【正文】 成租售市場的熱點。 ● 重點招商階段 —— 廣告宣傳應根據(jù)重點客戶群，結(jié)合項目樓書的制作與發(fā) 放，采 取軟、硬結(jié)合為主要傳播手段。通過與大型的專業(yè)網(wǎng)站、行業(yè)協(xié)會等多方鏈接，以提高項目的曝光率，達到資源整合，以形成互動效應和規(guī)模效應與傳播的最大化。 缺點： ① 要求開發(fā)商具備很雄厚的自有資金實力； ② 需設立專業(yè)的經(jīng)營管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才； ③ 對主力店的招租能力要求極高。 我們認為，這個超出房產(chǎn)領(lǐng)域的“中心”概念主要通過構(gòu)建幾大“平臺”并引入相關(guān)客群、機構(gòu)等手段來實現(xiàn)。 三和商務 大廈 是湘潭高新區(qū)唯一標志性建筑，它具有鮮明的醫(yī)藥物流科技屬性，因此， 三和商務大廈 的市場定位應有別于金橋或其它開發(fā)區(qū)甲級商務樓，其目標群定位也應區(qū)分于其它商務樓的目標群定位，成為國內(nèi)醫(yī)藥企業(yè)的集聚地，打造 三和商務大廈 商務旗艦的概念，從而產(chǎn)生有效的集聚效應。但開發(fā)區(qū)由于受區(qū)域位置和功能的局限，其商務樓租售率遠不及老城區(qū) 。是新一帶高品質(zhì)寫字樓 該樓建筑面積 520xx 平方米，為 17 層建筑物。 〃湘潭新城 區(qū) —— 湘潭已將發(fā)展“物流經(jīng)濟”作為提升城市經(jīng)濟功能的一項長遠戰(zhàn)略性目標， 湖南市場年銷售額達 200 多億元，本項目所在地是中國第七大城市群 “ 長株潭 ” ， 20xx 年 “ 長株潭 ” GDP 總量已超過武漢 120 多億元，占湖南經(jīng)濟總量的 60%以上，可以說得 “ 長株潭 ” 者得湖南！ 據(jù)市有關(guān)部門最新統(tǒng)計，湖南引進外資調(diào)整戰(zhàn)略， 5 年內(nèi)將引 46 家世界 500 強 。它們的基本情況如下： 1）中榮時代廣場：位于老城最繁華地段，現(xiàn)尚未正式推出，初步定價在 5000元每平方米?！? 米超高設計 。因為新城區(qū)正在開發(fā)，客觀上對經(jīng)濟開發(fā)小區(qū)商務樓市場的發(fā)育將形成相當程度的制約和影響。 項目優(yōu)勢： ● 區(qū)域優(yōu)勢 —— 三和商務大廈所處的高科技園區(qū)，正在成為面向 21 世紀的世界知名高科技園區(qū)和中國高科技產(chǎn)業(yè)的輻射源，各大創(chuàng)業(yè)“頭腦”與智力密集的高科技園區(qū)，湘潭高科技產(chǎn)業(yè)和人才的高地，適合高科技人才工作和生活的人性化空間，以及直接面對國內(nèi)外的市場環(huán)境，整個園區(qū)的開發(fā)建設規(guī)模和產(chǎn) 業(yè)格局已基本形成，區(qū)域優(yōu)勢十分突出。因此，作為園區(qū)唯一的智能化商務樓，三和商務大廈對吸引產(chǎn)業(yè)型跨國公司和國內(nèi)企業(yè)集團的研發(fā)、管理機構(gòu)具有吸引力，相當規(guī)模的產(chǎn)業(yè)鏈。 