【正文】 :34:2621:34Mar2322Mar23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 :34:2621:34:26March 22, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 福灣 成功案例借鑒 1 2號(hào)樓 5號(hào)樓 A區(qū) B區(qū) 東和福灣 該項(xiàng)目地處東海岸線(xiàn)土福灣區(qū)， 容積率 ，主要產(chǎn)品有 5幢 610層的海景公寓和非海景 單層 SPA泳池別墅 組成 ，面積在 68140平米 樓棟 公寓 非海景單層別墅 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 銷(xiāo)售價(jià)格 41000元 /平米（帶軟硬裝 3000元） 09年 9月尾盤(pán) 45000元 /平米（帶軟硬裝 5000元） 戶(hù)型面積 42130 687 1 137 總售套數(shù) 5號(hào)樓： 600余套 A、 B區(qū)總量： 450余套，已售300多套，剩余最后一期 銷(xiāo)售情況： 08年 2月開(kāi)盤(pán)，別墅開(kāi)盤(pán)價(jià)格 1500018000元 /平米， 09年 9月別墅已基本售罄，尾盤(pán)價(jià)格升至 45000元 /平米 別墅僅余 B區(qū)最后一期，約 120套 重點(diǎn)研究對(duì)象： 80平米、 120平米、 140平米左右單層聯(lián)排別墅 工程日前已正式 向國(guó)家發(fā)改委申請(qǐng)立項(xiàng)，首選西線(xiàn)方案連接廣東省徐聞縣燈樓角和海南省澄邁 縣道倫角。地中海風(fēng)情的整體空間設(shè)計(jì)，室內(nèi)裝飾呈不同風(fēng)格，酒店陳列眾多老上海古董家具，如果客人喜歡，室內(nèi)陳設(shè)都可購(gòu)買(mǎi)。 , March 22, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023年 3月 下午 9時(shí) 34分 :34March 22, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 下午 9時(shí) 34分 :34March 22, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 ? “ Everything in hotel for sale.” 精品酒店 策略核心 2 提升項(xiàng)目影響力 產(chǎn)業(yè)嫁接項(xiàng)目 擴(kuò)大消費(fèi)客源渠道，實(shí)現(xiàn)多支點(diǎn)營(yíng)業(yè)收入 設(shè)立“綠色住宅產(chǎn)業(yè)中國(guó)基金會(huì)” —— 類(lèi)似中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的諾貝爾獎(jiǎng) 由萬(wàn)科牽頭，聯(lián)合中國(guó)房協(xié)成立一個(gè)旨在推動(dòng)中國(guó)綠色住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基金會(huì)； 基金會(huì)專(zhuān)職推動(dòng)及宣傳推廣開(kāi)發(fā)理念、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑及材料、裝飾設(shè)計(jì)、裝修材料、家居集群供應(yīng)等產(chǎn)業(yè)鏈條行業(yè)在綠色環(huán)保方面的技術(shù)創(chuàng)新、技術(shù)應(yīng)用、新材料應(yīng)用； 基金會(huì)定期組織鏈條產(chǎn)業(yè)專(zhuān)題論壇，探討、交流、傳播最新綠色環(huán)保理念、技術(shù)、材料應(yīng)用等； 年終舉辦“促進(jìn)中國(guó)綠色住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”，對(duì)鏈條產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域中促進(jìn)綠色環(huán)保事業(yè)有突出貢獻(xiàn)的企業(yè)、個(gè)人予以頒發(fā)獎(jiǎng)金； 這種經(jīng)營(yíng)模式一旦成功，就可以開(kāi)創(chuàng)萬(wàn)科的一種新開(kāi)發(fā)模式，可以在全國(guó)任何的旅游區(qū)復(fù)制，例如：麗江、黃山、張家界 … ［策略落地］結(jié)合萬(wàn)科上下游產(chǎn)業(yè)鏈 ［策略落地］結(jié)合三亞學(xué)院資源 設(shè)立“三亞學(xué)院落筆論壇” — 不同于博鰲經(jīng)濟(jì)論壇，落筆論壇的主旨是在學(xué)術(shù)及文化領(lǐng)域的交流 推動(dòng)三亞學(xué)院聯(lián)合三亞旅游局成立“國(guó)際旅游島戰(zhàn)略三亞學(xué)院促進(jìn)會(huì)”，形成黎族土著文化研究成果孵化旅游產(chǎn)品專(zhuān)題、海南旅游產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)專(zhuān)題； 聯(lián)合國(guó)際旅游教育權(quán)威機(jī)構(gòu)定期舉辦“國(guó)際旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì)”、“國(guó)際旅游教育業(yè)發(fā)展趨勢(shì)”的國(guó)際性論壇； 建立著名國(guó)際旅游學(xué)院學(xué)生互換交流機(jī)制； 建立與俄、日、韓等直航國(guó)家定期舉辦國(guó)際教育文化交流機(jī)制 THE END 謝謝聆聽(tīng) 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 商務(wù)客將成為三亞最值錢(qián)的客戶(hù)，不管是置業(yè)還是消費(fèi)，他們的匯聚人氣決定了價(jià)值 觀光度假 商務(wù)休閑 變化外因：經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)成為外部拉力 國(guó)際旅游島政策促使海南整體向產(chǎn)業(yè)階段轉(zhuǎn)移，商務(wù)活動(dòng)趨向頻繁 瑞吉酒店 費(fèi)爾蒙七星級(jí)酒店 麗茲卡爾頓 ? 填海成島，鳳凰島等建筑奇觀的興起 ? 瑞吉頂級(jí)別墅，將創(chuàng)造中國(guó)豪宅最高價(jià)，讓亞龍灣重新想象 ? 紅樹(shù)林酒店：世界最大的酒店群 ? 麗茲卡爾頓：國(guó)內(nèi)最奢華的酒店 ? 崖城創(chuàng)意新城開(kāi)發(fā) ? “國(guó)家海岸”海棠灣：超星級(jí)酒店群?jiǎn)?dòng) 鳳凰島 變化基礎(chǔ)： “ 高端濱海度假休閑 ” 的高端取向 ， “ 群灣聚集效應(yīng) ” ， “ 迪拜化 ” 的發(fā)展模式將 能夠吸附更多更高端的消費(fèi)群體。 國(guó)際旅游島的后續(xù)實(shí)質(zhì)型投資推進(jìn) 回到問(wèn)題：風(fēng)險(xiǎn)哪里？ 經(jīng)濟(jì)政策因素 房地產(chǎn)政策因素 新增貨幣量減少，加息預(yù)期增加 觀望，置業(yè)門(mén)檻提高 概念熱度下降、短期實(shí)質(zhì)建設(shè)跟進(jìn)不力 價(jià)格高點(diǎn)支撐不足，趨勢(shì)不明朗，引發(fā)觀望 短期供應(yīng)量噴發(fā) 供需失衡 避險(xiǎn)保值式購(gòu)買(mǎi)力下降 購(gòu)買(mǎi)力壓縮 購(gòu)買(mǎi)力壓縮 購(gòu)買(mǎi)力不足 購(gòu)買(mǎi)力不足是未來(lái)海南市場(chǎng)的最大風(fēng)險(xiǎn) 規(guī)避 關(guān)鍵詞 搶奪現(xiàn)有有效購(gòu)買(mǎi)力 開(kāi)拓新的購(gòu)買(mǎi)力 足夠購(gòu)買(mǎi)力 （一）、如何確保本案持有足夠購(gòu)買(mǎi)力？ （二）現(xiàn)有的客群中，我們應(yīng)該吃哪塊？ 根據(jù) “ 財(cái)富實(shí)力 ” 與 “ 時(shí)間閑暇 ” 兩個(gè)指標(biāo)進(jìn)行交叉，海南 “ 房客 ” 細(xì)分如下 ［有錢(qián)無(wú)閑］ ① 收藏稀缺隱私客 ② 商務(wù)饋贈(zèng)型客戶(hù) ［有錢(qián)有閑］ ① 國(guó)外性?xún)r(jià)比型度假客戶(hù) ② 國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)豪客 ［“無(wú)”錢(qián)有閑］ ① 高寒地帶候鳥(niǎo)性客戶(hù) （ 1）客群鎖定 類(lèi)型一：收藏稀缺隱私客 [構(gòu)成 ]公務(wù)員高官、能源性企業(yè)主、演藝圈人士、二世祖（其中前兩者占絕對(duì)比例） [年齡 ]分布較廣，不具統(tǒng)計(jì)意義 [置業(yè) ]占據(jù)稀缺資源的一線(xiàn)海景， 喜歡就買(mǎi)的無(wú)理由置業(yè)，決策迅速 購(gòu)買(mǎi)量不定，帶有一定的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移性質(zhì) [使用 ]不定 [1]有錢(qián)無(wú)閑的頂級(jí)客戶(hù) 類(lèi)型二：商務(wù)饋贈(zèng)型客戶(hù) [構(gòu)成 ]北方能源型企業(yè)主居多， [年齡 ]3545歲事業(yè)處于上升期 [置業(yè) ] 購(gòu)買(mǎi)物業(yè)用以贈(zèng)送客戶(hù)，進(jìn)行公關(guān) 一二線(xiàn)海景物業(yè)，一是要與海有關(guān)，二是一定要有名 [使用 ]轉(zhuǎn)贈(zèng)；連同購(gòu)買(mǎi)，組團(tuán)度假 [1]有錢(qián)無(wú)閑的高端客戶(hù) 類(lèi)型二：國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)豪客 [構(gòu)成 ]江浙華南等地實(shí)業(yè)及貿(mào)易客，由于經(jīng)營(yíng)環(huán)境惡化，或者資產(chǎn)保值或者功成身退型以及家庭回歸型消費(fèi) [年齡 ]50歲左右 [置業(yè) ]開(kāi)始有置業(yè)的動(dòng)機(jī)，比較理性，置業(yè)決策時(shí)間較長(zhǎng)， 不一定追求一線(xiàn)海景 [使用 ]多頻短時(shí)度假，一般 35天，一年 12次，以家庭或親朋為消費(fèi)單位 海灘親水活動(dòng)、海鮮飲食、景點(diǎn)閑逛，包車(chē)出行較多 [2]有錢(qián)有閑的中高端客戶(hù) 類(lèi)型：高寒地帶候鳥(niǎo)性客戶(hù) [構(gòu)成 ]北方高寒地區(qū)的過(guò)冬物業(yè) [年齡 ]4065歲 [置業(yè) ]二線(xiàn)海景或者非海景，價(jià)格面敏感性 [使用 ] 日常購(gòu)物、醫(yī)療保健、交通出行等城市配套 [3]“ 無(wú)”錢(qián)有閑的中端客戶(hù) 結(jié)合項(xiàng)目條件、以及客戶(hù)需求 重點(diǎn)針對(duì)：度假保值型中高端國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)豪客 候鳥(niǎo)型中端客戶(hù) （ 2）怎么搶?zhuān)?—— 開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 一把刀切蛋糕多還是雙刀齊下多？ 雙刀齊下 戰(zhàn)略：大盤(pán)做小 雙品牌戰(zhàn)略 =》 迅速立勢(shì) 戰(zhàn)術(shù)：多元覆蓋 擴(kuò)大客群 =》 高低通吃 開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 1：品牌組合 A、 B地塊同時(shí)啟動(dòng)迅速確立萬(wàn)科在海南的江湖地位 雙刀并舉搶占份額： A地塊吃中高端度假保值客、 B地塊吃中端候鳥(niǎo)客 多元覆蓋 產(chǎn)品類(lèi)多元 產(chǎn)品面積多元 高低擠壓 產(chǎn)品類(lèi)單價(jià)擠壓 產(chǎn)品面積總價(jià)擠壓 開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 2：多元產(chǎn)品組合 （二）我們要開(kāi)拓哪塊新客群？ 策略前思考 旅游模式發(fā)展趨勢(shì) 上島的旅游動(dòng)機(jī)決定消費(fèi)人群 旅游目的變化趨勢(shì)產(chǎn)生的客群趨勢(shì) 三亞處于變而未變之際 旅游模式大勢(shì)研判 國(guó)內(nèi)商務(wù)客每年以 810%速度增加 觀光度假 商務(wù)休閑 （ 1）未來(lái)哪種人群會(huì)越來(lái)越多？ ① 海南將以 旅游產(chǎn)業(yè)群和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)群為核心構(gòu)建產(chǎn)業(yè)體系，重點(diǎn)發(fā)展：會(huì)展業(yè)、高端商貿(mào)業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)； ②三亞城市發(fā)展規(guī)劃 2：大力發(fā)展郵輪經(jīng)濟(jì)、游艇經(jīng)濟(jì)和會(huì)展經(jīng)濟(jì) ③三亞城市發(fā)展規(guī)劃 5：精心培育高端客源市場(chǎng)，實(shí)施 “ 大企業(yè)、大航線(xiàn)、大團(tuán)隊(duì) ”戰(zhàn)略 ④?？