【正文】 設(shè)成為有較高品位、容積率較低的別墅住宅區(qū)。 將“規(guī)模”進(jìn)行量化，來判斷影響力 11 交通通達(dá)性調(diào)研表格，結(jié)合對當(dāng)?shù)厝嘶顒訉臻g距離尺度要求、出行方式的理解，來判斷區(qū)域在城市體系中的地位和可能的角色（ 1） 區(qū)間 常用路線 關(guān)鍵節(jié)點 道路狀況 車行時間 min 其中堵車時間min 車程km 車況 交通流量 花費(fèi)RMB 等級 車道數(shù) 高峰時段 市區(qū) —順義 東三環(huán) —機(jī)場高速 —順平路 機(jī)場高速入口、機(jī)場航站樓、枯柳樹環(huán)島、望京橋 高速公路 6 42 7 37 良好 10 四環(huán) —京順路 —順平路 四元橋、枯柳樹環(huán)島、望京橋 城市主干道 6 85 29 30 堵塞比較嚴(yán)重 0 通州 —順義 通順路 二級公 路 4 亦莊 —順義 五環(huán) 城市快 速路 6 密云 —順義 順密路 二級公 路 3 平谷 —順義 順平路 一級公 路 6 順暢 非高峰時段 …… …… …… …… 每次在調(diào)研區(qū)域出行都是測量交通狀況的機(jī)會 12 交通通達(dá)性調(diào)研表格，結(jié)合對當(dāng)?shù)厝嘶顒訉臻g距離尺度要求、出行方式的理解，來判斷區(qū)域在城市體系中的地位和可能的角色（ 2） 路線 關(guān)鍵節(jié)點 道路狀況 車行時間（ min） 其中堵車時間（ min） 車程(km) 交通流量 車況 花費(fèi)（元） 等級 車道數(shù) 高峰時段 東三環(huán) —— 機(jī)場高速 —— 順平路 42 7 37 10 路段①：東三環(huán) 機(jī)場高速入 口 城市快 速路 6 8 3 2 車流量大 以小型轎車為主，擁 堵情況常有發(fā)生 0 路段②：機(jī)場高速 機(jī)場航站樓 城市快 速路 6 20 0 28 車流量大 以小型轎車為主，基 本通行順暢 10 路段③：順平路 枯柳樹環(huán)島、 望京橋 城市主 干道 6 14 4 7 車流量較大 以小型轎車和大巴為主，基本通行順暢 0 四環(huán) —— 京順路 —— 順平路 85 29 30 路段①：四環(huán) 四元橋 城市快 速路 6 20 15 4 車流量大 以小型轎車為主，擁 堵情況常有發(fā)生 0 路段②：京順路 枯柳樹環(huán)島 城市主 干道 4 50 13 19 車流量大 以小型轎車、大巴和貨運(yùn)卡車為主，擁堵情況常有發(fā)生 0 路段③：順平路 望京橋 城市主 干道 6 15 1 7 車流量較大 以小型轎車和大巴為主，基本通行順暢 0 13 各區(qū)域用地性質(zhì)和建設(shè)情況統(tǒng)計表，用于分析區(qū)域未來發(fā)展的可建設(shè)土地空間和規(guī)劃導(dǎo)向。 景區(qū)名稱 總面積 平方公里 規(guī)劃定位 主要項目名稱 主要開發(fā)商 實施進(jìn)度 梧桐山風(fēng)景旅游區(qū) 10 公眾型登山公園 梧桐山公園 市政建設(shè)項目 較早已經(jīng)完成 鹽田 沙頭角海港旅游區(qū) 20 人文歷史、購物游覽區(qū) 暫無新項目 —— —— 梅沙濱海旅游度假區(qū) 30 大梅沙：公眾型濱海旅游休閑區(qū) 小梅沙：高檔濱海度假休閑區(qū) 三洲田：主題色彩的生態(tài)公園 三洲田生態(tài)旅游區(qū) 華僑城 華僑城集團(tuán)三洲田項目已經(jīng)開工 …… …… …… …… …… 珠三角旅游度假區(qū)域掃描 16 區(qū)域競爭分析將全覆蓋掃描和重要個案分析結(jié)合 ——重要個案分析。 競爭分析要分別考慮不同層次的競爭。 因此，在發(fā)展區(qū)域型住宅項目時，必須考慮來自珠三角城市的競爭。 人口預(yù)測 城市 規(guī)劃占地面積 已開發(fā)占地面積 估計工作人口 齊魯石化工業(yè)區(qū) 山東 50000 南京化學(xué)工業(yè)園 南京 45 10 20230 大亞灣石化區(qū) 惠州 60000 可類比地區(qū)旅游環(huán)境承載力 海南博鰲 泰國普吉島 旅游區(qū)域面積 40km2 540km2 日游客容量 15000 35000 巽寮 旅游時段：旺季： 120天，過渡季120天，傳統(tǒng)淡季 125天 規(guī)劃面積 20km2 稔平半島面積 700km2 巽寮項目年游客容量約為 250萬人 巽寮日游客量 900010000人 日容量利用率：旺季 100%；過渡季 80%，淡季 25% 其中珠三角商務(wù)會議培訓(xùn) 1520萬人次，降低周中和非旺季客流波動，提高設(shè)施利用率 產(chǎn)業(yè)區(qū)人口預(yù)測的類比分析 旅游度假區(qū)游客容量（承載力）的類比粗算 個案分析中人口因素的預(yù)測，通常采用類比法 19 二、市調(diào)和分析中的結(jié)構(gòu)化思維 20 項目過程中必須運(yùn)用結(jié)構(gòu)化分析 1. 