【正文】 中，既要對(duì)土地或房屋建筑進(jìn)行有目的的建設(shè)，又要依據(jù)有關(guān)法規(guī)、條例，對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)的一些必要的公建配套設(shè)施進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、布局，同步建設(shè)；其次，綜合性還表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)過(guò)程中工作關(guān)系的廣泛性及項(xiàng)目操作的多重復(fù)雜性。因此，整個(gè)過(guò)程往往需要較長(zhǎng)的時(shí)間。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的形式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以劃分為土地開(kāi)發(fā)、房屋開(kāi)發(fā)和綜合開(kāi)發(fā)三種形式。這八個(gè)步驟又可以劃分為五個(gè)階段，即項(xiàng)目策劃與決策分析、土地取得、前期工作、建設(shè)階段和租售階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的開(kāi)發(fā)分析與選擇，應(yīng)考慮開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)前景，在倒推出應(yīng)獲取開(kāi)發(fā)場(chǎng)地和開(kāi)發(fā)建設(shè)的時(shí)機(jī)，并充分估計(jì)辦理前期手續(xù)和征地拆遷的難度等因素對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響。在這個(gè)階段，土地使用權(quán)出讓或劃撥前，縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書(shū)面意見(jiàn)，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開(kāi)發(fā)期限；2．城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3．基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；4．基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；5．項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。為了確保工程項(xiàng)目按計(jì)劃、保質(zhì)保量地完成，應(yīng)按照項(xiàng)目管理的基本原理，通過(guò)項(xiàng)目組織的努力，運(yùn)用系統(tǒng)理論和方法對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及其資源進(jìn)行計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制，實(shí)現(xiàn)預(yù)定的投資、質(zhì)量、進(jìn)度等目標(biāo)。設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：1. 有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；2. 有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員。工程承包商是項(xiàng)目質(zhì)量的直接責(zé)任人，在某種程度上決定著項(xiàng)目的成敗，直接影響到項(xiàng)目投資、進(jìn)度和質(zhì)量等控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。政府部門(mén)的支持和配合是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成功的必不可少的條件，決定著開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度、配套質(zhì)量和開(kāi)發(fā)成本。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分工的進(jìn)一步細(xì)分化，為保證企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商將項(xiàng)目策劃和決策分析等工作委托給專(zhuān)業(yè)性的咨詢(xún)顧問(wèn)公司，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、項(xiàng)目策劃和可行性研究等工作。通過(guò)幾十年的不斷充實(shí)和完善，擴(kuò)大到很多領(lǐng)域，范圍十分廣泛?？尚行酝ǔＶ浮翱赡艿?，行得通的，可以實(shí)現(xiàn)或可以成功的”的意思，與可能性是同義語(yǔ)。同時(shí)也造成部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特別是國(guó)有企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益差的局面， 使企業(yè)陷入困境甚至有的達(dá)到破產(chǎn)的程度。這類(lèi)決策者自認(rèn)為了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的特殊規(guī)律，可能具有一定的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)；（3）聘請(qǐng)社會(huì)專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)完成。而評(píng)價(jià)和論證的結(jié)論或結(jié)果都是以與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的大量資料為基礎(chǔ)，通過(guò)對(duì)這些資料進(jìn)行綜合分析、比較和處理而得到的。3．公正性原則就是站在公正的立場(chǎng)上，不偏不倚。前者是指可行性研究的評(píng)價(jià)和論證必須以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體最優(yōu)為目標(biāo)，這是可行性研究不同于其它任何局部或單方面研究的重要特點(diǎn)；后者則指可行性研究是在一個(gè)系統(tǒng)范圍內(nèi)反復(fù)進(jìn)行的綜合平衡?？尚行匝芯窟^(guò)程中采用的租售價(jià)格和租售時(shí)間是通過(guò)一定的方法預(yù)測(cè)的，這種預(yù)測(cè)方法無(wú)論多幺科學(xué)，與實(shí)際情況肯定是有差距的。作為籌集項(xiàng)目所需資金的依據(jù)根據(jù)有關(guān)規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金必須為開(kāi)發(fā)投資總額的20%，開(kāi)發(fā)商可以參照可行性研究報(bào)告提供的數(shù)據(jù)，根據(jù)自有資金情況，確定租售策略；依據(jù)現(xiàn)金流分析的資金缺口，設(shè)計(jì)融資方案，落實(shí)開(kāi)發(fā)資金。這三個(gè)階段研究的內(nèi)容、目的和深度各不相同。機(jī)會(huì)研究在深度上只是概略性的，一般只作相當(dāng)粗略籠統(tǒng)的估算，主要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)估，不進(jìn)行詳細(xì)分析和計(jì)算，誤差允許在177。