【正文】 ........................................... 22 項(xiàng)目定位 ................................................. 22 定位詮釋 ................................................. 22 產(chǎn)品定位 .................................................... 22 產(chǎn)品設(shè)計(jì) ................................................. 22 立面風(fēng)格 ................................................. 23 整體風(fēng)格 ................................................. 23 配套商業(yè) ................................................. 23 客戶定位 .................................................... 24 客戶群 ................................................... 24 置業(yè)需求 ................................................. 24 客戶特征 ................................................. 24 價(jià)格定位 .................................................... 25 價(jià)格的影響因素 ........................................... 25 競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品價(jià)格 ............................................. 26 價(jià)格定位 ................................................. 28 五、項(xiàng)目規(guī)劃 ................................................. 29 整體規(guī)劃 .................................................... 29 發(fā)展計(jì)劃 .................................................... 29 六、投資收益分析 .............................................. 30 分析基礎(chǔ) .................................................... 30 主要考慮因素 ................................................ 30 指標(biāo)計(jì)算 .................................................... 31 分析結(jié)果 .................................................... 32 七、結(jié)論 ..................................................... 33 《重慶 ?江北嘴 C地塊項(xiàng)目可行性分析 報(bào)告》小組分工情況 ............... 34 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 5 一、項(xiàng)目 開(kāi)發(fā) 背景 國(guó)務(wù)院 3號(hào)文件 明確支持重慶建設(shè)長(zhǎng)江上游金融中心 ， 重慶建設(shè)區(qū)域性金融中心，由此正式上升為國(guó)家戰(zhàn)略。一直以來(lái)，重慶地區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目由重慶公司直接運(yùn)營(yíng)，西部區(qū)域公司負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督。就西部來(lái)說(shuō)，中海在成都、西安都是聲名遠(yuǎn)播，其品牌 認(rèn)知 度和美譽(yù)度都處于行業(yè)領(lǐng)先。 C地塊既是江北城為數(shù)不多的居住性質(zhì)用地，也是江北城區(qū)域內(nèi)唯一一塊規(guī)模最大的居住性質(zhì)的宗地。 A地塊國(guó)金中心（ IFC） 集 甲級(jí)寫(xiě)字樓 、 高端 購(gòu)物 中心 、 五星 級(jí)酒店 、高級(jí) 公寓 及消閑設(shè)施 于一體，總 建筑 面積 近 60萬(wàn)平方米， 是江北嘴 CBD首屈一指的 大型《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 9 綜合 發(fā)展 項(xiàng)目。毗鄰 CBD、交通便捷、環(huán)境宜居、江景視野決定了地塊區(qū)域 高端產(chǎn)品價(jià)值。 工業(yè)總體保持高位增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。金融洼地效應(yīng)凸顯 ， 上半年金融業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，同比增長(zhǎng) %，占全市生產(chǎn)總值的 %； 房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行 ， 上半年全市完成商品房銷售面積 ，同比增長(zhǎng)%；銷售額 ，同比增長(zhǎng) %。 2020 年上半年主城區(qū)的土地供應(yīng)保持了穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)，共計(jì)新增供應(yīng)土地 99 宗，其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地共計(jì) 50 宗，出讓面積 萬(wàn)㎡，可建建筑面積達(dá) 萬(wàn)㎡，土地預(yù)出讓金額 億元，折合平均單價(jià) 萬(wàn)元 /畝，平均樓面地價(jià) 1568 元 /㎡。南部區(qū)域變化不大，其價(jià)格也與主城平均水平持平。 圖 4：江北嘴周邊交通狀況圖 ? 公路： 江北城內(nèi)部道路體系采用 “ 十字加環(huán) ” 結(jié)構(gòu)，道路總長(zhǎng) ，包含五座立交、一條隧道，即 聚賢巖立交、 三洞橋立交、江北城立交、江州立交、對(duì)山立交和 江溉路隧道（江北城 — 溉瀾溪）。 圖 7：規(guī)劃中的兩江隧道 ? 軌道交通 重慶市擬在 2050年前建成 “ 九線一環(huán) ”的 主城區(qū)軌道交通網(wǎng)絡(luò)。