【正文】 序號(hào) 能源 名稱 單位 年消耗量 折算系數(shù) 折算成標(biāo)準(zhǔn)煤（噸） 1 電 萬(wàn)度 540 ?h(當(dāng)量值 ) ?h（等價(jià)值） 1809 2 水 萬(wàn)噸 60 3 合計(jì) 當(dāng)量值 等價(jià)值 節(jié)能 福田大廈建設(shè) 與 建筑“四節(jié)”（節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材） 相結(jié)合 ，大量使用新型建筑材料， 全部采用了墻體外保溫措施，提高節(jié)能效果。在施工方案中，要對(duì)這種影響加以考慮，運(yùn)輸車(chē)輛要遮蓋苫布，并保持車(chē)輪清潔，多風(fēng)季節(jié)注意對(duì)裸露地表撒水，降低飛塵影響，實(shí)行保潔清掃的制度。 從環(huán)境保護(hù)的角度出發(fā)，必須對(duì)污水加強(qiáng)管理，在排放到外環(huán)境之前應(yīng)經(jīng)過(guò)無(wú)害化處理。 ④草木類(lèi)，枯草落葉、干枝朽木等。由于項(xiàng)目用地開(kāi)闊，在采用一定的污染防治措施的情況下，不會(huì)對(duì)周?chē)h(huán)境造成不良影響。施工期間的生活垃圾以有機(jī) 類(lèi)廢物為主，其成分為易拉罐、礦泉水瓶、塑料袋、一次性飯盒、剩余食品等。 主要污染來(lái)源及污染物 項(xiàng)目施工期對(duì)環(huán)境產(chǎn)生影響有：水土流失、施工噪聲、施工人員的生活垃圾及施工過(guò)程中產(chǎn)生的建筑垃圾、施工地面揚(yáng)塵和施工機(jī)械設(shè)備排放廢氣等。1~5085 按《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范 》，公共活動(dòng)場(chǎng)地配備干粉滅火器。 雨水排水：建筑物天溝雨水經(jīng)雨水斗收 集至雨水立管排至室外檢查井，小區(qū)雨水經(jīng)雨水管排至 市 政雨水系統(tǒng)。 用水量 40 噸 /天。 ⑥本工程預(yù)留室外環(huán)境照明用電容量。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器?；A(chǔ)功能 gouu94。 根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50011— 20xx）附錄 A 本工程建筑工程抗震設(shè)計(jì)時(shí)所采用的抗震設(shè)防烈度為 6 度，建筑物抗震分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)為丙類(lèi)。 戶型設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目有 7 棟住宅區(qū)，共 516 套住宅，其中 90 平方米以下戶型套數(shù)為 404 套，建筑面積為 33010 ㎡，占住宅總建筑面積的 %。但設(shè) 計(jì)中強(qiáng)調(diào)意到而形薄。住宅朝向通風(fēng)，采光良好，并在規(guī)劃中考慮建筑間的視線通廊。同時(shí)順應(yīng) 本項(xiàng)目 特點(diǎn)， 做 好用地規(guī)劃，安排不同的建 筑類(lèi)型適應(yīng)不同位置的需求。 項(xiàng)目推廣定位 ： 領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選 。 該項(xiàng)目位于 于都縣 城老城區(qū)西 部 ， 縣城老城區(qū)西部 為 于都縣最繁華 的商業(yè)地段，以此強(qiáng)調(diào)人們的商業(yè)思維定勢(shì)，同時(shí)強(qiáng)化位于 于都縣 政治中心區(qū)，這是其成為標(biāo)志性建筑物業(yè)地段上的獨(dú)特性。之所以這么做，其更深層的原因是為了借此來(lái)改善寫(xiě)字樓本身的環(huán)境，來(lái)達(dá)到提高寫(xiě)字樓內(nèi)工作效率的目的。 （ 6）組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的分散性交通，保證安全有序。 主要 技術(shù)方案 項(xiàng)目 基本情況 福田大廈建設(shè) 項(xiàng)目總占地面積 平方米 。 （ 2）電力分析 于都 縣共有 110kV 變電站 2 座， 35kV 變電站 7 座。東鄰瑞金市，南連會(huì)昌縣和安遠(yuǎn)縣，西接贛縣，北毗興國(guó)縣和寧都縣；縣城距贛州 65 千米，南昌 422 千米。1 139。 城市建設(shè) 要求 隨著于都縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，于都縣城 區(qū) 作為于都縣域政治經(jīng)濟(jì)文化中心，在老城 區(qū)開(kāi)發(fā) 中建設(shè)檔次較高、功能完善、配套齊全的標(biāo)志性建筑，不僅有利于城市形象 的提升 ，也有利于城市土 地的集約使用。區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)以主流三房及以上戶型為主。