【正文】 400 / 兒童服飾 30 2500 / 中視購物 70 4300 / 佳山路 花店 65 6500 / 眼鏡 15 1400 / 藥店 30 2500 / 花店 40 3300 / 雨山路 花店 10 1100 / 咖啡店 220 / / 200萬 地板 60 6200 / 茶行 70 7300 / 二）北部 道路 店名 面積 租金 日租金 售價 紅旗北路 煙酒 20 /年 機械 30 2200 電器 兩層共 100 /年 花山路 五金 60 1500 儀器 30 1200 地毯 20 1500 建材 105 5000 湖北路 湖景花園 60（兩層） 2500 / 廣告 12 1000 超市 20 1000 理發(fā)店 20 1800 解放路 家紡 50 購物 20 2500 湖東北路 餐飲 100 2500 內(nèi)衣店 12 1000 4. 區(qū)域商業(yè)分析 每一個城市，商業(yè)經(jīng)過長期積累，總會形成它特有的格局，在馬鞍山，花山路建材一條街，已經(jīng)深入人心，具有較高的行業(yè)輻射力和知名度，成為馬鞍山建材行業(yè)的首選地段。 馬鞍山的商業(yè)缺乏有效的整合，一些大型的購物中心或批發(fā)市場等都在緊鑼密鼓進行之中。 天潤發(fā)超市 天潤發(fā)超市總建筑面積為 24000 平方米，建筑物總共分三層，一層為商業(yè)街和室內(nèi)停車場，二層為自選 購物賣場，三層為辦公區(qū)域。 超市： 天潤發(fā)、農(nóng)工商、華聯(lián)吉買盛、蘇果超市。 咖啡茶座： 以江南茶人、上島咖啡 、老槐樹咖啡園為代表，上島咖啡近兩年開了數(shù)家分店，引外馬鞍山還有類似于星巴客、真鍋等檔次稍差的一些茶座。 除了三個商業(yè)中心以外，馬鞍山還存在一些相對比較集中的商貿(mào)街。相對貧乏的商業(yè)為馬鞍山的進一步發(fā)展提供了廣闊空間。 6. 市場研究結(jié)論及策略建議 1. 市場調(diào)查總結(jié)及突破 點 通過市場調(diào)查及數(shù)據(jù)分析，目前馬鞍山房地產(chǎn)市場大致有以下特征： ? 馬鞍山整體經(jīng)濟狀況在安徽省處于較高的水平，城市消費水平較強，對高端物業(yè)具有一定的消費能力； ? 城市?南進東擴?發(fā)展戰(zhàn)略落實，城市東部新區(qū)規(guī)劃給項目帶來一定的機遇，受城市規(guī)劃發(fā)展影響超 50 萬㎡的項目已經(jīng)在市場中出現(xiàn)，從發(fā)展軌跡來看大盤開發(fā)逐漸成為趨勢； ? 目前馬鞍山市場普通住宅主力面積集中為 120130平方米三房為主，主力價格區(qū)間集中在 2800－ 3500 元 /㎡別墅物業(yè)主力戶型面積集中在 200－ 240 ㎡，依照不同區(qū)位及景觀資源別墅價格區(qū)間在 3200－ 5700元 /㎡ 。 5) 大規(guī)模開發(fā)已成潮流，知名開發(fā)商品牌優(yōu)勢明顯 目前馬鞍山新開發(fā)的樓盤基本上都超過 10萬平方米，大規(guī)模開發(fā)已經(jīng)成為一種潮流。 3) 房價過快上漲的勢頭得到有效遏制，市場逐步邁向成熟。分析其原因：主要是因為本地房產(chǎn)市場正處于發(fā)展初始階段；二是因為部分品牌公司由于自身產(chǎn)品品質(zhì)出色，銷售非常順利，因此在銷售資源上投放不多。 4. 主力戶型面積及消費特點分析 馬鞍山地處江南，氣候潮濕，因此對朝向有較強的要求。根據(jù)城市整體發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)的重點將向城市東部、南部區(qū)轉(zhuǎn)移，南部區(qū)域的潛在供應(yīng)土地規(guī)模較大。 說?挑戰(zhàn)?是由于區(qū)域內(nèi)項目較多，本項目緊鄰鐵路，住宅氛圍整體狀況不佳，周邊項目較多，競爭較為激烈。項目 2020年 5月一期開盤時均價為 2100 元，致 2020年 6月 10 日項目銷售均價已經(jīng)達到 2900元，僅一年時間價格提升幅度超 38％；另項目在產(chǎn)品的戶行配比上具有一定的代表性多以經(jīng)濟型三房與舒適三房為主，符合馬鞍山本地消費習(xí)慣；項目后期規(guī)劃中有少量聯(lián)排、獨立別墅組團，總體量不大。