【正文】 設(shè)成為有較高品位、容積率較低的別墅住宅區(qū)。 將“規(guī)模”進(jìn)行量化，來(lái)判斷影響力 11 交通通達(dá)性調(diào)研表格，結(jié)合對(duì)當(dāng)?shù)厝嘶顒?dòng)對(duì)空間距離尺度要求、出行方式的理解，來(lái)判斷區(qū)域在城市體系中的地位和可能的角色（ 1） 區(qū)間 常用路線 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 道路狀況 車(chē)行時(shí)間 min 其中堵車(chē)時(shí)間min 車(chē)程km 車(chē)況 交通流量 花費(fèi)RMB 等級(jí) 車(chē)道數(shù) 高峰時(shí)段 市區(qū) —順義 東三環(huán) —機(jī)場(chǎng)高速 —順平路 機(jī)場(chǎng)高速入口、機(jī)場(chǎng)航站樓、枯柳樹(shù)環(huán)島、望京橋 高速公路 6 42 7 37 良好 10 四環(huán) —京順路 —順平路 四元橋、枯柳樹(shù)環(huán)島、望京橋 城市主干道 6 85 29 30 堵塞比較嚴(yán)重 0 通州 —順義 通順路 二級(jí)公 路 4 亦莊 —順義 五環(huán) 城市快 速路 6 密云 —順義 順密路 二級(jí)公 路 3 平谷 —順義 順平路 一級(jí)公 路 6 順暢 非高峰時(shí)段 …… …… …… …… 每次在調(diào)研區(qū)域出行都是測(cè)量交通狀況的機(jī)會(huì) 12 交通通達(dá)性調(diào)研表格，結(jié)合對(duì)當(dāng)?shù)厝嘶顒?dòng)對(duì)空間距離尺度要求、出行方式的理解，來(lái)判斷區(qū)域在城市體系中的地位和可能的角色（ 2） 路線 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 道路狀況 車(chē)行時(shí)間（ min） 其中堵車(chē)時(shí)間（ min） 車(chē)程(km) 交通流量 車(chē)況 花費(fèi)（元） 等級(jí) 車(chē)道數(shù) 高峰時(shí)段 東三環(huán) —— 機(jī)場(chǎng)高速 —— 順平路 42 7 37 10 路段①：東三環(huán) 機(jī)場(chǎng)高速入 口 城市快 速路 6 8 3 2 車(chē)流量大 以小型轎車(chē)為主，擁 堵情況常有發(fā)生 0 路段②：機(jī)場(chǎng)高速 機(jī)場(chǎng)航站樓 城市快 速路 6 20 0 28 車(chē)流量大 以小型轎車(chē)為主，基 本通行順暢 10 路段③：順平路 枯柳樹(shù)環(huán)島、 望京橋 城市主 干道 6 14 4 7 車(chē)流量較大 以小型轎車(chē)和大巴為主，基本通行順暢 0 四環(huán) —— 京順路 —— 順平路 85 29 30 路段①：四環(huán) 四元橋 城市快 速路 6 20 15 4 車(chē)流量大 以小型轎車(chē)為主，擁 堵情況常有發(fā)生 0 路段②：京順路 枯柳樹(shù)環(huán)島 城市主 干道 4 50 13 19 車(chē)流量大 以小型轎車(chē)、大巴和貨運(yùn)卡車(chē)為主，擁堵情況常有發(fā)生 0 路段③：順平路 望京橋 城市主 干道 6 15 1 7 車(chē)流量較大 以小型轎車(chē)和大巴為主，基本通行順暢 0 13 各區(qū)域用地性質(zhì)和建設(shè)情況統(tǒng)計(jì)表，用于分析區(qū)域未來(lái)發(fā)展的可建設(shè)土地空間和規(guī)劃導(dǎo)向。 景區(qū)名稱(chēng) 總面積 平方公里 規(guī)劃定位 主要項(xiàng)目名稱(chēng) 主要開(kāi)發(fā)商 實(shí)施進(jìn)度 梧桐山風(fēng)景旅游區(qū) 10 公眾型登山公園 梧桐山公園 市政建設(shè)項(xiàng)目 較早已經(jīng)完成 鹽田 沙頭角海港旅游區(qū) 20 人文歷史、購(gòu)物游覽區(qū) 暫無(wú)新項(xiàng)目 —— —— 梅沙濱海旅游度假區(qū) 30 大梅沙：公眾型濱海旅游休閑區(qū) 小梅沙：高檔濱海度假休閑區(qū) 三洲田：主題色彩的生態(tài)公園 三洲田生態(tài)旅游區(qū) 華僑城 華僑城集團(tuán)三洲田項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)工 …… …… …… …… …… 珠三角旅游度假區(qū)域掃描 16 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析將全覆蓋掃描和重要個(gè)案分析結(jié)合 ——重要個(gè)案分析。 