在項目過程中，結(jié)構(gòu)化分析至少有以下好處是： 2. 運(yùn)用結(jié)構(gòu)化思維的幾個主要環(huán)節(jié)： ?全方位獲取客觀信息 ?區(qū)分研究對象所處問題層面 ?避免陷入無謂的假問題 ?有助于關(guān)鍵問題和解決方案的提出 ?分析不同細(xì)分市場的需求和供給 ?界定不同層面和水平的競爭 ?預(yù)測分析對象未來發(fā)展趨勢 ?對產(chǎn)業(yè)、駐商等的篩選 21 對于巽寮灣的整體發(fā)展戰(zhàn)略，客戶的初期目標(biāo)是不明晰的，但我們認(rèn)識到它可能是一個動態(tài)的過程。 ?五星級酒店對于區(qū)域發(fā)展商來講，并沒有什么好處，錢都讓喜來登那幫人賺走了。 ?在同一層次的度假場所中，存在較大競爭。 區(qū)域市場 廣泛市場 “一流旅游度假勝地”的分類 夏威夷 Bintan Forest Highland 25 本地旅游休閑自住類 一流區(qū)域旅游度假resort類 一流目的地型 resort Resort的功能 單一 復(fù)合 空間和人口的覆蓋 廣泛 集中 夏威夷 坎昆 巴拉德羅 馬爾代夫 Bintan 亞龍灣 巽寮 南國桃園 華僑城 觀瀾 GOLF 荔湖 GOLF 光明農(nóng)場 美視 GOLF 愉景灣 大梅沙 御溫泉 丹霞山 海凌島 小梅沙 飛沙灘 七星巖 Hidden Valley Homestead 國際標(biāo)桿 珠三角市場 珠三角市場供給現(xiàn)狀 Forest Highlands 珠三角市場真正的競爭格局 區(qū)域和目的地度假勝地均可能在品質(zhì)上實現(xiàn)國際一流；至于市場輻射度，是一個動態(tài)的過程。 最終目標(biāo)：巽寮在持續(xù)提升自身資源和品質(zhì)競爭力基礎(chǔ)上，在基礎(chǔ)設(shè)施、交通條件、區(qū)域推廣上持續(xù)改善，可能成為一流旅游度假目的地。 區(qū)域定位 實現(xiàn)大旅游的關(guān)鍵要素 資料來源：世聯(lián)分析 人文歷史資源是國際案例成功關(guān)鍵要素的一部分，但并非必要條件。 ?調(diào)查顯示，企業(yè)別墅的主要使用者為企業(yè)老板和高層的周末休閑、企業(yè)優(yōu)秀員工被獎勵的度假、機(jī)構(gòu)的客戶。 巽寮灣對于不同需求特征的競爭力如何？ 重新結(jié)構(gòu)化后的問題系統(tǒng)。本項目優(yōu)勢在于原生態(tài)的自然環(huán)境，對更高層次的客戶和物業(yè)需求。 別墅為主 中后期 身份標(biāo)識性、區(qū)位 本地中低收入者對本項目的資源偏好不強(qiáng)，因此置業(yè)需求有限。 公寓和普通住宅 中后期 大規(guī)模的旅游新鎮(zhèn) 度假新鎮(zhèn)中，中高收入的珠三角客戶需求集中在度假公寓和別墅上。 3對廣州、深圳和東莞的別墅類項目分析顯示，本地企業(yè)購買別墅用于員工度假或辦公的情況較少，在各樓盤中的比例也較低。 投資者 使用者 使用需求分析 物業(yè)類型 規(guī)模需求時期 本案競爭力 分析 旅游度假客租用 個人、家庭和團(tuán)體短假居住 產(chǎn)權(quán)酒店、度假公寓 全程 度假氣氛、高服務(wù)和硬件品質(zhì) 絕大多數(shù)游客，特別是啟動期旅游和度假客戶主要在酒店或度假公寓中過夜。 珠三角地區(qū)為主的全國投資度假客戶 1 本地產(chǎn)業(yè)人口租用 北區(qū)配套和相關(guān)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口投資自住 中區(qū)和北區(qū)的公寓和較少比例別墅 中后期 產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動 產(chǎn)業(yè)的形成，有賴于區(qū)域環(huán)境的成熟和周邊產(chǎn)業(yè)環(huán)境 的改善。本地中高收入者入住本案有賴于項目成熟社區(qū)和高品質(zhì)形象的形成。度假區(qū)的配套就業(yè)服務(wù)人口和傳統(tǒng)小鎮(zhèn)居民對普通住宅 有需求。在觀瀾高爾夫等項目中存在香港和內(nèi)地企業(yè)客戶購買別墅的案例，但成交比例不超過 5% ，且對戶型和面積的需求與個人置業(yè)者未見明顯區(qū)別。 別墅為主 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 新鎮(zhèn)常住就業(yè)居民自用 對資源條件要求較低。 視行業(yè)與會議影響力而定。珠三角機(jī)構(gòu)一般費(fèi)用在 1 5 0 0 / 人以內(nèi)。 加強(qiáng)與政府及行業(yè)協(xié)會的合作； 推動海洋文化概念和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為此需求帶來機(jī)會； 與舉辦方接觸和合同洽談 南區(qū)前期啟動，全程關(guān)注 賽事、頒獎會 本案與珠三