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資估算、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等，仍可采用簡(jiǎn)便方法進(jìn)行估算。（三）詳細(xì)可行性研究詳細(xì)可行性研究是在初步可行性研究的基礎(chǔ)上，采用最新的資料和數(shù)據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否可行作出判斷，項(xiàng)目實(shí)施提出建議，是委托方確定最優(yōu)開(kāi)發(fā)方案和科學(xué)決策的依據(jù)。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究的內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多種多樣。主要在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在區(qū)域和影響區(qū)域，調(diào)查和分析現(xiàn)有、在建和規(guī)劃的商業(yè)、文化、教育、娛樂(lè)、環(huán)保和醫(yī)療衛(wèi)生等公建配套設(shè)施的基本情況。擬建項(xiàng)目建設(shè)規(guī)?；蜷_(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)分析。污水、廢氣、噪聲等主要污染物和污染源。（七）項(xiàng)目計(jì)劃前期階段計(jì)劃。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。提出各種可供選擇的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析和計(jì)算。在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化；建立若干可供選擇的開(kāi)發(fā)方案，進(jìn)行反復(fù)的方案論證和比較，明確方案選擇的原則和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，從中篩選出滿(mǎn)足最低可接受收益率要求的可供比較方案，并對(duì)這些方案進(jìn)行比選。動(dòng)態(tài)地補(bǔ)充資料或調(diào)整研究思路，采取糾偏措施，保證研究工作按計(jì)劃進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。根據(jù)決策層的公司發(fā)展戰(zhàn)略和開(kāi)發(fā)設(shè)想，進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的論證工作。（三）開(kāi)發(fā)商委托社會(huì)個(gè)人有些開(kāi)發(fā)商出于節(jié)約資金或其它目的，把可行性研究工作委托給咨詢(xún)公司、研究機(jī)構(gòu)、高等院?；蚱渌鼏挝坏囊恍﹤€(gè)人。主要是從宏觀上對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析，避免發(fā)生重大的偏差。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不僅熟悉房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，而且掌握財(cái)務(wù)管理和工程技術(shù)方面的知識(shí)，是復(fù)合型的專(zhuān)業(yè)人員。1．熟知有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策與法規(guī)了解和掌握國(guó)家和地方政府公布的法律、法規(guī)。可以使可行性研究的分析和論證更為確切，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，減少投資成本，提高投資回報(bào)。6．具有一定的協(xié)調(diào)能力和創(chuàng)新能力作為研究人員，具有敢于創(chuàng)新的精神、超前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和優(yōu)秀的協(xié)調(diào)能力，能使可行性研究不落于俗套，分析和論證不是走過(guò)場(chǎng)、流于形式。構(gòu)建企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，保證市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，使得開(kāi)發(fā)計(jì)劃順利實(shí)施。它要求研究人員系統(tǒng)地掌握房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的相關(guān)知識(shí)，在研究工作中能正確地運(yùn)用這些專(zhuān)業(yè)知識(shí)，了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本規(guī)律；同時(shí)，研究人員應(yīng)有一定的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，特別要注意積累房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)案例，善于分析和總結(jié)開(kāi)發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)或失敗教訓(xùn)。6．其它專(zhuān)業(yè)人員其它專(zhuān)業(yè)人員是研究工作中需要的其它人員。在此基礎(chǔ)上，分析和判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，并協(xié)助經(jīng)濟(jì)分析專(zhuān)家預(yù)測(cè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。實(shí)際上，這種行為方式并沒(méi)有形成組織，而是開(kāi)發(fā)商企業(yè)行為下的個(gè)人活動(dòng)。公司內(nèi)部有職能的橫向分工和層次劃分，擁有多專(zhuān)業(yè)的研究人員和外聘專(zhuān)家，人員專(zhuān)業(yè)結(jié)構(gòu)合理。二、可行性研究的項(xiàng)目組織組織是由兩個(gè)或兩個(gè)以上的人為了實(shí)現(xiàn)共同的目標(biāo)組合而成的有機(jī)整體。（2）項(xiàng)目計(jì)劃的制訂和執(zhí)行制訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究的計(jì)劃是為了解決三個(gè)問(wèn)題，一是確定研究小組的目標(biāo)，二是為確定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的行動(dòng)時(shí)序，三是確定行動(dòng)所需的資源比例。（五）編制可行性研究報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行了詳細(xì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證后，即可編制詳細(xì)的可行性研究報(bào)告。根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，明確規(guī)定可行性研究的工作范圍、進(jìn)度要求，簽訂協(xié)議；承擔(dān)單位接受委托時(shí)，應(yīng)獲得項(xiàng)目建議書(shū)和有關(guān)項(xiàng)目背景資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究?jī)?nèi)容，制定計(jì)劃，落實(shí)專(zhuān)業(yè)人員；收集與該項(xiàng)目有關(guān)的基本參數(shù)、指標(biāo)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等基礎(chǔ)資料。