【正文】 400 / 兒童服飾 30 2500 / 中視購物 70 4300 / 佳山路 花店 65 6500 / 眼鏡 15 1400 / 藥店 30 2500 / 花店 40 3300 / 雨山路 花店 10 1100 / 咖啡店 220 / / 200萬 地板 60 6200 / 茶行 70 7300 / 二）北部 道路 店名 面積 租金 日租金 售價(jià) 紅旗北路 煙酒 20 /年 機(jī)械 30 2200 電器 兩層共 100 /年 花山路 五金 60 1500 儀器 30 1200 地毯 20 1500 建材 105 5000 湖北路 湖景花園 60（兩層） 2500 / 廣告 12 1000 超市 20 1000 理發(fā)店 20 1800 解放路 家紡 50 購物 20 2500 湖東北路 餐飲 100 2500 內(nèi)衣店 12 1000 4. 區(qū)域商業(yè)分析 每一個(gè)城市，商業(yè)經(jīng)過長期積累，總會(huì)形成它特有的格局，在馬鞍山，花山路建材一條街，已經(jīng)深入人心，具有較高的行業(yè)輻射力和知名度，成為馬鞍山建材行業(yè)的首選地段。 馬鞍山的商業(yè)缺乏有效的整合，一些大型的購物中心或批發(fā)市場等都在緊鑼密鼓進(jìn)行之中。 天潤發(fā)超市 天潤發(fā)超市總建筑面積為 24000 平方米，建筑物總共分三層，一層為商業(yè)街和室內(nèi)停車場，二層為自選 購物賣場，三層為辦公區(qū)域。 超市： 天潤發(fā)、農(nóng)工商、華聯(lián)吉買盛、蘇果超市。 咖啡茶座： 以江南茶人、上島咖啡 、老槐樹咖啡園為代表，上島咖啡近兩年開了數(shù)家分店，引外馬鞍山還有類似于星巴客、真鍋等檔次稍差的一些茶座。 除了三個(gè)商業(yè)中心以外，馬鞍山還存在一些相對(duì)比較集中的商貿(mào)街。相對(duì)貧乏的商業(yè)為馬鞍山的進(jìn)一步發(fā)展提供了廣闊空間。 6. 市場研究結(jié)論及策略建議 1. 市場調(diào)查總結(jié)及突破 點(diǎn) 通過市場調(diào)查及數(shù)據(jù)分析，目前馬鞍山房地產(chǎn)市場大致有以下特征： ? 馬鞍山整體經(jīng)濟(jì)狀況在安徽省處于較高的水平，城市消費(fèi)水平較強(qiáng)，對(duì)高端物業(yè)具有一定的消費(fèi)能力； ? 城市?南進(jìn)東擴(kuò)?發(fā)展戰(zhàn)略落實(shí)，城市東部新區(qū)規(guī)劃給項(xiàng)目帶來一定的機(jī)遇，受城市規(guī)劃發(fā)展影響超 50 萬㎡的項(xiàng)目已經(jīng)在市場中出現(xiàn)，從發(fā)展軌跡來看大盤開發(fā)逐漸成為趨勢； ? 目前馬鞍山市場普通住宅主力面積集中為 120130平方米三房為主，主力價(jià)格區(qū)間集中在 2800－ 3500 元 /㎡別墅物業(yè)主力戶型面積集中在 200－ 240 ㎡，依照不同區(qū)位及景觀資源別墅價(jià)格區(qū)間在 3200－ 5700元 /㎡ 。 5) 大規(guī)模開發(fā)已成潮流，知名開發(fā)商品牌優(yōu)勢明顯 目前馬鞍山新開發(fā)的樓盤基本上都超過 10萬平方米，大規(guī)模開發(fā)已經(jīng)成為一種潮流。 3) 房價(jià)過快上漲的勢頭得到有效遏制，市場逐步邁向成熟。分析其原因：主要是因?yàn)楸镜胤慨a(chǎn)市場正處于發(fā)展初始階段；二是因?yàn)椴糠制放乒居捎谧陨懋a(chǎn)品品質(zhì)出色，銷售非常順利，因此在銷售資源上投放不多。 4. 主力戶型面積及消費(fèi)特點(diǎn)分析 馬鞍山地處江南，氣候潮濕，因此對(duì)朝向有較強(qiáng)的要求。根據(jù)城市整體發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)將向城市東部、南部區(qū)轉(zhuǎn)移，南部區(qū)域的潛在供應(yīng)土地規(guī)模較大。 說?挑戰(zhàn)?是由于區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目較多，本項(xiàng)目緊鄰鐵路，住宅氛圍整體狀況不佳，周邊項(xiàng)目較多，競爭較為激烈。