【正文】 意（ 5） 1. 整體績效評估 11 目錄 – 業(yè)務(wù)能力評估 2. 業(yè)務(wù)能力評估 3. 組織能力評估 1. 整體績效評估 4. 財務(wù)能力評估 5. 獲利模式評估 12 萬泉項目的業(yè)務(wù)價值鏈中，土地選擇、前期項目策劃和營銷管理方面均體現(xiàn)了 XXXX的優(yōu)勢，但后期項目策劃和服務(wù)方面也顯示出了不足之處 資料來源：瑞通管理分析 存在的主要問題 XXXX成功之處 萬泉項目業(yè)務(wù)能力評估 ? 中關(guān)村高科技園區(qū) ? 綠化帶 ? 西三環(huán)四環(huán)之間，交通便利 ? 低密度 ? 多層帶電梯 ? 板樓 ? 市場先機(jī) ? 新新家園 ? CEO官邸 ? 廣告宣傳 ? 低開高走 ? 開發(fā)周期長 ? 后期無新意 ? 三期面臨周邊項目價格競爭 ? 投訴率高 ? 無客戶服務(wù)專人 ?招標(biāo)采購 ?高綠化率 ?領(lǐng)先的設(shè)計思想 ? 一、二期部分投資人 /項目經(jīng)理套現(xiàn)撤出 服務(wù) 銷售 營銷 項目管理 項目策劃 土地選購 戰(zhàn)略與研發(fā) 13 新城項目在前期項目策劃、管理方面同樣具有優(yōu)勢，但土地和銷售方面表現(xiàn)不足 新城項目業(yè)務(wù)能力評估 資料來源：瑞通管理分析 存在的主要問題 XXXX成功之處 ?CBD ?抗風(fēng)險力強(qiáng) ?東三環(huán)沿線 ? 市場先機(jī) ? 居住性概念 ? 與香港置地成功合作 ? 與國際先進(jìn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)合作 ? 引入香港管理經(jīng)驗 ? 廣告宣傳 ? 合資概念 ?土地持有期長 ?財務(wù)費(fèi)用高 ? 周邊項目競爭激烈 服務(wù) 銷售 營銷 項目管理 項目策劃 土地選購 戰(zhàn)略與研發(fā) 14 亞運(yùn)項目的業(yè)務(wù)能力與前兩個主要項目的優(yōu)劣勢特點極其相同 亞運(yùn)項目業(yè)務(wù)能力評估 存在的主要問題 XXXX成功之處 ?亞運(yùn)商圈 ?奧運(yùn)概念 ?原生地 ?獨特 /稀缺性 ?四五環(huán)之間，交通便利 ? 大綠地 ? 別墅 /聯(lián)體別墅 ?職責(zé)明確 ?系統(tǒng)化強(qiáng) ?招標(biāo)采購 ?新新家園 ?廣告宣傳 ?土地成本較高 資料來源：瑞通管理分析 服務(wù) 銷售 營銷 項目管理 項目策劃 土地選購 戰(zhàn)略與研發(fā) 15 龍山項目上策劃和營銷具有優(yōu)勢，土地和項目管理存在不足 龍山項目業(yè)務(wù)能力評估 存在的主要問題 XXXX成功之處 ?軌道交通 ?土地評估值虛增 ?土地持有期長，財務(wù)費(fèi)用高 ?周邊環(huán)境為工業(yè)區(qū)及鐵路 ?遠(yuǎn)離城區(qū) ?連排別墅 ?第二居所 ?小區(qū) /建筑單體設(shè)計及材料領(lǐng)先 ?新新家園 ?營銷創(chuàng)意走遠(yuǎn)一點 ?彈性物業(yè)管理費(fèi) ?準(zhǔn)現(xiàn)房銷售 ?經(jīng)驗不足 ?與其他項目交流不夠 資料來源：瑞通管理分析 服務(wù) 銷售 營銷 項目管理 項目策劃 土地選購 戰(zhàn)略與研發(fā) 16 新概念住宅有別于其它傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，整個價值鏈均具有新意，但諸多方面亦存在不足 新概念住宅業(yè)務(wù)能力評估 存在的主要問題 XXXX成功之處 ? 根據(jù)客戶的需求選擇 ? 強(qiáng)調(diào)個性化設(shè)計 ? 滿足客戶的特定需要 ? 預(yù)制集成 ? 