【正文】 .......... 49 第九章 項目實施規(guī)劃 .................................................................... 51 項目實施進(jìn)度 .......................................................................... 51 項目實施管理 .......................................................................... 52 福田大廈建設(shè) 項目可行性研究報告 III 第十章 項目招標(biāo) ............................................................................ 54 工程招標(biāo) ............................................................................... 54 招標(biāo)方式 ............................................................................... 56 第十一章 投資估算與資金籌措 ..................................................... 58 投資估算 ................................................................................ 58 資金籌措 ................................................................................ 62 第十二章 財務(wù)評價 ........................................................................ 65 編 制說明 ............................................................................... 65 經(jīng)營收入估算 ........................................................................ 66 成本費用估算 ........................................................................ 67 銷售稅金和利潤測算 ............................................................. 68 現(xiàn)金流量分析 ........................................................................ 69 項目效益分析 ........................................................................ 69 盈虧平衡分析 ........................................................................ 69 敏感性分析 ............................................................................ 70 財務(wù)評價結(jié)論 ........................................................................ 71 第十三章 社會效益分析 ................................................................ 72 社會影響分析 ........................................................................ 72 項目所在地區(qū)與適性分析 ..................................................... 73 社會風(fēng)險及對策分析 ............................................................. 74 結(jié) 論 .............................................................................................. 79福田大廈建設(shè) 項目可行性研究報告 1 第一章 總 論 項目基本情況 項目名稱 福田大廈建設(shè) 項目 項目 負(fù)責(zé) 單位概況 單位 名稱： 于都縣福興房地產(chǎn) 建設(shè) 開發(fā)有限公司 項目負(fù)責(zé)人： 聯(lián)系電話： 項目擬建 地點 江西 省 于都縣城老城區(qū)西部 。 研究工作的主要依據(jù) （ 1） 國家主席令第 29 號《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和第 91 號《中華人民共和國建筑法》 ； （ 2） 《中華人民共和國勞動法》； （ 3）國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》 （ 第三版 ）； （ 4） 中華人民共和國城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑設(shè)計規(guī)范》（ JGJ37— 87）； （ 5） 中華人民共和國國家 標(biāo)準(zhǔn)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ GB50180— 93） ； （ 6）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅設(shè)計規(guī)范》（ GB50096—199）； （ 7）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GB50054— 95）； （ 8） 《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃福田大廈建設(shè) 項目可行性研究報告 3 綱要》； （ 9）《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（ 20xx 年本）》； （ 10） 《房產(chǎn)測量規(guī)范與房地產(chǎn)測繪技術(shù) 》 ； （ 11）《 江西省工程建設(shè)其他費用定額 》； （ 12）《 國務(wù)院 關(guān)于 支持 贛南 等原中央 蘇區(qū)振興 發(fā)展 的若干意見》 ； （ 13） 《 于都縣 國民經(jīng)濟(jì)和社會 發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》 ； （ 14） 《于都縣建設(shè)項目承建費用統(tǒng)一征收辦法》實施細(xì)則； （ 15）《于都縣城市總體規(guī)劃》 。特別是近年來受國家房改政策影響，個人購房需求大幅度增長，于都縣住宅商品房銷售市場進(jìn)一步看好，成為啟動內(nèi)需，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的重要拉動因素。 于都縣在邁向現(xiàn)代化國際大都市 的進(jìn)程中，肩負(fù)著加快郊區(qū)農(nóng)村工業(yè)化和城市化的歷史重任，縣城區(qū)的建設(shè)和發(fā)展是必不可少的重要環(huán)節(jié)。在區(qū)域一體化趨勢中，縣城區(qū)為了完善和發(fā)展其城市功能。與之相對的是三線城市及縣級城市的房地產(chǎn)市場異?；鸨?，呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢。 從上述介紹可知于都縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展前景廣闊。 ② 于都 縣 地產(chǎn)長期處于起步發(fā)展的階段，宏觀調(diào)控雖然對市場有短暫的影響，但目前市場穩(wěn)步上升的態(tài)勢已成定局， 于都 房地產(chǎn)泡沫甚微，整體市場建設(shè)基本遵循“國六條”。 