項(xiàng)目 2020年 5月一期開盤時(shí)均價(jià)為 2100 元，致 2020年 6月 10 日項(xiàng)目銷售均價(jià)已經(jīng)達(dá)到 2900元，僅一年時(shí)間價(jià)格提升幅度超 38％；另項(xiàng)目在產(chǎn)品的戶行配比上具有一定的代表性多以經(jīng)濟(jì)型三房與舒適三房為主，符合馬鞍山本地消費(fèi)習(xí)慣；項(xiàng)目后期規(guī)劃中有少量聯(lián)排、獨(dú)立別墅組團(tuán)，總體量不大。項(xiàng)目內(nèi)部規(guī)劃較為完善，學(xué)校，大型超市，醫(yī)院一應(yīng)俱全，屬馬鞍山的中檔物業(yè)項(xiàng)目，其開發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)，品牌優(yōu)勢較為明顯，現(xiàn)場展示力度，以 及建筑外立面的差異性在馬鞍山當(dāng)?shù)剌^為突出，項(xiàng)目一期 2020年 3月開盤 520套去化率達(dá)到 90％以上。沿江東大道的樓盤以開發(fā)區(qū)、馬鋼工薪階層為主要客群。 沿江東大道的樓盤以馬鋼、電廠、市區(qū)工作的工薪階層為主要購買人群。但是房價(jià)的繼續(xù)走高，中央政府感覺調(diào)控力度需要繼續(xù)加強(qiáng)，預(yù)計(jì) 07年將繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)的調(diào)控政策，我們必須及時(shí)做好應(yīng)對(duì)策略。 . 城市改造持續(xù)進(jìn)行，城市化建設(shè)推動(dòng)了房地產(chǎn)發(fā)展 大規(guī)模城市改造建設(shè)營造了發(fā)展環(huán)境。當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)居民從溫飽階段開始進(jìn)入小康階段時(shí)，對(duì)住宅的數(shù)量和質(zhì)量要求大為提高，所以居民收入中的很大部分可以用于住宅消費(fèi)，我市房地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)的潛在空間正在擴(kuò)大。隨著市民的經(jīng)濟(jì)收入水平的不斷提高，馬鞍山高端住宅產(chǎn)品市場已經(jīng)出現(xiàn)了比較旺盛的需求，馬鞍山高檔居住社區(qū)具有較好的市場平臺(tái)。 . 房產(chǎn)開發(fā)模式不斷創(chuàng)新，但整體產(chǎn)品水平仍較低； 隨著土地獲取的難度以及成本加大，房地產(chǎn)企業(yè)將開始轉(zhuǎn)變以往的開發(fā)模式，產(chǎn)品向著精細(xì)化、個(gè)性化方向發(fā)展。未來發(fā)展格局將是多個(gè)中心，多種特色的。馬鞍山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)實(shí)際利用外資 元，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)繼續(xù)位居省級(jí)開發(fā)區(qū)前列。由大學(xué)校園區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)園 區(qū)、核心共享區(qū)、旅游園區(qū)和中高檔居住區(qū)五大功能區(qū)組成，呈現(xiàn)?一心引兩帶?的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和拉動(dòng)式?圈層 +扇形?的共享布局模式。南進(jìn)：加快市政新區(qū)及高新經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)逐步與蕪湖形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)；東擴(kuò)：依托大學(xué)城建設(shè)，新東區(qū)向東擴(kuò)張逐步發(fā)展慈湖，加強(qiáng)馬鞍山與南京的聯(lián)系， 馬鞍山城市?南進(jìn) 東擴(kuò)?