【正文】 [關(guān)鍵一 ]空間無隔離 提前考慮結(jié)構(gòu)，盡量取消室內(nèi)隔擋，形成一個大的整體開放空間 各種功能組合設計在一個大的開放空間中 采用軟隔離，兩房戶型確保一個雙床臥室 [關(guān)鍵二 ]大尺度多功能陽臺 使室內(nèi)空間與陽臺情趣化連接 陽臺按照客廳來設計，可以看電視、上網(wǎng)、泡澡、健身、甚至睡覺 [叁 ] 贏利模式升級策略 “ 加法 ” 戰(zhàn)略：核心產(chǎn)品自持經(jīng)營 策略核心 1 個性化與資源結(jié)合 —— 特色酒店核心引擎 契合海南國際旅游島規(guī)劃和旅游業(yè)升趨勢引發(fā)的酒店需求升級 針對企業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)形成的會務活動，帶動延伸消費需求 非海資源背景下，不與傳統(tǒng)酒店去競爭，而是以特色化道路取勝 [案例鏈接 ]亞龍灣鳥巢酒店概況 開業(yè)時間 202309 房間數(shù)量 142套 酒店類型 別墅 地址 圍鳳嶺、飛龍嶺、龍頭嶺、雙龍嶺、青梅嶺和亞龍山等組成，總面積 1506公頃，主峰亞龍山（即紅霞嶺）海拔 450米 酒店總面積 總面積 1506公頃 入住率 淡季 60% 旺季 100% 酒店山 PGA是目前世界上運營規(guī)模最大、運營最為成功的高爾夫巡回賽 成功關(guān)鍵要素之一：高爾夫球場 成為高爾夫領(lǐng)域極具威望的 PGA美巡賽 固定球場 可借鑒的成功開發(fā)關(guān)鍵因素 成為產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域 權(quán)威 性活動的固定場所 打造產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域 權(quán)威 性活動 （ B）商務休閑客群開發(fā)戰(zhàn)略 就可以實現(xiàn)商務產(chǎn)業(yè)嫁接度假產(chǎn)業(yè) 通過商務休閑旅游地產(chǎn)的開發(fā)戰(zhàn)略來實現(xiàn)吸收商務休閑客群 只要能打造一個商務領(lǐng)域的權(quán)威活動 規(guī)避風險的開發(fā)戰(zhàn)略 雙地塊同時啟動，實現(xiàn)雙品牌、多元化產(chǎn)品覆蓋搶占份額 搶奪度假保值客、候鳥客群 商務產(chǎn)業(yè)嫁接度假產(chǎn)業(yè)，打造商務休閑房地產(chǎn)開發(fā)模式 開拓商務客群 A地塊 B地塊 穩(wěn)固度假保值豪客群 開拓商務客群 穩(wěn)固候鳥中端客群 兼吃度假保值豪客漏網(wǎng)魚 [貳 ] “ 非海物業(yè) ” 如何借勢三亞追價 “ 海物業(yè) ” ？ [一 ]策略前思考 從本質(zhì)看課題 核心策略： 本案應當把平移海景客作為主力的溢價來源 追價即搶客 追海即追單價 [一 ] 競爭坐標確定及基地條件分析 [1]競爭坐標確定 三亞灣一線海景盤特征 時代海岸 半山半島四期 東和中央海岸 鳳凰島 金中海藍鉆 海闊天空 魯能三亞灣新城 蘭海美麗新海岸三組團 海居 國光濱?；▓@ 國際公館 鳳凰水城 一線海景盤： 6500087000元 /平米 二線海景盤： 3500040000元 /平米 非海景樓盤： 2400028000元 /平米 三亞灣 大東海 鹿回頭半島 小東海 產(chǎn)品品類分析 項目名稱 資源 容積率 主力產(chǎn)品 當前售價 半山半島 雙灣海景 高層公寓 4600049000 鳳凰島 一線海景 高層公寓 87000 海居 一線海景 高層公寓 75000 國際公館 一線海景 高層公寓 65000 東和中央海岸 一線海景 高層公寓 待定 時代海岸 二景海景 +河景 小高層公寓 33000 財富海灣公館 一線海景 小高層公寓、別墅 48000 金中海藍鉆 二線海景 高層公寓 38000 克拉碼頭 一線海景 小高層公寓 39000 一線海景主要以高層公寓為主力 不同戶型供應與去化結(jié)構(gòu)0500100015000%20%40%60%80%100%供應套數(shù) 1091 1138 335 208去化套數(shù)（含認購） 938 829 243 198去化率 86% 73% 72% 95%一房 兩房 三房 四房[戶型供需結(jié)構(gòu)分析 ] 通過對上述競爭案例的分析，統(tǒng)計了已推盤銷售或認購的 1房至 3房共 2772套戶型，其中： A、 2房戶型占到了供應比例的 54%、去化比例的 52%，是區(qū)域的絕對主力戶型 B、 1房戶型占到了供應比例的 41%、去化比例的 38%，是區(qū)域的次主力戶型 C、 3房戶型占到了供應比例的 12%、去化比例的 11%，是比例相對較低的戶型 D、 4房戶型只到了供應比例的 %、去化比例的 9%，是比例相對最低的戶型 戶型供應結(jié)構(gòu)208, 8%335,12%1138,41%1091,39%一房兩房三房 四房戶型去化結(jié)構(gòu)198, 9%243,11%829,38%938,42% 一房兩房三房四房主力供給：鳳凰島 主力給給：半山半島四期 高層公寓中供需兩旺的主力產(chǎn)品為兩房、一房戶型 三亞市區(qū)價格環(huán)境分析 資源類型 一線海景盤 二線海景盤 非海景盤 當前 裸房 價格筑倉 （元） 6000070000 3000035000 2202326000 主力戶型面積 （平米） 一房 兩房 三房 一房 兩房 三房 一房 兩房 三房 5070 80120 150190 5070 90130 