【正文】 影響分析。包括各個(gè)單項(xiàng)工程的開(kāi)、竣工時(shí)間，進(jìn)度安排，公建及市政配套計(jì)劃等。環(huán)境影響的評(píng)價(jià)結(jié)論和環(huán)境影響分析。建筑規(guī)劃方案設(shè)計(jì)。主要了解開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)是否有國(guó)家保護(hù)的文物、名貴樹(shù)木，以及影響項(xiàng)目建設(shè)的地下水井、人防工程、各種管線等。一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容應(yīng)主要包括以下幾個(gè)方面：（一）項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱(chēng)、地理位置、性質(zhì)和用途發(fā)展商或開(kāi)發(fā)商概況土地狀況、規(guī)劃指標(biāo)和規(guī)劃用途項(xiàng)目背景和投資開(kāi)發(fā)的必要性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基本思路可行性研究的目的、依據(jù)和范圍（二）開(kāi)發(fā)條件分析土地現(xiàn)狀描述。10%范圍內(nèi)。輔助研究可以和初步可行性研究同時(shí)進(jìn)行，也可以分別進(jìn)行。所以可以說(shuō)，初步可行性研究是介于機(jī)會(huì)研究和最終可行性研究的中間階段。投資機(jī)會(huì)研究的主要任務(wù)是尋找投資機(jī)會(huì)，選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，形成投資建議。在可行性研究中，對(duì)功能、房型、層高、節(jié)能、環(huán)保、材料、設(shè)備及配套設(shè)施等考慮得深入和全面，今后出現(xiàn)的問(wèn)題就會(huì)很少。多方案比較的方法是可行性研究的最大特點(diǎn)，尤其適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。只要依據(jù)定量指標(biāo)體系和定性評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，確保取得的資料是真實(shí)的和可靠的，采用的數(shù)據(jù)（如開(kāi)發(fā)成本、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)供求水平等）是符合實(shí)際的，分析過(guò)程是科學(xué)的、合理的，一般便能保證論證和評(píng)價(jià)結(jié)論的客觀性。這是確保可行性研究成果的客觀、公正、可信的重要前提。三、可行性研究的原則和特點(diǎn)（一）可行性研究的基本原則可行性研究應(yīng)按照以下基本原則進(jìn)行：1．科學(xué)性原則即要求按客觀規(guī)律辦事，這是可行性研究工作必須遵循的最基本的原則。究其原因，有以下幾點(diǎn)：（1）可行性研究小組人員應(yīng)由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、造價(jià)工程師、市場(chǎng)調(diào)查和分析人員、經(jīng)濟(jì)分析專(zhuān)家、制作人員、社會(huì)學(xué)、環(huán)境科學(xué)專(zhuān)家等構(gòu)成，但有些可行性研究報(bào)告的編制者可能就是一、二個(gè)人，不能適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的多專(zhuān)業(yè)要求；（2）編制人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)低。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究的現(xiàn)狀是令人擔(dān)憂(yōu)的，出現(xiàn)了“可行的報(bào)告不可行”、“不可行的報(bào)告可能又可行了”“隨意編寫(xiě)房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告”等等現(xiàn)象，難免讓人對(duì)“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究”產(chǎn)生懷疑，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告已成為 “可批性報(bào)告”，其原因如下：1．理論指導(dǎo)上存在缺陷，缺乏針對(duì)性國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部于1993年頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》和建設(shè)部于2000年頒發(fā)的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》中，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究重要內(nèi)容的市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)定位、經(jīng)營(yíng)方式、租售價(jià)格的確定等，缺乏明確的、可操作性的指導(dǎo)意見(jiàn)。具體地講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的必要性、項(xiàng)目實(shí)施的市場(chǎng)條件（供給和需求）、項(xiàng)目選址和開(kāi)發(fā)規(guī)模、企業(yè)的投融資能力、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期、投資效益等方面所做的調(diào)查研究和全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證。各國(guó)對(duì)這門(mén)科學(xué)的名稱(chēng)并不一致。（七）中介企業(yè)房地產(chǎn)中介企業(yè)包括房地產(chǎn)中介代理、仲裁、房地產(chǎn)信息咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)抵押、擔(dān)保、保險(xiǎn)、物業(yè)管理等中介服務(wù)企業(yè)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步健康發(fā)展，規(guī)范化、市場(chǎng)化程度的提高，第一種貸款總金額的比例在逐步降低，而第二種貸款總金額的比例在逐步升高，兩種貸款的總額在穩(wěn)步提高。決定著項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)體質(zhì)量。如上海市規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本須500萬(wàn)元。這些工作包括各種媒體廣告宣傳、制作售樓資料、建設(shè)售樓處等等。從而取得土地，進(jìn)行開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇，主要是結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合作方式設(shè)計(jì)資金結(jié)構(gòu)，確定合作各方在項(xiàng)目資本金中所占的份額，并通過(guò)分析可能的資金來(lái)源和經(jīng)營(yíng)方式，對(duì)項(xiàng)目所需的短期和長(zhǎng)期資金的籌措作出合理的安排。