【正文】 況調(diào)整確定； 八、未盡事宜，待雙方溝通協(xié)商確定。 積極配合開(kāi)發(fā)公司對(duì)工程遺留的整改督促，以及客戶(hù)之間的協(xié)調(diào)工作。 住戶(hù)對(duì)管理服務(wù)工作的滿(mǎn)意率達(dá) 80%以上。 由我方獨(dú)立承包福州博佳物業(yè)管理有限公司所承接的“博美詩(shī)邦”項(xiàng)目物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理。為了利于工作正常開(kāi)展，擬對(duì)停車(chē)場(chǎng)實(shí)行單獨(dú)核算，做到收支平衡。 、標(biāo)識(shí)牌、宣傳欄等清潔。 ，并及時(shí)與客戶(hù)助理做好帳目及錢(qián)項(xiàng)的對(duì)帳工作。 、公共基礎(chǔ)設(shè)施巡視、監(jiān)督管理。 五、投訴處理內(nèi)部工作程序 被投訴部門(mén)負(fù)責(zé)人在時(shí)效要求內(nèi)將投訴處理完畢，并按《客戶(hù)投訴意見(jiàn)表》對(duì)投訴處理過(guò)程做好記錄。 二、適用范圍 適用于對(duì)用戶(hù)各類(lèi)有效投訴的處理 投訴事件的類(lèi)別 （ 1）建筑工程遺留問(wèn)題 （ 2）開(kāi)發(fā)商的服務(wù)質(zhì)量 （ 3）物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量 （ 4）客戶(hù)的改善意見(jiàn)及建議 （ 5）社區(qū)事務(wù) （ 6）報(bào)修 （ 7）其他特殊情況 三、職責(zé) 物業(yè)服務(wù)中心各部門(mén)主管負(fù)責(zé)職權(quán)范圍內(nèi)一般性質(zhì)質(zhì)量問(wèn)題的投 訴處理。 (5)愛(ài)護(hù)場(chǎng)內(nèi)設(shè)施。 (2)游泳池入場(chǎng)一般程序： a) 到物業(yè)服務(wù)中心收銀處購(gòu)票，憑票進(jìn)場(chǎng)； b)管理員必須嚴(yán)格執(zhí)行《入場(chǎng)須知》，嚴(yán)禁不符合入場(chǎng)條件的人員進(jìn)入游泳池內(nèi)； c)到物品保管處領(lǐng)取貯物牌，將自己隨身攜帶物品鎖入保管柜內(nèi)； d)更衣淋浴 ，再經(jīng)消毒池洗腳入池。草坪生長(zhǎng)良好，及時(shí)修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無(wú)踐踏、無(wú)雜草、雜物現(xiàn)象，無(wú) 大面積黃土裸露。 定期進(jìn)行消毒和滅蟲(chóng)除害。負(fù)責(zé)維護(hù)轄區(qū)公共秩序；攜帶濕毛巾在各路口對(duì)人員進(jìn)行引導(dǎo)和疏散，保證通道暢通。 b)立即將傷員送附近醫(yī)院救治； c)撥打“ 110”報(bào)警； d)加強(qiáng)各崗位戒備，對(duì)外出人員、車(chē)輛逐一檢查登記； e)嚴(yán)禁傷及犯罪嫌疑人要害部位行為，以制服犯罪嫌疑人為主的原則。但不得擊打其頭部等要害部位； c)抓獲的犯罪嫌疑人應(yīng)立即扭送當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)、派出所處理，不得私自進(jìn)行審問(wèn)、搜身和刑逼； d)對(duì)受害人應(yīng)盡量挽留協(xié)助調(diào)查，或記下姓名和身份證、證件號(hào)碼、聯(lián)系電話(huà)等， 以便公安機(jī)關(guān)取證。 對(duì)汽車(chē)進(jìn)出停車(chē)場(chǎng)，可實(shí)行 IC 卡系統(tǒng)管理。 (十 )小區(qū)車(chē)輛停放管理 汽車(chē)駛?cè)胄^(qū)門(mén)崗時(shí)，應(yīng)識(shí)別清辦理月票停車(chē)和臨時(shí)外來(lái)停車(chē)類(lèi)型，辦理月 票車(chē)主在進(jìn)入小區(qū)時(shí)，發(fā)給車(chē)主固定停車(chē)卡并在 [機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)出登記表 ]上登記。 (四 )安防管理上采用門(mén)崗盤(pán)查與樓宇防客對(duì)講系統(tǒng)相結(jié)合，對(duì)進(jìn)出住宅區(qū)的人員、物品進(jìn)行有效控制，防止越墻、越房進(jìn)入住 宅區(qū)。 (2)若供氣公司供氣正常，應(yīng)要求供氣公司及時(shí)派員檢查，以防泄漏造成事故。 b)通知維修人員進(jìn) 行設(shè)備巡視。 公共設(shè)施設(shè)備維保計(jì)劃及運(yùn)行維護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 日常 維修計(jì)劃 實(shí)施 方案 定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 實(shí)施 方案 工作參考 標(biāo)準(zhǔn)要求 實(shí)施效果 備注 01 電梯 正常運(yùn)行時(shí)每天巡查一次；故障時(shí)分承包方 24小時(shí)應(yīng)急召修 電梯運(yùn)行時(shí)有無(wú)異響 各照明是否正常 各指示燈能否正指示，各按鈕每周不少于 1 次例行保養(yǎng)、每月全面檢修 按國(guó)家有關(guān)規(guī)定按規(guī)定程序選定專(zhuān)業(yè)公司按有關(guān)規(guī)定內(nèi)容進(jìn)行維護(hù) 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及國(guó)家有關(guān)規(guī)定 電梯分包方維保合同中服務(wù)內(nèi)容 《電梯安全管理規(guī)程》和《緊安全、可靠、運(yùn)行平穩(wěn)，附件完好 警鐘、對(duì)講、應(yīng)急照明完好，功能正常 取得《年檢合重大節(jié)假日前須全面檢查維護(hù)一次 是否正常 報(bào)警裝置是否正常 每年年檢一次 急情況下釋放被困電梯內(nèi)乘客操作規(guī)程》 格證》 02 配電系統(tǒng) 正常運(yùn)行時(shí) ，每天巡查二次 各儀表指示是否正常是否有異常聲響及異?