120150 5060 8090 100110 不同戶型主力總價 （萬） 300500 480840 9001330 150245 270455 360525 110156 176234 220286 價格環(huán)境分析 一線海景主力戶型：目前單價在 67萬之間， 一房總價在 300500萬 兩房總價 500800萬 平移目標客群： 接受單價 67萬，總價在 300500萬的海景一房客群 以及總價在 500800萬的海景兩房客群 競爭坐標鎖定 有什么 沒什么 地理條件分析 人文條件分析 [2]基地條件分析 落筆山 海南大學三亞學院 季節(jié)性水庫 B地塊 A地塊 [1]概念階段的落筆洞風景區(qū)度假區(qū) [2]A地塊內(nèi)有海拔 200300米的山嶺， 1400畝， [3]B地塊為丘陵地帶， [4] A地塊緊鄰季節(jié)性水庫，約 5萬平米 地理條件 : 資料鏈接：落筆洞遺址 [1]萬科 — 中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)袖，引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)理念與產(chǎn)品走勢 [2] 海南大學三亞學院 人文條件 : 一塊擁有景點潛質(zhì)、有山水資源的較大別墅用地 地塊定性 擺脫非海劣勢，為三亞提供一種離開的海的可能性 落筆洞遺址 + 山水屬性 + + 地產(chǎn)與教育產(chǎn)業(yè) 規(guī)劃上具備豐富的想像力和特色化空間 具備以產(chǎn)品類平移一線海景公寓客的機遇 具備文脈和景點價值支撐 具備產(chǎn)業(yè)嫁接條件 ［地塊價值剖析］ [二 ] 打造平移海景客的等值理由 從價格構(gòu)成要素看追海方向 總價 300500萬能買到什么 總價 500800萬能買到什么 海景盤 本案 海景盤 本案 產(chǎn)品品類 公寓一房 特色 別墅 公寓兩房 特色 別墅 產(chǎn)品面積 5070平米 送面積 80120平米 送面積 產(chǎn)品 使用方式 只能看海 景觀 + 只能看海 景觀 + 資源 一線海景 山水 + 一線海景 山水 + 配套 高爾夫、游艇會、商業(yè)街、潛水基地等度假設施 特色 配套 高爾夫、游艇會、商業(yè)街、潛水基地等度假設施 特色 配套 身份感 同檔次人群 人群 同檔次人群 人群 ？ ？ ？ ？ ？ ［策略提示］ 跳出 /消滅資源級差 以產(chǎn)品類型和山水資源互補 建立平行于一線海景公寓的價值底盤 ［核心課題 1］ 由于競爭單價與總價已經(jīng)鎖定，所以面積區(qū)間已經(jīng)鎖定 70120平米小別墅能否在本案落地？ 70120平米小別墅有沒有市場？ [一 ]70120平米小別墅可行性論證 【 案例鏈接 】 東和 大橋建成后，駕車跨越瓊州海峽只需 20分鐘?？绾４髽蚍稚舷聝蓪樱F路橋設計時速為 160公里，公路橋設計時速 為 100公里。 希爾頓島項目 Hilton Head Island被譽為美國的 高爾夫球島 ，擁有世界上最著名的 24個經(jīng)典高爾夫球場，成為島內(nèi)重要的旅游設施和資源 ? 地位： 從 1961年島內(nèi)第一個高爾夫誕生到今天成為高爾夫旅游目的地，希爾頓頭島贏得 “高爾夫球島”的美譽 ； ?依靠高爾夫帶動區(qū)域旅游開發(fā)： 島上有高爾夫領(lǐng)域極具威望的 PGA美巡賽 固定球場， PGA對海島開發(fā)有巨大的推動與宣傳，首年賽事參觀者數(shù)量從 5000人迅速超過十萬人，首個經(jīng)典高爾夫大賽通過電視傳播到了 5萬人的家庭，同年超過 25萬游客來到希爾頓島； ?區(qū)域球場密集： 島上高爾夫球場有 24個，加上周邊離島的球場超過了 40個，固定的球員在 250萬人左右 PGA： 美國高爾夫職業(yè)巡回賽。 ?在空間設計上所極力營造的氛圍， 浪漫的拱形、絢麗的色彩和不修邊幅的線條 ?十八個房間風格各異，比如有維多利亞式、亞洲風、老上海 …… ?每個房間都有考究的手工精制裝飾，并配以古董和仿古家具。 :34:2621:34Mar2322Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 21:34:2621:34:2621:343/22/2023 9:34:26 PM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 , March 22, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 22日星期三 9時 34分 26秒 21:34:2622 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 2023年 3月 22日星期三 下午 9時 34分 26秒 21:34: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 下午 9時 34分 :34March 22, 2023 1行動出成果，工作出財富。 ?在空間設計上所極力營造的氛圍， 浪漫的拱形、絢麗的色彩和不修邊幅的線條 ?十八個房間風格各異，比如有維多利亞式、亞洲風、老上海 …… ?每個房間都有考究的手工精制裝飾，并配以古董和仿古家具。項目知名度超越品牌 知名度 =〉 關(guān)注點排序 ① 大尺度的景觀占有 ②奢適的空間感受 ③ 酒店化的配套設施 ④ 3房的基本功能配置 ⑤拎包入住的便利性，對裝修的偏好并不一 定強調(diào)度假性，而是追求厚重的品質(zhì)感