小規(guī)模，多地域 ? 境外加工部件，國內(nèi)施工、安裝 ? 建立采購中心，與國外廠家密切聯(lián)系 ? 網(wǎng)上預(yù)選 ? 門市簽約 ? 網(wǎng)上修改、監(jiān)督工程進(jìn)度 ? 根據(jù)樣品，個性化調(diào)整 ? 建立客戶網(wǎng)絡(luò) ? 現(xiàn)有簽約客戶 1家、意向 6家 ? 在龍山建有 15個樣品間 ? 擬建客戶聯(lián)絡(luò)網(wǎng) ? 通過成立俱樂部建立客戶聯(lián)系 ? 擬進(jìn)行客戶跟蹤服務(wù) ? 如向其他開發(fā)商購置土地價格會比較高 ? 其他開發(fā)商可否同意單建別墅尚有待實踐檢驗 ? 成本高于傳統(tǒng)建筑模式 ? 建立俱樂部與房屋開發(fā)是不同的業(yè)務(wù)流程，應(yīng)成立不同的機(jī)構(gòu)分別進(jìn)行操作管理 ? 木制結(jié)構(gòu)比剛混結(jié)構(gòu)價值到底是高還是低 資料來源：瑞通管理分析 服務(wù) 銷售 營銷 項目管理 項目策劃 土地選購 戰(zhàn)略與研發(fā) ? 全新的商業(yè)模式 ? 顧客導(dǎo)向 ? 戰(zhàn)略實施的計劃不完善 17 本部的業(yè)務(wù)能力只剩下土地選擇和項目前期策劃，但土地購置能力上同樣不足 本部業(yè)務(wù)能力評估 存在的主要問題 XXXX成功之處 ? 除龍山外，現(xiàn)有項目處于市場熱點地區(qū) ?現(xiàn)有地塊各具成功特色 ? 龍山、新城國際土地持有時間較長 ?所獲得的土地沒有價格優(yōu)勢 ?設(shè)計理念比較超前 ?項目品牌效應(yīng)明顯 資料來源：瑞通管理分析 服務(wù) 銷售 營銷 項目管理 項目策劃 土地選購 戰(zhàn)略與研發(fā) ? 思想領(lǐng)先，探索先進(jìn)的經(jīng)營模式 ?積極促進(jìn)產(chǎn)業(yè)交流 ?整體市場調(diào)研不連貫 ?政策研究不充分 ?企業(yè)形象宣傳的社會認(rèn)同性較強(qiáng) 18 綜合各主要項目的業(yè)務(wù)能力可以得出， XXXX的核心技能是項目策劃和營銷管理，但弱項是項目管理、客戶服務(wù)和土地購置 整體業(yè)務(wù)能力評估 存在的主要問題 XXXX成功之處 ? 準(zhǔn)確把握地塊的價值 ? 能夠預(yù)期市場發(fā)展趨勢 ?與其他開發(fā)商相比，XXXX沒有獲取土地的優(yōu)勢 ?土地置留時間較長 ? 成功樹立項目品牌 ? 注重項目市場研究 ? 項目策劃能力教強(qiáng) ? 設(shè)計思想比較超前 ?項目間資源調(diào)配受合作方式影響 ?不同項目的經(jīng)驗教訓(xùn)沒有共享 ?項目管理能力不均衡 ?注重企業(yè)形象宣傳 ?廣告宣傳效應(yīng)明顯 ?注重把握市場動態(tài) ?市場運(yùn)作能力較強(qiáng) ? 注重銷售手法 ? 客戶關(guān)系管理薄弱 ? 客戶價值研究不足 資料來源：瑞通管理分析 服務(wù) 銷售 營銷 項目管理 項目策劃 土地選購 戰(zhàn)略與研發(fā) ? 在思想和實踐上積極探索新型商業(yè)模式 ? 積極促進(jìn)產(chǎn)業(yè)交流 ?新模式的實施能力有待檢驗 ?