【正文】 競爭者的爭奪，土地成本勢必增加；金融政策的調整，收緊，對需要大量資金在較長時間運作的地產行業(yè)來講，房地產的資金成本、財務成本必定會增多；再加上旺盛的市場需求、持續(xù)增長的宏觀經濟、建筑原材料上漲等 因素， 2021 年房地產的成本必定上漲，房價向上漲的日子可以預測也就不遠了，不漲價是不太可能的，只是漲多少罷了。 （４） 入戶花園 和陽臺面積并非越大越好，每套住宅兩個陽臺、鋼化玻璃陽臺欄桿是市場的主要選擇。 34 （７） 消費者對小區(qū)及周邊配套需求完善實用，配套設置應該與項目客戶定位統(tǒng)籌考慮，并非大而全就等于好。 （１０） 市場成熟程度整體不高，缺乏絕對的品牌項目和開發(fā)公司；樓盤宣傳推廣、消費者信息獲知渠道相對傳統(tǒng)，信息面較窄。金陽新區(qū)除碧?；▓@的待上市部分外，市政府規(guī)劃 200 萬平方米的森活林城也將在今年新鮮推出 ,如果進展順利全年預計有近 220 萬平方米項目開發(fā)。產品創(chuàng)新成為很多公司的選擇。 37 房地產的行業(yè)門檻在提高，誠實守信、用心經營、實力發(fā)展、專業(yè)開發(fā)成為房地產企業(yè)的基本方向。 38 城區(qū)是省、市黨政機關所在地，突出金融、信息、交通、通信、文化藝術、科技、商貿和旅游服務中心的功能，優(yōu)化城市用地結構，調整城市發(fā)展方向和規(guī)模，加強新區(qū)開發(fā)和舊城改造，開拓城市發(fā)展空間；嚴格控制中心區(qū)人口規(guī)模，提高城市基礎設施水平，改善城市環(huán)境質量。 高起點快速發(fā)展金融、保險、通信、商貿、旅游、房地產、信息咨詢、文化、教育、科技事業(yè)，建立功通齊全、行業(yè)配套、結構布局合理，高度產業(yè)化、社會化的第三產業(yè)體系。 第一產業(yè)要堅持城郊型、外向型、現(xiàn)代化的方向，全力發(fā)展蔬菜、糧食、優(yōu)質烤煙、干鮮果、奶牛、禽蛋、豬牛羊、花卉、水產養(yǎng)殖、觀光農業(yè)，形成生產基地，劃定基本農田保護區(qū)。 （四） 項目開發(fā)規(guī)劃環(huán)境評價： 41 四、項目區(qū)域環(huán)境分析： （一） 區(qū)域定義： 根據 2021 年《貴陽市城市總體規(guī)劃 19962021》， 2021 年，形成以中心區(qū)為市級中心，小河、白云為市級次中心，金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結構。工業(yè)以機械、電子、航空、新材料為主。形成具有一定規(guī)模、各具特色、功能互補、配套齊全的城市次 42 中心，分擔市級中心對外輻射、對內服務的功能，并通過次中心的配套建設，完善城市基礎設施，為疏解中心區(qū)人口創(chuàng)造條件。未來區(qū)域內面臨主要由本公司兩個項目同時放量供應的局面，在宣傳造勢、產品差異化、 客戶分流等等環(huán)節(jié)上的壓力。 A、 B、 C 地塊面積相對比較大，將會成為小河區(qū)房地產市場的一個新熱點。黃河路以西，沿南明河一帶，具有一定代表性的還是“興隆城市花園”和“山水黔城”兩個主要項目。頤園” 44 等項目也將使此地成為小河區(qū)近年的熱點，同時，沙沖路的改建也將帶動這一地段的商業(yè)氛 圍。 地理位置： 貴陽市區(qū)南部，小河城區(qū)的東北端邊緣地帶，因地塊屬于小河、南明兩城區(qū)間的飛地， 45 過去少有人煙，目前顯得較為偏僻。