【正文】 .......... 49 第九章 項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃 .................................................................... 51 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 .......................................................................... 51 項(xiàng)目實(shí)施管理 .......................................................................... 52 福田大廈建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 III 第十章 項(xiàng)目招標(biāo) ............................................................................ 54 工程招標(biāo) ............................................................................... 54 招標(biāo)方式 ............................................................................... 56 第十一章 投資估算與資金籌措 ..................................................... 58 投資估算 ................................................................................ 58 資金籌措 ................................................................................ 62 第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ........................................................................ 65 編 制說(shuō)明 ............................................................................... 65 經(jīng)營(yíng)收入估算 ........................................................................ 66 成本費(fèi)用估算 ........................................................................ 67 銷售稅金和利潤(rùn)測(cè)算 ............................................................. 68 現(xiàn)金流量分析 ........................................................................ 69 項(xiàng)目效益分析 ........................................................................ 69 盈虧平衡分析 ........................................................................ 69 敏感性分析 ............................................................................ 70 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 ........................................................................ 71 第十三章 社會(huì)效益分析 ................................................................ 72 社會(huì)影響分析 ........................................................................ 72 項(xiàng)目所在地區(qū)與適性分析 ..................................................... 73 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 ............................................................. 74 結(jié) 論 .............................................................................................. 79福田大廈建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 第一章 總 論 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目名稱 福田大廈建設(shè) 項(xiàng)目 項(xiàng)目 負(fù)責(zé) 單位概況 單位 名稱： 于都縣福興房地產(chǎn) 建設(shè) 開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 聯(lián)系電話： 項(xiàng)目擬建 地點(diǎn) 江西 省 于都縣城老城區(qū)西部 。 研究工作的主要依據(jù) （ 1） 國(guó)家主席令第 29 號(hào)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和第 91 號(hào)《中華人民共和國(guó)建筑法》 ； （ 2） 《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》； （ 3）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （ 第三版 ）； （ 4） 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（ JGJ37— 87）； （ 5） 中華人民共和國(guó)國(guó)家 標(biāo)準(zhǔn)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50180— 93） ； （ 6）中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50096—199）； （ 7）中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB50054— 95）； （ 8） 《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃福田大廈建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 綱要》； （ 9）《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（ 20xx 年本）》； （ 10） 《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范與房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù) 》 ； （ 11）《 江西省工程建設(shè)其他費(fèi)用定額 》； （ 12）《 國(guó)務(wù)院 關(guān)于 支持 贛南 等原中央 蘇區(qū)振興 發(fā)展 的若干意見(jiàn)》 ； （ 13） 《 于都縣 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì) 發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》 ； （ 14） 《于都縣建設(shè)項(xiàng)目承建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法》實(shí)施細(xì)則； （ 15）《于都縣城市總體規(guī)劃》 。特別是近年來(lái)受國(guó)家房改政策影響，個(gè)人購(gòu)房需求大幅度增長(zhǎng)，于都縣住宅商品房銷售市場(chǎng)進(jìn)一步看好，成為啟動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的重要拉動(dòng)因素。 于都縣在邁向現(xiàn)代化國(guó)際大都市 的進(jìn)程中，肩負(fù)著加快郊區(qū)農(nóng)村工業(yè)化和城市化的歷史重任，縣城區(qū)的建設(shè)和發(fā)展是必不可少的重要環(huán)節(jié)。在區(qū)域一體化趨勢(shì)中，縣城區(qū)為了完善和發(fā)展其城市功能。與之相對(duì)的是三線城市及縣級(jí)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨?，呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 從上述介紹可知于都縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊。 ② 于都 縣 地產(chǎn)長(zhǎng)期處于起步發(fā)展的階段，宏觀調(diào)控雖然對(duì)市場(chǎng)有短暫的影響，但目前市場(chǎng)穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)已成定局， 于都 房地產(chǎn)泡沫甚微，整體市場(chǎng)建設(shè)基本遵循“國(guó)六條”。 