早在東漢年間，這一帶的商業(yè)便已初具規(guī)模，唐宋以來(lái)，隨著航運(yùn)的發(fā)展，這里成為了貨物中轉(zhuǎn)的集散地。3門(mén)均為卷頂雙拱，其中保定門(mén)向南，東升門(mén)向東北，問(wèn)津門(mén)向北。 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 19 分析 優(yōu)勢(shì)（ Strength） ? 區(qū)域優(yōu)勢(shì) —— 整個(gè)江北城高 端商務(wù)片區(qū)形成，作為定位中國(guó)西部金融中心里的高端配套居住物業(yè)， 隨著江北城的整體建設(shè)， C 地塊必將成為引領(lǐng)重慶高端市場(chǎng)的住宅物業(yè)。 ? 地價(jià)成本 —— 項(xiàng)目地價(jià)成本較高，拉高了產(chǎn)品定位門(mén)檻和銷售定價(jià)，壓縮了產(chǎn)品打造的空間，對(duì)后期的推廣和銷售帶來(lái)壓力。 威脅（ Threat） ? 競(jìng)爭(zhēng)壓力 —— 今年開(kāi)發(fā)高層高端產(chǎn)品的本地品牌與外地品牌公司云集，春森彼岸、江灣城、長(zhǎng)江國(guó)際、長(zhǎng)江畔 1891 等項(xiàng)目的出現(xiàn)，給重慶高端高層產(chǎn)品進(jìn)行重新定位，兩江廣場(chǎng)項(xiàng)目的啟動(dòng)與本項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)接近，有產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)的可能。借助 B地塊項(xiàng)目頂級(jí)豪宅定位提升本項(xiàng)目形象 與溢價(jià)能力 ； ﹡充分借助產(chǎn)品創(chuàng)新能力，開(kāi)發(fā) 高端產(chǎn)品； ﹡合理規(guī)劃項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)； WT策略：規(guī)避劣勢(shì)，消除威脅 ﹡通過(guò)營(yíng)銷的手段現(xiàn)場(chǎng)塑造，樹(shù)立良好形象，努力減少不利影響； ﹡通過(guò) 渠道銷售和營(yíng)銷手段，進(jìn)行口碑傳播。 配套商業(yè) 江北城 C 地塊底商，分別由服務(wù)內(nèi)部業(yè)主的社區(qū)配套商業(yè)，以及服務(wù)于外部的濱江商業(yè)和休閑娛樂(lè)商業(yè)組成。在滿足日常生活的基礎(chǔ)上需要能夠體現(xiàn)身份，希望得到合理的空間，而不是單純的面積。二線江景，觀中庭景觀，面積段7 平，取銷售均價(jià) 選取組團(tuán) ：一期Ⅱ區(qū)高層、超高層，二線江景，觀中庭景觀，前排高層側(cè)看江，面積段 90165平 權(quán)重 5% 5% 10% 10% 30% 40% 100% 權(quán)重價(jià)格 625 475 1100 3300 3926 修正價(jià)格 地段溢價(jià)，產(chǎn)品溢價(jià)，品牌溢價(jià)，選取競(jìng)品樓盤(pán)平均分值 C 地塊園景房分值 78 的比值 11405 項(xiàng)目初步定價(jià) 11000(套內(nèi) ) ? 本項(xiàng)目二線江景房、園景房包括Ⅱ區(qū)和Ⅳ區(qū) 47 層超高層、 32 層高層房源。 ? 47F 臨江超高層項(xiàng)目與龍湖春森彼岸江天闋比較，將保持 10002020 元 /平方米的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，清水套內(nèi)均價(jià) 15300 元 /平米，清水建面均價(jià) 12699 元 /平米。 ? 項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)選擇在 2020 年 5月。在總建筑面積中，高層和超高層面積 324500㎡，多層面積 11040㎡。 經(jīng)過(guò)對(duì) C 地塊首期開(kāi)發(fā)用地的相關(guān)數(shù)據(jù)測(cè)算，首期開(kāi)發(fā)收入為 390000 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為 ，總 利潤(rùn)可達(dá)到 ，投資收益率為 %，可以看出，正因?yàn)轫?xiàng)目所處的良好區(qū)位和市場(chǎng)環(huán)境的利好因素，項(xiàng)目不僅可行，而且開(kāi)發(fā)可以獲得 較大 的收益。 報(bào)告完成之際， 再次對(duì)小組成員為報(bào)告完成付出的努力、對(duì)張昱老師對(duì) PPT講演的評(píng)點(diǎn)和指導(dǎo)表示感謝！報(bào)告 的順利完成 與中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（西部區(qū)）提供的一些 地塊的 數(shù)據(jù)資料密不可分， 在 次一并表示感謝。 暑期在中海地產(chǎn)西部區(qū)和重慶公司的實(shí)習(xí)經(jīng)歷，對(duì)江北嘴發(fā)展的看好，讓我們著眼于 C地塊這個(gè)項(xiàng)目。 指標(biāo)計(jì)算 收入方面： 銷售收入 = 30000=390000（萬(wàn)元） 成本方面： 地價(jià) =100000（萬(wàn)元） 契稅 =100000 3%=3000（萬(wàn)元） 建筑安裝成本 =324500 +11040 =48675+2208=50883（萬(wàn)元） 前期工程費(fèi) =335540 =（萬(wàn)元） 配套設(shè)施費(fèi) =335540 =33554（萬(wàn)元） 銷售費(fèi)用 =390000 3%=11700（萬(wàn)元） 財(cái)務(wù)費(fèi)用 =10000 % 2=1120（萬(wàn)元） 其他 費(fèi)用 =335540 =（萬(wàn)元） 稅金方面 ： 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 32 營(yíng)業(yè)稅 =390000 5%=19500（萬(wàn)元） 城建與教育附加稅 =19500 10%=1950（萬(wàn)元） 土地 增值稅： 扣除項(xiàng)目金額 =成本 +稅金 =（ 100000+3000+50883++33554+11700+ 1120+） +（ 19500+1950） =（萬(wàn)元） 增值額 =銷售收入 扣除項(xiàng)目金額 ==（萬(wàn)元） 增值率 =增值額 /扣除項(xiàng)目金額 = 增值稅 = 30%=（萬(wàn)元） 分析結(jié)果 計(jì)算結(jié)果 金額（萬(wàn)元） 營(yíng)業(yè)收入 390000 — 總成本 — 銷售 及城建教育附加稅 21450 — 土地增值稅 =毛利潤(rùn) — 所得稅（ 25%） 凈利潤(rùn) 投資收益率 % 《房地產(chǎn)及物業(yè)管理》課程報(bào)告 33