抵押貸款的運作培訓課件-文庫吧在線文庫
【正文】 /% 經(jīng)營收入 /萬元 負債成本（貸款年利息） /萬元 權益收入 /萬元 權益資本（投入的自有資金） /萬元 負債（貸款額） /萬元 權益收益率 /% 資產(chǎn)收益率 /% 資產(chǎn)收益率與貸款利率差 D 杠桿因子 L 0 300 0 300 2023 0 15 15 3 1 30 300 72 228 1400 600 16 15 3 60 300 144 156 800 1200 15 3 90 300 216 84 200 1800 42 15 3 10 ⑵ 財務風險 有一幢公寓價值 2023萬元，投資者的自有資金足以購買，也可向銀行貸款（最高比例為 90%），貸款的年利率為12%，公寓出租的年凈收益為 200萬元，則不同的貸款比例所帶來的股東權益收益率是有明顯差異的，有時還會具有較大的風險。 三者的關系是 ： V=M+E M/V為 負債比率 ， 在投資的初始期即為 按揭成數(shù)（貸款比率） E/V為 權益比率 ， 在投資的初始期即為 首付成數(shù)（首付比率） 。 股東權益 E： 特指在該項房地產(chǎn)投資中投資者所投入的 自有資金 。則不同的貸款比例所帶來的股東權益收益率是有明顯差異的。 ⑶杠桿負作用 當 資產(chǎn)收益率小于貸款利率時（即 D0） ，形成杠桿的負作用，權益收益率不僅不能提高，反而會下降。 例如 ： 某人向銀行抵押貸款 10萬元，約定按本息均還法分 60個月（ 5年）等額還貸，月利率為 ‰ ，請計算每月的還款額。我們也可以構造一個貸款年利率為 9%（即月利率為 %）的月本利和因子表。 這里的計算是根據(jù) 本利和因子表 來進行，主要是計算還本數(shù)額和剩余本金數(shù)額。 貸款比率是貸款額占總資產(chǎn)（房屋購買價格）的比率，也稱為貸價比 （ ratio of mortgage to value） ，可以反映財務杠桿作用的大小。 ⑵借款人、放款人、保險公司的關系 借款人、放款人、保險公司的關系是在整個抵押貸款運行過程中建立，在出現(xiàn)保險標的事故時得到強化，在保險事故的理賠完成或者借款人清償了所有債務后，他們之間的關系結束。 第四節(jié) 抵押房屋的使用和管理 一、抵押房屋的使用管理 在抵押貸款中，抵押物的 實際控制權和使用 都還是在 抵押人 方面，抵押權人對抵押物并沒有任何的實際控制，但為了保證自己的相關權益，抵押權人對抵押房屋如何使用和管理還是具有一定的請求權的。即 PMT=f（ PV， n， i） 一般地 : 在借款額一定時，月還款額取決于期限和利率； 在利率水平一定時，月還款額取決于貸款數(shù)額與期限； 在期限一定時，月還款額取決于貸款數(shù)額與利率水平。（除非雙方有特別的約定） 一般而言， 期前還貸對放款人是非常不利 的，因此對該等行為都有約定的罰則。 2023/3/222023/3/222023/3/22Mar2322Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/3/222023/3/222023/3/223/22/2023 12:34:30 AM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023/3/222023/3/22Wednesday, March 22, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/3/222023/3/22March 22, 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 2023年 3月 22日星期三 2023/3/222023/3/222023/3/22 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 2023/3/222023/3/222023/3/223/22/2023 1行動出成果，工作出財富。 假設客戶在還款 n1個月后，要求期前還款，則此時其 已還本金 為： P1=n1*m 尚欠銀行本金 為 P′＝ P－ P1＝ P－ P*n1／ n＝ P*（ n－ n1）／ n 而 所欠利息 N′則為 N′＝ N*d/30＝ [P*r（ n+1）／ 2n]*（ d／ 30） ＝ P*r*d*（ n+1）／ 60n 這樣 期前還款額 應為 T′＝ P′＋ N′ ＝ P*（ n－ n1）／ n＋ P*r*d*（ n+1）／ 60n ＝ [60P*（ n－ n1）＋ P*r*d*（ n+1） ]／ 60n 先息后本法 相對簡單得多， 期前還款額就是剩余本金額 ，查照還款清單就一目了然了。 先息后本法 的計算要方便得多，因為經(jīng)過一段時間的還款后， 剩余本金 是很容易計算得到，從而余下期限的還貸安排就可以方便進行。 抵押權人對抵押房屋進行處理時，應按照如下程序進行： ⑴發(fā)現(xiàn)借款人違約后，抵押權人必須 事先通知 借款人，如果借款人未能給出有說服力的解釋，抵押權人才能采取進一步的行動； ⑵抵押權人可以與抵押人 協(xié)商 委托拍賣公司拍賣抵押房屋來抵債，如果協(xié)商不成則可以 要求司法機關強制執(zhí)行拍賣條款 ； ⑶抵押權人是拍賣抵押房屋的第一受益人，如果拍賣所得不足償還貸款本息時，債權人有權繼續(xù)向借款人追償，如果拍賣所得償還貸款本息和其他有關費用后有剩余則余額應由抵押人收回； ⑷對拍賣價格，借款人如認為偏低，可以提出理由阻止。 抵押貸款各參與人之間的關系 借款人 債務人 抵押人 放款人 債權人 抵押權人 保險公司 房地產(chǎn)開發(fā)商 保險費 保險事故賠付 超過債務部分的賠費 房屋的居住權和使用權 房屋的抵押權 30%購房款 70%購房款 30%購房款 70%購房款 房屋產(chǎn)權 二、抵押貸款的運行過程 抵押貸款的運行過程實際上就是抵押貸款合同生效到借款人的債務全部清償完畢的全過程，是債權、債務關系變化、產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的過程。 ⑶房地產(chǎn)開發(fā)商 房地產(chǎn)開發(fā)商就是向購房者銷售房屋的機構，是房地產(chǎn)買賣中的市場供給者。 例如：貸款額為 300000元，期限為 10年（ 120個月），年利率為 9%（即月利率為 %），其償還清單如下： 償還清單 我們用 Excel來解釋。 與手續(xù)費不同， 貸款利率 是對貸款資金收
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