【正文】 12月 25日 —— 2023年 3月 內(nèi)部調(diào)整期 推廣主題： 2023， 奧林匹克花園品質(zhì)新生活 ！ 推廣主線和階段主體內(nèi)容闡述 策劃要點： 1) 完成并通過 2023年整體營銷策略報告和 2023年營銷策劃 工作計劃； 2) 完成并通過 06年上半年大客戶拓展計劃； 3) 利用新春送禮活動 ， 對大客戶相關(guān)人員進(jìn)行新一輪的融 洽和摸查； 4) 春節(jié)后按照整體工作計劃 ， 進(jìn)行 大客戶的開拓工作 5) 完成并通過 2023年奧龍 而激發(fā)該部分成交客戶的最有效的辦法就是落實會員積 分獎勵計劃 ， 鼓勵老帶新 ， 同時也能促進(jìn)大客戶拓展的力度； 將每個成交客戶變成我們兼職的銷售員是我們的終極目標(biāo) 。 在市場競爭已經(jīng)白熱化的今天，在預(yù)售制度不斷完善和規(guī)范的今 天，我們作為立志走大盤路線的公司來說，實現(xiàn)“看得見、摸得 找”的產(chǎn)品應(yīng)該是我們最基本的路線和方向。 “無間”即沒有間隙。 越來越多的商品已經(jīng)是使用者的一個符號化的東西 ， 有很多的社交意義 ， 樓盤 ， 已成為居住使用者的符號；這個符號是他們無言的身份證明 ， 是他們是什么樣的群體的標(biāo)志 ， 更是他們交游圈子的名片 ， 而不僅僅是地理的標(biāo)志或一個目的地名 。 （ 2） 對 “ 世界上最寶貴的是健康 ” 感受良深 他們有的為財富付出了健康的代價 ， 終于覺醒 “ 世界上最寶貴的是 ， 健康 ” ！ 他們可能已換了兩次房甚至更多 ， 現(xiàn)在住的也不錯 ， 但一直未能換來健康 ， 他們選擇新居所的行為帶有他們在商場上的作風(fēng)：穩(wěn)健 、 挑剔 。更多時候概念是概念，出來的與實際預(yù)想?yún)s有相當(dāng)?shù)穆洳睢? 本整體營銷策略報告由四大部分構(gòu)成： 對長沙市房地產(chǎn)需求市場和品牌項目 2023年整體策 略進(jìn)行預(yù)測分析，從而解決目前長沙房地產(chǎn)市場到底需 要什么的疑問？ —— 認(rèn)清市場 現(xiàn)在我們立即延伸本報告相關(guān)內(nèi)容。 長沙奧林匹克花園目標(biāo)客戶群需求調(diào)查分析 —— 另一方面，擁有財富的年齡越來越低齡化，有相當(dāng)一部分青年人、中小企業(yè)經(jīng)營者、以及高級白領(lǐng)也有一定的財富積累，與感覺健康珍貴有所不同，他們 覺得認(rèn)購全國大品牌能實現(xiàn)其人生價值的認(rèn)可，同時實現(xiàn)運動生活氛圍和自我生活圈的聚集。 目標(biāo)消費群 DNA寫真 （ 3） 追求生活的一種平衡 他們追求身心的平衡 ， 生活在快速的社會里 ， 每天工作繁忙 ， 可是在下班之后 ， 他們還是會找消遣 ， 把自己放松出來 ， 喜歡按照自己的理想來營造一個屬于自己的生活 。 案例對比： 海王金樽 的成功也可以說是其對目標(biāo)消費者心理的成功洞悉的成功： 六十歲的人三十歲的心臟和三十歲的人六十歲的心臟 的深刻對比，包括后來 腦白金“年輕態(tài) 〃 健康品 ” 廣告語的提煉，都是值得我們借鑒的。在奧林匹克花園的生活是一種完全放松的從精神到身體的休憩，代表的是一種生活的回歸。 桂花城踩盤 ， 參觀完其已經(jīng)完工 （ 出外立面 ） 的多層住宅后 ， 和其銷售員談起綠城價格過高的問題時 ， 該銷售很坦誠的說：“ 目前我們這銷售確實不是非常理想 ， 客戶對價格的抗性還是很大 ， 但是我們也不是很擔(dān)心 ， 只要我們的成品出來后 ， 當(dāng)客戶站到我們戶型里眺望我們的風(fēng)景的時候 ， 就會自然慢慢接受我們的價格 。 