對整體市場和政策研究不充分 19 北京 CBD、亞運(yùn)村和中關(guān)村構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)的三大熱點，其中亞運(yùn)村為已持續(xù)多年的熱點，而 CBD及中關(guān)村為新興熱點，競爭日益激烈 項目名稱 開發(fā)商 建外 SOHO 紅石實業(yè) 現(xiàn)代城 紅石實業(yè) 新城 一居 二居 三居 四居 五居 六居 項目數(shù) 比例戶型統(tǒng)計 4 18 24 11 1 1 24比例 % % % % % %1213171%%%%%%%%8萬泉 資料來源 : 搜房網(wǎng)、瑞通管理分析 24 北京向國際化城市邁進(jìn)，而ＣＤＢ是北京與國際接軌的一個端口和標(biāo)志，ＣＢＤ的建設(shè)引起世人的關(guān)注，房地產(chǎn)項目廣受置業(yè)者青睞 CBD區(qū)域高檔項目分布01000002023003000004000005000006000000 5000 10000 15000 20230均價（元/平方米）面積（萬平方米）新城國際 第一商城 旺座 光彩國際 京達(dá) 世貿(mào) 陽光 100 宅 .美詩 現(xiàn)代城 吉慶里 資料來源 : 搜房網(wǎng)，瑞通管理分析 25 CBD區(qū)域現(xiàn)有高檔住宅項目的競爭在 2023年最為激烈，對202 2023年市場都將產(chǎn)生顯著影響 ? 此表中數(shù)據(jù)從北京現(xiàn)售的 1000余個樓盤中選取，對 97年前開盤的項目對 972023年的市場競爭，及 2023年后新開盤項目對未來市場競爭的影響未考慮在內(nèi) ? 假設(shè)項目開盤后在 4年內(nèi)對市場競爭產(chǎn)生影響 年 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 項目數(shù) 比例年度項目量 1 3 9 13 17 15 9 5 18%%51 %264%%新城 資料來源 : 搜房網(wǎng)、瑞通管理分析 26 在同一區(qū)域內(nèi)，交通、自然、人文、位置、市政配套、生活配套等相差不大的情況下，新城在建筑設(shè)計和密度上亦占有優(yōu)勢 CBD區(qū)域高檔公寓項目容積率較高，平均為 ，高層建筑占總開發(fā)項目近 90%，綠化率平均為 36%，體現(xiàn)了商務(wù)中心區(qū)的公寓特色，新城國際項目設(shè)計上引入國際招標(biāo)、新型的環(huán)行樓體設(shè)計，國際公寓部分容積率為 、綠化率為 43%，領(lǐng)先于市場 CBD區(qū)域項目容積率分布1413 3123012345〈2 2~3 3~4 4~5 5~6 6~7 7~8 〉8容積率范圍項目數(shù)量CBD區(qū)域項目建筑形式1 1 11905101520多層/小高層 小高層 小高層/高層 高層建筑形式項目數(shù)量新城 新城 資料來源 : 搜房網(wǎng)、瑞通管理分析 單位：個 單位：個 27 在戶型設(shè)計上，新城國際滿足系列化需求，但不強(qiáng)調(diào)鬧市中的大面積設(shè)計，定位于市場廣泛認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)，具有其合理性 在 CBD區(qū)域開發(fā)商傾向于二居、三居戶型，四居和一居有一定供應(yīng)，而五居只有一個項目，新城國際項目戶型有一居、二居、三居、四居，在戶型選擇上針對市場廣泛認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn) 一居 二居 三居 四居 五居 項目數(shù) 比例戶型統(tǒng)計 4 10 11 7 1 11比例 % % % % %2311%%%%%%22新城 資料來源 : 搜房網(wǎng)、瑞通管理分析 28 目錄 – 組織能力評估 2. 業(yè)務(wù)能力評估 3. 組織能力評估 1. 整體績效評估 4. 財務(wù)能力評估 5. 獲利模式評估 29 比較 XXXX組織結(jié)構(gòu)發(fā)展特點， XXXX目前正處于項目制分權(quán)管理階段，由單一項目轉(zhuǎn)向多項目分頭并進(jìn)階段 起步期 增長期 成熟期 衰退期 下一周期；再興 初級組織，以個人能力為主導(dǎo)；組織以分散的