【正文】 ?便于關(guān)鍵問題的提出 ?節(jié)省篇幅和匯報(bào)時間 ?資料清單 ?訪談人員約訪 /訪談提綱 4 對于區(qū)域的研究我們界定為這樣一個基本的價值模型：人在一定的空間內(nèi)生產(chǎn)、生活消費(fèi)、投資活動 生產(chǎn) /產(chǎn)業(yè) Production/Industry 投資 /消費(fèi) investment/Consumption 空間 /土地 Space/Land 人 5 人 口 ①可利用土地量 ② 土地構(gòu)成 ③土地利用現(xiàn)狀 ④房地產(chǎn)狀況 土 地 消 費(fèi) 產(chǎn) 業(yè) ①產(chǎn)業(yè)分類 ②產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 ③主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) ④相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈 ⑤產(chǎn)業(yè)就業(yè) ①人口總量（規(guī)模） ②人口結(jié)構(gòu) ③人口現(xiàn)狀來源 ④人口遷移特征 ⑤人口投資特征 ①消費(fèi)者結(jié)構(gòu) ②消費(fèi)力水平 ③消費(fèi)結(jié)構(gòu)特征 ④消費(fèi)場所選擇 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖 人口結(jié)構(gòu)圖 消費(fèi)結(jié)構(gòu)圖 土地結(jié)構(gòu)圖 新城功能分布圖 6 區(qū)域調(diào)查工作量大，并且資料很難整理。 包含上述 6個方面。 對于歷史的一定了解，有助于更深刻理解現(xiàn)狀和未來 10 區(qū)域分類項(xiàng)目（資源）掃描，用于不同潛在的土地市場供給和競爭分析 自然資源列表（河流） 流經(jīng)長度（ km） 水域面積（ km2） 河面平均寬 度（ m） 河道平均水 深（ m） 河上橋梁情況 河岸現(xiàn)狀 周邊可利用土地面 積（公頃） 潮白河 32 500 潮白河大橋長，寬 24米，中央設(shè)隔離帶上下分行 4車道 干涸，有沿河景觀帶，駁岸公園，景觀目前尚可， 2023年會人工注水 減河 80 雙星橋，寬大約80m，新建人行橋4座 干涸，改造中，新建人造瀑布 2座，基本無景觀 基本結(jié)論： （ 1）潮白河西南側(cè)可用土地較多，除了東興小區(qū)和裕龍花園是沿河而建，現(xiàn)有可拆遷村址和空地（圖上灰色部分）面積共為。 分析表 13 北京林河工業(yè)開發(fā)區(qū)歷年工業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1999 2023 2023 2023 2023 2023 工業(yè)總產(chǎn)值（萬元） 年增長率（％） 103% 37% 8% 299% 1337% 105% 15 區(qū)域競爭分析將全覆蓋掃描和重要個案分析結(jié)合 ——全覆蓋掃描。 珠三角樓價下調(diào)，主因是市場供過于求的結(jié)果，城市郊區(qū)化也導(dǎo)致平均樓價下調(diào)。 ?我們和坎昆夏威夷相比，沒有強(qiáng)勢的本地文化，因此做成頂級度假區(qū)有點(diǎn)懸？ ?如果不能做一流的度假地，不能吸引國際市場，那我們的酒店就沒有必要做五星級的。 一般性資源 具備部分休閑度假功能 資料來源：世聯(lián)分析 “一流俱樂部”的含義：強(qiáng)勢資源、復(fù)合功能、黃金距離；國際水準(zhǔn)的服務(wù)質(zhì)量，而非必須的國際性市場。 ?