【正文】 0%17%城區(qū)火炬區(qū)橫欄鎮(zhèn)三鄉(xiāng)鎮(zhèn)南朗鎮(zhèn)東鳳鎮(zhèn)古鎮(zhèn)東升鎮(zhèn)坦洲鎮(zhèn)小欖鎮(zhèn)民眾鎮(zhèn)阜沙鎮(zhèn)沙溪鎮(zhèn)大涌鎮(zhèn)南頭鎮(zhèn)神灣鎮(zhèn)昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 西區(qū)和東區(qū)依然是城區(qū)內土地交易的主要市場 土地儲備中心的庫存儲備有限，土地存量市場份額遠大于增量市場份額 土地儲備中心成立一年多來，其土地來源主要有三個方面。因此，超過標準深度后的這一部分商業(yè)用地，其地價等同于住宅用地。針對意向客戶舉辦了多次文化沙龍，營造了良好的口碑效應。同時在景觀次軸設置東西向水景豐富并提升了小區(qū)組團綠化形象。根據其規(guī)劃調整，我們發(fā)現其匯臻臺由原一梯兩戶變更為一梯多戶，有可能是大面積單位銷售阻力較大，致使開發(fā)商根據地塊特點和市場變 更其為較小面積單位。 主臥室采用轉角凸窗，增大觀景面。 昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 戶型配比及成交狀況分析 戶型 面積區(qū)間（㎡） 比例 2 房 2 廳 68~80 21％ 3 房 2 廳 104~135 46％ 4 房 2 廳 148~180 27％ TOHO 200~260 6％ 本項目平均每月銷售套數 大概在 20~30 套，銷售速度平緩 昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 營銷推廣活動 2021 年 6 月 ——國際酒店會展中心舉辦了業(yè)主聯誼聚餐會暨二期產品推介會。 昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 營銷推廣活動： 2021 年 7 月 4 日 —— “中海翠林蘭溪園”奠基慶典儀式 2021 年 9 月 26 日 —— 召開“中海翠林蘭溪園”產品推介會 2021 年 10 月 1 日 —— 參與中山房地產展銷會 2021 年 10 月 18 日 —— “中海翠林蘭溪園”會所封頂儀式 2021 年 11 月 17 日 —— “中海翠林蘭溪園”杯最有才華節(jié)目主持人選拔賽 2021 年 1 月 15 日 —— “中海翠林蘭溪園”開園系列 活動 2021 年 1 月 23 日 —— 2021“寶路 昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 萬科 城市風景 —— 戶型配比及成交狀況分析 戶型 面積區(qū)間（㎡） 套數 約占比例 2 房 2 廳 73~89 33 55％ 3 房 2 廳 104 ~126 181 35％ 4 房 2 廳 ~5 房 2 廳 153 ~190 46 10％ 昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 （開盤以來平均每月銷售套數 為 30 套左右） 主力客戶分析 本項目成交客戶多為首次置業(yè)者，占 65%左右，其次為二次或多次置業(yè)著，占 35%左右 ； 外地客戶和本地客戶所占比例相當，各占一半 。 ? 人車部分分流，難以融入當地現行居家習慣。 ? 西班牙合院美墅及美式陽光花房的創(chuàng)新設計。通過簡單的重復和細節(jié)上的變化使社區(qū)變得豐富異常。 不足之處： ? 地段偏僻，片區(qū)發(fā)育程度不夠成熟，配套嚴重不足。 昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 景觀 充分利用原生植被結合坡地地形，保留或移植原生樹木形成森林觀感，利用原生水系匯入景觀湖，形成環(huán)湖景區(qū)。項目各單位通過層數的變 化使項目富于變化。園林的處理與建筑相得益彰。商鋪空置率在 90%左右，對樓盤整體形象造成很大影響 。豎向上均為 11 層小高層，缺乏變化。目前主要是圍繞開 發(fā)建設紫馬嶺南片區(qū)及彩虹商業(yè)片區(qū)，積極向市場供應土地。 國有土地交易占絕大部分，市場收購的份額極少。 注： 數據來源于中山市國土資源局， 土地交易的統(tǒng)計數據中包括了工業(yè)用地、商業(yè)用地和住宅用地 。 “ 藏富于民 ” 的中山鎮(zhèn)區(qū)的 市場 潛能 正被陸續(xù) 挖掘出來， 對整個社會經濟的發(fā)展以及 房地產業(yè)的發(fā)展 顯示出巨大的 促進 效應。 