據(jù)此對(duì) 于都縣 進(jìn)行規(guī)劃布局，提出了“開(kāi)放興 縣 ，工業(yè)強(qiáng) 縣 ，農(nóng)業(yè)穩(wěn) 縣 ”的戰(zhàn)略方針，對(duì)外招商引資的力度進(jìn)一步加強(qiáng)， 縣城 經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大，第三產(chǎn)業(yè)朝氣蓬勃。 （ 1）于都縣近年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析 20xx 年一季度，于都縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)再度顯現(xiàn)良好發(fā)展勢(shì)頭，主要呈現(xiàn)三大特點(diǎn)：一是 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)迅猛，新增七個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 針對(duì)目前于都縣城區(qū)人口較集中、居住房屋密集、道路狹窄、園林綠化稀少、居住條件較差、市政基礎(chǔ)設(shè)施落后等現(xiàn)狀，將建設(shè)福田大廈項(xiàng)目，該項(xiàng)目將極大地增強(qiáng)區(qū)域的居住、交通等綜合功能，緩解交通壓力，完善城市功能、優(yōu)化道路布局結(jié)構(gòu)，創(chuàng)建良好生態(tài)環(huán)境、打造生態(tài)居住小區(qū)，完備各項(xiàng)配套設(shè)施及市政基礎(chǔ)設(shè)施。 福田大廈建設(shè) 項(xiàng)目的成功實(shí)施，將大大加快 于都縣 城 區(qū) 的建設(shè)步伐，提高城市化水平，同時(shí)也將為項(xiàng)目所在地乃至全 縣 帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 為適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，促進(jìn) 于都縣城市 建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展， 于都縣計(jì)劃在縣城區(qū) 開(kāi)發(fā)建設(shè)包括高檔 酒店 辦公 樓、高級(jí)住宅樓、商 業(yè)中心 以及各種附屬配套設(shè)施在內(nèi)的綜合性物業(yè)。 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 規(guī)劃總用地面積 平方米 2 總建筑面積 平方米 167830 3 計(jì)算容積率 總建筑面積 平方米 121773 4 不計(jì)容積率 總建筑面積 平方米 46057 5 容積率 6 總建筑占地面積 平方米 15709 7 總建筑密度 % 8 總綠地面積 平方米 4003 福田大廈建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4 9 綠 地 率 % 10 總綠化面積 平方米 11903 11 綠 化 率 % 12 建筑最高層數(shù) 層 31 13 建筑主體高度 米 100 14 總停車(chē)位 輛 1135 15 住宅總戶數(shù) 戶 384 16 住宅總?cè)藬?shù) 人 1288 福田大廈建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 第二章 項(xiàng)目建設(shè) 背景及必要性 項(xiàng)目建設(shè) 背景 《國(guó)務(wù)院關(guān)于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見(jiàn)》 （ 國(guó)發(fā)〔 20xx〕 21 號(hào) ）第六部分“培 育壯大特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，走出振興發(fā)展新路子”中明確提出“推動(dòng)產(chǎn)業(yè)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展。 項(xiàng)目建設(shè)期 本項(xiàng)目建設(shè)期自 20xx 年 11 月至 20xx 年 10 月，共 4 年 。 福田大廈建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 研究工作的主要依據(jù)與范圍 項(xiàng)目研究與咨詢過(guò)程 承擔(dān)報(bào)告編制單位依據(jù)國(guó)家可行性研究報(bào)告的編制 要求，參考其中論述要點(diǎn)和分析思路 ，到委托方現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行充分調(diào)查研究 項(xiàng)目 概況 ，主要從宏觀角度、外部性角度進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境、節(jié)能等幾方面綜合分析，并尊重委托方的意愿，客觀地編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 隨著改革開(kāi)放的持續(xù)深入和人民生活水平的不斷提高，于都縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)經(jīng)過(guò)近十年的發(fā)展已經(jīng)成為于都縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 （ 2） 于都縣城區(qū)城市化進(jìn)程的需要 縣城區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展還不平衡，主要表現(xiàn)在郊區(qū)發(fā)展相對(duì)滯后，城市化水平低，且明顯滯后于工業(yè)化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)雷同、單一，基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)服務(wù)設(shè)施尚不完善。 