【正文】 ? 中山人對于萬科品牌的認(rèn)知度不夠。 建筑風(fēng)格 該項目建筑風(fēng)格有西班牙風(fēng)格的合院美墅，也有新 美式主義的景觀洋房，還有現(xiàn)代鄉(xiāng)村風(fēng)情的情景花園洋房。 ? 產(chǎn)品設(shè)計未能切合市場，產(chǎn)品供應(yīng)量過大。 價格定位 05 年 3 月 13 日： 疊式別墅均價為 4000 元 / ㎡ 休閑洋房均價為 3000 元 / ㎡ 05 年 5 月底： 多層兩房及三房的均價為 2700 元 / ㎡ 130～ 150 ㎡的戶型價格在 3800~4000 元 / ㎡ 204 ㎡的疊式別墅均價為 4300 元 / ㎡ 225 ㎡的聯(lián)排別墅均價為 5300 元 / ㎡ 別墅最高單價為 6800 元 / ㎡ 戶型配比及成交狀況分析 主力戶型為親地別墅和疊式別墅： 親地別墅戶型面積區(qū)間是 172~225 ㎡ 疊式別墅戶型面積區(qū)間是 121~204 ㎡ 2 房和 3 房單位的休閑洋房，戶型面積區(qū)間是 76~122 ㎡ 休閑洋房： 自 05 年 3 月 13 日開盤以來兩房和三房的休閑 洋房戶型銷售較好，銷售率達 80%以上。園區(qū)植被結(jié)合雕塑形成豐富質(zhì)感，局部架空層的通透又使景觀互相借用。 戶型特點 昌生博愛項目 市場調(diào)研報告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 入戶花園和客廳陽臺相連，客廳隔墻用玻璃作隔斷，顯得通透寬敞。比較容易形成各中朝向不同景觀有差異的各層次單位，也容易形成較好的圍合感，通過各組團來區(qū)分客戶群。商業(yè)均布置在北向及東向南向沿路方向，有集中商業(yè)和獨立街鋪兩種。昌生博愛項目 市場調(diào)研報告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 四、 重點競爭樓盤分析 聚豪園 基本概況 項目位置：博愛七路 開發(fā)商：永怡地產(chǎn) 物業(yè)定位：中山東區(qū)首席坡地高尚社區(qū) 占地： 800 余畝 總建面： 53 萬㎡ 容積率： 產(chǎn)品類型：由 50 余棟 9~11 層的小高層與 600 多套別墅組成 總戶數(shù)：約為 3000 多戶 社區(qū)配套 昌生博愛項目 市場調(diào)研報告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 ? 大規(guī)模商業(yè)街 ? 星級酒店 ? 別墅業(yè)主獨享會所 ? 社區(qū)配套會所 ? 室外泳池 ? 茶藝館 ? SPA ? 紅酒店 ? 中西餐廳 一期價格定位 洋房均價： 3100 元 /㎡ 聯(lián)排別墅均價： 5000 元 /㎡ 獨立別墅均價： 8000 元 /㎡ 本項目自內(nèi)部認(rèn)購以來推出 55 套別墅已基本售完、 288 套洋房已銷售過半，銷售勢頭較好，由于整體規(guī)模大，需要分期開發(fā)，預(yù)計整個項目開發(fā)銷售周期需 5年左右。 城區(qū)土地成交面積比25%13%58%4%石岐區(qū)東區(qū)西區(qū)南區(qū)城區(qū)土地成交金額比2%21%75%2%石岐區(qū)東區(qū)西區(qū)南區(qū)昌生博愛項目 市場調(diào)研報告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 政府提高房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入門檻，小發(fā)展商 很 難在一級市場上拿地 根據(jù)中山市政府剛剛頒布的新規(guī)定，城區(qū)新開發(fā)項目不能低于 50 畝，鎮(zhèn)區(qū)項目不能少于40 畝，一般的小發(fā)展商由于缺乏相當(dāng)?shù)耐恋剡\營能力及 資金實力，難以同一線發(fā)展商相競爭，只能爭奪二級市場上企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地。2021 年通過土地招標(biāo)拍賣辦公室交易的招、拍、掛土地有 204 宗，雖然市場公開度依然較低，但與 2021 年同期相比，土地交易總面積、總成交額增長了 100%。 客戶 中山市區(qū)置業(yè)者為主，部分港澳人士，少量鎮(zhèn)區(qū)置業(yè)人士。 南外環(huán)交通便捷，品牌發(fā)展商聚集，將成為中山城區(qū)新熱點。東區(qū)的商品房價格因其地域性預(yù)計將保持較高的價格并微幅上漲 。 西區(qū)：北至廣珠公路，南至博愛路，東到石岐河，西至 105 國道。 未來發(fā)展預(yù)測 預(yù)計未來 2~3 年依然處于增長階段。 昌生博愛項目 市場調(diào)研報告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 2021 年商品房合同銷售登記備案 數(shù)據(jù) 商品房合同銷售登記備案 其中非住宅 宗數(shù) 面積 (平方米 ) 產(chǎn)價 (元 ) 宗數(shù) 面積 (平方米 ) 產(chǎn)價 (元 ) 城區(qū) 人民幣 955 256 港幣 2 0 鎮(zhèn)區(qū) 人民幣 1471 300 港幣 33 8 分類合計 人民幣 2426 556 港幣 35 8 合計 2461 564 本年累計 人民幣 29614 6295 港幣 443 38 合計 30057 6333 中山房地產(chǎn)市場中外銷房占有一定比例，從上表統(tǒng)計中看出，港人在中山置業(yè)的比例 只占到 %。