【正文】 鳴”的理念，是國(guó)際 一流的天然式辦公園。 項(xiàng)目劣勢(shì) ● 新城區(qū)的發(fā)展： 金橋開(kāi)發(fā)區(qū)，區(qū)內(nèi)已建成（或在建）的高檔商務(wù)樓已達(dá) 2棟。 結(jié)論： 其一、三和商務(wù)大廈是湘潭高新區(qū)科技園內(nèi)唯一的甲級(jí)智能化商務(wù)樓和標(biāo)志性建筑，但同時(shí)面臨著開(kāi)發(fā)區(qū)同質(zhì)商務(wù)樓盤和園區(qū)內(nèi)其它同質(zhì)商務(wù)樓盤的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)更受到湘潭新城區(qū)整個(gè)商務(wù)樓市場(chǎng)“梯度型”結(jié)構(gòu)的制約與影響。具備甲級(jí)智能化商務(wù)樓、專屬會(huì)所、會(huì)議會(huì)展等多項(xiàng)現(xiàn)代商務(wù)功能，天然的公園式辦公環(huán)境。因此，必須根據(jù)園區(qū)自身的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、導(dǎo)向和特點(diǎn)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，理性確定自身的租售價(jià)格定位、功能定位、形象定位與目標(biāo)群定位，確定錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的策略與目標(biāo)。通過(guò)對(duì)三和商務(wù)大廈的內(nèi)涵進(jìn)行挖掘，塑造或強(qiáng)化本項(xiàng)目與眾不同的特色，充分展示項(xiàng)目獨(dú)特的價(jià)值，最終使目標(biāo)客層接受這樣的產(chǎn)品。 優(yōu)點(diǎn) ： ① 租金相對(duì)整體出租要高一些； ② 風(fēng)險(xiǎn)分散，租金相對(duì)有一定保證； ③ 物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款； ④ 比整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè)或設(shè)計(jì)成產(chǎn)權(quán)式商鋪； ⑤ 某一層經(jīng)營(yíng)失敗時(shí)，開(kāi)發(fā)商能掌握主動(dòng)權(quán)，并進(jìn)行重新招租。 優(yōu)點(diǎn)： ① 大小租戶的結(jié)構(gòu)使項(xiàng)目穩(wěn)定性提高； ② 主力店的進(jìn)駐有助于將部分物業(yè)設(shè)計(jì)成產(chǎn)權(quán)式鋪位，并容易取得銷售的成功； ③ 有利建立完整的租戶資源庫(kù)，為以后開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)造成功運(yùn)作的條 件； ④ 為開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造經(jīng)常性收益。 〃贈(zèng)送停車位或經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)策略 由于本項(xiàng)目擁有較大的停車場(chǎng)，可以采用免收半年停車費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠政策來(lái)激勵(lì)經(jīng)營(yíng)者購(gòu)買商鋪。 透過(guò)專業(yè)商務(wù)網(wǎng)站發(fā)布三和商務(wù)大廈信息，提供在線租售服務(wù)，租售信息和查詢操作。 (略 ) （ 二 ） 第二階段 —— 重點(diǎn)招 商階段（ ~） 營(yíng)銷目標(biāo) 此階段項(xiàng)目工程拆遷已進(jìn)入收尾期，開(kāi)始對(duì)外接待與洽談，各項(xiàng)租售條件基本到位，在此重點(diǎn)招商階段，應(yīng)利用多種推廣手段，力爭(zhēng)重點(diǎn)租售對(duì)象有實(shí)質(zhì)性突破。 廣告策略 ● 形象樹(shù)立階段 —— 廣告宣傳除制作、派發(fā) DM 之外，以目標(biāo)客戶的專業(yè)平面媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體為主，地方平面主流媒體為輔，并根據(jù)項(xiàng)目形象定位，適時(shí)進(jìn)行階段性的新聞媒體炒作，同時(shí)樹(shù)立以項(xiàng)目形象宣傳為目的的戶外廣告。 ● 第二階段媒介策略 此階段項(xiàng)目全面亮相，宜采用滲透性媒體策 略，強(qiáng)化媒體的針對(duì)性，并且適當(dāng)增加媒體投放量，結(jié)合新聞發(fā)布會(huì)以及新聞炒作，使之達(dá)到深化印象的目的。 ● 第三階段媒介目標(biāo) 此階段為全面招商階段，針對(duì)某些目標(biāo)客戶群體，注重宣傳推廣的深度和力度，注重達(dá)到既定目標(biāo)客戶群的關(guān)注頻率，直接引導(dǎo)他們的消費(fèi)行為。 ● 第二階段目標(biāo) —— 根據(jù)三和商務(wù)大廈“醫(yī)藥物流商務(wù)精英旗艦”的市場(chǎng)定位，以及湘潭高新區(qū)區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局，有重點(diǎn)、有步驟地進(jìn)行廣告推廣，廣告訴求重點(diǎn)也應(yīng)從以形象為主，轉(zhuǎn)為形象與功能兩者兼顧，以大廈獨(dú)特的品質(zhì)，突出的“賣點(diǎn)” ，吸引目標(biāo)客戶租賃或購(gòu)買。 (略 ) 三階段推廣與整體營(yíng)銷策略、營(yíng)銷配合、招商活動(dòng) (一 )第一階段 —— 形象塑造及整盤洽談階段（ ~） 營(yíng)銷目標(biāo) 由于此階段三和商務(wù)大廈尚處于拆遷階段，現(xiàn)實(shí)的租售條件不成熟，因此營(yíng)銷推廣以樹(shù)立品牌，擴(kuò)大知名度為目標(biāo)，通過(guò)多種途徑和方式宣傳三和商務(wù)大廈國(guó)際一流天然式 辦公園區(qū)以及地處湘潭核心地帶的優(yōu)良形象，盡快奠定樓盤在人們心目中的形象、品味和檔次，營(yíng)銷洽談鎖定瞄準(zhǔn)整盤大客戶，積累中小客戶。 主要推廣方式 1)、國(guó)內(nèi)外招商活動(dòng) 通過(guò)參加國(guó)內(nèi)展會(huì)或招商團(tuán)，以及湘潭市政府每年組織的招商團(tuán)的 形式，組團(tuán)前往北京、天津、廣州、深圳、香港等國(guó)內(nèi)沿海城市及地區(qū)進(jìn)行重點(diǎn)推廣。 〃以租代售策略 開(kāi)發(fā)商先將鋪位租出去并與租客簽訂 35 年租約，然后再將鋪面連同租約一并出售給投資者，這樣投資者擁有穩(wěn)定租客承擔(dān)其先期風(fēng)險(xiǎn)，此種方式起很好的促銷作用。在確定了功能后，采用第 2 種模式引進(jìn)若干主力店，之后再利用主力店的品牌效應(yīng)，對(duì)各類中小店進(jìn)行招租。 ● 投資平臺(tái)： 設(shè)立投資服務(wù)機(jī)構(gòu)和俱樂(lè)部，為投資人與創(chuàng)業(yè)者、企業(yè)與政府創(chuàng)造溝通的機(jī)會(huì)，促進(jìn)資本與技術(shù)、產(chǎn)品的結(jié)合。 三和商務(wù) 大廈的天然式辦公環(huán)境代表了未來(lái)高科技企業(yè)辦公、研發(fā)環(huán)境的發(fā)展方向，環(huán)境靜謐優(yōu)雅、空氣自然清新，十分符合醫(yī)藥科技企業(yè)注重以人為本、追求高生活質(zhì)量的特征。 整體租售目標(biāo)群： ● 國(guó)內(nèi)大 型醫(yī)藥企業(yè)集團(tuán)（高科技產(chǎn)業(yè)型） ● 國(guó)內(nèi)計(jì)劃投資湘潭高新區(qū)的科技型企業(yè)集團(tuán) ● 其它 —— 私營(yíng)醫(yī)藥代理商 ● 醫(yī)藥公司地區(qū)總部 ● 醫(yī)藥公司地區(qū)營(yíng)銷或管理中心 ● 醫(yī)藥公司研發(fā)中心 ● 國(guó)內(nèi)醫(yī)藥大企業(yè)集團(tuán)營(yíng)銷或管理中心 ● 國(guó)內(nèi)醫(yī)藥大企業(yè)集團(tuán)研發(fā)中心 第二層面目標(biāo)客戶（與湖南 三和醫(yī)藥物流中心 產(chǎn)業(yè)鏈配套的現(xiàn)代服務(wù)機(jī)構(gòu)） ● 商業(yè)銀行分支機(jī)構(gòu) ● 金融結(jié)算服務(wù)中心 ● 投資咨詢服務(wù)中心、 ● 商務(wù)服務(wù)中心 ● 律師、審計(jì)等事務(wù)所 ● 海關(guān)、工商、商檢等服務(wù)機(jī)構(gòu) 三、營(yíng)銷策略 根據(jù)上述分析， 三和 商務(wù)大廈 是湘潭高新區(qū)內(nèi)唯一的最高品質(zhì)的甲級(jí)智能化商務(wù)樓和標(biāo)志性建筑，從湘潭高新區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略審視，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)具有前瞻性意義。 3)、 三和商務(wù)大廈 的建筑設(shè)計(jì)導(dǎo)入了超前的生態(tài)理念，在國(guó)內(nèi)商務(wù)樓設(shè)計(jì)中首次采用國(guó)際最先進(jìn)的間距達(dá) 60cm 的開(kāi)啟式、可呼吸的 雙層玻璃幕墻技術(shù)，大廈辦公區(qū)域的空氣，可通過(guò)雙層玻璃幕墻與大廈外部的自然空氣隨時(shí)交換，使辦公區(qū)域成為一個(gè)清新的氧吧，堪稱“高科技與自然共鳴，現(xiàn)代化與智慧交融”的甲級(jí)商務(wù)樓天然式辦公園。因此，作為園區(qū)唯一的智能化商務(wù)樓，三和商務(wù)大廈對(duì)吸引產(chǎn)業(yè)型跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)企業(yè)集團(tuán)的研發(fā)、管理機(jī)構(gòu)具有吸引力，相當(dāng)規(guī)模的產(chǎn)業(yè)鏈。 絕佳的 地段優(yōu)勢(shì)，即將吸引著眾多醫(yī)藥廠家和經(jīng)銷商的關(guān)注與大量入駐。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： ● 區(qū)域優(yōu)勢(shì) —— 三和商