不確定性分析。租售計(jì)劃。（六）項(xiàng)目管理項(xiàng)目管理模式。建筑規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的內(nèi)容主要包括各單項(xiàng)工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、平面功能、房型設(shè)計(jì)、戶(hù)型配比等等。（三）市場(chǎng)調(diào)查和供需分析房地產(chǎn)市場(chǎng)供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)。包括土地使用權(quán)人的基本情況，地上建筑物和構(gòu)筑物的現(xiàn)況。投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究，三者并不存在必然的因果關(guān)系，主要是按研究的深度和粗細(xì)程度劃分的，不是實(shí)際工作階段的順序。輔助研究可以否定初步可行性研究，如果在詳細(xì)可行性研究之后進(jìn)行輔助研究，輔助研究還可以否定詳細(xì)可行性研究。但是那些不需要進(jìn)行投資機(jī)會(huì)研究的項(xiàng)目，如已經(jīng)擬定的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，就可以直接進(jìn)行初步可行性研究。即在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，以城市規(guī)劃、市場(chǎng)預(yù)測(cè)為前提，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)；進(jìn)行調(diào)查研究，收集資料，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘，選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；根據(jù)掌握的市場(chǎng)信息，進(jìn)行粗略的分析和計(jì)算，分析項(xiàng)目是否可行；在項(xiàng)目可行的基礎(chǔ)上，提出項(xiàng)目建議書(shū)。向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)水、電、煤、通訊、供熱等市政配套和增容的依據(jù)可行性研究報(bào)告對(duì)項(xiàng)目用地的條件進(jìn)行了詳細(xì)的分析調(diào)查，初步估算項(xiàng)目所需的水、電、煤等的用量，以這些數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)可以向自來(lái)水公司、供電局、煤氣公司、電信局、市政局等部門(mén)提出配套和增容申請(qǐng)，保證項(xiàng)目按進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施。房地產(chǎn)可行性研究應(yīng)該根據(jù)可能發(fā)生的幾種方案提供研究結(jié)論供決策者評(píng)價(jià)和判斷，但實(shí)際上，目前相當(dāng)一部分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告只是按確定的意向，從技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的角度去補(bǔ)充論證其可行而已。4．預(yù)測(cè)性嚴(yán)格地說(shuō)，可行性研究中對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一切評(píng)價(jià)結(jié)論都是建立在科學(xué)預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)之上的。如果可行性研究中的論證和評(píng)價(jià)，只是為委托方已經(jīng)定下的開(kāi)發(fā)模式、產(chǎn)品和功能定位、租售價(jià)格、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等提供形式上的書(shū)面報(bào)告，而非評(píng)價(jià)和論證。具體地說(shuō)，有以下幾點(diǎn)：（1）要用科學(xué)的方法和認(rèn)真的態(tài)度來(lái)收集、分析和處理原始的數(shù)據(jù)和資料，以確保它們的真實(shí)和可靠；（2）要求每一項(xiàng)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的決定，都有科學(xué)的依據(jù)，是經(jīng)過(guò)認(rèn)真地分析、計(jì)算得出的；（3）可行性研究報(bào)告和結(jié)論必須是分析研究過(guò)程的合乎邏輯的結(jié)果，而不是主觀意思的表達(dá)。相當(dāng)一部分編制人士，并不了解和熟悉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，他們僅能做的是依葫蘆畫(huà)瓢，定性分析東拼西湊，定量分析草率計(jì)算，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)流于形式，失去了可行性研究的作用；（3）編制人員職業(yè)道德低。同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究還沒(méi)有一套完整的、可操作的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，現(xiàn)有的指標(biāo)僅僅是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。它是決定一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否應(yīng)該投資，以最小的投入獲得最大的產(chǎn)出，即以最小的開(kāi)發(fā)成本取得最佳經(jīng)濟(jì)效益的科學(xué)手段，為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策提供科學(xué)依據(jù)的一種科學(xué)分析方法，由此考察項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的合理性、盈利性，技術(shù)上的先進(jìn)性、適用性，實(shí)施上的可能性、風(fēng)險(xiǎn)性。西方國(guó)家叫可行性研究，俄羅斯和東歐叫技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，日本叫投資前研究，印度、巴基斯坦、科威特等國(guó)家也有各自的名稱(chēng)，有的叫投資研究，有的叫費(fèi)效分析，但基本要求都類(lèi)似。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)中介的參與程度已逐步提高，有些房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售工作已完全由專(zhuān)業(yè)性的營(yíng)銷(xiāo)代理公司來(lái)完成；房地產(chǎn)抵押已成為消費(fèi)者購(gòu)房籌集資金的必要手段；物業(yè)管理企業(yè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中必須的參與者，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的顧客滿(mǎn)意度和后續(xù)服務(wù)起著重要的作用。金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的