縣城區(qū)通過(guò)最近十幾年的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，增長(zhǎng)能量集聚過(guò)多，結(jié)構(gòu)門(mén)檻日益 凸顯 ，如城區(qū)人口密度過(guò)大，公共綠地匾乏、 傳統(tǒng)街區(qū)破壞、交通擁堵、旅游資源萎縮、整體居住環(huán)境質(zhì)量上升壓力大、街道與建筑景觀漸失特色而流于庸俗化等。 福田大廈建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 10 第 三 章 市場(chǎng)分析 于都縣房地產(chǎn) 市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施以來(lái)，一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到國(guó)家調(diào)控政策的影響其發(fā)展有所放緩。全縣高層商品房銷(xiāo)售均價(jià)為 3811 元 /m2，小高層商品房銷(xiāo)售均價(jià)為 2871 元 /m2，多層商品房銷(xiāo)售均價(jià)為 3751 元 /m2左右； 辦理房屋權(quán)屬登記 685 宗，確權(quán)面積 萬(wàn) m2，他項(xiàng)權(quán)利登記 613 宗，二手房交易 278 宗；歸集物業(yè)維修資金 萬(wàn)元，累計(jì) 萬(wàn)元。 于都縣 經(jīng)濟(jì)以傳統(tǒng)商貿(mào)向商業(yè)中心逐步發(fā)展。 （ 2） 商業(yè)用房的需求分析 隨著 于都縣 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 于都 對(duì)外交流越來(lái)越頻繁， 于都縣 在大中國(guó)的經(jīng)濟(jì)“棋”局下的戰(zhàn)略地位逐漸被突顯。 本項(xiàng)目用地位于于都縣城市總體規(guī)劃的核心位置，為居住用地，是老城區(qū)與貢江南岸片區(qū)聯(lián)系的重要交通節(jié)點(diǎn)；是長(zhǎng)征西路與長(zhǎng)征大道商業(yè)服務(wù)設(shè)施帶的中心節(jié)點(diǎn)位置；是進(jìn)入老城區(qū)的門(mén)戶節(jié)點(diǎn)位置，也位于老城區(qū)商業(yè)軸線上。8〞~26176?？傮w上是南嶺山系武夷山的余脈，屬丘陵低山區(qū)，四周群山環(huán)抱，東、南、北三面地勢(shì)較高些，逐漸向中、西部?jī)A斜。 全縣水資源豐富，完全能滿足 項(xiàng)目 用水需求。 （ 3）居住區(qū)配套公建設(shè)施與住宅同步規(guī)劃、同步施工、先期建成。同時(shí)，人工智能、現(xiàn)福田大廈建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 19 代通 訊技術(shù)及辦公自動(dòng)化的發(fā)展，以及為建筑構(gòu)件、設(shè)備、室內(nèi)家具和工作設(shè)施等建立的一整套體系設(shè)計(jì)都為提高辦公效率、增強(qiáng)辦公室的適應(yīng)力提供了雄厚的技術(shù)條件。這一定位內(nèi)涵是： 福田大廈建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 20 福田大廈為高尚辦公、 高檔住宅 綜合型樓盤(pán)，提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)為發(fā)展商的基本理念。 健康 — 在區(qū)內(nèi)充分設(shè)計(jì)體能測(cè)試設(shè)備，以及羽毛球場(chǎng)、室外游泳地、室外健身器械、漫步徑等體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，滿足住房對(duì)體育運(yùn)動(dòng)的需求。 建議國(guó)道 323 線和長(zhǎng)征大道交匯的市政廣 場(chǎng)升級(jí)改造，設(shè)置下沉式廣場(chǎng)，增加整個(gè)市政廣場(chǎng)空間多元化，提供市民的表演場(chǎng)地及日后下穿過(guò)街人行道需要，同時(shí)商業(yè)部分可從地下穿過(guò)酒店、辦公樓以其相通，進(jìn)一步提高親近的比例尺度、良好的生活氣息及人流疏散通道。建筑體量追求和諧與變化，使其挺拔有力，錯(cuò)落有致；建筑表面肌理感強(qiáng)，細(xì)膩統(tǒng)一，縱橫穿插，不同色的實(shí)墻、線條及玻璃充滿對(duì)比和呼應(yīng)，形成一種平靜典雅的特質(zhì)；在整體簡(jiǎn)潔的基礎(chǔ)上，注意建筑屋頂?shù)奶幚?