城市發(fā)展主軸的確立，進(jìn)一步加強(qiáng)樂城市與南京蕪湖間的聯(lián)系，有利于形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)帶動(dòng)馬鞍山經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展； . 馬鞍山市區(qū)已經(jīng)形成? 5 縱 10 橫?的路網(wǎng)體系 ? 五縱： ?五縱?即寧蕪路、紅旗路、湖西路湖東路主要解決城市南北向交通聯(lián)系，東環(huán)路建成通車后其過境交通功能減弱，成為市內(nèi)一條主要貨運(yùn)通道，湖東路是城市經(jīng)濟(jì)和交通發(fā)展的主軸 ? 十橫： ?十橫?即聯(lián)合路、幸福路 葛羊路、湖北路、湖南路、雨山路、印山路、九華路、采石河路、太白路和提署路，主要解決城市東西向的交通聯(lián)系問題。建市時(shí)，馬鞍山建成區(qū)面積只有 0． 7 平方公里，人口 5． 65 萬 人，經(jīng) 40多年發(fā)展與建設(shè)，馬鞍山已由原來名不見經(jīng)傳的小村莊發(fā)展為人口達(dá) 125萬人、國內(nèi)生產(chǎn)總值 371億元、市區(qū)面積 354平方公里的新興工業(yè)城市。 5239。 1739。 . 經(jīng)濟(jì)發(fā)展在安徽省內(nèi)名列前茅，有力推動(dòng) 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展 從上述的分析我們可以看出，馬鞍山市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平名列前茅，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，具有很強(qiáng)的競爭力。 ，增幅居安徽省首位 財(cái)政收入增幅較快 , 2020年財(cái)政總收入完成 74億元，比上年增長 %。其中出口 5億美元，增長 %，機(jī)電、高新技術(shù) 產(chǎn)品出口均實(shí)現(xiàn)成倍增長。精心組織參加香港徽商大會(huì)、中博會(huì)、臺(tái)商大會(huì)、南京重洽會(huì)等大型招商活動(dòng)，取得一批重要招商成果。增長幅度 22%； 2020年末城鄉(xiāng)人均存款達(dá)到 13775元，位居安徽省首位。不僅主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)人均值繼續(xù)保持安徽省領(lǐng)先地位，與長三角發(fā)達(dá)城市的差距也進(jìn)一步縮?。? 馬鞍山市連續(xù) 3 年 GDP的總量增幅超 20％左右，（按照國際慣例，城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的 起步階段為人均 GDP達(dá) 1000 美元～ 3000 美元時(shí)， 3000～ 8000 美元為高速發(fā)展期），與同等規(guī)模的城市而言，經(jīng)濟(jì)等級(jí)和發(fā)展速度相對(duì)較快。 隨著收入水平的不斷提高，馬鞍山市居民銀行存款數(shù)也在同步 增長，戶均存款超 5 萬元。馬鞍山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)實(shí)際利用外資 ，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)繼續(xù)位居省級(jí)開發(fā)區(qū)前列。區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作取得新進(jìn)展。 上述數(shù)據(jù)表明現(xiàn)階段馬鞍山市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是很理想的，同時(shí)出 于城市發(fā)展規(guī)劃的需要，市政府也在花大量的資金不斷改善城市內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 2. 馬鞍山市整體城市規(guī)劃研究分析 馬鞍山市與長江三角洲地區(qū)之間的關(guān)系 ★ ▲ ★ ★ ★ 上海都市圈 杭 州都市圈 南京都市圈 南京 蕪湖 杭州 上海 皖江經(jīng)濟(jì)帶 馬鞍山市位于長江下游南岸、安徽省東部，地處北緯 31176。