與投資者、駐商、原住民、競爭者等 利益相關(guān)者 廣泛合作，實(shí)現(xiàn)共贏。 珠三角針對巽寮項(xiàng)目的機(jī)構(gòu)臵業(yè)的主要群體； 不同企業(yè)別墅的主要使用者分析； 不同使用者對物業(yè)的需求特征怎樣？不同使用需求對于不同物業(yè)關(guān)注點(diǎn)的排序。 本地高端置業(yè)者 自用兼投資 以吉隆和黃埠為代表的惠東地緣性高收入客戶自主，主要集中在別墅類項(xiàng)目。 2估計(jì)超過 90% 的業(yè)主每月居住超過 6 天，超過 50% 每月居住在 15 天以上。本項(xiàng)目優(yōu)勢在于原生態(tài)的自然環(huán)境，對更高層次的客戶和物業(yè)需求。 公寓和普通住宅 中后期 大規(guī)模的旅游新鎮(zhèn) 度假新鎮(zhèn)中，中高收入的珠三角客戶需求集中在度假公寓和別墅上。 30 結(jié)構(gòu)化分析舉例： Resort居住物業(yè)不同使用需求的關(guān)鍵要素分析 前三位關(guān)鍵需求要素排序 使用者 使用需求分析 物業(yè)類型 度假氛圍 適度距離 成熟社區(qū)配套 / 設(shè)施 更低價格 安全性 身份標(biāo)識性 綜合服務(wù)品質(zhì) 旅游度假客租用 個人、家庭和團(tuán)體短假居住 產(chǎn)權(quán)酒店、度假公寓 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 珠三角地區(qū)為主的全國投資度假客戶客戶自用 個人、家庭和親友短假居住 招待客人 初期別墅和產(chǎn)權(quán)酒店為主 后期為多種居住物業(yè) ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 石化和 工業(yè)園高管租用 珠三角企業(yè)租用 工作地在 40 分鐘車程，中長期居住 員工度假、招待客戶；企業(yè)辦事處 別墅和酒店公寓為主 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 本地產(chǎn)業(yè)人口租用 北區(qū)配套和相關(guān)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口投資自住 中區(qū)和北區(qū)的公寓和較少比例別墅 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 本地人自用兼投資 以吉隆和黃埠為代表的惠東地緣性高收入客戶自主，主要集中在別墅類項(xiàng)目。 ≤ 50 人 持續(xù)≤ 3 天 不定期舉行 高檔次、完善的度假體驗(yàn)；便捷的交通；對距離不敏感； 5 星級酒店 廣州、深圳等周邊度假酒店 內(nèi)部中型會議 小型公司年會 部門半年 / 年會 ≤ 250 持續(xù) 1 天 1 、 2 月與 7 、 8 月 較近的距離；充足的會場面積和使用設(shè)施； 多為 5 星級酒店 廣州、深圳市內(nèi) 5 星級酒店 內(nèi)部中型度假活動 部門集體度假旅游。提升酒店入住率。 加強(qiáng)與政府及行業(yè)協(xié)會的合作 南區(qū)頂級酒店和配套設(shè)施及其相互協(xié)同； 拓展和培訓(xùn) 本項(xiàng)目較大的腹地。 帶來別墅物業(yè)的相關(guān)購買。 獎勵旅游 珠三角經(jīng)濟(jì)繁榮，機(jī)構(gòu)林立，私企和外企數(shù)量眾多； 對于香港市場而言，成本優(yōu)勢明顯 擴(kuò)大知名度和重來可能。 加強(qiáng)推介；提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；更多游樂設(shè)施和資源整合。 穩(wěn)定客源；提升入住率；擴(kuò)大知名度。