南區(qū)住宅市場特點 南區(qū)的房地產市場發(fā)展嚴重滯后， 2021 年之前南區(qū)房地產發(fā)展重點是對既往爛尾樓的處理、整治，商品房規(guī)模開發(fā)始于 2021 年； 南區(qū)發(fā)展?jié)摿? 南區(qū)交通網絡完善，規(guī)劃定位為以工業(yè)為主，集物流、旅游、行政、餐飲、汽配及商住為一體的新興城區(qū)。 東區(qū) 住宅特點 由于 中山 市政府東移 ，市政重點對東區(qū)開展投資建設，東區(qū)市政配套完善，環(huán)境良好，是中山市民理想的置業(yè)區(qū)域。 石岐區(qū)（含原北區(qū)）：北至海景路附近，南到博愛路，東至興中道，西至石岐河。 自 2021 年，中山房地產市場發(fā)展重心已發(fā)生變化，城區(qū)市場存在上限，鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展較為迅速。 昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 銷售情況 0501001502002503003502021年 2021年 2021年 2021年全市房地產銷售面積 商品住宅銷售面積 從 02 年開始，商品房銷售量有了明顯的增加； 03 至 04 年銷售量持續(xù) 上漲，市場需求開始全面釋放，市場需求被高度消化。經濟的穩(wěn)步增長保證了房地產業(yè)的健康發(fā)展。 北部組團位于中山的最北部，與順德、佛山、廣州相接。 火炬開發(fā)區(qū)是中山城區(qū)的副中心區(qū)，國家級高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)。 起灣路以東一帶開發(fā)的樓盤也相對增多，北部新規(guī)劃為工業(yè)區(qū)，南部本身環(huán)境較差，西部將規(guī)劃為商業(yè)功能。 各鎮(zhèn)區(qū)國民生產總值比較 2021 年中山各鎮(zhèn)區(qū)國民生產總值比較1% 1% 2%2%2%2%2%3%3%3%3%3%3%3%4%4%5%5%5%5%5%5%14%16%神灣鎮(zhèn)五桂山鎮(zhèn)阜沙鎮(zhèn)橫欄鎮(zhèn)板芙鎮(zhèn)南區(qū)南朗鎮(zhèn) 大涌鎮(zhèn)港口鎮(zhèn)西區(qū) 民眾鎮(zhèn)黃圃鎮(zhèn)三角鎮(zhèn)東鳳鎮(zhèn)南頭鎮(zhèn)東升鎮(zhèn)三鄉(xiāng)鎮(zhèn)石歧區(qū) 沙溪鎮(zhèn)坦洲鎮(zhèn)古鎮(zhèn)鎮(zhèn)東區(qū)小欖鎮(zhèn)火炬區(qū) 東部的火炬 開發(fā) 區(qū)，北部的小欖鎮(zhèn)、古鎮(zhèn)鎮(zhèn)，南部的坦洲鎮(zhèn)、三鄉(xiāng)鎮(zhèn)，西部的沙溪鎮(zhèn)為中山經濟實力最強的鎮(zhèn)區(qū)。 城市風景 ……………………………………………………………….…….. …… 5256 碧堤灣畔 …………………………………………………………………………….. …… 5760 頤和山莊 …………………………………………………………………………… ……… 6164 水云軒 ……………………………………………………………………………….. …… 6568 尚城 ………………………………… ………………………………………………. …… 6971 五、中山房地產市場總結 ……………………………………………………… ……… . …… 72 物業(yè)類型 ………………………………………………………………………… ….. …… … 72 產品發(fā)展狀況 ……………………………………………………………………… … …… … 72 戶型 ……………………………………………………………………………... …. …… … 72 六、廣州參考樓盤分析 ……………… …………………………………………………. . …… 7280 匯景新城 …………………………………………………………………………… ….. … 7275 星河灣 ………………………………………………………………………………… …… 7578 四季花城 ……………………………………………………………………… …… ……… 7880 昌生博愛項目 市場調研報告 中山項目市場調研報告 一 、 中山 城市宏觀經濟現狀 區(qū)域層面 珠三角各城市國民生產總值 城市 佛山 東莞 中山 廣州 深圳 2021 年 GDP (億元 ) 較上年增速 ％ ％ ％ 15％ ％ 珠三角各城市人均可支配收入 城市 佛山 東莞 中山 廣州 深圳 2021 年 人均可支配收入 (億元 ) 20210 15836 27596 16884 較上年增速 ％ ％ ％ ％ ％ 中山國民生產總值在珠三角屬于第三梯隊，僅為第二梯隊的佛山、東莞的二分之一。 