13年世聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究系列之五-人口對(duì)房地產(chǎn)的影響-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 一次短暫的 撫養(yǎng)比下行周期 和經(jīng)濟(jì)繁榮，房?jī)r(jià)、地價(jià)快速上漲； ?1991年海灣戓爭(zhēng)期間，正值 撫養(yǎng)比的長(zhǎng)期拐點(diǎn) ，日本通脹從 1986年的丌到 1％連續(xù)攀升至將近 3％的近 20年高點(diǎn)。未來城鎮(zhèn)化迚程仍將為房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造巨大需求。 ?家庭裂變 。隨著未來 1020年我國(guó)城鎮(zhèn)化的快速推迚，由農(nóng)民轉(zhuǎn)至城鎮(zhèn)的人口，依然會(huì)創(chuàng)造很大的購(gòu)房需求。 2023年或許將成為中國(guó)新開工面積的拐點(diǎn) 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 %%%%%%%%%%%%%%%%%%19571962196719721977198219871992199720022007201220172022中國(guó)投資和人口結(jié)構(gòu)走勢(shì) 總撫養(yǎng)比 (15 65+)/(1564) 固定資本形成總額 /GDP（左軸） %%%%%%%房屋開工和撫養(yǎng)比的關(guān)系 房屋新開工面積（億平米，左軸） 總撫養(yǎng)比 (15 65+)/(1564) 世聯(lián)研究認(rèn)為 ，人口年齡結(jié)構(gòu)將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)期趨勢(shì)。經(jīng)過 18年的發(fā)展，世聯(lián)地產(chǎn)現(xiàn)已成為全國(guó)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)提供商。 從人口的角度來看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)當(dāng)前固定資產(chǎn)投資里房地產(chǎn)貢獻(xiàn)的天花板將逐步來臨，“去地產(chǎn)化”的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型正在迚行當(dāng)中。 注：人均住房建筑面積（平方米 /人）＝實(shí)有住宅建筑總面積 /居住人口 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 拆遷需求： 2023年以前的住房平均樓齡都在 15年以上，同時(shí)，超過五成 房源是非市場(chǎng)化建造 ，功能配套不完善，未來拆遷愿望迫切 % % % % % % % %%%%%1949年以前 19501959年 19601969年 19701979年 19801989年 19901999年 20232023年 超過六成的城鎮(zhèn)家庭住在 2023年以前的住房中 2023年按照建成年代劃分的城鎮(zhèn)居民家?guī)樽》繝顩r % % % % % % % % % % % % % % %%%%%%自建住房 購(gòu)買商品房 購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房 購(gòu)買原公有住房 租賃公有住房 租賃商品房 其他 2023年城鎮(zhèn)家庭戶住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)變化 2023年 2023年 數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)局，世聯(lián)研究 家庭裂變： 當(dāng)前家庭規(guī)模以二、三、四人戶為主 , 其中一人戶、二人戶逐年增加。 因 80年代出生人口較多，最近幾年來我國(guó)婚房需求將保持高位。 即隨著時(shí)間推移，存量住房由于丌能滿足居住需求戒城市發(fā)展規(guī)劃等而丌得丌迚行的拆遷重建 ，以此形成的需求。上世紀(jì)九十年代初，日本撫養(yǎng)比邁入長(zhǎng)期拐點(diǎn)后，新屋開工呈現(xiàn)下降的趨勢(shì) 數(shù)據(jù)來源： UN，日本統(tǒng)計(jì)局，世聯(lián)研究 中國(guó)人口與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)： 從歷史數(shù)據(jù)看，我國(guó)商品房銷售在經(jīng)歷了幾波快速增長(zhǎng)后， 2023年以后，增速逐漸回落 20%10%0%10%20%30%40%50%60%0202304000060000800001000001202301991 1993 1995 1997 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023商品房銷售面積增速走弱 商品房銷售面積 (萬平米 ) 同比增長(zhǎng)（ %，史軸） 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)： 1998年以后，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過多輪調(diào)控，短期內(nèi)起到了一些效果，但長(zhǎng)期來看，因供求失衡，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢(shì) 010002023300040005000600070001991 1993 1995 1997 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023我國(guó)新建住房銷售均價(jià)丌斷增長(zhǎng) 商品房均價(jià)（元 /平米） 住宅均價(jià)（元 /平米） 19982023，政策支持住房市場(chǎng)化，市場(chǎng)供需快速啟勱 20232023， 嚴(yán)控土地供應(yīng)和開發(fā)商信貸。 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 0001950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2023 2023 2023日本購(gòu)房適齡 人口變化情冴 日本購(gòu)房適齡人口（ 2544歲 ,千人） 日本人口變化： 總?cè)丝谠诮陙沓掷m(xù)放緩，而適齡購(gòu)房人口在 80年代高位平臺(tái)回落， 90年代房地產(chǎn)泡沫破裂 %%%%%%0501001501920 1930 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2023 2023日本人口增速處于下降趨勢(shì) 日本總?cè)丝?(百萬 ) 同比增長(zhǎng)（ %，史軸） 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 人口結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)： 從歷史數(shù)據(jù)看，日本兩次“人口紅利”曾為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供契機(jī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展 %%%%%%%%%608010012014016018019601964196819721976198019841988199219962000200420082012日本房?jī)r(jià)指數(shù)不撫養(yǎng)比關(guān)系 日本房?jī)r(jià)指數(shù)（左軸） 撫養(yǎng)比 (15 65+)/(1564) ?二戓后的“嬰兒潮”使日本撫養(yǎng)比在上世紀(jì)五六十年代經(jīng)歷了一次 快速下降 ； ?日本經(jīng)濟(jì)在 1970年實(shí)現(xiàn) “ V”型反轉(zhuǎn)。這批人當(dāng)前也已到了傳統(tǒng)退休年齡 65歲，繼續(xù)工作可能性較低，這一代嬰兒潮未來的住房消費(fèi)支出將明顯減少。任何人使用本報(bào)告，視為同意以上聲明。 中國(guó)人口不房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系 2 美日人口不房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系
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