南區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)完善，交通網(wǎng)絡(luò)與珠三角形成融合，加強了中山與珠三角各城市的聯(lián)系，片區(qū)未來發(fā)展?jié)摿^大。目前小欖、古鎮(zhèn)房地產(chǎn)開 發(fā)相對成熟，產(chǎn)品形象好，檔次較高。隨著該片區(qū)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展壯大，片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展?jié)摿^大。南區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)完善，與珠三角交通網(wǎng)絡(luò)形成聯(lián)系 南區(qū)城市道路網(wǎng)絡(luò)： 105 國道、南環(huán)路、城南路、東環(huán) 路、西環(huán)路和興福路是中山中心城區(qū)向南、向西輻射的主要交通樞紐。 從 2021 年 4 月份開始， 固定資產(chǎn)投資增勢止跌回升 ， 同比增長 %，與上月相比提高 個百分點。昌生博愛項目 市場調(diào)研報告 目 錄 一、 中山城市宏觀經(jīng)濟現(xiàn)狀 ……………… ………………………………………………… 19 區(qū)域?qū)用?……………………………… …………………………………………………… 1 城市層面 …………………………………………… ……………………………………… 29 市場小結(jié) ………………………………………………………………….……….……… … 9 二、房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r分析 ………………………………………….………………… . 1021 市場容量 ………………………………………………………………… ……….……… 1015 市場潛力及市場周期分析 ……………………………………………………………… … 16 各片區(qū)住宅市場狀況及發(fā)展?jié)摿?…………………………………………………….. … 1621 三、土地市場情況及未來預(yù)期 …………………………………………………… ……… … 2226 土地市場現(xiàn)狀分析 ……………………………………………………………………… … 2225 土地市場上各類土地的供應(yīng)情況、價格以及未來三年預(yù)期 ………………………… … 25 各片區(qū)土地市場狀況、供應(yīng)量、價格狀況以 及未來三年預(yù)期 ………………….….. … 26 四、重點競爭樓盤分析 ………………………………………………………….……… . … 2772 聚豪園 ………………………………………………………………………….……. …… 2730 朗晴軒 ………………………………………………………………………………... …… 3135 雍逸廷 ………………………………………………………………….…. ……………… 3642 優(yōu)雅翠園 …………………………………………………………………………….. …… 4347 中海 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資大型項目及新開工項目個數(shù)增多，規(guī)模趨大，拉動 全市 固定資產(chǎn)投資增長。 中山四大組團發(fā)展模式 西 部 組團以小欖和古鎮(zhèn)為核心，憑借特色產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，主動承接廣佛經(jīng)濟圈的輻射，提升產(chǎn)業(yè)層次，提高產(chǎn)品檔次，打造新型特色產(chǎn)業(yè)群 ———以專業(yè)市場、大型商貿(mào)、特色商業(yè)街為基礎(chǔ)，以物流產(chǎn)業(yè)、技術(shù)創(chuàng)新為重點，著力發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，提升資本營運能力。 南部組團以三鄉(xiāng)和坦洲為核心，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配套環(huán)境，加強承載新一輪國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移能力，著力打造出口加工基地。 廣珠城際軌道 廣州至珠海（含中山至江門）城際快速軌道交通位于珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)珠江口中西岸，概算總投資約為 195 億元，全長 140 公里，含主線和支線段，主線北起新廣州站，南至珠海市，途經(jīng)廣州市番禺區(qū)、佛山市順德區(qū)、中山市，主線全長 公里 ， 中山段 公里。