金融、文化、科技等主題性論壇。 3 對廣州、深圳和東莞的別墅類項(xiàng)目分析顯示，本地企業(yè)購買別墅用于員工度假或辦公的情況較少，在各樓盤中的比例也較低。 別墅為主 中后期 身份標(biāo)識性、區(qū)位 本地中低收入者對本項(xiàng)目的資源偏好不強(qiáng)，因此置業(yè)需求有限。 佛山南海南國桃園項(xiàng)目中，很多企業(yè)選擇租用鄉(xiāng)村俱樂 部中酒店別墅用來招待客戶和員工度假。但需要公交系統(tǒng)的支持。 石化和工業(yè)園高管租用 珠三角企業(yè)租用3 工作地在 40 分鐘車程，中長期居住 員工度假、招待客戶；企業(yè)辦事處 別墅和酒店公寓為主 全程 稀缺資源、安全性、配套能力 大亞灣周邊未來仍有大量土地儲備，且主要面向石化城的不同層次需求，相對于本案有距離上的優(yōu)勢。 ?以企業(yè)為主的機(jī)構(gòu)必然是企業(yè)別墅的投資者，但使用者不唯一。 巽寮需要通過準(zhǔn)確定位，提升自身競爭力，在開發(fā)初期更好的滿足珠三角區(qū)域客戶的高品質(zhì)度假需求； 此階段目標(biāo)是成為一流的區(qū)域旅游度假型 resort。 ?不同層次的 resort之間在市場覆蓋度上存在包含關(guān)系，但客戶結(jié)構(gòu)各自不同。 但要注意案例的可類比性和盡量去除個性因素。 具體旅游度假區(qū)針對性掃描 —— 西沖＆巽寮 比較的角度根據(jù)項(xiàng)目內(nèi)容盡可能的全面。而南部太平村和復(fù)興村是順義城區(qū)中僅存的兩個自然村址，拆遷改造工作已成定局，故建議可將此兩村址改造成為拆遷村民住宅小區(qū)，以滿足這部分村民的安臵要求。大都在附近住，外地，本地的都有。 包括不同線路的不同出行方式道路狀況和可達(dá)性。 5. 市調(diào)之前應(yīng) 充分準(zhǔn)備工作 ，其中各類市調(diào)文件和流程設(shè)計(jì)應(yīng)有利于最佳效率和效果。 2. PPT報(bào)告（匯報(bào)稿）中可能由于以下原因縮減了 基礎(chǔ)調(diào)研數(shù)據(jù)和描述 ，但并不意味著這部分分析之前的工作可以節(jié)省或簡化。 北京順義新城研究的范圍是：三組團(tuán) 108平方公里、規(guī)劃人口 90萬。 包括地貌、地勢等資源。由于現(xiàn)有毓秀園別墅區(qū)是 1993年建成的順義區(qū)比較老的別墅區(qū)，周邊因沿潮白河南岸生態(tài)環(huán)境較好，現(xiàn)有村址和空地建議可建設(shè)成為有較高品位、容積率較低的別墅住宅區(qū)。 景區(qū)名稱 總面積 平方公里 規(guī)劃定位 主要項(xiàng)目名稱 主要開發(fā)商 實(shí)施進(jìn)度 梧桐山風(fēng)景旅游區(qū) 10 公眾型登山公園 梧桐山公園 市政建設(shè)項(xiàng)目 較早已經(jīng)完成 鹽田 沙頭角海港旅游區(qū) 20 人文歷史、購物游覽區(qū) 暫無新項(xiàng)目 —— —— 梅沙濱海旅游度假區(qū) 30 大梅沙：公眾型濱海旅游休閑區(qū) 小梅沙：高檔濱海度假休閑區(qū) 三洲田：主題色彩的生態(tài)公園 三洲田生態(tài)旅游區(qū) 華僑城 華僑城集團(tuán)三洲田項(xiàng)目已經(jīng)開工 …… …… …… …… …… 珠三角旅游度假區(qū)域掃描 16 區(qū)域競爭分析將全覆蓋掃描和重要個案分析結(jié)合 ——重要個案分析。 因此，在發(fā)展區(qū)域型住宅項(xiàng)目時，必須考慮來自珠三角城市的競爭。 ?五星級酒店對于區(qū)域發(fā)展商來講，并沒有什么好處，錢都讓喜來登那幫人賺走了。 區(qū)域市場 廣泛市場 “一流旅游度假勝地”的分類 夏威夷 Bintan Fore