【正文】 勢，造就園林景觀而言，是有其獨(dú)到之處的。與其相鄰的樂街小區(qū)已發(fā)展成為具有相對(duì)規(guī)模的居住型社區(qū)，與瑞和花園、黔江社區(qū)等居住聚中地可以形成一個(gè)較為大型的居住社區(qū)。 （ 2）長江路無入口： 珠江路 A 地塊南面與華烽廠、長江路連接的地段是洛解村居住地段，該村只有一條巷道與長江路相連，只有利用珠江路解決小區(qū)出入口的問題。 （ 2）未來規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)： 就目前小河區(qū)的規(guī)劃而言，今后區(qū)政府的主要開發(fā)力度主要在珠江路片區(qū)，如果開通 56 珠江路，并且盡早順利實(shí)現(xiàn)與南明區(qū)的連接，將改變目前小河比較單一的線狀聯(lián)系現(xiàn)狀，將貴溪大道、黔江路、珠江路、 戰(zhàn)備路、甚至二戈寨連成一片，發(fā)展成為帶狀交通系統(tǒng)。 障礙點(diǎn)： （ 1）規(guī)劃方案難以實(shí)現(xiàn)： 要開發(fā)珠江路片區(qū)，其前提是開通珠江路，并且連接南明 區(qū)。 六、項(xiàng)目開發(fā)競爭對(duì)手分析： （一） 區(qū)域內(nèi)競爭對(duì) 手及競爭性樓盤分析： 60 項(xiàng)目名稱 山水黔城 位置 /售樓電話 貴陽南明區(qū)四方河 /5111111 開發(fā)商 貴州宏立城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 規(guī)劃：新加坡雅科本公司；建筑設(shè)計(jì)：澳大利亞柏濤公司 /貴州省建筑設(shè)計(jì)院 園林設(shè)計(jì)單位 貝爾高林公司 策劃代理單位 策劃：前期深圳國際；中期：深圳中原；推廣：深圳同路 物業(yè)管理單位 第一太平戴維斯公司 項(xiàng)目定位 大型山水生態(tài)城池，別墅社區(qū)。其中一期 855 戶（環(huán)型電梯房 502 戶、 18 層精品小戶型 225 戶、別墅 125 戶）。 內(nèi)部認(rèn)購期間價(jià)格調(diào)整令消費(fèi)者有非常搶手 的感覺，雖然沒有投入大量的宣傳，但銷售態(tài)勢較好。二期總戶數(shù)約 700 戶，建筑面積約 10 萬㎡。戶內(nèi)設(shè)可 視對(duì)講系統(tǒng)和緊急求助按鈕，信息寬帶網(wǎng)和電話線、有線電視線路進(jìn)戶。 發(fā)展現(xiàn)狀 /趨勢 項(xiàng)目目前開發(fā)建設(shè)的是第一組團(tuán)“ TOWNHOUS 別墅”和二組團(tuán)（拆遷還房），一期別墅共 229 套，現(xiàn)已交付的約 85 套，且已有部分業(yè)主入伙裝修。 72 項(xiàng)目名稱 小石城 項(xiàng)目地址 /電話 貴陽市云巖區(qū)蠻坡 /687000 687000 6870003 開發(fā)商 貴州泰聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 清華大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院深圳分公司 園林設(shè)計(jì)單位 云南文錦園林藝術(shù)有限公司 策劃代理單位 貴陽天成鳴俊房地產(chǎn)營銷策劃顧問有限公司 物業(yè)管理單位 物業(yè)管理顧問是廣州僑樂物業(yè)服務(wù)有限公司 項(xiàng)目定位 世內(nèi)桃源、完美結(jié)合的自然住宅社區(qū) 推廣用語 “完美生活方式”、“半山生活由此開始” 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 小區(qū)總占地面積 37 萬平方米，分為兩期開發(fā)，一期楓園總建筑面積 105158 ㎡，規(guī)劃居住戶數(shù) 970 多戶，容積率 ，綠化率50%，停車位 240 個(gè)。住宅靠世紀(jì)園斜坡堡坎處將修建聯(lián)排別墅，目前面積、價(jià)格未定。 發(fā)展現(xiàn)狀 /趨勢 此項(xiàng)目于 2021 年的 7 月 23 日正式公開銷售，銷售情況不錯(cuò)，一期共 970 戶，現(xiàn)推出銷售的有 489 套房，已全部封頂，房屋基本都是南北朝向。目前 7 路公交車直達(dá)該項(xiàng)目。另有 22 套別墅，戶型未定。 項(xiàng)目情況點(diǎn)評(píng) 該項(xiàng)目位于貴陽市東出口，規(guī)模十分龐大，是由貴州省實(shí)力雄厚的開發(fā)商中天房地產(chǎn)投資承建。目前公交車不能直達(dá)，只有中巴車路經(jīng)此地。 71 產(chǎn)品特點(diǎn) /比重 一期聯(lián)排別墅：戶型面積為 200 ㎡ 250 ㎡之間，花園面積 4070 ㎡；戶型結(jié)構(gòu)： 3 層主體帶半地下車庫設(shè)計(jì)，以 4 房 3 廳為主力，建筑依地形建造，間架錯(cuò)落，形成有機(jī)的街區(qū)間隔和鄰 里氛圍。 經(jīng)驗(yàn)及不足 由于該樓盤一期已形成小河 區(qū)域口碑較好的成熟社區(qū)，客戶認(rèn)同度較高。