與東經(jīng) 118176。之間；東臨石臼湖與江蘇 溧水縣和高淳縣交界；西瀕長江與和縣相望；南與蕪湖市郊、蕪湖縣、宣城縣接壤。 馬鞍山市的地理區(qū)位、 經(jīng)濟(jì)區(qū)位、交通區(qū)位都具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，馬鞍山市置身于長江三角洲的大環(huán)境中，在皖江經(jīng)濟(jì)帶、南京都市圈的雙重影響下 , 構(gòu)筑了一個(gè)優(yōu)勢互補(bǔ)、資源共享、充滿活力的區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作體系。 . 馬鞍山長江大橋、新東區(qū)規(guī)劃等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的落實(shí)將有效提升馬鞍山城市競爭力 ? 馬鞍山長江大橋 :馬鞍山長江大橋項(xiàng)目總投資估算 60億元。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)比重的不斷增加這在一定的程度上說明馬鞍山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有很強(qiáng)活力，這將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來巨大的促 進(jìn)作用。三個(gè)區(qū)和當(dāng)涂縣的各類工業(yè)集中區(qū)都獲得長足發(fā)展。從 2001 年開始，房價(jià)一直在較低的水平運(yùn)行，但市場運(yùn)行平穩(wěn)，這主要是由于馬鞍山市 從 2020 年開始著力建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，連續(xù) 建設(shè)且規(guī)模較大，對(duì)商品房價(jià)格的攀升產(chǎn)生了一定的制約作用。 . 外地品牌開發(fā)商進(jìn)入馬鞍山市場，競爭日趨激烈，產(chǎn)品品質(zhì)得到提高 馬鞍山寬松的投資政策，良好的投資環(huán)境，吸引了越來越多的外地房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入。 4. 馬鞍山房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境分析 . 經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展推動(dòng)房地產(chǎn)迅猛發(fā)展 從上世紀(jì)九十年代初開始，馬鞍山走上外向型發(fā)展之路，加快工業(yè)化進(jìn)程，經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出持續(xù)高速發(fā)展的態(tài)勢，從 1991— 2020年，生產(chǎn)總值（按現(xiàn)價(jià)計(jì)算）年平均增速達(dá)到 %。 . 觀念的轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)展新動(dòng)力 投資觀念的轉(zhuǎn)變。不斷增強(qiáng)的城市功能為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的環(huán)境。 . 城市逐步向郊區(qū)化擴(kuò)張，全面實(shí)現(xiàn)?東擴(kuò)?戰(zhàn)略尚需時(shí)日 現(xiàn)階段馬鞍山市城市主流的發(fā)展趨勢還是以南部作為重點(diǎn)，城市東部作為新區(qū)開發(fā)的概念還處于相對(duì)初級(jí)的階段。倍數(shù)的主要購買人群為政府官員、私營業(yè)主和少數(shù)大學(xué)老師、電廠、銀行管理人員。住宅產(chǎn)品 90－ 100 ㎡兩房、 120－ 130 ㎡三房為主、單身公寓主力面積為 60－ 65㎡、別墅產(chǎn)品（疊加）主力面積集中在 180－ 200㎡ ； . 雨山板塊競爭樓盤產(chǎn)品價(jià)格及主力總價(jià)分析 ? 