房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售年度營(yíng)銷計(jì)劃-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 成計(jì)劃的外部和內(nèi)部原因，解決影響銷售計(jì)劃完成的內(nèi)部問題以適應(yīng)外部環(huán)境的變化。 應(yīng)對(duì)措施：適時(shí)監(jiān)控，及時(shí)調(diào)整媒體投放力度 媒體投放 配合教師節(jié)的特定客群營(yíng)銷 配合十一的項(xiàng)目宣傳 前期宣傳版面的修正 利用逐步成型的項(xiàng)目環(huán)境，開展項(xiàng)目的活動(dòng)營(yíng)銷 結(jié)合 DM、路牌廣告進(jìn)行推廣 利用房展會(huì)及其他宣傳形式 結(jié)合中秋節(jié)，開展 XX 房地產(chǎn)會(huì)老客戶營(yíng)銷 結(jié)合 的媽祖節(jié)，做活動(dòng)宣傳 各主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)路牌的更進(jìn) 軟文宣傳的更進(jìn) 第 四 階段： 續(xù)銷 期 實(shí)施時(shí)間： 2020 年 7 月 2020 年 11 月 該階段主要 工作做好項(xiàng)目的去化，充分利用客戶資源。 時(shí)間 工作事項(xiàng) 工作重點(diǎn) 工 作目的 問題應(yīng)對(duì) 2020 年 1 月 公交車的配套確定 廣告主基調(diào)確定 項(xiàng)目配套工作完利用年底的回鄉(xiāng)的客群，做本月工作事項(xiàng)中不可控因素主要是公路牌廣告的確定 ? 掃尾 銷售任務(wù) 17 套 銷售任務(wù) 16 套 回鄉(xiāng)客群方案的實(shí)施 善的宣傳，回鄉(xiāng)客群的宣傳 好商住樓的營(yíng)銷 交車的確定及小高層的封頂，如該部分不能順利進(jìn)行則推遲到 2 月份進(jìn)行，其他照常推進(jìn)。 結(jié)合目前市場(chǎng)現(xiàn)狀，項(xiàng)目推廣能否順利進(jìn)行在很大程度上取決于 2020 年度大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展形勢(shì) ,依據(jù) 原先對(duì)市場(chǎng)的判斷，對(duì) 09 年度的營(yíng)銷任務(wù)做如下大致安排： 按完成 可銷售住宅 總量的 75%作為銷售最底值控制 ，即住宅 226 套，總銷售金額 6700 萬 （非回款量） ， 加上商鋪合計(jì) 7400 萬， 爭(zhēng)取在此基礎(chǔ)上突破。 為此，我們對(duì)未來市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行樂觀與悲觀的 預(yù)測(cè)，并擬定預(yù)案； （悲觀部分，另做闡述） 第一部分： 銷售部署 一、 2020 年度 存量解讀 依照 公司的 銷 售要求，結(jié)合 目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境與 A 樓市近況， XX 新城 在 09 年度主要面臨殘酷的 市場(chǎng)環(huán)境與項(xiàng)目整個(gè)區(qū)域地段弱勢(shì)的兩個(gè)重大問題 ， 同時(shí)加上前期項(xiàng)目的眾多問題，銷售任務(wù)的完成將變得更加困難。 預(yù)計(jì)判 定時(shí)間點(diǎn)是在 09 年的 3 月至 5 月份，兩會(huì)各地政策出臺(tái)后，到重點(diǎn)關(guān)注國(guó)際 國(guó)內(nèi)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是否發(fā)生轉(zhuǎn)向 。如果美國(guó)用犧牲其他經(jīng)濟(jì)體的利 益，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其外債債權(quán)國(guó)。如果地產(chǎn)市場(chǎng) 沒有出現(xiàn)最后的一跌，這將留給我們足夠的價(jià)格空間與形成有利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的高 性價(jià)比。由于國(guó)內(nèi)實(shí)體企業(yè)較大程度上是出口外貿(mào)企業(yè) ，當(dāng)國(guó)際上的金融危機(jī)延燒到國(guó)內(nèi)出現(xiàn)直接繞過“金融”這道防火墻直接傷及我 國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，失業(yè)率的增加，對(duì)未來的不確定性導(dǎo)致消費(fèi)信心進(jìn)一步下降。 仍存有購(gòu)買能力和需求的客群也在開發(fā)商的降價(jià)但力度不足的促銷下，得到一個(gè)經(jīng)驗(yàn)就是“持幣觀 望，還沒到底”消費(fèi)認(rèn)知，市場(chǎng)出現(xiàn)惡性循環(huán)。也隨著時(shí)間的推移，也在媒體的“助力”下，市場(chǎng)在成交量的迅速萎縮后，房?jī)r(jià)的下跌開始頻頻出現(xiàn)在媒體中，所有的確定的、隱性的消費(fèi)人群被全面的海量信息包圍，一線、二線、三線，國(guó)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)距離高點(diǎn)的位置出現(xiàn)大幅度的價(jià)格回調(diào)。市場(chǎng)的信心恢復(fù)需要時(shí)間來聚集。有經(jīng)濟(jì)學(xué)者認(rèn)為美國(guó)的經(jīng)濟(jì)可能要到 09 年下半年才能走出低谷，最快在 6 月出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。設(shè)定觀察期、行業(yè)拐點(diǎn)、行業(yè)回暖期、行業(yè)上升期等。這此間時(shí)間段內(nèi)均屬于觀察期。 地產(chǎn)行業(yè)則進(jìn)入回暖期。 靠大量增加商鋪部分廣告推廣及招商費(fèi)用進(jìn)行 銷售 推廣 （正常 這種體量的商鋪推廣在所需的廣告及招商費(fèi)用上是普通住宅的 23， 一般為總銷售額的 3—5%） 。 根據(jù)項(xiàng)目特性和工程進(jìn)度，本項(xiàng)目的營(yíng)銷階段、工作周期及推廣費(fèi)用安排如下： 營(yíng)銷階段 時(shí)間段 銷售比例 營(yíng)銷費(fèi)用 分配比例 費(fèi)用金額 （萬元） 延續(xù)、蓄勢(shì)期 15% 30% 22． 2 小高層開盤期 35% 30% 22． 2 強(qiáng)銷期 35% 20% 14． 8 收尾期 15 20% 14． 8 總計(jì) —— 100% 100% 74 萬 各階段 工作事項(xiàng) 第一階段： 延續(xù)、蓄勢(shì) 期 實(shí)施時(shí)間： 2020 年 1 月 2020 年 3 月 因?yàn)樵撾A段正好跨越春節(jié)，春節(jié)過后為傳統(tǒng)的銷售淡季，因此建議 該階段 在推廣上重點(diǎn)考慮 做好 硬件配套的完善，同時(shí)利用宣傳增強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的信心。 為達(dá)到對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群的有效覆蓋，建議該階段可以將木材加工區(qū)的“國(guó)家級(jí)” 結(jié)合進(jìn)項(xiàng)目宣傳，作好各個(gè)重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的公益性 活動(dòng) 宣傳。 時(shí)間 工作事項(xiàng) 工作重點(diǎn) 工作目的 問題應(yīng)對(duì) 2020 年 11 月 —— 2020 年 12 月 客戶接待與維護(hù) 結(jié)合年底宣傳，媒體組合投放 去化剩余單元 經(jīng)過兩輪的篩選，余下的為一些多為大戶型及價(jià)格高的單元，因此這階段客群的再度細(xì)分就變的很重要。 ? 推廣 主題：目前項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)展將近 2 年
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