競(jìng)爭(zhēng)分析要分別考慮不同層次的競(jìng)爭(zhēng)。 因此，在發(fā)展區(qū)域型住宅項(xiàng)目時(shí)，必須考慮來(lái)自珠三角城市的競(jìng)爭(zhēng)。 人口預(yù)測(cè) 城市 規(guī)劃占地面積 已開(kāi)發(fā)占地面積 估計(jì)工作人口 齊魯石化工業(yè)區(qū) 山東 50000 南京化學(xué)工業(yè)園 南京 45 10 20230 大亞灣石化區(qū) 惠州 60000 可類(lèi)比地區(qū)旅游環(huán)境承載力 海南博鰲 泰國(guó)普吉島 旅游區(qū)域面積 40km2 540km2 日游客容量 15000 35000 巽寮 旅游時(shí)段：旺季： 120天，過(guò)渡季120天，傳統(tǒng)淡季 125天 規(guī)劃面積 20km2 稔平半島面積 700km2 巽寮項(xiàng)目年游客容量約為 250萬(wàn)人 巽寮日游客量 900010000人 日容量利用率：旺季 100%；過(guò)渡季 80%，淡季 25% 其中珠三角商務(wù)會(huì)議培訓(xùn) 1520萬(wàn)人次，降低周中和非旺季客流波動(dòng)，提高設(shè)施利用率 產(chǎn)業(yè)區(qū)人口預(yù)測(cè)的類(lèi)比分析 旅游度假區(qū)游客容量（承載力）的類(lèi)比粗算 個(gè)案分析中人口因素的預(yù)測(cè)，通常采用類(lèi)比法 19 二、市調(diào)和分析中的結(jié)構(gòu)化思維 20 項(xiàng)目過(guò)程中必須運(yùn)用結(jié)構(gòu)化分析 1. 在項(xiàng)目過(guò)程中，結(jié)構(gòu)化分析至少有以下好處是： 2. 運(yùn)用結(jié)構(gòu)化思維的幾個(gè)主要環(huán)節(jié)： ?全方位獲取客觀信息 ?區(qū)分研究對(duì)象所處問(wèn)題層面 ?避免陷入無(wú)謂的假問(wèn)題 ?有助于關(guān)鍵問(wèn)題和解決方案的提出 ?分析不同細(xì)分市場(chǎng)的需求和供給 ?界定不同層面和水平的競(jìng)爭(zhēng) ?預(yù)測(cè)分析對(duì)象未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) ?對(duì)產(chǎn)業(yè)、駐商等的篩選 21 對(duì)于巽寮灣的整體發(fā)展戰(zhàn)略，客戶的初期目標(biāo)是不明晰的，但我們認(rèn)識(shí)到它可能是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程。 ?五星級(jí)酒店對(duì)于區(qū)域發(fā)展商來(lái)講，并沒(méi)有什么好處，錢(qián)都讓喜來(lái)登那幫人賺走了。 ?在同一層次的度假場(chǎng)所中，存在較大競(jìng)爭(zhēng)。 區(qū)域市場(chǎng) 廣泛市場(chǎng) “一流旅游度假勝地”的分類(lèi) 夏威夷 Bintan Forest Highland 25 本地旅游休閑自住類(lèi) 一流區(qū)域旅游度假resort類(lèi) 一流目的地型 resort Resort的功能 單一 復(fù)合 空間和人口的覆蓋 廣泛 集中 夏威夷 坎昆 巴拉德羅 馬爾代夫 Bintan 亞龍灣 巽寮 南國(guó)桃園 華僑城 觀瀾 GOLF 荔湖 GOLF 光明農(nóng)場(chǎng) 美視 GOLF 愉景灣 大梅沙 御溫泉 丹霞山 海凌島 小梅沙 飛沙灘 七星巖 Hidden Valley Homestead 國(guó)際標(biāo)桿 珠三角市場(chǎng) 珠三角市場(chǎng)供給現(xiàn)狀 Forest Highlands 珠三角市場(chǎng)真正的競(jìng)爭(zhēng)格局 區(qū)域和目的地度假勝地均可能在品質(zhì)上實(shí)現(xiàn)國(guó)際一流；至于市場(chǎng)輻射度，是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程。 