開發(fā)后，因區(qū)域內沒有其他的項目，也不能很好的在后期形成某種人文現(xiàn)象，總體看該項資源不足。 產品設計： 項目的前期定位已經確定為高檔社區(qū)，是興隆城市花園的全面升級版，除領先的建筑形態(tài)外，合理、舒適的功能性，環(huán)保美觀、品質的的細部用材，使用環(huán)節(jié)的人性設計，為產品創(chuàng)新和技術營銷提供了資源，也是差異化的資源。目前競爭項目在 47 該項資源的情況大體相同。 48 （四）地塊周邊環(huán)境： 項目東部緊鄰貴陽環(huán)城林帶、北部為山驪，自然條件一般，西部是未來的農民拆遷還房區(qū)，南部是一生產輕工產品 的國有工廠，地塊內地貌呈丘陵狀，中部是一谷地狀的濕地和水體，東北端有一小型水庫，有水鳥棲息。 距項目 1500 米左右 2 一中分校 有學生 300 多人，但不面對小河區(qū)招生，是一中寄宿制中學。在地理位置上占有后天的優(yōu)勢。地塊內靠近水庫一側還有天然泉眼，水質優(yōu)良。同時還可創(chuàng)建和延續(xù)興隆品牌。在醫(yī)療上，該地塊與小河四十四醫(yī)院的直線距離也比較近。如此大型 規(guī)劃不能實現(xiàn)，則其區(qū)域價值無法實現(xiàn)。 54 （ 4）人文環(huán)境及形象較差： 珠江路 A 地塊因有洛解村處于其邊緣，沒有整體規(guī) 劃，加之其位于小河區(qū)的郊區(qū)地帶，在市民心中一直屬于偏、亂、差的這類雜亂形象，人文環(huán)境較差。 （ 8）地塊高差較大： 地塊高差較大，會使建安成本增加。因此可以充分利用珠江路這一小河區(qū)近期開發(fā)重點的契機，在項目升值潛力上作文章，進行此項目的開發(fā)建設。因此，對于珠江路項目的開發(fā)，大可利用政府對于房地產開發(fā)的扶持力度，尋求政策盡可能的優(yōu)惠，特別是在拆遷上的支持。 （ 2）市場供應量大： 58 根據目前的市場信息反饋， 202104 年整個貴陽市場供應量仍將很大，兩城區(qū)、四郊區(qū)、金陽新區(qū)（大部分可能會團購消化）等幾個主要區(qū)域的市場供應量預計將達 250 萬方。 對珠江路改造、開通這一規(guī)劃目標的實現(xiàn)，目前尚存在著諸多不確定因素，這會對地塊項目的開發(fā)時間，開發(fā)進度產生巨大的影響，從而產生項目操作中的不可控性。 推廣用語 城市上游生活。總建筑面積約 93 萬㎡。 住宅產品構成 一期風臨半島： 727 戶環(huán)型電梯住宅， 125 戶退臺、連排、獨立別墅；二期城市綠洲：規(guī)劃主力產品為別墅，少量一梯一或二戶全景觀電梯住宅； 三期故鄉(xiāng)國際：規(guī)劃為小高層和高層電梯住宅； 產品特點 /比重 一期風臨半島： 別 墅：半山退臺別 墅、豪華別墅，面積 212— 513 ㎡，主力面積 225265 ㎡；半島連排別墅、豪華別墅，面積 21 24 797 ㎡，豪華別墅少量； 環(huán)型電梯房：面積 108— 187 ㎡（三房 五房，錯層設計）；主力面積 142— 148 ㎡（三、四房），其中三房占 56%，四房占 38%，五房占 5%。 商業(yè) 未售，據稱面積為 40120 平方，價格大致為 800010000 元 /平方 裝修 清水房 工程進度 一棟 12 層，其余 45 樓 公攤率 電梯 15%（一梯 34 戶），多層 17%（一梯 2 戶） 目標客戶 市區(qū)、小河及周邊工薪階層 價格 起價 /平均價 /最高價 1835/元 1875 元 /2063 元。 