整體租售目標群： ● 國內(nèi)大 型醫(yī)藥企業(yè)集團（高科技產(chǎn)業(yè)型） ● 國內(nèi)計劃投資湘潭高新區(qū)的科技型企業(yè)集團 ● 其它 —— 私營醫(yī)藥代理商 ● 醫(yī)藥公司地區(qū)總部 ● 醫(yī)藥公司地區(qū)營銷或管理中心 ● 醫(yī)藥公司研發(fā)中心 ● 國內(nèi)醫(yī)藥大企業(yè)集團營銷或管理中心 ● 國內(nèi)醫(yī)藥大企業(yè)集團研發(fā)中心 第二層面目標客戶（與湖南 三和醫(yī)藥物流中心 產(chǎn)業(yè)鏈配套的現(xiàn)代服務機構(gòu)） ● 商業(yè)銀行分支機構(gòu) ● 金融結(jié)算服務中心 ● 投資咨詢服務中心、 ● 商務服務中心 ● 律師、審計等事務所 ● 海關(guān)、工商、商檢等服務機構(gòu) 三、營銷策略 根據(jù)上述分析， 三和 商務大廈 是湘潭高新區(qū)內(nèi)唯一的最高品質(zhì)的甲級智能化商務樓和標志性建筑，從湘潭高新區(qū)長遠發(fā)展戰(zhàn)略審視，本項目的開發(fā)具有前瞻性意義。 ● 投資平臺： 設立投資服務機構(gòu)和俱樂部，為投資人與創(chuàng)業(yè)者、企業(yè)與政府創(chuàng)造溝通的機會，促進資本與技術(shù)、產(chǎn)品的結(jié)合。 〃以租代售策略 開發(fā)商先將鋪位租出去并與租客簽訂 35 年租約，然后再將鋪面連同租約一并出售給投資者，這樣投資者擁有穩(wěn)定租客承擔其先期風險，此種方式起很好的促銷作用。 (略 ) 三階段推廣與整體營銷策略、營銷配合、招商活動 (一 )第一階段 —— 形象塑造及整盤洽談階段（ ~） 營銷目標 由于此階段三和商務大廈尚處于拆遷階段，現(xiàn)實的租售條件不成熟，因此營銷推廣以樹立品牌，擴大知名度為目標，通過多種途徑和方式宣傳三和商務大廈國際一流天然式 辦公園區(qū)以及地處湘潭核心地帶的優(yōu)良形象，盡快奠定樓盤在人們心目中的形象、品味和檔次，營銷洽談鎖定瞄準整盤大客戶，積累中小客戶。 ● 第三階段媒介目標 此階段為全面招商階段，針對某些目標客戶群體，注重宣傳推廣的深度和力度，注重達到既定目標客戶群的關(guān)注頻率，直接引導他們的消費行為。 廣告策略 ● 形象樹立階段 —— 廣告宣傳除制作、派發(fā) DM 之外，以目標客戶的專業(yè)平面媒體、網(wǎng)絡媒體為主，地方平面主流媒體為輔，并根據(jù)項目形象定位，適時進行階段性的新聞媒體炒作，同時樹立以項目形象宣傳為目的的戶外廣告。 透過專業(yè)商務網(wǎng)站發(fā)布三和商務大廈信息，提供在線租售服務，租售信息和查詢操作。 優(yōu)點： ① 大小租戶的結(jié)構(gòu)使項目穩(wěn)定性提高； ② 主力店的進駐有助于將部分物業(yè)設計成產(chǎn)權(quán)式鋪位，并容易取得銷售的成功； ③ 有利建立完整的租戶資源庫，為以后開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目創(chuàng)造成功運作的條 件； ④ 為開發(fā)商創(chuàng)造經(jīng)常性收益。通過對三和商務大廈的內(nèi)涵進行挖掘，塑造或強化本項目與眾不同的特色，充分展示項目獨特的價值，最終使目標客層接受這樣的產(chǎn)品。具備甲級智能化商務樓、專屬會所、會議會展等多項現(xiàn)代商務功能，天然的公園式辦公環(huán)境。 項目劣勢 ● 新城區(qū)的發(fā)展： 金橋開發(fā)區(qū)，區(qū)內(nèi)已建成（或在建）的高檔商務樓已達 2棟。該樓由群樓（交易大廳）和主樓（三和商務大廈）組成，群樓設藥品交易、展示位，有 1369 個商鋪， 主樓 三和商務大廈 為開敞式辦公兼居住的商務用房，適合廠商設立辦事處和商務居住。國內(nèi)主要城市尤其是沿海經(jīng)濟發(fā)達城市，乃至國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，紛紛亮出“物流經(jīng)濟牌”，吸引跨國公司地區(qū)總部及其研發(fā)、管理、營銷機構(gòu)入駐，帶動商務樓市場的租售，以此吸納資金流、信息流、物流和人才流，擴大本地區(qū)的經(jīng)濟總量，從而增強地區(qū)經(jīng)濟競爭力和輻射力。 一、 市場及項目簡析