雨山板塊依區(qū)域內(nèi)樓盤普通住宅均價(jià)在 24003200元 /㎡ ，主力總價(jià)在 25－ 40 萬元之間； ? 別墅產(chǎn)品由于自然資源差異均價(jià)在 3200－ 5500元 /㎡ ，主力總價(jià)在 60－ 80萬元 之間； . 雨山板塊競爭樓盤建筑風(fēng)格分析 ? 區(qū)域內(nèi)樓盤建筑風(fēng)格多以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主少量歐式風(fēng)格，消費(fèi)者對(duì)歐式建筑風(fēng)格產(chǎn)品接受度較高； ? 目前板塊內(nèi)樓盤已有項(xiàng)目外立面多采用用面磚、涂料與文化石結(jié)合的三段式?方式品質(zhì)感覺較強(qiáng)，個(gè)別樓盤全部使用全面磚或全涂料裝飾外立面，消費(fèi)者對(duì)?三段式?接受度高于全面磚與全涂料； . 雨山板塊競爭樓盤配套設(shè)施分析 雨山區(qū)為馬鞍山的產(chǎn)業(yè)新區(qū)，未來馬鞍山市的行政新區(qū)，區(qū)域配套資源缺乏，在區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目多依賴于市政規(guī)劃中的大型配套，各個(gè)項(xiàng)目配套較為單一，多為會(huì)所與沿街商鋪； . 板塊競爭樓盤主要成交 客戶分析 本區(qū)域主要消費(fèi)群體的政府官員，公務(wù)員，私營業(yè)主與馬鋼職工為主。 2）、 中加該項(xiàng)目現(xiàn)已銷售完畢。 4. 對(duì)本案支持和建議 1. 建筑風(fēng)格 馬鞍山是工業(yè)城市 ，在 市場上已經(jīng)出現(xiàn)的大型住宅項(xiàng)目中，簡潔流暢的現(xiàn)代建筑風(fēng)格占據(jù)主流。這表明馬鞍山目前的分期更多考慮的是地塊特征等先天因素，從市場操作、拓展盈利空間角度去考慮的深度還不夠。 從市場已有供給來看，馬鞍山市場目前的戶型特征是以舒適兩房、經(jīng)濟(jì)三房（ 80－ 100㎡ ）基本上占到單個(gè)項(xiàng)目的 60～ 50％之間，舒適型三房（ 130－ 150 ㎡ ）為主力房型基本上占到單個(gè)項(xiàng)目的 20～ 30％之間，四房及以上的占 15％～ 30％。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面 1) 房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例基本合理。 4) 房地產(chǎn)業(yè)的市場化運(yùn)作機(jī)制趨于健全，房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量不斷提高，開發(fā) 商品牌意識(shí)進(jìn)一步加強(qiáng)。 拆遷難的結(jié)果一方面造成經(jīng)營性用地交付受阻，而交付了的土地上建成的房屋價(jià)格上升又加大了未交付土地的拆遷難度；另一方面造成經(jīng)濟(jì)適用房和農(nóng)民騰地拆遷安置房建設(shè)和竣工交付受阻和成本的上升，反過來直接影響到拆遷的實(shí)施。 ? 住宅市場競爭越來越激烈。 團(tuán)結(jié)花壇商業(yè)中心 以團(tuán)結(jié)花壇為核心，以新亞百貨、華聯(lián)商廈、新大新等為主體，聚集了馬鞍山絕大多數(shù)人氣，這是馬鞍山的核心商貿(mào)區(qū)，是目前馬鞍山市民購物的主要場所。 酒店： 夢(mèng)都、塞納河畔、避風(fēng)港、金盛、紅梅。海闊天空是馬鞍山新近開業(yè)的一家迪吧，位于花山路上，已經(jīng)在市場上有一定 的轟動(dòng)效應(yīng)，經(jīng)營狀較好。易初蓮花的建成，將引起馬鞍山市大型超市的激烈競爭，由于馬鞍山市區(qū)人口數(shù)量以及其消費(fèi)能力的限制，勢必造成這一市場的趨向飽和。 供應(yīng)狀況小結(jié) 商業(yè)中心的業(yè)態(tài)分布仍以傳統(tǒng)的百貨業(yè)為主，休閑娛樂所占比重較少。 項(xiàng)目地處花山路建材一條街，結(jié)合項(xiàng)目就區(qū)域商業(yè)進(jìn)行針對(duì)性的研究，由于本項(xiàng)目規(guī)劃為建材、家居市場