人口發(fā)展情況 1321331341351361371381391402021年 2021年 2021年 2021年全市人口總量（萬人） 昌生博愛項目 市場調研報告 2021 年中山各鎮(zhèn)區(qū)人口比較1% 1% 1%2%2%3%3%3%3%3%3%4%4%4%4%5%5%5%5%5%6%6%7%13%五桂山鎮(zhèn)小欖鎮(zhèn)神灣鎮(zhèn)南區(qū)大涌鎮(zhèn)板芙鎮(zhèn)阜沙鎮(zhèn)西區(qū)三鄉(xiāng)鎮(zhèn)南朗鎮(zhèn)南頭鎮(zhèn)火炬區(qū)橫欄鎮(zhèn)三角鎮(zhèn)港口鎮(zhèn)沙溪鎮(zhèn)坦洲鎮(zhèn)東區(qū)東升鎮(zhèn)古鎮(zhèn)鎮(zhèn)東鳳鎮(zhèn)民眾鎮(zhèn)黃圃鎮(zhèn)石歧區(qū) 04 年中山各鎮(zhèn)區(qū)人口數量分布從多到少一次為：石歧區(qū)、黃圃鎮(zhèn)、民眾鎮(zhèn)、東鳳鎮(zhèn)、古鎮(zhèn)鎮(zhèn)、東升鎮(zhèn)、東區(qū)、坦洲鎮(zhèn)、沙溪鎮(zhèn)、港口鎮(zhèn)、三角鎮(zhèn)、橫欄鎮(zhèn)、火炬區(qū)、南頭鎮(zhèn)、南朗鎮(zhèn)、三鄉(xiāng)鎮(zhèn)、西區(qū)、阜沙鎮(zhèn)、板芙鎮(zhèn)、大涌鎮(zhèn)、南區(qū)、神灣鎮(zhèn)、小欖鎮(zhèn)、五桂山鎮(zhèn)。西部組團的房地產開發(fā)主要集中在沙溪鎮(zhèn)。 南部組團房地產市場主要集中在三鄉(xiāng)、坦洲兩鎮(zhèn)，其他鎮(zhèn)區(qū)經濟相對落后，房地產發(fā)展滯后。廣珠城軌南段 采用新的 “南朗方案 ”， 設東升、石岐（中山北）、中山、翠亨、金鼎等 5 個站 ， 吸引了東升、港口、石岐、火炬開發(fā)區(qū)、南朗、珠海金鼎大學城、金鳳路、明珠路沿線的客流，兼顧到孫中山故居的參觀客流。 2021 年一季度商品房開工、竣工面積 地域 商品房開工面積（萬平方米 ） 商品房竣工面積（萬平方米） 本季度 累計數 本季度 累記數 城區(qū) 鎮(zhèn)區(qū) 合計 項 目 昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 歷年商品房施工竣工面積 歷年商品房施工面積3 6 7 . 8 25 4 8 . 0 46 7 7 . 7 32 3 . 2 6 %3 3 . 8 4 %1 5 . 6 7 %02004006008002021年 2021年 2021年0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %施工面積（萬平米） 增長率歷年商品房竣工面積9 8 . 8 91 5 1 . 0 41 9 3 . 1 11 4 . 3 6 %8 . 9 0 %9 . 5 2 %0501001502002502021年 2021年 2021年0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %竣工面積（萬平米） 增長率 自 02 年開始，中山房地產市場出現了明顯的投資熱潮，開發(fā)量迅速上升，市場供給旺盛。 小結 中山房地產進入以改善需求為主的發(fā)展階段。（中心城區(qū)、東部組團、南部組團、西部組團、北部 組團） 中心城區(qū)經多年沉淀，已形成石歧、東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)四大片區(qū)市場，房地產業(yè)發(fā)展相對成熟。 石歧區(qū)住宅市場特點 規(guī)模 中小盤 為主 建筑類型 以多層為主，小高層為輔，高層較為少見 產品類型 2 房－ 3 房，中小戶型為主 均價（元 /㎡ ） 30003500 開發(fā)商 以本地開發(fā)商為主 賣點 /優(yōu)勢 片區(qū)配套成熟，居住氛圍濃郁，教育配套好，在市區(qū)的消費者有較高的認可度。 目前中山的房地產開發(fā)主要集中在東區(qū)，在東區(qū)進行房地產投 資開發(fā)，必然面臨眾多競爭對手，競爭壓力較大。隨著西區(qū)的各項配套的完善，西區(qū)板塊 住宅市場 已經逐步升溫 ，市場具一定發(fā)展?jié)摿?。 近年土地成交情況 年份 宗數 增長率 面積（萬㎡） 增長率 價格（萬元） 增長率 2021 2758 － － － 2021 3904 ％ ％ 14％ 2021 4894 ％ ％ ％ 土地成交量連續(xù)三年大幅上漲， 04 年土地成交面積和成交產價的上漲幅度遠遠超過成交宗