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃主要包括項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇，開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇，開(kāi)發(fā)合作方式的分析與選擇，房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇。綜合開(kāi)發(fā)是指將土地開(kāi)發(fā)、房屋和市政、公建配套設(shè)施結(jié)合起來(lái)進(jìn)行建設(shè)的開(kāi)發(fā)方式。從微觀來(lái)看，區(qū)位或地段是房地產(chǎn)的主要影響因素，由此可以決定房地產(chǎn)其它如交通、環(huán)境、配套設(shè)施等因素，因此項(xiàng)目選址是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要決策內(nèi)容。2．長(zhǎng)期性長(zhǎng)期性是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期較長(zhǎng)。在十一屆三中全會(huì)后，改革開(kāi)放給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了發(fā)展機(jī)遇。我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)展時(shí)間并不長(zhǎng)，其萌芽形式為70年代城市建設(shè)的“統(tǒng)建”。不僅涉及到規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、環(huán)保、水煤電供應(yīng)、交通、教育、衛(wèi)生、消防和園林等部門(mén)，而且開(kāi)發(fā)過(guò)程中的征地、動(dòng)拆遷和銷(xiāo)售工作與城市居民的生活密切聯(lián)系，涉及面廣；此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的綜合性還體現(xiàn)在它與國(guó)家、地區(qū)各產(chǎn)業(yè)部門(mén)的發(fā)展相協(xié)調(diào)，并起到一定的先導(dǎo)作用。房地產(chǎn)是固定的和不可移動(dòng)的，帶有極強(qiáng)的地域性特征，受到時(shí)空條件和社會(huì)環(huán)境的影響。房屋開(kāi)發(fā)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以一定的方式獲得土地使用權(quán)后，按照城市規(guī)劃要求，建造各類(lèi)建筑，如住宅、辦公樓、商業(yè)用房、工業(yè)用房等，并出售或出租的一種開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式。（一）項(xiàng)目策劃與決策分析階段房地產(chǎn)項(xiàng)目首先必須進(jìn)行系統(tǒng)的項(xiàng)目策劃，以形成和優(yōu)選出較具體的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合作方式的分析與選擇，主要應(yīng)考慮開(kāi)發(fā)商自身在土地、資金、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)專(zhuān)長(zhǎng)、經(jīng)驗(yàn)和社會(huì)關(guān)系等方面的實(shí)力或優(yōu)勢(shì)程度，并從分散風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，對(duì)獨(dú)資、合資、合作（包括合建）、委托開(kāi)發(fā)等開(kāi)發(fā)合作方式進(jìn)行選擇。在辦理有關(guān)手續(xù)后，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和文件，進(jìn)行拆遷、安置和補(bǔ)償工作。雖然國(guó)家和各省市對(duì)房地產(chǎn)的租售條件和時(shí)間有種種規(guī)定、限制，但事實(shí)上，從項(xiàng)目一開(kāi)始，租售工作可能就已經(jīng)開(kāi)始。1 《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第五條。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要大量的建筑材料和設(shè)備，如電梯、水泵、電器、鋼筋、水泥、砌體、木料、模板、窗等等，這些設(shè)備材料的供應(yīng)者就是我們所說(shuō)的設(shè)備材料供應(yīng)商，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈中的一個(gè)重要鏈節(jié)。提供方式一般有兩種，一種是通過(guò)適當(dāng)方式（抵押、質(zhì)押）直接貸款給開(kāi)發(fā)企業(yè)，另一種是通過(guò)商業(yè)貸款的方式直接貸款給購(gòu)房者。“優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功的一半”的開(kāi)發(fā)理念，就說(shuō)明了專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的重要性。雖然各國(guó)對(duì)可行性研究的內(nèi)容、作用、階段劃分有所不同，但作為一門(mén)科學(xué)，已被各國(guó)所公認(rèn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究是可行性研究理論和方法在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上的具體運(yùn)用。目前我國(guó)可行性研究的指導(dǎo)性文件是國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部于1993年頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》和建設(shè)部于2000年頒發(fā)的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》，特別是《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》的頒布執(zhí)行，彌補(bǔ)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的不足。3．編制人總體素質(zhì)水平低，人員知識(shí)結(jié)構(gòu)單一目前進(jìn)行可行性研究分析的從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，知識(shí)結(jié)構(gòu)單一，導(dǎo)致可行性研究報(bào)告總體上處于低水平狀態(tài)，有些報(bào)告撰寫(xiě)得漏洞百出，選取、應(yīng)用的數(shù)據(jù)無(wú)來(lái)源、前后不一致，定性分析流于形式，沒(méi)有針對(duì)性等等。