于都作為中央蘇區(qū)的福田大廈建設(shè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 全紅縣、核 心縣，中央和省、市始終高看一眼、厚愛(ài)一分，是重點(diǎn)扶持 發(fā)展的縣， 必然會(huì)加大對(duì)其商業(yè)用房的投資 ，這將給于都縣 帶來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇， 并 要求 于都縣 有相當(dāng)規(guī)模的商業(yè)區(qū)以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，從而拉動(dòng)了商業(yè)用房市場(chǎng)的巨大內(nèi)需。 通過(guò)以上分析，該項(xiàng)目用地適合建設(shè)大型商業(yè)、具有城市標(biāo)志性建筑的大型公建（如酒店、公寓、辦公等）、普通住宅等多功能于一體的城市綜合體。2039。位于靖石、盤(pán)古山、利村之間，主峰海拔 1312 米的屏坑山為境內(nèi)最高峰；峽山與贛縣交界處的貢水河床為縣域最低處。 （ 4）區(qū)位和交通條件 于都地處贛州東部，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，是通往寧都、興國(guó)、瑞金等河?xùn)|六縣的必經(jīng)之路，素有“六縣之母”的美譽(yù)，交通便利， 323 國(guó)道、 319 國(guó)道、贛龍鐵路及昆廈高速公路穿境而過(guò)，構(gòu)建了公路、 鐵路、高速路“三位一體”的現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡(luò)。 （ 4）供水、雨水、污水、電力、電訊及 燃?xì)夤芫€地下敷設(shè)，并本著合理規(guī)劃、相對(duì)集中、一次建成、便于管理和維修的原則。 一個(gè)充滿綠色、陽(yáng)光和空氣的生態(tài)空間，已經(jīng)成了世界寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)的一種流行趨勢(shì)，在最近挪威的一個(gè)高層 辦公樓 設(shè)計(jì)中，英國(guó)著名建筑大師羅杰斯煞費(fèi)苦心地設(shè)計(jì)出了一個(gè)使各層都能看到室內(nèi)綠化的智能化 辦公樓 。 福田大廈為企業(yè)及白領(lǐng)階層、工薪階層提供超前的生態(tài)生活空間和居住理想。 陽(yáng)光 — 強(qiáng)調(diào)鄰里交往的空間設(shè)計(jì)，給住房提供相互交流、溝通的休閑的社區(qū)空間，從而引導(dǎo)一種充滿陽(yáng)光 的良好的人際關(guān)系。 住宅建筑以點(diǎn)布局，形成兩個(gè)組團(tuán)，以盡量保證住宅視野開(kāi)闊和減少對(duì)視為布局原則，點(diǎn)式建筑的間距最大化，在讓布局顯得寬松的同時(shí)，營(yíng)造活潑、動(dòng)感空間，空氣對(duì)流順暢，是“均好性”的最大化體現(xiàn)。 福田大廈建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 25 本項(xiàng)目主要運(yùn)用了巧妙變化的空間，實(shí)用的功能，現(xiàn)代時(shí)尚的外立面，從而能使本建筑群達(dá)到標(biāo)志性建筑群體之一。 （ 3）強(qiáng)調(diào)山勢(shì)的利用。住宅的四個(gè)主空間相互響應(yīng)、聯(lián)系，在布局上既注重了圍合感，又相對(duì)放松，保證通透的空間感。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) （ 1）設(shè)計(jì)依據(jù) 本工程采用的主要標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)法規(guī)、資料 ： ①《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（ GB50068— 20xx）； ②《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn) 》（ GB50223— 20xx）； ③《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（ GB50009— 20xx）； ④《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50010— 20xx）； ⑤《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50007— 20xx）； ⑥《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50011— 20xx）； ⑦《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50003— 20xx）； ⑧《建筑基坑支護(hù)技術(shù)規(guī)程》（ JGJ120— 99）； ⑨《建筑樁技術(shù)規(guī)范》（ JGJ94— 94）； ⑩ 《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（ JGJ3— 20xx）。高層部分?jǐn)M采用框剪結(jié)構(gòu)。 ③數(shù)據(jù)語(yǔ)音均采用 100Mbid 高速傳輸方式，用五類傳輸線。 福田大廈建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 31 ④商業(yè)用房照明采用交聯(lián)電纜放射式配電，住宅用電采用交聯(lián)預(yù)分支電纜樹(shù)干式配電。 生活給水用水量：住宅按 300L／人? d 計(jì)，用水量 800 噸 /天，時(shí)變化系數(shù)Ｋ取 ，商業(yè)商務(wù)按 50L／人? d 計(jì)，用水量 250 噸 /天，時(shí)變化系數(shù)Ｋ取 。 生活給水系統(tǒng)：根據(jù)本建筑的高度、布局，從節(jié)能考慮，本項(xiàng)目為多層建筑，生活給水靠市政管網(wǎng)直接供水能滿足項(xiàng)目需求。 各層均設(shè)水消火栓滅火系統(tǒng)，按Ⅰ類高層設(shè)計(jì)，分高、低區(qū)布置消火栓。 本項(xiàng)目主要建（構(gòu)）筑物建筑面積一覽表詳 見(jiàn)表 52。 （ 4）所有污水均集中處理達(dá)標(biāo)后排入市政管網(wǎng)。 （ 3）固體廢棄物環(huán)境影響及防治措施 施工期間的固體廢棄物包括施工建筑垃圾和施工人員的生活垃圾兩類。應(yīng)分別經(jīng)沉淀等專業(yè)處理后排放。 ②普通生活垃圾、廚房、餐廳的廢棄物、剩飯剩菜等，果皮果核，廢紙廢塑料及其它廢物。 （ 4）污水處理 污水如不及時(shí)清運(yùn)就會(huì)產(chǎn)生惡臭影響環(huán)境，由于污水中含有大量病原微生物和寄生蟲(chóng)卵等，其中相當(dāng)部分轉(zhuǎn)移到了污泥中，使污泥也具有了傳染性。 建福田大廈建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 41 設(shè)完工后，大氣污染源主要為建筑物室內(nèi)裝修過(guò)程中裝飾涂料、油漆所散發(fā)的氣味，本次新建因距城市居民區(qū)較遠(yuǎn)，對(duì)周邊影響甚微。 福田大廈建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 42 第 七 章 節(jié)能 篇章 用能標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范 （ 1）《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》 （ 20xx 修訂 ） ； （ 2）《節(jié)約用電管理辦法》 （ 國(guó)家發(fā)改委 20xx 年 8 月 8 日發(fā)布 ） ； （ 3） 《中華人民共和國(guó)電力法》 （ 1996） ； （ 4）《建筑節(jié)能規(guī)范》 （ GB50411— 20xx） ； （ 5） 《單一單位產(chǎn)品能耗指標(biāo)》 （ XB/噸 801— 93） ； （ 6）《城市節(jié)約用水管理規(guī)定》 （ 1998 建設(shè)部令第 1 號(hào) ） ； （ 7）《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB50189— 20xx）； （ 8）《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB/T50378— 20xx）； （ 9）《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī) 程》（ JGJ144— 20xx）； （ 10）《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB50034— 20xx）； （ 11）《建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB/T50033— 20xx）； （ 12）《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB/T50378— 20xx）； （ 13）《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（采暖居住建筑部分） （ JGJ26— 95） ； （ 14）《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50176— 93）； （ 15）《民用建筑太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)應(yīng)用技術(shù)規(guī)范》（ GB50364— 20xx）； （ 16）《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ JGJ134— 20x