【正文】 務(wù)大廈所處的高科技園區(qū)，正在成為面向 21 世紀(jì)的世界知名高科技園區(qū)和中國高科技產(chǎn)業(yè)的輻射源，各大創(chuàng)業(yè)“頭腦”與智力密集的高科技園區(qū)，湘潭高科技產(chǎn)業(yè)和人才的高地，適合高科技人才工作和生活的人性化空間，以及直接面對(duì)國內(nèi)外的市場環(huán)境，整個(gè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)規(guī)模和產(chǎn) 業(yè)格局已基本形成，區(qū)域優(yōu)勢(shì)十分突出。因此，三和商務(wù)大廈應(yīng)審時(shí)度勢(shì)，更加理性化思考租售價(jià)格定位、功能定位、形象定位與目標(biāo)群定位。因?yàn)樾鲁菂^(qū)正在開發(fā)，客觀上對(duì)經(jīng)濟(jì)開發(fā)小區(qū)商務(wù)樓市場的發(fā)育將形成相當(dāng)程度的制約和影響。湘潭市從信息和人才抓起，把湘潭三大物流：大漢鋼材物流、步步高商貿(mào)物流、湖南三和醫(yī)藥物流打造成“湘中南現(xiàn)代物流基地”。◎ 米超高設(shè)計(jì) 。 在本方案中，我們?cè)趯?duì)同質(zhì)商務(wù)樓的市場定位及租售作比較與量化分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合三和商務(wù)大廈營銷推廣的三個(gè)階段，就大廈整體推廣中的營 銷策略、廣告策略、廣告主題、媒介策略等，作了進(jìn)一步整合、完善和深化。它們的基本情況如下： 1）中榮時(shí)代廣場：位于老城最繁華地段，現(xiàn)尚未正式推出，初步定價(jià)在 5000元每平方米。 20xx 年，湘潭商務(wù)樓市場整 體呈現(xiàn)上升的態(tài)勢(shì)。 〃湘潭新城 區(qū) —— 湘潭已將發(fā)展“物流經(jīng)濟(jì)”作為提升城市經(jīng)濟(jì)功能的一項(xiàng)長遠(yuǎn)戰(zhàn)略性目標(biāo)， 湖南市場年銷售額達(dá) 200 多億元，本項(xiàng)目所在地是中國第七大城市群 “ 長株潭 ” ， 20xx 年 “ 長株潭 ” GDP 總量已超過武漢 120 多億元，占湖南經(jīng)濟(jì)總量的 60%以上，可以說得 “ 長株潭 ” 者得湖南！ 據(jù)市有關(guān)部門最新統(tǒng)計(jì)，湖南引進(jìn)外資調(diào)整戰(zhàn)略， 5 年內(nèi)將引 46 家世界 500 強(qiáng) 。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，湘潭市場各類現(xiàn)代物流業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)商務(wù)樓的需求已占到商務(wù)樓總量的 75％ ，現(xiàn)代物流業(yè)未來對(duì)商務(wù)樓市場的需求將突破總量的 80％以上；尤其是新城區(qū)，個(gè)性化需求主要表現(xiàn)為：其一：根據(jù)機(jī)構(gòu)本身的功能定位，選擇商務(wù)樓時(shí)更注重區(qū)域的功能性；其二：根據(jù)其服務(wù)的客戶源的分布情況，十分注重周邊的配套性；其三：對(duì)商務(wù)樓市場的租售更趨理性化，總體上以租賃為主。是新一帶高品質(zhì)寫字樓 該樓建筑面積 520xx 平方米，為 17 層建筑物。 ● 配套優(yōu)勢(shì) —— 三和商務(wù)大廈的附近 形成了以新的市政府為中心的高尚社區(qū)。但開發(fā)區(qū)由于受區(qū)域位置和功能的局限，其商務(wù)樓租售率遠(yuǎn)不及老城區(qū) 。因此，三和商務(wù)大廈應(yīng)根據(jù)自身的市場定位制定錯(cuò)位競爭的策略； 其二、三和商務(wù)大廈在制定相應(yīng)的銷售策略時(shí)，應(yīng)與湘潭高新區(qū)科技園的功能定位與產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)相銜接，制定有別于金橋商務(wù)樓盤，以及開發(fā)區(qū)內(nèi)、外同質(zhì) 商務(wù)樓盤的銷售策略；強(qiáng)化與凸現(xiàn)與眾不同的特征優(yōu)勢(shì)，找準(zhǔn)自身的“賣點(diǎn)”，鎖定準(zhǔn)確的目標(biāo)客戶群，從而實(shí)現(xiàn)三個(gè)階 段的推廣與營銷目標(biāo)。 三和商務(wù) 大廈 是湘潭高新區(qū)唯一標(biāo)志性建筑，它具有鮮明的醫(yī)藥物流科技屬性，因此， 三和商務(wù)大廈 的市場定位應(yīng)有別于金橋或其它開發(fā)區(qū)甲級(jí)商務(wù)樓，其目標(biāo)群定位也應(yīng)區(qū)分于其它商務(wù)樓的目標(biāo)群定位，成為國內(nèi)醫(yī)藥企業(yè)的集聚地，打造 三和商務(wù)大廈 商務(wù)旗艦的概念，從而產(chǎn)生有效的集聚效應(yīng)。