項目名稱 中海城市花園（二期） 位置 貴陽市小河區(qū)黔江路 7 號 售樓電話 340016 3400266 投資商 賢成集團有限公司 開發(fā)商 貴州白云中海房地產開發(fā)有限公司 承建商 省建工集團第八建筑工程公司 占地面積 /建筑面積 萬方 /2 萬方 容積率 規(guī)模（總套數(shù)） 270 余套 戶型（種類及面積） 二室： 、 平方；三室： 、 、 平方；復式： 、 、 、 、 、 平方 . 64 交通 4 42 配套 內部配套 游泳池、網球場、會所 外部配套 醫(yī)院：四十四醫(yī)院、黔江骨科醫(yī)院；教育：二十五中、開發(fā)區(qū)二小、貴航高級技工學校；金融：漢唐證券、建行、工行、郵政 會所 一樓為售樓部，樓上為棋牌室、乒乓球室 裝修 清水房 工程進度 二期約有一半已封頂，靠黔江路部分已到 5 層， 2021 年 5 月交房 公攤率 15% 目標客戶 市區(qū)工薪階層、周邊中等收入群（個體業(yè)主、公務員） 價格 起價 /平均價 /最高價 1680 元 /1780 元 /1980 元 付款方式 一次性付款 99 折，按揭無折扣 物業(yè)管理公司 /費用 中海物管 /5 角每平方 65 營銷定位 廣告媒體 /廣告主題 貴陽晚報 /“隆重開盤”“ \忘情山水、繽紛生活”、“關愛一生情定中?！? 廣告時間 040917（半版彩色）、 040924（半版彩色）、 040929（半版彩色） 銷售狀況 三房銷售態(tài)勢較好 銷售率 據悉已售 60%，其中 116 平方三房已售完， 97 平方三房僅余 4 套左右 售樓地點及售樓處特點 風格簡潔。 項目名稱 中興世家 位置 /售樓電話 小河浦江路 190 號 /383535 3835255 開發(fā)商 貴陽大興房地產開發(fā)有限公司 策劃代理商 容文毅工作室 建筑設計 中國市政工程、西南設計研究院 66 占地面積 /建筑面積 68180 萬平方 / 萬平方 容積率 /綠化率 規(guī)模（總套數(shù)） 800 多套 戶型（種類及面積） 二房： 8 70、 67 平方；三房 、 、 平方； 36 套別墅 戶型特點 一梯 23 戶設計，各種朝向都有，通風、采光相對較好 交通 1 4 42 路 配套 室外健身中心、山頂公園、會所、游泳池、網球場、圖書館、幼兒園、醫(yī)療中心 會所 棋牌室、乒乓球、桌球室、健身房、會議室、歌舞休閑娛樂中心 裝修 清水房 工程進度 除別墅外基本竣工， 公攤率 14% 目標客戶 普通住宅主要面對市內、周邊工薪階層；別墅面向全省高收入者 67 價格 起價 /平均價 /最高價 1580 元 /1800 元 /2021 元（復、躍式 1950 起價） 付款方式 一次性付款、按揭無折扣 物業(yè)管理公司 /費用 貴陽大興物業(yè)管理有限公司 /普通住宅 元 /平方 智能化程度 遠程抄表、電子保安巡更 /可視對講門禁 營銷 定位 廣告媒體 路牌廣告 銷售狀況 普通住宅部分尚余二房、三房帶私家花園一樓、中間層復式、頂層復式；別墅目前處于前期預熱階段將于年底正式發(fā)售 售樓地點及售樓處特點 售樓處中興世家會所、中檔裝修，室內布置較凌亂、戶型模型與沙盤模型擺放搭配不太合理 商業(yè)部分 沿街一層門面全部售完，單價 