【正文】 ，“物流經(jīng)濟(jì)”的拉動，商務(wù)樓市場需求量不斷增大，其發(fā)展是健康的，未來市場潛力較大。但是，轉(zhuǎn)租為買或者自建辦公樓，也都將會分流三和商務(wù)大廈的一部分目標(biāo)客戶群。 其二，由于湘潭甲級商務(wù)樓客觀上受城市區(qū)域位置和功能定位的局限，以及商務(wù)樓市場個性化需求的凸現(xiàn)，其市場發(fā)展是不平衡的，開發(fā)區(qū)商務(wù)樓市場租售率遠(yuǎn)不及中心城區(qū)，按區(qū)域劃分依次形成了“梯度型”結(jié)構(gòu)，對開發(fā)小區(qū)未來商務(wù)樓市場發(fā)育將形成 相當(dāng)程度的制約。因此，三和商務(wù)大廈應(yīng)審時度勢，更加理性化思考租售價格定位、功能定位、形象定位與目標(biāo)群定位。 (二 )、項目簡析 三和商務(wù)大廈是三和 醫(yī)藥商業(yè)廣場的主樓 是融辦公、交易、展示、商務(wù)于一體的建筑群體。該樓由群樓（交易大廳）和主樓（三和商務(wù)大廈）組成，群樓設(shè)藥品交易、展示位，有 1369 個商鋪， 主樓 三和商務(wù)大廈 為開敞式辦公兼居住的商務(wù)用房，適合廠商設(shè)立辦事處和商務(wù)居住。是新一帶高品質(zhì)寫字樓 該樓建筑面積 520xx 平方米，為 17 層建筑物。其中裙樓 4 層，主樓 13 層，有 220xx 平方米，樓高 69 米。建筑分類一級。 主樓 13 層寫字樓價格： 2580 元 /平方米起， 10 年回報 100%， 10 年后公司承諾 回購。 三和商務(wù)大廈是在湘潭市政府“三大物流”的戰(zhàn)略背景下，為增強湖南醫(yī)藥物流的服務(wù)功能與配套功能而興建的。 項目優(yōu)勢： ● 區(qū)域優(yōu)勢 —— 三和商務(wù)大廈所處的高科技園區(qū)，正在成為面向 21 世紀(jì)的世界知名高科技園區(qū)和中國高科技產(chǎn)業(yè)的輻射源，各大創(chuàng)業(yè)“頭腦”與智力密集的高科技園區(qū)，湘潭高科技產(chǎn)業(yè)和人才的高地，適合高科技人才工作和生活的人性化空間，以及直接面對國內(nèi)外的市場環(huán)境，整個園區(qū)的開發(fā)建設(shè)規(guī)模和產(chǎn) 業(yè)格局已基本形成，區(qū)域優(yōu)勢十分突出。 ● 功能優(yōu)勢 —— 三和商務(wù)大廈的應(yīng)運而生，呼應(yīng)了高科技園區(qū)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能和配套功能，同時也呼應(yīng)了高新區(qū)建設(shè)知名高科技園區(qū)的高起點定位，目前園區(qū)內(nèi)“產(chǎn)－學(xué)－研”一體化的功能框架已基本形成，醫(yī)藥高科技產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥高科技人才、醫(yī)藥研發(fā)機構(gòu)已產(chǎn)生集聚效應(yīng)，這為三和商務(wù)大廈的全面招商奠定了重要基礎(chǔ)。 ● 環(huán)境優(yōu)勢 —— 三和商務(wù)大廈位于高新區(qū)的核心區(qū)域，環(huán)境得天獨厚，該區(qū)域也是園區(qū)生態(tài)環(huán)境規(guī)劃和建設(shè)最佳的區(qū)域，三和商務(wù)大廈首次融入了真正意義上的“高科技與大自然共鳴”的理念，是國際 一流的天然式辦公園。 ● 配套優(yōu)勢 —— 三和商務(wù)大廈的附近 形成了以新的市政府為中心的高尚社區(qū)。此外， 項目所在地位于偉大領(lǐng)袖毛主席故鄉(xiāng) —— 湘潭 。 中心位于 湘潭市新城 區(qū) ， 芙蓉東路與茶園路交匯處。項目東接京珠、上瑞高速，西鄰市政中心、汽車東站，南靠高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，北鄰 10 320 國道，京廣、湘黔鐵路交匯于此，到長沙、株洲 和 黃花國際機場僅需 30 分鐘車程，距湘江千噸級集裝箱碼頭 ——湘潭港 4 公里 ，形成一個水、陸、空立體交通網(wǎng)。作為湖南首個第三方醫(yī)藥物流中心，交通便利，可謂四通八達(dá)， 是 “ 長株潭 ” 經(jīng)濟(jì)圈的核心區(qū)域。 絕佳的 地段優(yōu)勢，即將吸引著眾多醫(yī)藥廠家和經(jīng)銷商的關(guān)注與大量入駐。 ● 導(dǎo)向優(yōu)勢 —— 湘潭高新區(qū)科技園目前具備了三大導(dǎo)向性優(yōu)勢，一是 5 年之內(nèi)，要建成中國知名、湖南一流的“硅谷”和“藥谷”，其主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)方向與目標(biāo)十分明晰；二是具有國家級科技研發(fā)基地和科技成果產(chǎn)業(yè)化的政策導(dǎo)向優(yōu)勢；三是湘潭市政府“聚焦新城區(qū)”戰(zhàn)略和建設(shè)湘潭高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)高地和人才高地的導(dǎo)向性政策優(yōu)勢。 項目劣勢 ● 新城區(qū)的發(fā)展： 金橋開發(fā)區(qū)，區(qū)內(nèi)已建成（或在建）的高檔商務(wù)樓已達(dá) 2棟。但開發(fā)區(qū)由于受區(qū)域位置和功能的局限，其商務(wù)樓租售率遠(yuǎn)不及老城區(qū) 。因為新城區(qū)正在開發(fā)，客觀上對經(jīng)濟(jì)開發(fā)小區(qū)商務(wù)樓市場的發(fā)育將形成相當(dāng)程度的制約和影響。 （ 1）開發(fā)區(qū)同質(zhì)商務(wù)樓盤的競爭 ● 金橋開發(fā)區(qū)板塊 —— 金橋商務(wù)樓雖然比三和早，已形成一定規(guī)模，但目前租售率仍不容樂觀，其空置率超過租售率，租售客戶不多。 已入駐高新區(qū)的中外產(chǎn)業(yè)型大企業(yè)，基本是均以自用型辦公樓宇為主，金橋國際社區(qū)其成熟度較高，周邊教育、生活等配套設(shè)施齊全，對進(jìn)一步吸引客戶具有相當(dāng)?shù)臐摿?，客觀上將 分流部分開發(fā)區(qū)商務(wù)樓目標(biāo)群。 項目機會點 ● 湘潭高新區(qū)科技園是湘潭的“硅谷”和“藥谷” ，多項國家級研發(fā)和產(chǎn)業(yè)基地，其園區(qū)功能和定位具有無可替代的優(yōu)勢；同時，湖南三和也是各大醫(yī)藥廠家智慧型、企業(yè)的精英集聚地之一，是醫(yī)藥高新技術(shù)成果孵化的示范基地，是醫(yī)藥交易的大平臺。因此，作為園區(qū)唯一的智能化商務(wù)樓，三和商務(wù)大廈對吸引產(chǎn)業(yè)型跨國公司和國內(nèi)企業(yè)集團(tuán)的研發(fā)、管理機構(gòu)具有吸引力，相當(dāng)規(guī)模的產(chǎn)業(yè)鏈。醫(yī)藥高科技產(chǎn)業(yè)群的集聚，將會為吸引金融、貿(mào)易、投資、咨詢、法律等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)入駐創(chuàng)造了一個潛力較大的市場空間，三和商務(wù)大廈作為園區(qū)內(nèi)唯一的高品質(zhì) 5A 甲級寫字樓，將成為這些現(xiàn)代服務(wù)機構(gòu)的首選目標(biāo)之一。 結(jié)論： 其一、三和商務(wù)大廈是湘潭高新區(qū)科技園內(nèi)唯一的甲級智能化商務(wù)樓和標(biāo)志性建筑，但同時面臨著開發(fā)區(qū)同質(zhì)商務(wù)樓盤和園區(qū)內(nèi)其它同質(zhì)商務(wù)樓盤的競爭，同時更受到湘潭新城區(qū)整個商務(wù)樓市場“梯度型”結(jié)構(gòu)的制約與影響。因此，三和商務(wù)大廈應(yīng)根據(jù)自身的市場定位制定錯位競爭的策略； 其二、三和商務(wù)大廈在制定相應(yīng)的銷售策略時，應(yīng)與湘潭高新區(qū)科技園的功能定位與產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢相銜接，制定有別于金橋商務(wù)樓盤，以及開發(fā)區(qū)內(nèi)、外同質(zhì) 商務(wù)樓盤的銷售策略；強化與凸現(xiàn)與眾不同的特征優(yōu)勢，找準(zhǔn)自身的“賣點”，鎖定準(zhǔn)確的目標(biāo)客戶群，從而實現(xiàn)三個階 段的推廣與營銷目標(biāo)。 二、項目定位 （一）功能定位 高品質(zhì)、智能化商務(wù)樓 醫(yī)藥物流商界精英聚集地 ● 支持點： 1)、 湘潭高新區(qū)科技園是湘潭的“硅谷”和“藥谷”，多項國家級研發(fā)和產(chǎn)業(yè)基地，其園區(qū)功能和定位具有無可替代的優(yōu)勢；同時，湖南三和也是各大醫(yī)藥廠家智慧型、企業(yè)的精英集聚地之一，是醫(yī)藥高新技術(shù)成果孵化的示