，使整個(gè)建筑在統(tǒng)一的基礎(chǔ)上 ，有更明顯的視線興奮點(diǎn)；建筑色彩上，整體使用穩(wěn)重的咖啡色，局部使用較醒目的色彩，提高建筑品位，但又不失活力。結(jié)合城市公共空間的要求，小區(qū)景觀由外到內(nèi)，自然過(guò)渡。 本項(xiàng)目景觀空間層次明確，位于商業(yè)裙樓的屋頂花園，提供住戶的公共景觀開(kāi)放空間，它聯(lián)系著屋頂花園休閑庭院空間，是一個(gè)半圍合的以休閑為主題的景觀空間。建議使用 IC 卡管福田大廈建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 27 理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問(wèn)題，包括來(lái)訪客戶車(chē)輛的管理（臨時(shí) IC 卡）。 （ 4）結(jié)構(gòu)選型 根據(jù)使用功能要求及建筑平面布置，擬采用磚混結(jié)構(gòu)體系及底框結(jié)構(gòu)。 ②酒店辦公樓設(shè)數(shù)據(jù)、語(yǔ)音模塊化插座。 ③商業(yè)用房、車(chē)庫(kù)、疏散樓梯間、內(nèi)走道等設(shè)置疏散應(yīng)急照明業(yè)用房、車(chē)庫(kù)、變電所、消防水泵房、消防控制中心設(shè)置應(yīng)急照明，應(yīng)急照明由兩路電源切換箱供電，燈具采用帶蓄電池浮充的應(yīng)急燈，當(dāng)市電停電時(shí)自動(dòng)點(diǎn)亮 30 分鐘以上。 （ 3）給水系統(tǒng) 水源： 本項(xiàng)目的生活用水、消防用水及其它用水均由市政供水管網(wǎng)供給，其水量、水質(zhì)均可滿足本項(xiàng)目的要求。 消防給水：室外消防用水量 30L/S；室內(nèi)消防用水量 40L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間按 2 小時(shí)計(jì)。排水經(jīng)化糞池初步處理達(dá) 市 政污水排放標(biāo)準(zhǔn)后排入 市政污水干管?？偨ㄖ娣e 167830m2，容積率為 。 （ 3） 酒店 廚房排氣經(jīng)抽煙機(jī)，采用建設(shè)部推廣的定型防倒灌變壓式煙道高空排放。因此，施工期應(yīng)盡量避開(kāi)雨季。另外，對(duì)施工機(jī)械設(shè)備的維修、清洗也將產(chǎn)生少量的廢水，其成分主要是油類(lèi)污染。 一般性固體廢物 主要有以下 幾類(lèi)： ①渣土類(lèi)，如清掃院落的渣土等。生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門(mén)送垃圾填埋場(chǎng)填埋。 環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論和建議 （ 1）本項(xiàng)目建設(shè)期對(duì)周?chē)?環(huán)境影響較小，選址比較合理。 綜上所述，項(xiàng)目在充分落實(shí)評(píng)價(jià)提出的治理措施情況下，施工期和運(yùn)營(yíng)期中，治理以后都將達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，不會(huì)對(duì)周?chē)h(huán)境造成污染，項(xiàng)目可以投入建設(shè)。 （ 3）通過(guò)高、中、低，遠(yuǎn)、近，虛、實(shí)等不同照明形式，在不福田大廈建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 44 同地區(qū)按不同的要求，合理配置路燈、庭院燈、草坪燈、地?zé)舻?，形成豐富多彩、溫馨宜人的室外。 福田大廈建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 43 能源消耗 本 項(xiàng)目主要 能源 消耗見(jiàn)表 71。 （ 2） 施工場(chǎng)地車(chē)輛的進(jìn)出攜帶泥土抖落在道路上，施工現(xiàn)場(chǎng)裸露的土堆，地表，在遇風(fēng)吹揚(yáng)和遇雨的情況下，將造成泥塵污染。因此要做好污水的處理工作。 ③包裝材料，瓶、罐、盒類(lèi)等遺棄物。 （ 5）大氣環(huán)境影響 施工期間的大氣環(huán)境影響主要是施工過(guò)程中產(chǎn)生的施工 地面揚(yáng)塵和施工機(jī)械設(shè)備排放的尾氣。施工期建筑垃圾主要為混凝土碎塊、廢棄鋼筋、廢油漆、廢涂料、廢棄瓷磚、廢棄大理石塊、廢棄建筑包裝材料等。 （ 5）生活垃圾均袋裝收集集中處理，一律不設(shè)垃圾道。 表 52 主要建（構(gòu)）筑物 建筑 面積一覽表 序 號(hào) 建筑名稱 基底 面積 計(jì)容積率建筑面積 地上總 建筑面積 地下建 筑面積 建筑 層數(shù) 建筑 高度 備注 1 酒店 3276 42324 42424 13677 27（ 2） 100 2 A 區(qū)商業(yè) 5960 17180 17280 31290 3（ 2） 3 1住宅 3480 3770 16（ 2） 4 2住宅 4140 4485 16（ 2） 5 3住宅 5250 5625 18（ 2） 6 B 區(qū)商業(yè) 6473 18719 18819 3（ 2） 7 4住宅 9720 9720 31（ 2） 8 5住宅 9720 9720 31（ 2） 9 6住宅 5400 5700 2