熙園 地理位置 /售樓電話 貴陽小河中心轉(zhuǎn)盤 /383577 3831555 開發(fā)商 貴陽云凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 策劃代理商 貴陽宏廈房地產(chǎn)交易有限公司 建筑設(shè)計(jì) 重慶輕工業(yè)設(shè)計(jì)學(xué)院 占地面積 /建筑面積 5198 平方 / 平方 容積率 /綠化率 %/ 規(guī)模（總套數(shù)） 274 套 戶型（種類及面積） 二房 平方；三房 、 、 平方。勝者之譽(yù)、居者之幸。這樣的市場環(huán)境，會(huì)增加開發(fā)的投資風(fēng)險(xiǎn)。鐵五建房開的實(shí)力也得到了充分的認(rèn)同，因此，對(duì)于珠江路 A 地塊項(xiàng)目的開發(fā)，可充分利用興隆及鐵五建的品牌優(yōu)勢，增強(qiáng)潛在客戶信心和確立樓盤市場形象。 （ 6）地塊東北有垃圾場： 珠江路 A 地塊東北角，紅線邊小河區(qū)與南明區(qū)交界處的垃圾場還在使用。 （ 5）周邊項(xiàng)目開發(fā)相對(duì)成熟： 除樂街小區(qū)外，在項(xiàng)目周邊還有瑞和家園等一些開發(fā)相對(duì)成熟的樓盤，這對(duì)該片區(qū)的適宜居住的形象會(huì)有很大的提升。整個(gè)項(xiàng)目用地 47 公頃，地塊高差不大，連接成塊，可對(duì)用地進(jìn)行整體性規(guī)劃和開 發(fā)建設(shè)，規(guī)模大，便可做大文章，對(duì)于營造一個(gè)規(guī)模大盤具有完備的地理?xiàng)l件；也極有利于配套建設(shè)方面的規(guī)劃和減免與爭取配套相關(guān)的費(fèi)用。 黔江路 需繞道長江路才可與項(xiàng)目連接 4 三十四中 位于樂街小區(qū)西面 5 洛解小學(xué) 人數(shù) 360 左右 地塊紅線范圍內(nèi) 已改擴(kuò)建投入使用 6 幼兒園 日托 380 元 /人，全托 600 元 /人，生源較少，多以廠子弟為主。同時(shí)過去開發(fā)為項(xiàng)目的潛在消費(fèi)人群積累相當(dāng)?shù)臄?shù)量，為人際營銷創(chuàng)造了一定的條件。 建筑形態(tài)： 規(guī)劃以多層統(tǒng)領(lǐng)下的低層、別墅 物業(yè)和高層（小高層）高檔住宅區(qū)，簡約的現(xiàn)代風(fēng)格，個(gè)性鮮明的外墻立面，錯(cuò)落有致的山地建筑風(fēng)格，以創(chuàng)新的（就貴陽市場現(xiàn)狀）戶型設(shè)計(jì)和親地的建筑形態(tài)將對(duì)貴陽的住宅建設(shè)和住宅消費(fèi)產(chǎn)生影響。 五、項(xiàng)目開發(fā)條件分析： （一） 地塊概況： 項(xiàng)目規(guī)模： 項(xiàng)目占地面積 631 畝，總規(guī)劃面積 56 萬平方米，具備大盤開發(fā)的條件，因規(guī)模效應(yīng)帶來的成本控制，配套相對(duì)完善，塑造項(xiàng)目形象，產(chǎn)品供應(yīng)鏈的可調(diào)節(jié)性等。根據(jù)規(guī)劃，以黃河路為界，小河以南的部分 過漓江花園就是工業(yè)區(qū)，以工業(yè)發(fā)展為主?？v使除開南明、云巖區(qū)的貴陽其他區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了長足的發(fā)展，但無論從樓盤質(zhì)素、社區(qū)氛圍、居住環(huán)境、人文環(huán)境、樓盤定位、價(jià)格水平等各方面的指標(biāo)來看，都無法與小河的發(fā)展水平相比，小河區(qū)的開發(fā)環(huán)境仍占有舉足輕重的地位，仍然是市民購房的主要選擇區(qū)域。 其中，小河片區(qū)（含中曹甘蔭塘）規(guī)劃總用地約 平方公里。發(fā)展壯大以優(yōu)質(zhì)鋁為代理的冶金工業(yè)；以橡膠、磷化工、媒化工為代表的化學(xué)工業(yè)；以汽車配件和磨具磨料為代表的機(jī)械工業(yè)；以卷煙為代表的食品工業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)。 三、貴陽城市總體規(guī)劃描述： （一）貴陽市 2021 年總體城市規(guī)劃： 《貴陽市城市總體規(guī)劃》是貴陽市政府于 2021 年在 1986 年國務(wù)院批準(zhǔn)《貴陽市城市總體規(guī)劃》的基礎(chǔ)上調(diào)整、修訂的，規(guī)劃確定了 19962021 年間貴陽 15 年的中長期規(guī)劃方案 ，從社會(huì)、城市發(fā)展的各個(gè)方面明確了貴陽 未來發(fā)展的指導(dǎo)性方向。 即使不包括白云和花溪兩個(gè)板塊 ，結(jié)合各個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期和每年新增加的新項(xiàng)目，初步估計(jì)貴陽房地產(chǎn)市場在未來三年內(nèi)的商品房新開工量將達(dá)到 1000 萬平方米以上，超過原來幾年的的開工記錄，成就又一歷史新高。 （８） 市場 7 成客戶接受 15002500 元 /平方米單價(jià)，消費(fèi)者對(duì) 1530萬一套的住宅有較強(qiáng)的購買能力， 20 萬和 30 萬是購房者的兩個(gè)心理關(guān)口，住房消費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)金融的依賴性強(qiáng)。 