于都作為中央蘇區(qū)的福田大廈建設(shè) 項目可行性研究報告 13 全紅縣、核 心縣，中央和省、市始終高看一眼、厚愛一分，是重點扶持 發(fā)展的縣， 必然會加大對其商業(yè)用房的投資 ，這將給于都縣 帶來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇， 并 要求 于都縣 有相當(dāng)規(guī)模的商業(yè)區(qū)以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，從而拉動了商業(yè)用房市場的巨大內(nèi)需。 通過以上分析，該項目用地適合建設(shè)大型商業(yè)、具有城市標(biāo)志性建筑的大型公建（如酒店、公寓、辦公等）、普通住宅等多功能于一體的城市綜合體。2039。位于靖石、盤古山、利村之間，主峰海拔 1312 米的屏坑山為境內(nèi)最高峰；峽山與贛縣交界處的貢水河床為縣域最低處。 （ 4）區(qū)位和交通條件 于都地處贛州東部，區(qū)位優(yōu)勢明顯，是通往寧都、興國、瑞金等河?xùn)|六縣的必經(jīng)之路，素有“六縣之母”的美譽(yù)，交通便利， 323 國道、 319 國道、贛龍鐵路及昆廈高速公路穿境而過，構(gòu)建了公路、 鐵路、高速路“三位一體”的現(xiàn)代化交通網(wǎng)絡(luò)。 （ 4）供水、雨水、污水、電力、電訊及 燃?xì)夤芫€地下敷設(shè)，并本著合理規(guī)劃、相對集中、一次建成、便于管理和維修的原則。 一個充滿綠色、陽光和空氣的生態(tài)空間，已經(jīng)成了世界寫字樓設(shè)計的一種流行趨勢，在最近挪威的一個高層 辦公樓 設(shè)計中，英國著名建筑大師羅杰斯煞費苦心地設(shè)計出了一個使各層都能看到室內(nèi)綠化的智能化 辦公樓 。 福田大廈為企業(yè)及白領(lǐng)階層、工薪階層提供超前的生態(tài)生活空間和居住理想。 陽光 — 強(qiáng)調(diào)鄰里交往的空間設(shè)計，給住房提供相互交流、溝通的休閑的社區(qū)空間，從而引導(dǎo)一種充滿陽光 的良好的人際關(guān)系。 住宅建筑以點布局，形成兩個組團(tuán)，以盡量保證住宅視野開闊和減少對視為布局原則，點式建筑的間距最大化，在讓布局顯得寬松的同時，營造活潑、動感空間，空氣對流順暢，是“均好性”的最大化體現(xiàn)。 福田大廈建設(shè)項目 可行性研究報告 25 本項目主要運用了巧妙變化的空間，實用的功能，現(xiàn)代時尚的外立面，從而能使本建筑群達(dá)到標(biāo)志性建筑群體之一。 （ 3）強(qiáng)調(diào)山勢的利用。住宅的四個主空間相互響應(yīng)、聯(lián)系，在布局上既注重了圍合感，又相對放松，保證通透的空間感。 結(jié)構(gòu)設(shè)計 （ 1）設(shè)計依據(jù) 本工程采用的主要標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)法規(guī)、資料 ： ①《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（ GB50068— 20xx）； ②《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn) 》（ GB50223— 20xx）； ③《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（ GB50009— 20xx）； ④《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（ GB50010— 20xx）； ⑤《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》（ GB50007— 20xx）； ⑥《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（ GB50011— 20xx）； ⑦《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（ GB50003— 20xx）； ⑧《建筑基坑支護(hù)技術(shù)規(guī)程》（ JGJ120— 99）； ⑨《建筑樁技術(shù)規(guī)范》（ JGJ94— 94）； ⑩ 《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（ JGJ3— 20xx）。高層部分?jǐn)M采用框剪結(jié)構(gòu)。 ③數(shù)據(jù)語音均采用 100Mbid 高速傳輸方式，用五類傳輸線。 福田大廈建設(shè)項目 可行性研究報告 31 ④商業(yè)用房照明采用交聯(lián)電纜放射式配電，住宅用電采用交聯(lián)預(yù)分支電纜樹干式配電。 生活給水用水量：住宅按 300L／人? d 計，用水量 800 噸 /天，時變化系數(shù)Ｋ取 ，商業(yè)商務(wù)按 50L／人? d 計，用水量 250 噸 /天，時變化系數(shù)Ｋ取 。 生活給水系統(tǒng)：根據(jù)本建筑的高度、布局，從節(jié)能考慮，本項目為多層建筑，生活給水靠市政管網(wǎng)直接供水能滿足項目需求。 各層均設(shè)水消火栓滅火系統(tǒng)，按Ⅰ類高層設(shè)計，分高、低區(qū)布置消火栓。 本項目主要建（構(gòu)）筑物建筑面積一覽表詳 見表 52。 （ 4）所有污水均集中處理達(dá)標(biāo)后排入市政管網(wǎng)。 （ 3）固體廢棄物環(huán)境影響及防治措施 施工期間的固體廢棄物包括施工建筑垃圾和施工人員的生活垃圾兩類。應(yīng)分別經(jīng)沉淀等專業(yè)處理后排放。 ②普通生活垃圾、廚房、餐廳的廢棄物、剩飯剩菜等，果皮果核，廢紙廢塑料及其它廢物。 （ 4）污水處理 污水如不及時清運就會產(chǎn)生惡臭影響環(huán)境，由于污水中含有大量病原微生物和寄生蟲卵等，其中相當(dāng)部分轉(zhuǎn)移到了污泥中，使污泥也具有了傳染性。 建福田大廈建設(shè)項目 可行性研究報告 41 設(shè)完工后，大氣污染源主要為建筑物室內(nèi)裝修過程中裝飾涂料、油漆所散發(fā)的氣味，本次新建因距城市居民區(qū)較遠(yuǎn)，對周邊影響甚微。 福田大廈建設(shè)項目 可行性研究報告 42 第 七 章 節(jié)能 篇章 用能標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范 （ 1）《中華人民共和國節(jié)約能源法》 （ 20xx 修訂 ） ； （ 2）《節(jié)約用電管理辦法》 （ 國家發(fā)改委 20xx 年 8 月 8 日發(fā)布 ） ； （ 3） 《中華人民共和國電力法》 （ 1996） ； （ 4）《建筑節(jié)能規(guī)范》 （ GB50411— 20xx） ； （ 5） 《單一單位產(chǎn)品能耗指標(biāo)》 （ XB/噸 801— 93） ； （ 6）《城市節(jié)約用水管理規(guī)定》 （ 1998 建設(shè)部令第 1 號 ） ； （ 7）《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（ GB50189— 20xx）； （ 8）《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》（ GB/T50378— 20xx）； （ 9）《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī) 程》（ JGJ144— 20xx）； （ 10）《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（ GB50034— 20xx）； （ 11）《建筑采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（ GB/T50033— 20xx）； （ 12）《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》（ GB/T50378— 20xx）； （ 13）《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（采暖居住建筑部分） （ JGJ26— 95） ； （ 14）《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》（ GB50176— 93）； （ 15）《民用建筑太陽能熱水系統(tǒng)應(yīng)用技術(shù)規(guī)范》（ GB50364— 20xx）； （ 16）《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（ JGJ134— 20x