營 銷 策 略 —— 2023年雅典二期營銷推廣策略點 建議項目嫁接教育產(chǎn)業(yè)，在長奧配套的小學(xué)中引進(jìn)先進(jìn)的、高素質(zhì)的教學(xué)體系，特別是在長沙本地具有非常高知名度的學(xué)校，提供給業(yè)主子女全封閉的雙語教學(xué)體系，提高項目在教學(xué)資源上的競爭力。 15消費者權(quán)益承諾日新聞發(fā)布會 本次活動將成為內(nèi)部認(rèn)購前積累客戶的最重要的一個節(jié)點活動。 推廣主線和階段主體內(nèi)容闡述 活動時間： 2023年 4月 15日 活動地點：賀龍體育場外場或白沙廣場 活動形式： 根據(jù)會員俱樂部的成立和報名情況 ， 將客戶和會員按照各個不同的俱樂部組成不同的參與比賽方陣； 比賽以集體類協(xié)作類活動為主； 比賽設(shè)置為趣味類活動 ， 活動形式新穎多樣 比賽設(shè)置優(yōu)勝獎 ， 設(shè)置獎品 。 運動城 、 廣場等模型公布 ， 效果圖公布 推廣主線和階段主體內(nèi)容闡述 時期： 2023年 7月 10日 —— 2023年 7月 30日 引爆期 推廣主題：見證品質(zhì)新生活 ， 長沙奧林匹克花園盛大開盤 ！ 推廣主線和階段主體內(nèi)容闡述 主體要點： 1) 成功舉辦雅典二期開盤盛典活動； 2) 準(zhǔn)備北京組團(tuán)開盤方案 3) 協(xié)助客戶簽定正式買賣合同； 4) 協(xié)助客戶辦理相關(guān)手續(xù) （ 按揭 、 公積金 ） 5) 積分獎勵計劃兌現(xiàn)活動； 6) 結(jié)算相關(guān)合作傭金； 7) 完成商業(yè)街整體規(guī)劃； 8) 雅典一期達(dá)到交房條件； 9) 社區(qū)巴士開始正常工作； 10) 客戶關(guān)系維護(hù) 推廣主線和階段主體內(nèi)容闡述 節(jié)點活動： 長沙奧林匹克花園雅典二期開盤盛典 活動時間： 2023年 7月 13日 活動地點：長沙奧林匹克花園營銷中心 活動內(nèi)容： 06:35:5306:35:5306:35Thursday, March 23, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 06:35:5306:35:5306:353/23/2023 6:35:53 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 上午 6時 35分 53秒 上午 6時 35分 06:35: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 上午 6時 35分 :35March 23, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 06:35:5306:35:5306:35Thursday, March 23, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 3月 23日星期四 上午 6時 35分 53秒 06:35: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 上午 6時 35分 :35March 23, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 為北京組團(tuán)積蓄客戶 推廣主線和階段主體內(nèi)容闡述 謝 謝 聆 聽 ！ ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。