房地產(chǎn)項目銷售年度營銷計劃-文庫吧在線文庫
【正文】 成計劃的外部和內(nèi)部原因，解決影響銷售計劃完成的內(nèi)部問題以適應外部環(huán)境的變化。 應對措施：適時監(jiān)控，及時調(diào)整媒體投放力度 媒體投放 配合教師節(jié)的特定客群營銷 配合十一的項目宣傳 前期宣傳版面的修正 利用逐步成型的項目環(huán)境，開展項目的活動營銷 結合 DM、路牌廣告進行推廣 利用房展會及其他宣傳形式 結合中秋節(jié)，開展 XX 房地產(chǎn)會老客戶營銷 結合 的媽祖節(jié)，做活動宣傳 各主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)路牌的更進 軟文宣傳的更進 第 四 階段： 續(xù)銷 期 實施時間： 2020 年 7 月 2020 年 11 月 該階段主要 工作做好項目的去化，充分利用客戶資源。 時間 工作事項 工作重點 工 作目的 問題應對 2020 年 1 月 公交車的配套確定 廣告主基調(diào)確定 項目配套工作完利用年底的回鄉(xiāng)的客群，做本月工作事項中不可控因素主要是公路牌廣告的確定 ? 掃尾 銷售任務 17 套 銷售任務 16 套 回鄉(xiāng)客群方案的實施 善的宣傳，回鄉(xiāng)客群的宣傳 好商住樓的營銷 交車的確定及小高層的封頂，如該部分不能順利進行則推遲到 2 月份進行，其他照常推進。 結合目前市場現(xiàn)狀，項目推廣能否順利進行在很大程度上取決于 2020 年度大的經(jīng)濟環(huán)境的發(fā)展形勢 ,依據(jù) 原先對市場的判斷，對 09 年度的營銷任務做如下大致安排： 按完成 可銷售住宅 總量的 75%作為銷售最底值控制 ，即住宅 226 套，總銷售金額 6700 萬 （非回款量） ， 加上商鋪合計 7400 萬， 爭取在此基礎上突破。 為此，我們對未來市場環(huán)境進行樂觀與悲觀的 預測，并擬定預案； （悲觀部分，另做闡述） 第一部分： 銷售部署 一、 2020 年度 存量解讀 依照 公司的 銷 售要求，結合 目前經(jīng)濟環(huán)境與 A 樓市近況， XX 新城 在 09 年度主要面臨殘酷的 市場環(huán)境與項目整個區(qū)域地段弱勢的兩個重大問題 ， 同時加上前期項目的眾多問題，銷售任務的完成將變得更加困難。 預計判 定時間點是在 09 年的 3 月至 5 月份，兩會各地政策出臺后，到重點關注國際 國內(nèi)的相關產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟指標是否發(fā)生轉向 。如果美國用犧牲其他經(jīng)濟體的利 益，將風險轉嫁給其外債債權國。如果地產(chǎn)市場 沒有出現(xiàn)最后的一跌，這將留給我們足夠的價格空間與形成有利于市場競爭的高 性價比。由于國內(nèi)實體企業(yè)較大程度上是出口外貿(mào)企業(yè) ，當國際上的金融危機延燒到國內(nèi)出現(xiàn)直接繞過“金融”這道防火墻直接傷及我 國的實體經(jīng)濟，失業(yè)率的增加，對未來的不確定性導致消費信心進一步下降。 仍存有購買能力和需求的客群也在開發(fā)商的降價但力度不足的促銷下，得到一個經(jīng)驗就是“持幣觀 望，還沒到底”消費認知，市場出現(xiàn)惡性循環(huán)。也隨著時間的推移，也在媒體的“助力”下，市場在成交量的迅速萎縮后，房價的下跌開始頻頻出現(xiàn)在媒體中，所有的確定的、隱性的消費人群被全面的海量信息包圍，一線、二線、三線，國內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場距離高點的位置出現(xiàn)大幅度的價格回調(diào)。市場的信心恢復需要時間來聚集。有經(jīng)濟學者認為美國的經(jīng)濟可能要到 09 年下半年才能走出低谷，最快在 6 月出現(xiàn)轉機。設定觀察期、行業(yè)拐點、行業(yè)回暖期、行業(yè)上升期等。這此間時間段內(nèi)均屬于觀察期。 地產(chǎn)行業(yè)則進入回暖期。 靠大量增加商鋪部分廣告推廣及招商費用進行 銷售 推廣 （正常 這種體量的商鋪推廣在所需的廣告及招商費用上是普通住宅的 23， 一般為總銷售額的 3—5%） 。 根據(jù)項目特性和工程進度，本項目的營銷階段、工作周期及推廣費用安排如下： 營銷階段 時間段 銷售比例 營銷費用 分配比例 費用金額 （萬元） 延續(xù)、蓄勢期 15% 30% 22． 2 小高層開盤期 35% 30% 22． 2 強銷期 35% 20% 14． 8 收尾期 15 20% 14． 8 總計 —— 100% 100% 74 萬 各階段 工作事項 第一階段： 延續(xù)、蓄勢 期 實施時間： 2020 年 1 月 2020 年 3 月 因為該階段正好跨越春節(jié)，春節(jié)過后為傳統(tǒng)的銷售淡季，因此建議 該階段 在推廣上重點考慮 做好 硬件配套的完善，同時利用宣傳增強市場對項目的信心。 為達到對鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群的有效覆蓋，建議該階段可以將木材加工區(qū)的“國家級” 結合進項目宣傳，作好各個重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)的公益性 活動 宣傳。 時間 工作事項 工作重點 工作目的 問題應對 2020 年 11 月 —— 2020 年 12 月 客戶接待與維護 結合年底宣傳，媒體組合投放 去化剩余單元 經(jīng)過兩輪的篩選，余下的為一些多為大戶型及價格高的單元，因此這階段客群的再度細分就變的很重要。 ? 推廣 主題：目前項目已經(jīng)進展將近 2 年
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