，F(xiàn)象 每半年保養(yǎng)一次 除塵 測(cè)試絕緣電阻、接地電阻 開(kāi)關(guān)觸點(diǎn)檢查 緊固螺絲 變配電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分工及主要工作內(nèi)容 各開(kāi)關(guān)及保護(hù)裝置靈敏可靠 各儀表、指示燈等指示正常 如發(fā)生故障跳閘，應(yīng)詳細(xì)檢查并查明原因后方可恢復(fù)合閘 03 地下室風(fēng)機(jī) 每周巡查二次 觀有無(wú)異常 皮帶是否松緊適當(dāng) 機(jī)時(shí)有無(wú)異常聲響 每半年保養(yǎng)一次 機(jī)身清潔、油漆 軸承檢查加油、緊固 各繼電器、接觸器、電機(jī)檢查 絕緣電阻、接地電阻測(cè)試 測(cè)試運(yùn)行電流 《設(shè)施設(shè)備管理工作手冊(cè)》之《風(fēng)機(jī)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程》 風(fēng)機(jī)風(fēng)量正常 運(yùn)行時(shí)電流在額定范圍內(nèi) 04 水泵 一般情況兩小時(shí)巡查一次 每星期各泵輪換使用一次 各消防泵每半個(gè)月試運(yùn)行一次 聽(tīng)聲響 感覺(jué)電機(jī)溫度 觀看儀表指示 出現(xiàn)漏水及時(shí)處理 每年保養(yǎng)一次 機(jī)身清潔、油漆 軸承檢查加油、緊固 各繼電器、接觸器、電機(jī)檢查 絕緣電阻、接地電阻測(cè)試 測(cè)試運(yùn)行電流 對(duì)消防水泵開(kāi)機(jī)試壓 泵體的 5 米范圍內(nèi)閥門(mén)、管道、儀表等保養(yǎng) 給排水設(shè)備 、二次供水水池管理和維護(hù) 噴淋泵、消防泵維護(hù)保養(yǎng)管理 泵運(yùn)行平穩(wěn)、聲音均勻，電流正常 水流量、壓力達(dá)到要求 各儀表、指示燈指示正常 05 防客對(duì)講門(mén)系統(tǒng) 每天巡查一次 根據(jù)故障登記并于當(dāng)天進(jìn)行檢查維修 電壓是否正常 指示是否正常 性能是否正常 每半年保養(yǎng)一次 測(cè)試各測(cè)試點(diǎn)電壓 清掃灰塵 各功能檢查 調(diào)節(jié)閉門(mén)器 防盜門(mén)能平穩(wěn)、可靠地關(guān)閉； 對(duì)講系統(tǒng)聲音清晰 06 監(jiān)控系統(tǒng) 每天巡查二次 出現(xiàn)故障隨時(shí)修復(fù) 看各攝像機(jī)是否正常 查看監(jiān)視器顯示屏顯示情況 每半年保養(yǎng)一次 檢查防塵罩的密封性 除塵、擦洗鏡頭、清理降溫風(fēng)扇 調(diào)校焦距 云臺(tái)活動(dòng)部分加油 中控室管理 報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)管理 圖像清晰、穩(wěn)定，可視范圍正常 錄像機(jī)工作正常 07 消防報(bào)警系統(tǒng) 每天巡查二次 每星期按探頭數(shù)量的5%抽檢試驗(yàn) 各報(bào)警按鈕、煙（溫）感探頭、警鈴是否完好 各區(qū)域報(bào)警器及集中報(bào)警器工作是否正常 每季保養(yǎng)、全面檢查一次 試各點(diǎn)電壓 清除各故障碼 按探頭數(shù)量的 30%抽檢試驗(yàn) 測(cè)試接地電阻 試驗(yàn)各 功能 噴淋、消防泵維護(hù)保養(yǎng)管理 系統(tǒng)運(yùn)行正常、穩(wěn)定，靈敏可靠 非人為因素所產(chǎn)生的誤報(bào)率在3%以下 08 公共通 道 每日巡視檢查兩遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修并做好記錄 管理員負(fù)責(zé)巡查；工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)組織實(shí)施、維修和每年對(duì)局部損壞嚴(yán)重的公共通道進(jìn)行修補(bǔ)或翻工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施或委托專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行改造 公共設(shè)施服務(wù)提供規(guī)范和維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)規(guī)范 平整，無(wú)坑洼積水 確保公共信道通暢，使用功能正常，無(wú)安全隱患 裝修期間注意防止占用公共通道 檢驗(yàn) 新 完好率達(dá)到98%以上 09 溝渠、池、井 每周巡視檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題做好《公共設(shè)施巡查記錄》并及時(shí)處理 管理員負(fù)責(zé)巡查；工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)組織實(shí)施、維修和檢驗(yàn) 每半年全面清掏疏通一次 每季度清除各類(lèi)雜物一次 中修 4年，大修 8年 