所以該階段的銷售工作相對處于低潮期 ， 但是對于本項目來說也是公平的 ， 因為該階段的低潮必然將上整個市場的低潮 。 大謊言 ” 面對面訪談 ， 邀請夫妻雙方直接對話 ，共同回憶曾經(jīng)走過的風(fēng)雨路程 ， 進(jìn)行心理的溝通 ， 創(chuàng)造一個平臺 ， 讓夫妻雙方增進(jìn)了解 ， 促進(jìn)和諧； 推廣主線和階段主體內(nèi)容闡述 節(jié)點活動： 邀請大客戶和關(guān)聯(lián)單位及誠意客戶進(jìn)行觀禮 ， 樹立開發(fā)商的大品 牌責(zé)任感和對自身品質(zhì)的充分信心 ， 通過邀請客戶監(jiān)督和見證長奧 的施工現(xiàn)場和工程質(zhì)量 ， 來進(jìn)一步鞏固品牌美譽(yù)度 ， 同時通過媒體 的炒作 ， 來制造項目的熱效應(yīng) ， 為下一階段阻擊市場 ， 擴(kuò)大傳播面做鋪墊 。 營 銷 策 略 —— 2023年雅典二期營銷推廣策略點 五、區(qū)域炒作策略 —— 重點：借勢聯(lián)動、持續(xù)炒作 ? 區(qū)域炒作是一個 連續(xù)性的長期策略工作 ， 不僅僅限于某一特定階段； ? 區(qū)域炒作在眾多大盤紛相進(jìn)駐 ， “ 城市未來 —— 詳見附件 營 銷 策 略 —— 2023年雅典二期營銷推廣策略點 二、服務(wù)策略 D. 客戶經(jīng)營調(diào)整 —— 重點：實施會員積分獎勵計劃 ， 鼓勵老帶新 通過這段時間對長沙風(fēng)土人情的熟悉和對成交客戶的分析 ，發(fā)現(xiàn)有接近 25%的成交客戶獲取項目信息的途徑來源于其周邊親朋好友 ；也說明在長沙目前的現(xiàn)狀下 ， 口碑傳播和朋友介紹是最便捷和有效的傳播途徑 ， 也說明長沙人民在做選擇時是很容易外部環(huán)境影響的； 營 銷 策 略 —— 2023年雅典二期營銷推廣策略點 在雅典二期產(chǎn)品沒有明顯創(chuàng)新和調(diào)整卻要提升價格的現(xiàn) 狀下 ， 如何最大化的利用目前這批一期成交客戶進(jìn)行美譽(yù)度 傳播 ， 也許將成為二期成敗的關(guān)鍵 。 同時雅典一期順利完成交房 ， 北京組團(tuán)工程進(jìn)度達(dá)到預(yù)售條件 ， 廣場 、 運動城 、 星光大道等順利施工； 基礎(chǔ)目標(biāo)： 開盤后 6個月內(nèi)銷售達(dá)到可售貨量的 85%； 理想目標(biāo)： 開盤后 3個月內(nèi)銷售達(dá)到可售貨量的 90% 形象地位： 進(jìn)一步強(qiáng)化中高端產(chǎn)品地位 ， 樹立新城市中心首席品質(zhì)準(zhǔn)豪宅形象 營 銷 策 略 —— 2023年雅典二期營銷推廣策略點 操作策略： 通過客戶經(jīng)營先進(jìn)一步確保消化周邊的客戶 ， 同時通過老帶新傳播和適度的戶外廣告 ， 重點爭奪市區(qū)的客戶 ， 兼顧周邊株洲 、 湘潭市的一小時經(jīng)濟(jì)圈客戶； 在具體操作中將北京組團(tuán)作為 06年的重點客戶操作重心 ， 在 雅典二期客戶積累中兼顧北京組團(tuán)客戶統(tǒng)籌 ； 競爭策略： 消費錯位 、 引導(dǎo)消費 ， 以實務(wù)的 “ 直銷營銷 ” 之 “ 教育營銷 ”模式進(jìn)行經(jīng)營； 價格策略： 以高蓋低 ， 步步上揚(yáng) ， 總體均價略升 ， 與城市發(fā)展同步增值； 營 銷 策 略 —— 2023年雅典二期營銷推廣策略點 傳播策略： 落實老帶新優(yōu)惠策略 ， 加強(qiáng)口碑傳播和引導(dǎo)作用；新生活雜志直投；加大網(wǎng)站的管理和內(nèi)容的更新；加大戶外廣告和