項目內(nèi)部規(guī)劃較為完善，學(xué)校，大型超市，醫(yī)院一應(yīng)俱全，屬馬鞍山的中檔物業(yè)項目，其開發(fā)商實力較強，品牌優(yōu)勢較為明顯，現(xiàn)場展示力度，以 及建筑外立面的差異性在馬鞍山當?shù)剌^為突出，項目一期 2020年 3月開盤 520套去化率達到 90％以上。沿江東大道的樓盤以開發(fā)區(qū)、馬鋼工薪階層為主要客群。 沿江東大道的樓盤以馬鋼、電廠、市區(qū)工作的工薪階層為主要購買人群。但是房價的繼續(xù)走高，中央政府感覺調(diào)控力度需要繼續(xù)加強，預(yù)計 07年將繼續(xù)出臺相關(guān)的調(diào)控政策，我們必須及時做好應(yīng)對策略。 . 城市改造持續(xù)進行，城市化建設(shè)推動了房地產(chǎn)發(fā)展 大規(guī)模城市改造建設(shè)營造了發(fā)展環(huán)境。當一個國家或地區(qū)居民從溫飽階段開始進入小康階段時，對住宅的數(shù)量和質(zhì)量要求大為提高，所以居民收入中的很大部分可以用于住宅消費，我市房地產(chǎn)產(chǎn)品消費的潛在空間正在擴大。隨著市民的經(jīng)濟收入水平的不斷提高，馬鞍山高端住宅產(chǎn)品市場已經(jīng)出現(xiàn)了比較旺盛的需求，馬鞍山高檔居住社區(qū)具有較好的市場平臺。 . 房產(chǎn)開發(fā)模式不斷創(chuàng)新，但整體產(chǎn)品水平仍較低； 隨著土地獲取的難度以及成本加大，房地產(chǎn)企業(yè)將開始轉(zhuǎn)變以往的開發(fā)模式，產(chǎn)品向著精細化、個性化方向發(fā)展。未來發(fā)展格局將是多個中心，多種特色的。馬鞍山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)實際利用外資 元，各項經(jīng)濟指標繼續(xù)位居省級開發(fā)區(qū)前列。由大學(xué)校園區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)園 區(qū)、核心共享區(qū)、旅游園區(qū)和中高檔居住區(qū)五大功能區(qū)組成，呈現(xiàn)?一心引兩帶?的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和拉動式?圈層 +扇形?的共享布局模式。南進：加快市政新區(qū)及高新經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)逐步與蕪湖形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)動；東擴：依托大學(xué)城建設(shè)，新東區(qū)向東擴張逐步發(fā)展慈湖，加強馬鞍山與南京的聯(lián)系， 馬鞍山城市?南進 東擴?城市發(fā)展主軸的確立，進一步加強樂城市與南京蕪湖間的聯(lián)系，有利于形成聯(lián)動效應(yīng)帶動馬鞍山經(jīng)濟整體發(fā)展； . 馬鞍山市區(qū)已經(jīng)形成? 5 縱 10 橫?的路網(wǎng)體系 ? 五縱： ?五縱?即寧蕪路、紅旗路、湖西路湖東路主要解決城市南北向交通聯(lián)系，東環(huán)路建成通車后其過境交通功能減弱，成為市內(nèi)一條主要貨運通道，湖東路是城市經(jīng)濟和交通發(fā)展的主軸 ? 十橫： ?十橫?即聯(lián)合路、幸福路 葛羊路、湖北路、湖南路、雨山路、印山路、九華路、采石河路、太白路和提署路，主要解決城市東西向的交通聯(lián)系問題。建市時，馬鞍山建成區(qū)面積只有 0． 7 平方公里，人口 5． 65 萬 人，經(jīng) 40多年發(fā)展與建設(shè)，馬鞍山已由原來名不見經(jīng)傳的小村莊發(fā)展為人口達 125萬人、國內(nèi)生產(chǎn)總值 371億元、市區(qū)面積 354平方公里的新興工業(yè)城市。 5239。 1739。 . 經(jīng)濟發(fā)展在安徽省內(nèi)名列前茅，有力推動 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展 從上述的分析我們可以看出，馬鞍山市的經(jīng)濟發(fā)展水平名列前茅，經(jīng)濟實力雄厚，具有很強的競爭力。 ，增幅居安徽省首位 財政收入增幅較快 , 2020年財政總收入完成 74億元，比上年增長 %。其中出口 5億美元，增長 %，機電、高新技術(shù) 產(chǎn)品出口均實現(xiàn)成倍增長。