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn) 公共設(shè)施服務(wù)提供規(guī)范 市政排水管渠工程質(zhì)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)（ DBJ011395） 市政排水管渠工程質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（ DBJ012495） 溝渠、池、井使用功能正常，暢通、無(wú)阻塞現(xiàn)象 完好率達(dá)到98%以上 加強(qiáng)井蓋管理，確保完好無(wú)損 雨季來(lái)臨前進(jìn)行清掏一次 10 停車(chē)場(chǎng) 每日檢 查二遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理 安防組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn) 地面有局部損壞的，及時(shí)維修 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施或委托專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行大修、更新改造 公共設(shè)施服務(wù)提供規(guī)范 停車(chē)場(chǎng)服務(wù)提供規(guī)范 車(chē)場(chǎng)使用功能正常可靠 場(chǎng)地平整，無(wú)坑洼積水，完好率達(dá)到 98%以上 11 給排水管道及相關(guān)閥門(mén) 每日檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修并做好記錄 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn) 每年給各類(lèi)管道及其相關(guān)閥件刷一次防銹漆 每季度保養(yǎng)一次，每年檢修一次 每 5 年進(jìn)行一次大中修或更新改造 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn)或委托專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行 給排水設(shè)備二次供水水池管理和維護(hù) 《給水、排水管道施工及驗(yàn)收規(guī)范》（ GB5026897） 給、排水管及相關(guān)閥門(mén)使用功能正常，完好率達(dá)到 98%以上 給水管道暢通、無(wú)滲漏水現(xiàn)象 排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無(wú)積水 閥件無(wú)跑、冒、滴、漏水現(xiàn)象 12 室內(nèi)消防栓及消防管道、輕便滅火器材等 每周檢查一次發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理并做好《消防設(shè)施檢查表》記錄 安防組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn) 每年刷一次油漆 每季度試水至少 1次，檢修 1 次 每半年全面檢查一次 滅火器材每月檢 查一次 消防栓、消防管道中修 5 年，每 10 年進(jìn)行一次大修或更新改造 安防組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn) 建筑滅火器配制 設(shè) 計(jì) 規(guī) 范（ GBJ14090） 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（ GBJ1687） 有關(guān)消防法規(guī) 消防栓、輕便滅火器材使用功能正常可靠 完好率為 100% 消防栓、消防管道等無(wú)滲漏水現(xiàn)象 火災(zāi)易發(fā)季節(jié)及重要的節(jié)假日前應(yīng)進(jìn)行一次全面的檢查 13 防避雷系統(tǒng) 每月巡查一遍并記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理并做好記錄 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn) 每季進(jìn)行一次保養(yǎng) 每年進(jìn)行一次接地電阻測(cè)試 每年刷一次銀粉漆 中修 6 年，大修 12年 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn) 確保系統(tǒng)正常使用； 系統(tǒng)完好率100% 接地阻值符合GB5016992 要求 14 IC 卡停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng) 每日巡視一遍，隨壞隨修并做好記錄 安防組負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn) 保養(yǎng)周期：每月一次 每年檢修一次 每 4 年進(jìn)行一次中修，每 8 年進(jìn)行一次大修或更新改造 工程組負(fù)責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn) 停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)管理規(guī)程 公司《 IC 卡停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程》 公司《維修過(guò)程的檢驗(yàn)》 確保 IC 卡停車(chē)場(chǎng)正常運(yùn)行 完好率達(dá)到99%以上 15 公共照明等一般項(xiàng)目 每日巡查，隨壞隨修并做好記錄 工程組負(fù)責(zé)