這些資料包括： 1．國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和法規(guī)；2．委托單位關(guān)于擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基本資料和初步設(shè)想；3．所在城市的總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政配套設(shè)施規(guī)劃；4．可靠的自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料；5．有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、參考指標(biāo)等；6．國(guó)家頒布的有關(guān)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的通用參數(shù)；7．?dāng)M開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及初步設(shè)計(jì)計(jì)劃書(shū)。（二）房地產(chǎn)可行性研究的特點(diǎn)一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)可行性研究的特點(diǎn)可以歸納為以下五個(gè)方面：1．獨(dú)立性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究的獨(dú)立性是指進(jìn)行可行性研究工作時(shí)，不受委托方業(yè)已形成的項(xiàng)目評(píng)價(jià)意見(jiàn)約束，而是按實(shí)際情況進(jìn)行研究。3．客觀性房地產(chǎn)可行性研究的客觀性，就是一切論證和評(píng)價(jià)都要以客觀的數(shù)據(jù)、資料為基礎(chǔ)，定性的分析來(lái)之于定量的分析。5．選優(yōu)性（多方案比較）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究應(yīng)該根據(jù)委托方提供的基本資料，在項(xiàng)目策劃方案（或開(kāi)發(fā)思路）的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)多種可供選擇的實(shí)施方案，如不同的功能定位、產(chǎn)品檔次、分期開(kāi)發(fā)方案等，逐個(gè)加以分析和比較，從中選出最優(yōu)方案或進(jìn)行排序?？尚行匝芯繄?bào)告能夠?yàn)橐?guī)劃設(shè)計(jì)方案和施工圖的編制提供大量、詳細(xì)的調(diào)查和研究結(jié)果，因而為編制出較高質(zhì)量的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和施工圖提供保證。（一）投資機(jī)會(huì)研究投資機(jī)會(huì)研究，就是根據(jù)投資意向，進(jìn)行初步分析、評(píng)價(jià)，形成投資建議。（二）初步可行性研究初步可行性研究主要是進(jìn)一步判斷機(jī)會(huì)研究的結(jié)論是否正確，是否可以投資，同時(shí)也決定最終詳細(xì)可行性研究是否進(jìn)行。這些輔助研究有區(qū)域性房地產(chǎn)市場(chǎng)供求研究、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定位研究、租售價(jià)格研究、營(yíng)銷(xiāo)研究、開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)研究、開(kāi)發(fā)模式研究等。詳細(xì)可行性研究對(duì)項(xiàng)目所需的投資和收益的計(jì)算，誤差允許在177。由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、類(lèi)型、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重。主要應(yīng)分析上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力、電訊管線的現(xiàn)狀及規(guī)劃目標(biāo)和其可能實(shí)現(xiàn)的時(shí)間其它現(xiàn)狀。公建及市政配套方案?？刂莆廴九c生態(tài)變化的初步方案。建設(shè)計(jì)劃。綜合評(píng)價(jià)。（2）存在的問(wèn)題及相應(yīng)的建議。對(duì)于一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目只需進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；對(duì)于重大的、對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較大影響的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目、成片開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在作出決策前應(yīng)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。資源是指項(xiàng)目所在的組織中可得到的、為項(xiàng)目所需要的那些資源，包括人員、資金、技術(shù)和設(shè)備等，在項(xiàng)目管理中，時(shí)間是一種特殊的資源。項(xiàng)目經(jīng)理的管理素質(zhì)、組織能力、知識(shí)結(jié)構(gòu)、經(jīng)驗(yàn)水平、領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)等對(duì)項(xiàng)目管理的成敗有決定性的影響，直接影響可行性研究的質(zhì)量。其組織結(jié)構(gòu)如圖12。參照委托方提供的資料，憑借個(gè)人的業(yè)務(wù)能力、掌握的第二手資料和經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行可行性研究工作。2．市調(diào)分析家在確定的同一供需圈及競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的調(diào)查范圍內(nèi)，市場(chǎng)調(diào)研人員采用適當(dāng)?shù)姆椒?，以相同或?lèi)似的新建、在建房地產(chǎn)及有關(guān)聯(lián)的二手房為調(diào)查對(duì)象，掌握、了解擬開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)在過(guò)去和現(xiàn)在的供需情況。5．工程師可行性研究中參與的工程師包括規(guī)劃師、土建工程師、水電工程師、造價(jià)工程師和環(huán)保工程師等專(zhuān)業(yè)工程師。研究人員應(yīng)該熟知這些法律、法規(guī)中的主要條款，以此指導(dǎo)研究工作，保證開(kāi)發(fā)方案的制訂與分析、市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)、技術(shù)分析和論證工作的順利進(jìn)行。一切資料和數(shù)據(jù)應(yīng)來(lái)自于市場(chǎng)，可行性研究的結(jié)果或結(jié)論必須由市場(chǎng)來(lái)檢驗(yàn)。