最終目標(biāo)：巽寮在持續(xù)提升自身資源和品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)力基礎(chǔ)上，在基礎(chǔ)設(shè)施、交通條件、區(qū)域推廣上持續(xù)改善，可能成為一流旅游度假目的地。 區(qū)域定位 實(shí)現(xiàn)大旅游的關(guān)鍵要素 資料來(lái)源：世聯(lián)分析 人文歷史資源是國(guó)際案例成功關(guān)鍵要素的一部分，但并非必要條件。 ?調(diào)查顯示，企業(yè)別墅的主要使用者為企業(yè)老板和高層的周末休閑、企業(yè)優(yōu)秀員工被獎(jiǎng)勵(lì)的度假、機(jī)構(gòu)的客戶。 巽寮灣對(duì)于不同需求特征的競(jìng)爭(zhēng)力如何？ 重新結(jié)構(gòu)化后的問(wèn)題系統(tǒng)。本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在于原生態(tài)的自然環(huán)境，對(duì)更高層次的客戶和物業(yè)需求。 別墅為主 中后期 身份標(biāo)識(shí)性、區(qū)位 本地中低收入者對(duì)本項(xiàng)目的資源偏好不強(qiáng)，因此置業(yè)需求有限。 公寓和普通住宅 中后期 大規(guī)模的旅游新鎮(zhèn) 度假新鎮(zhèn)中，中高收入的珠三角客戶需求集中在度假公寓和別墅上。 3對(duì)廣州、深圳和東莞的別墅類(lèi)項(xiàng)目分析顯示，本地企業(yè)購(gòu)買(mǎi)別墅用于員工度假或辦公的情況較少，在各樓盤(pán)中的比例也較低。 投資者 使用者 使用需求分析 物業(yè)類(lèi)型 規(guī)模需求時(shí)期 本案競(jìng)爭(zhēng)力 分析 旅游度假客租用 個(gè)人、家庭和團(tuán)體短假居住 產(chǎn)權(quán)酒店、度假公寓 全程 度假氣氛、高服務(wù)和硬件品質(zhì) 絕大多數(shù)游客，特別是啟動(dòng)期旅游和度假客戶主要在酒店或度假公寓中過(guò)夜。 珠三角地區(qū)為主的全國(guó)投資度假客戶 1 本地產(chǎn)業(yè)人口租用 北區(qū)配套和相關(guān)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口投資自住 中區(qū)和北區(qū)的公寓和較少比例別墅 中后期 產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動(dòng) 產(chǎn)業(yè)的形成，有賴(lài)于區(qū)域環(huán)境的成熟和周邊產(chǎn)業(yè)環(huán)境 的改善。本地中高收入者入住本案有賴(lài)于項(xiàng)目成熟社區(qū)和高品質(zhì)形象的形成。度假區(qū)的配套就業(yè)服務(wù)人口和傳統(tǒng)小鎮(zhèn)居民對(duì)普通住宅 有需求。在觀瀾高爾夫等項(xiàng)目中存在香港和內(nèi)地企業(yè)客戶購(gòu)買(mǎi)別墅的案例，但成交比例不超過(guò) 5% ，且對(duì)戶型和面積的需求與個(gè)人置業(yè)者未見(jiàn)明顯區(qū)別。 別墅為主 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 新鎮(zhèn)常住就業(yè)居民自用 對(duì)資源條件要求較低。 視行業(yè)與會(huì)議影響力而定。珠三角機(jī)構(gòu)一般費(fèi)用在 1 5 0 0 / 人以?xún)?nèi)。 加強(qiáng)與政府及行業(yè)協(xié)會(huì)的合作； 推動(dòng)海洋文化概念和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為此需求帶來(lái)機(jī)會(huì)； 與舉辦方接觸和合同洽談 南區(qū)前期啟動(dòng)，全程關(guān)注 賽事、頒獎(jiǎng)會(huì) 本案與珠三