精心組織參加香港徽商大會、中博會、臺商大會、南京重洽會等大型招商活動，取得一批重要招商成果。增長幅度 22%； 2020年末城鄉(xiāng)人均存款達到 13775元，位居安徽省首位。不僅主要經(jīng)濟指標人均值繼續(xù)保持安徽省領(lǐng)先地位，與長三角發(fā)達城市的差距也進一步縮??； 馬鞍山市連續(xù) 3 年 GDP的總量增幅超 20％左右，（按照國際慣例，城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的 起步階段為人均 GDP達 1000 美元～ 3000 美元時， 3000～ 8000 美元為高速發(fā)展期），與同等規(guī)模的城市而言，經(jīng)濟等級和發(fā)展速度相對較快。 隨著收入水平的不斷提高，馬鞍山市居民銀行存款數(shù)也在同步 增長，戶均存款超 5 萬元。馬鞍山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)實際利用外資 ，各項經(jīng)濟指標繼續(xù)位居省級開發(fā)區(qū)前列。區(qū)域經(jīng)濟合作取得新進展。 上述數(shù)據(jù)表明現(xiàn)階段馬鞍山市的經(jīng)濟環(huán)境是很理想的，同時出 于城市發(fā)展規(guī)劃的需要，市政府也在花大量的資金不斷改善城市內(nèi)外部經(jīng)濟環(huán)境。 2. 馬鞍山市整體城市規(guī)劃研究分析 馬鞍山市與長江三角洲地區(qū)之間的關(guān)系 ★ ▲ ★ ★ ★ 上海都市圈 杭 州都市圈 南京都市圈 南京 蕪湖 杭州 上海 皖江經(jīng)濟帶 馬鞍山市位于長江下游南岸、安徽省東部，地處北緯 31176。與東經(jīng) 118176。之間；東臨石臼湖與江蘇 溧水縣和高淳縣交界；西瀕長江與和縣相望；南與蕪湖市郊、蕪湖縣、宣城縣接壤。 馬鞍山市的地理區(qū)位、 經(jīng)濟區(qū)位、交通區(qū)位都具有得天獨厚的優(yōu)勢，馬鞍山市置身于長江三角洲的大環(huán)境中，在皖江經(jīng)濟帶、南京都市圈的雙重影響下 , 構(gòu)筑了一個優(yōu)勢互補、資源共享、充滿活力的區(qū)域經(jīng)濟合作體系。 . 馬鞍山長江大橋、新東區(qū)規(guī)劃等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的落實將有效提升馬鞍山城市競爭力 ? 馬鞍山長江大橋 :馬鞍山長江大橋項目總投資估算 60億元。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)比重的不斷增加這在一定的程度上說明馬鞍山市經(jīng)濟發(fā)展具有很強活力，這將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來巨大的促 進作用。三個區(qū)和當涂縣的各類工業(yè)集中區(qū)都獲得長足發(fā)展。從 2001 年開始，房價一直在較低的水平運行，但市場運行平穩(wěn)，這主要是由于馬鞍山市 從 2020 年開始著力建設(shè)經(jīng)濟適用房，連續(xù) 建設(shè)且規(guī)模較大，對商品房價格的攀升產(chǎn)生了一定的制約作用。 . 外地品牌開發(fā)商進入馬鞍山市場，競爭日趨激烈，產(chǎn)品品質(zhì)得到提高 馬鞍山寬松的投資政策，良好的投資環(huán)境，吸引了越來越多的外地房地產(chǎn)企業(yè)進入。 4. 馬鞍山房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境分析 . 經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展推動房地產(chǎn)迅猛發(fā)展 從上世紀九十年代初開始，馬鞍山走上外向型發(fā)展之路，加快工業(yè)化進程，經(jīng)濟呈現(xiàn)出持續(xù)高速發(fā)展的態(tài)勢，從 1991— 2020年，生產(chǎn)總值（按現(xiàn)價計算）年平均增速達到 %。 . 觀念的轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)展新動力 投資觀念的轉(zhuǎn)變。不斷增強的城市功能為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的環(huán)境。 . 城市逐步向郊區(qū)化擴張，全面實現(xiàn)?東擴?戰(zhàn)略尚需時日 現(xiàn)階段馬鞍山市城市主流的發(fā)展趨勢還是以南部作為重點，城市東部作為新區(qū)開發(fā)的概念還處于相對初級的階段。倍數(shù)的主要購買人群為政府官員、私營業(yè)主和少數(shù)大學(xué)老師、電廠、銀行管理人員。住宅產(chǎn)品 90－ 100 ㎡兩房、 120－ 130 ㎡三房為主、單身公寓主力面積為 60－ 65㎡、別墅產(chǎn)品（疊加）主力面積集中在 180－ 200㎡ ； . 雨山板塊競爭樓盤產(chǎn)品價格及主力總價分析 ? 雨山板塊依區(qū)域內(nèi)樓盤普通住宅均價在 24003200元 /㎡ ，主力總價在 25－ 40 萬元之間； ? 別墅產(chǎn)品由于自然資源差異均價在 3200－ 5500元 /㎡ ，主力總價在 60－ 80萬元 之間； . 雨山板塊競爭樓盤建筑風(fēng)格分析 ? 區(qū)域內(nèi)樓盤建筑風(fēng)格多以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主少量歐式風(fēng)格，消費者對歐式建筑風(fēng)格產(chǎn)品接受度較高； ? 目前板塊內(nèi)樓盤已有項目外立面多采用用面磚、涂料與文化石結(jié)合的三段式?方式品質(zhì)感覺較強，個別樓盤全部使用全面磚或全涂料裝飾外立面，消費者對?三段式?接受度高于全面磚與全涂料； . 雨山板塊競爭樓盤配套設(shè)施分析 雨山區(qū)為馬鞍山的產(chǎn)業(yè)新區(qū)，未來馬鞍山市的行政新區(qū)，區(qū)域配套資源缺乏，在區(qū)域內(nèi)項目多依賴于市政規(guī)劃中的大型配套，各個項目配套較為單一，多為會所與沿街商鋪； . 板塊競爭樓盤主要成交 客戶分析 本區(qū)域主要消費群體的政府官員，公務(wù)員，私營業(yè)主與馬鋼職工為主。 2）、 中加該項目現(xiàn)已銷售完畢。 4. 對本案支持和建議 1. 建筑風(fēng)格 馬鞍山是工業(yè)城市 ，在 市場上已經(jīng)出現(xiàn)的大型住宅項目中，簡潔流暢的現(xiàn)代建筑風(fēng)格占據(jù)主流。這表明馬鞍山目前的分期更多考慮的是地塊特征等先天因素，從市場操作、拓展盈利空間角度去考慮的深度還不夠。 從市場已有供給來看，馬鞍山市場目前的戶型特征是以舒適兩房、經(jīng)濟三房（ 80－ 100㎡ ）基本上占到單個項目的 60～ 50％之間，舒適型三房（ 130－ 150 ㎡ ）為主力房型基本上占到單個項目的 20～ 30％之間，四房及以上的占 15％～ 30％。具體表現(xiàn)在以下幾個方面 1) 房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比例基本合理。 4) 房地產(chǎn)業(yè)的市場化運作機制趨于健全，房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量不斷提高，開發(fā) 商品牌意識進一步加強。 拆遷難的結(jié)果一方面造成經(jīng)營性用地交付受阻，而交付了的土地上建成的房屋價格上升又加大了未交付土地的拆遷難度；另一方面造成經(jīng)濟適用房和農(nóng)民騰地拆遷安置房建設(shè)和竣工交付受阻和成本的上升，反過來直接影響到拆遷的實施。 ? 住宅市場競爭越來越激烈。 團結(jié)花壇商業(yè)中心 以團結(jié)花壇為核心，以新亞百貨、華聯(lián)商廈、新大新等為主體，聚集了馬鞍山絕大多數(shù)人氣，這是馬鞍山的核心商貿(mào)區(qū)，是目前馬鞍山市民購物的主要場所。 酒店： 夢都、塞納河畔、避風(fēng)港、金盛、紅梅。海闊天空是馬鞍山新近開業(yè)的一家迪吧，位于花山路上，已經(jīng)在市場上有一定 的轟動效應(yīng)，經(jīng)營狀較好。易初蓮花的建成，將引起馬鞍山市大型超市的激烈競爭，由于馬鞍山市區(qū)人口數(shù)量以及其消費能力的限制，勢必造成這一市場的趨向飽和。 供應(yīng)狀況小結(jié) 商業(yè)中心的業(yè)態(tài)分布仍以傳統(tǒng)的百貨業(yè)為主，休閑娛樂所占比重較少。 項目地處花山路建材一條街，結(jié)合項目就區(qū)域商業(yè)進行針對性的研究，由于本項目規(guī)劃為建材、家居市場