谥攸c(diǎn)發(fā)展為全國(guó)高爾夫產(chǎn)業(yè)基地、三亞重點(diǎn)發(fā)展為全國(guó)游艇業(yè)基地 隨著會(huì)展經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)經(jīng)濟(jì)、郵輪經(jīng)濟(jì)以及全國(guó)游艇業(yè)、高爾夫產(chǎn)業(yè)基地的逐步推進(jìn)與實(shí)現(xiàn)，將吸引越來(lái)越多的商貿(mào)、展覽、學(xué)術(shù)交流等商務(wù)活動(dòng)落地海南。 ?在空間設(shè)計(jì)上所極力營(yíng)造的氛圍， 浪漫的拱形、絢麗的色彩和不修邊幅的線(xiàn)條 ?十八個(gè)房間風(fēng)格各異，比如有維多利亞式、亞洲風(fēng)、老上海 …… ?每個(gè)房間都有考究的手工精制裝飾，并配以古董和仿古家具。 2023年 3月 22日星期三 下午 9時(shí) 34分 26秒 21:34: 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023年 3月 22日星期三 9時(shí) 34分 26秒 21:34:2622 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 21:34:2621:34:2621:343/22/2023 9:34:26 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 ?在空間設(shè)計(jì)上所極力營(yíng)造的氛圍， 浪漫的拱形、絢麗的色彩和不修邊幅的線(xiàn)條 ?十八個(gè)房間風(fēng)格各異，比如有維多利亞式、亞洲風(fēng)、老上海 …… ?每個(gè)房間都有考究的手工精制裝飾，并配以古董和仿古家具?？绾４髽蚍稚舷聝蓪?，鐵路橋設(shè)計(jì)時(shí)速為 160公里，公路橋設(shè)計(jì)時(shí)速 為 100公里。 PGA是目前世界上運(yùn)營(yíng)規(guī)模最大、運(yùn)營(yíng)最為成功的高爾夫巡回賽 成功關(guān)鍵要素之一：高爾夫球場(chǎng) 成為高爾夫領(lǐng)域極具威望的 PGA美巡賽 固定球場(chǎng) 可借鑒的成功開(kāi)發(fā)關(guān)鍵因素 成為產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域 權(quán)威 性活動(dòng)的固定場(chǎng)所 打造產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域 權(quán)威 性活動(dòng) （ B）商務(wù)休閑客群開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 就可以實(shí)現(xiàn)商務(wù)產(chǎn)業(yè)嫁接度假產(chǎn)業(yè) 通過(guò)商務(wù)休閑旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略來(lái)實(shí)現(xiàn)吸收商務(wù)休閑客群 只要能打造一個(gè)商務(wù)領(lǐng)域的權(quán)威活動(dòng) 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 雙地塊同時(shí)啟動(dòng)，實(shí)現(xiàn)雙品牌、多元化產(chǎn)品覆蓋搶占份額 搶奪度假保值客、候鳥(niǎo)客群 商務(wù)產(chǎn)業(yè)嫁接度假產(chǎn)業(yè)，打造商務(wù)休閑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式 開(kāi)拓商務(wù)客群 A地塊 B地塊 穩(wěn)固度假保值豪客群 開(kāi)拓商務(wù)客群 穩(wěn)固候鳥(niǎo)中端客群 兼吃度假保值豪客漏網(wǎng)魚(yú) [貳 ] “ 非海物業(yè) ” 如何借勢(shì)三亞追價(jià) “ 海物業(yè) ” ？ [一 ]策略前思考 從本質(zhì)看課題 核心策略： 本案應(yīng)當(dāng)把平移海景客作為主力的溢價(jià)來(lái)源 追價(jià)即搶客 追海即追單價(jià) [一 ] 競(jìng)爭(zhēng)坐標(biāo)確定及基地條件分析