北部小欖、古鎮(zhèn)；東部火炬開發(fā)區(qū)；南部三鄉(xiāng)坦洲；西部沙溪均為中山經(jīng)濟強鎮(zhèn)，片區(qū)發(fā)展?jié)摿^大。 050100150200250歷年商品房銷售面積比較（萬平米）城區(qū) 鎮(zhèn)區(qū) 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年昌生博愛項目 市場調(diào)研報告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 市場均價 2021年 2021年 2021年 2021年前4月全市商品住宅成交均價（元/ 平米）全市商品住宅成交均價（元/ 平米） 商品房銷售價格穩(wěn)步增長，市場發(fā)展較為穩(wěn)定。當(dāng)達到某一高峰，整體市場在沒有外來需求（如啟動新的經(jīng)濟增長點、新的城市發(fā)展帶來外來有效需求）拉動市場發(fā)展時，房地產(chǎn)市場的發(fā)展則可能出現(xiàn)一段時間的平穩(wěn)后開始回落。 南區(qū)：博愛路、沙石公路南側(cè)的距市區(qū)較近大部分區(qū)域。 客戶 市區(qū)私營企業(yè)主，政府公 務(wù)員為主， 醫(yī)生 、 律師及 部分鎮(zhèn)區(qū)置業(yè)人士 。 西區(qū) 住宅市場特點 西區(qū)是 中山市著名的商業(yè)區(qū)，區(qū)域特色經(jīng)濟凸顯，區(qū)內(nèi)擁有全市最大的酒店群和美食城、擁有全市最多的專業(yè)特色商場，飲食服務(wù)業(yè)、物流業(yè)高度集中，商貿(mào)繁華。 名稱 均價 建筑類型 占地（㎡） 總建面（㎡） 主力戶型 開發(fā)商 藍波灣 3000 小高層 188541 500000 3 房 珠海華策置業(yè) 翠景灣四期 3300 小高層 120210 186000 3 房 中山長洲實業(yè)集團 星辰廣場 2750 小高層 33798 61000 2 房 3 房 中山星辰廣場地產(chǎn) 柏景臺 3000 高層 —— —— 3 房 中山富源地產(chǎn) 昌生博愛項目 市場調(diào)研報告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 三 、 土地市場情況及未來預(yù)期 土地市場現(xiàn)狀分析 中山市國土資源局分別于 1998 年底和 2021 年初成立了土地招標(biāo)拍賣辦和土地儲備中心，“ 土地大限”之前，土地市場、尤其是大宗土地交易基本以協(xié)議出讓為主，通過招、拍的僅為零星地塊。 鎮(zhèn)區(qū)土地市場成為全市主力，各鎮(zhèn)分化嚴(yán)重 從 以上圖表 的數(shù)據(jù)分析，鎮(zhèn)區(qū)土地成交面積和成交金額均占全市總量的絕大部分，顯然是市場主力，其中土地市場比較活躍的分別為三鄉(xiāng)鎮(zhèn)、坦洲鎮(zhèn)、小欖鎮(zhèn)和火炬開發(fā)區(qū)。 土地市場上各類土地的供應(yīng)情況、價格以及未來三年預(yù)期 土地市場上各類土地的供應(yīng)情況不詳，下表為各類土地的現(xiàn)行基準(zhǔn)地價 類別 鎮(zhèn)區(qū) 商業(yè) 住宅 工業(yè) 一 級 二 級 三 級 四級 五級 一 級 二級 三級 四級 五級 一級 二級 三級 四級 五級 1 中山城區(qū) 2700 1980 1500 1120 560 1480 1110 760 520 340 570 510 440 320 190 小欖 2280 1250 1000 670 1240 930 760 620 420 500 400 320 270 225 古鎮(zhèn) 2280 1250 1000 670 1240 930 760 620 420 490 370 300 260 195 2 東鳳 1950 1395 900 600 900 750 580 380 300 250 180 南頭 1050 780 550 420 900 675 450 330 240 290 240 210 130 東升 1800 1050 750 600 375 700 580 440 300 200 290 190 150 沙溪 1500 1200 900 675 320 525 380 300 240 160 330 230 140 三鄉(xiāng) 1350 1050 825 600 300 610 470 320 270 200 240 195 150 火炬區(qū) 1300 980 730 520 380 570 420 330 240 170 300 230 190 130 3 坦洲 1300 950 620 450 560 450 400 250 190 200 140 120 港口 830 470 370 310 230 560 380 310 260 170 225 180 110 大涌 900 750 600 500 375 450 290 230 150 330 260 200 140 黃圃 1070 7