4 房為希望購買大面積單位， 160 平米是復(fù)式單位的一個(gè)主要指標(biāo)。房地產(chǎn)的整體預(yù) 售價(jià)格較去年同期下降 %，住宅部分的預(yù)售價(jià)格同比上漲 %，辦公用房預(yù)售均價(jià)達(dá)到 3157 元 /平方米，同比 上漲 %；商業(yè)用房預(yù)售均價(jià)為 4570 元 /平方米，同比下降了 %。貴陽市“大貴陽”戰(zhàn)略的實(shí)施，城市化進(jìn)程的加快也給貴陽的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了持續(xù)的市場空間。 １、各區(qū)域商品房供應(yīng)量分析： 26 小河板塊步入 2021 年，板塊整體開發(fā)量較前兩年下降，但由于興隆等大盤的支撐，加上近 10 個(gè)中小項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，預(yù)計(jì)全年有約 50 萬平方米的項(xiàng)目開工。貴陽的大盤競爭時(shí)代已經(jīng)來臨！ 經(jīng)過多年的開發(fā)、培育和發(fā)展，貴陽的開發(fā)商也逐步成長壯大，并形成了一定的市場影響力，如老牌的中天集團(tuán)、鴻基集團(tuán)等。片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施用地沿黃河路兩側(cè)布置，三江口以北和花溪大道以東以居住用地為主，三江口以南黃河路以西為工業(yè)用地，規(guī)劃礦 24 山機(jī)械廠東南部為倉儲(chǔ)用地和鐵路貨場，火車西站建成鐵路集裝箱貨物運(yùn)輸和物質(zhì)、糧食倉儲(chǔ)區(qū)，甘蔭塘建設(shè)糧食期貨交易中心；在馬鞍新村建設(shè)污染水處理廠。其中，衣著和雜項(xiàng)商品及服務(wù)漲幅最大，同比增長分別為 27％和 ％。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 ％。 一季度，城鎮(zhèn)人均可支配收入季節(jié)性增長較高，同比增長 15％。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展勢頭良好，各項(xiàng)指標(biāo)均完成進(jìn)度目標(biāo)。 市委副書記、市長孫國強(qiáng)在會(huì)上要求，要確立科學(xué)的發(fā)展觀，突出長短結(jié)合、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)等重點(diǎn)，在確保經(jīng)濟(jì)正常增速的同時(shí)，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)長 20 久健康發(fā)展的后勁。 社會(huì)保障體系建設(shè)繼續(xù)加強(qiáng)。 18 年末建成區(qū)園林綠地面積 4738 公頃，建成區(qū)綠化覆蓋面積 4801 公頃，公共綠地面積1691 公頃。全年供水總量 25551 萬立方米，其中生活用水 13687 萬立方米。全市保險(xiǎn)部門的保費(fèi)收入 億元，增長 %，其中：財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)收入 億元，壽險(xiǎn)保費(fèi)收入 億元，分別增長 %和 %。從行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)完成零售額 億元，比上年增長 %；餐飲業(yè)完成零售額 億元，比上年增長 %，增幅高于批發(fā)零售貿(mào)易業(yè) 個(gè)百分點(diǎn)，占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重由上年的 %上升到 %。 固定資產(chǎn)投資： 固定資產(chǎn)投資快速增長。其中：重工業(yè)完成增加值 億元，輕工業(yè)完成增加值 億元，分別比上年增長 %和 %；國有及國有控股企業(yè)完成增加值 億元，增長 %；股份制企業(yè)完成增加值 79 億元，增長 %；大中型企業(yè)完成增加值 億元，增長 %。年末全市在崗職工 萬人，在崗職工年平均工資 12182元，比上年增長 %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長 %。 11 三次產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展。地形、道路規(guī)劃雜亂，折遷量較大。 