30008000 元 /平方 經驗及不足 該小區(qū) 背面有大松樹林，進小區(qū)位景觀較好由于環(huán)境不錯價位適中 ,銷售情況較好 樓盤名稱 格林博邸 位置 /售樓電話 四方河路（原搪瓷廠） /371556 3715577 68 開發(fā)商 宏翔房開 策劃代理商 成都同利行 占地面積 /建筑面積 萬平方 /約 10 萬平方 容積率 /綠化率 規(guī)模（總套數(shù)） 約 900 套， 2021 年 5 月前交房 戶型（種類及面積） 二房 86 平方；三房 112 平方 戶型特點 大部分為南北向 交通 4 4 150（面的） 裝修 清水房 工程進度 大多已封頂 公攤 率 不超過 10% 目標客戶 周邊工薪階層，中等偏低收入人群 69 價格 起價 /平均價 /最高價 1680 元 /1750 元 /1900 元 付款方式 一次性付款 98 折，按揭無折扣 物管費用 35 角 廣告媒體投放 噴水池、四方河路口路牌廣告、公交車體廣告 經驗及不足 小區(qū)周邊環(huán)境較嘈雜，前期銷售態(tài)勢不很理想 （二） 其 它區(qū)域競爭對手及競爭性樓盤分析： 項目名稱 中天世紀新城 項目地址電話 貴陽市城區(qū)東部水口寺 /563038 5630399 開發(fā)商 世紀中天投資股份有限公司（世紀新城經營分公司） 規(guī)劃設計單位 同濟大學建筑設計研究院、法國歐博建筑與規(guī)劃設計院 70 園林設計單位 香港雅克設計顧問有限公司 策劃代理單位 貴陽弘展營銷策劃有限公司 物業(yè)管理單位 中天物業(yè)管理公司 項目定位 貴陽首席高尚生活特區(qū) —— 締造國內首個“怡生社區(qū)” 推廣用語 “世紀生態(tài)新城、演繹國際經典”，“生活在 TOWNHOUSE，感受別樣人生”、“懂生活，懂 TOWNHOUSE”，“品自然、品時尚” 經濟指標 小區(qū)總占地面積 萬㎡，總建筑面積 100 萬㎡，容積率 ，小區(qū)綠化率為 45%，共分為 12個組團，總戶數(shù) 6000 余戶， 規(guī)劃居住總人口 2 萬余人。二組團為多層高密度回遷房。 建筑風格 /交付標準 一期別墅區(qū)主要采用法蘭西現(xiàn)代風格，沿襲部分傳統(tǒng)的坡屋面、老虎窗等設計元素，以簡潔的線條和裝飾構件、運用色彩搭配來表現(xiàn)浪漫的法蘭西風格?，F(xiàn)一期會所已修好（即現(xiàn)在的銷售大廳兼開放會所），一期還有一個網球場、組團廣場等休閑運動設施。二期預計均價約 1850 元 /㎡。項目二期預計在 04 年初動工，計劃開工約 10 萬㎡， 計劃竣工 8 萬㎡。項目若能如期按規(guī)劃完成，將會是貴陽的一大創(chuàng)舉，也能帶動此片區(qū)的經濟發(fā)展，完全的改變原來的雜亂面貌，但新城處于南明河下游，河水污臭問題難以解決，而進入小區(qū)的道路拓寬也是一個難題（左面是南明河，右面是高聳的懸崖，貴陽市政府將投資改造南明河形象，此事已例為貴陽市 2021 年政府的十大 重大實事這之一，并且現(xiàn)在已在緊密施工中 2021724）。 住宅產品構成 一期主要由多層、小高層、和 22 套別墅組成，二期規(guī)劃有多層，小高層，別墅，也可能會有一些花園洋房。毛壞房交付。二期會配置網球場、游泳池、主體公園，中、小學，幼兒園等設施。目前起價為 1698 元 /㎡，最高價為 2400元 /㎡，均價在 1904 元 /㎡。在 202