115 公里 ,南北長(zhǎng) 205 公里 ,有著極為重要的地理位置。 沈陽(yáng)萬(wàn)盛綜合樓項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 目目 錄錄 第一部分 沈陽(yáng)市簡(jiǎn)介?????????????????? 02~07 第二部分 沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析???????????? 08~23 第三部分 沈河區(qū)及中街簡(jiǎn)介??????????????? 24~31 第四部分 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析??????????????? 32~49 第五部分 項(xiàng)目投資分析????????????????? 50~54 第一部分 沈陽(yáng)市簡(jiǎn)介 一、 自然概況 地理位置 沈陽(yáng)（曾名盛京，奉天等）位于中華人民共和國(guó)東北部，是遼 寧省省會(huì)所在地，地處東北三省與關(guān)內(nèi)連接交通樞紐的咽喉要道，界于東經(jīng) 122176。 11? 51? 43176。 交通狀況 沈陽(yáng)是東北地區(qū)的交通、通訊樞紐。 土地資源 沈陽(yáng)市土地總面積 12980 平方公里 ,除東部偏低的丘陵外 ,其余皆為遼河等沖積平原。主要礦產(chǎn)資源有石油、天燃?xì)?、煤、鐵、石灰石等。 二、 經(jīng)濟(jì)概況 經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 沈陽(yáng)是中國(guó)的歷史文化名城，是滿族和清王朝的 發(fā)祥地，至今完好的保存著清王朝滿族風(fēng)格濃重的宮殿等遺跡。中興沈陽(yáng)商業(yè)大廈、五愛(ài)市場(chǎng)等商場(chǎng)和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)聞名全國(guó)。各類(lèi)消費(fèi)品批發(fā)市場(chǎng)達(dá) 500 余處。沈陽(yáng)已成為東北地區(qū)最大的資金、物資、信息、人材的交流中心。沈陽(yáng)擁有 58 萬(wàn)科技人員， 400 多個(gè)各類(lèi)科研院所， 30 所高等院校。第 二產(chǎn)業(yè) 對(duì) 經(jīng)濟(jì) 的 拉 動(dòng)作 用 增強(qiáng) ， 三次 產(chǎn) 業(yè)結(jié) 構(gòu) 進(jìn)一 步 優(yōu) 化。 20xx 年被沈陽(yáng)市委、市政府定為“項(xiàng)目年”，全市共引進(jìn)銷(xiāo)售收入 500 萬(wàn)元以上的國(guó)內(nèi)企業(yè)（項(xiàng)目） 1143 個(gè)，總投資 977 億元。 20xx~20xx 年沈陽(yáng)市 GDP（單位：億元） 三、 人民生活 20xx 年，全市人口出生率為 ?，比上年上升 個(gè)千分點(diǎn)；死亡率為 ?，上升 個(gè)千分點(diǎn)；人口自然增長(zhǎng)率為 ?，與上年持平。在崗職工 萬(wàn)人，下降 ％，其中第一產(chǎn)業(yè) 萬(wàn)人，比上年下降 %；第二產(chǎn)業(yè) 萬(wàn)人，下降 %；第三產(chǎn)業(yè) 萬(wàn)人，下降 %。全市通過(guò)實(shí)施就業(yè)技能培訓(xùn)，加強(qiáng)勞動(dòng)力市場(chǎng) 建設(shè)等措施，開(kāi)發(fā)就業(yè)崗位 12 萬(wàn)個(gè)。據(jù)抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)， 20xx 年，城市居民人均可支配收入達(dá) 7050 元，比上年增長(zhǎng) %；人均消費(fèi)支出 6074 元，增長(zhǎng) %。職工工資收入繼續(xù)提高。 居住水平 城鄉(xiāng)居民居住水平得到提高，拆遷安置政策進(jìn)一步完善。沈陽(yáng)市政府發(fā)言人常明說(shuō)，20xx年該市固定資產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)了高速增長(zhǎng)，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅居首位。20xx年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)了同步快速增長(zhǎng)。 20xx 年沈陽(yáng)房地產(chǎn)交易的最大成果是：沈陽(yáng)市商品住宅和二手房交易面積