1 興隆珠江灣畔項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā) 可行性研究報(bào)告 目錄： 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目概況 位置 用地規(guī)模與地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果指標(biāo) 項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境分析 2 貴陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 貴陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析 小河經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析 貴陽住宅市場分析 住宅市場供給情況分析 住宅市場需求情況分析 貴陽新興住宅區(qū)域的分布分析 項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境評(píng)價(jià) 貴陽城市總體規(guī)劃描述 貴陽市 2021 年總體城市規(guī)劃 貴陽城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo) 總體發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃環(huán)境評(píng)價(jià) 3 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域定義 現(xiàn)狀與規(guī)劃 房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)量 項(xiàng)目開發(fā)條件分析 地塊概況 地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃 交通 地塊周邊環(huán)境 項(xiàng)目建設(shè)大型住宅區(qū)的 SWOT 分析 項(xiàng)目開發(fā)競爭對(duì)手分析 區(qū)域內(nèi)競爭對(duì)手及競爭性樓盤分析 其它區(qū)域競爭對(duì)手及競爭性樓盤分析 4 項(xiàng)目開發(fā)競爭對(duì)手評(píng)價(jià) 市場需求分析 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析 數(shù)據(jù)分析結(jié)論 項(xiàng)目住宅開發(fā)市場定價(jià) 目標(biāo)客戶確定 項(xiàng)目概念定位 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位 項(xiàng)目價(jià)格定位 項(xiàng)目開發(fā)投資分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目的總開發(fā)成本 項(xiàng)目的工程進(jìn)度估算 項(xiàng)目總投資與成本估算 5 項(xiàng)目投資與資金籌措計(jì)劃和項(xiàng)目貸款計(jì)劃 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與不確定性分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目政策性風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目自然風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) 1項(xiàng)目特征綜述、評(píng)估結(jié)論與建議 一、項(xiàng)目基本情況： 6 （一）項(xiàng)目概況： 地理位置： 珠江路 A 地塊位于小河區(qū)東北面，緊鄰南明區(qū)后巢鄉(xiāng)。西 7 面與規(guī)劃中的珠江路相接，現(xiàn)在是一條便道，便道一另一面是樂街小區(qū)與之相接，現(xiàn)樂街小區(qū)的建設(shè)已接近此處。第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長 %，第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長 %；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重由上年的 ： ： 調(diào)整為 ： ： ，三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為 %、 %和 %。全年有 萬下崗失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)了再就業(yè)。產(chǎn)品銷售率達(dá) %。金陽新區(qū)建設(shè)取得明顯成效，西出口、貴陽大劇院、火車站中心廣場環(huán)境工程、藥業(yè) GMP 改造、海信工業(yè)園彩電生產(chǎn)線、南方匯通微硬盤項(xiàng)目等重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施工程和技改項(xiàng)目順利推進(jìn)。 財(cái)政和金融： 2021 貴陽市財(cái)政收入穩(wěn)定增長。 全年保費(fèi)陪付金額為 億元，其中：財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)陪付 億元，壽險(xiǎn)陪付 億元，分別增長 %和 %。自來水普及率達(dá) % 年末有煤氣用戶 萬戶，液化氣用戶 19 萬戶。建成區(qū)綠地率 %，綠化覆蓋率 %，人均公共綠地面積 平方米。養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療等保險(xiǎn)制度逐步推開， “兩個(gè)確保”得到進(jìn)一步的鞏固，社會(huì)保障水平不斷提高。 全市工