必須強(qiáng)化與凸現(xiàn)大廈與眾不同的特征優(yōu)勢(shì)，找準(zhǔn)自身的“賣點(diǎn)”，鎖定準(zhǔn) 確的目標(biāo)客戶群，從而實(shí)現(xiàn)三個(gè)階段的推廣與營銷目標(biāo)。 我們認(rèn)為，這個(gè)超出房產(chǎn)領(lǐng)域的“中心”概念主要通過構(gòu)建幾大“平臺(tái)”并引入相關(guān)客群、機(jī)構(gòu)等手段來實(shí)現(xiàn)。 缺點(diǎn)： ① 需重視前期的商業(yè)策劃（業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場定位等）； ② 需設(shè)立相應(yīng)的管理部門及配備有關(guān)的商業(yè)專才； ③ 各業(yè)態(tài)環(huán)環(huán)相扣，一家經(jīng)營失敗，影響到其他租戶的經(jīng)營，要求開發(fā)商建立儲(chǔ)備租戶資 源庫，并具備極強(qiáng)的招商能力。 缺點(diǎn)： ① 要求開發(fā)商具備很雄厚的自有資金實(shí)力； ② 需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才； ③ 對(duì)主力店的招租能力要求極高。 〃無理由退鋪策略 在認(rèn)購期間，在一個(gè)星期內(nèi)，客戶如若想退訂金，無任何理由，全額退款，給客戶以充分信心。通過與大型的專業(yè)網(wǎng)站、行業(yè)協(xié)會(huì)等多方鏈接，以提高項(xiàng)目的曝光率，達(dá)到資源整合，以形成互動(dòng)效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)與傳播的最大化。 營銷策略 此階段應(yīng)加大營銷和廣告推廣力度，在跟蹤、洽談?dòng)幸庀蚩蛻舻幕A(chǔ)上，鎖定重點(diǎn)客戶目標(biāo)群，同時(shí)開拓新的客戶群。 ● 重點(diǎn)招商階段 —— 廣告宣傳應(yīng)根據(jù)重點(diǎn)客戶群，結(jié)合項(xiàng)目樓書的制作與發(fā) 放，采 取軟、硬結(jié)合為主要傳播手段。 ● 第三階段媒介策略 本階段為全面招商期，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)廣告的滲透力度，加強(qiáng)投放的針對(duì)性和廣泛性，以專業(yè)及海外媒體為主，配合少量湘潭主流媒體的廣告投放，增強(qiáng)媒體廣告對(duì)項(xiàng)目租售的促進(jìn)力度。 ● 第二階段媒介目標(biāo) 此階段配合階段性銷售工作，以信息最大限度的到達(dá)目標(biāo)客戶群為主要目的，同時(shí)注重信息到達(dá)目標(biāo)客戶群的有效率，加深目標(biāo)客戶群對(duì)三和商務(wù)大 廈的印象，激發(fā)他們的租賃、購買欲望，形成租售市場的熱點(diǎn)。 四．廣告策略 廣告目標(biāo) ● 第一階段目標(biāo) —— 全面樹立三和商務(wù)大廈“ 高品質(zhì)、智能化商務(wù)樓、 醫(yī)藥物流商界精英聚集地“國際一流智能化辦公樓”的形象定位，并根據(jù)湘潭高新區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，確立其在湘潭區(qū)域標(biāo)志性建筑的市場地位，引起國內(nèi)外市場的廣泛關(guān)注，吸引大客戶，同時(shí)積累分層租售的小客戶，奠定大廈全面招商的客戶群基礎(chǔ)。通過專業(yè)代理人員與目標(biāo)客戶的直接接觸溝通，提升本項(xiàng)目的知名度，挖掘潛在客戶。凡開盤期間成交的客戶均可享受折扣優(yōu)惠，每 3 天享受不同的折扣，持續(xù)三個(gè)星期，開盤日成交的客戶除享受折扣優(yōu)惠外，還可以獲得贈(zèng)送窗機(jī)空調(diào)一臺(tái)。 〃租售聯(lián)動(dòng)策略 三和醫(yī)藥物流按經(jīng)營劃定區(qū)域功能，可租可售。 缺點(diǎn)： ① 需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理； ② 需充分重視前期的市場定位，功能 定位，功能定位的策劃工作； ③ 招商能力的要求極高 ； 日常經(jīng)營能力的要求高； ④ 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)最大 ● 層（或片）與散結(jié)合出租模式 此模式是將上述第 2 種和第 3 種模式結(jié)合。 ● 會(huì)展