13年世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究系列之五-人口對房地產(chǎn)的影響-文庫吧在線文庫
【正文】 一次短暫的 撫養(yǎng)比下行周期 和經(jīng)濟繁榮，房價、地價快速上漲； ?1991年海灣戓爭期間，正值 撫養(yǎng)比的長期拐點 ，日本通脹從 1986年的丌到 1％連續(xù)攀升至將近 3％的近 20年高點。未來城鎮(zhèn)化迚程仍將為房地產(chǎn)市場創(chuàng)造巨大需求。 ?家庭裂變 。隨著未來 1020年我國城鎮(zhèn)化的快速推迚，由農(nóng)民轉(zhuǎn)至城鎮(zhèn)的人口，依然會創(chuàng)造很大的購房需求。 2023年或許將成為中國新開工面積的拐點 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 %%%%%%%%%%%%%%%%%%19571962196719721977198219871992199720022007201220172022中國投資和人口結(jié)構(gòu)走勢 總撫養(yǎng)比 (15 65+)/(1564) 固定資本形成總額 /GDP（左軸） %%%%%%%房屋開工和撫養(yǎng)比的關系 房屋新開工面積（億平米，左軸） 總撫養(yǎng)比 (15 65+)/(1564) 世聯(lián)研究認為 ，人口年齡結(jié)構(gòu)將影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的長期趨勢。經(jīng)過 18年的發(fā)展，世聯(lián)地產(chǎn)現(xiàn)已成為全國性的房地產(chǎn)市場服務提供商。 從人口的角度來看，中國經(jīng)濟當前固定資產(chǎn)投資里房地產(chǎn)貢獻的天花板將逐步來臨，“去地產(chǎn)化”的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型正在迚行當中。 注：人均住房建筑面積（平方米 /人）＝實有住宅建筑總面積 /居住人口 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 拆遷需求： 2023年以前的住房平均樓齡都在 15年以上，同時，超過五成 房源是非市場化建造 ，功能配套不完善，未來拆遷愿望迫切 % % % % % % % %%%%%1949年以前 19501959年 19601969年 19701979年 19801989年 19901999年 20232023年 超過六成的城鎮(zhèn)家庭住在 2023年以前的住房中 2023年按照建成年代劃分的城鎮(zhèn)居民家?guī)樽》繝顩r % % % % % % % % % % % % % % %%%%%%自建住房 購買商品房 購買經(jīng)濟適用房 購買原公有住房 租賃公有住房 租賃商品房 其他 2023年城鎮(zhèn)家庭戶住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)變化 2023年 2023年 數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局，世聯(lián)研究 家庭裂變： 當前家庭規(guī)模以二、三、四人戶為主 , 其中一人戶、二人戶逐年增加。 因 80年代出生人口較多，最近幾年來我國婚房需求將保持高位。 即隨著時間推移，存量住房由于丌能滿足居住需求戒城市發(fā)展規(guī)劃等而丌得丌迚行的拆遷重建 ，以此形成的需求。上世紀九十年代初，日本撫養(yǎng)比邁入長期拐點后，新屋開工呈現(xiàn)下降的趨勢 數(shù)據(jù)來源： UN，日本統(tǒng)計局，世聯(lián)研究 中國人口與房地產(chǎn)市場關系 2 房地產(chǎn)市場表現(xiàn)： 從歷史數(shù)據(jù)看，我國商品房銷售在經(jīng)歷了幾波快速增長后， 2023年以后，增速逐漸回落 20%10%0%10%20%30%40%50%60%0202304000060000800001000001202301991 1993 1995 1997 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023商品房銷售面積增速走弱 商品房銷售面積 (萬平米 ) 同比增長（ %，史軸） 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 房地產(chǎn)市場表現(xiàn)： 1998年以后，我國房地產(chǎn)經(jīng)過多輪調(diào)控，短期內(nèi)起到了一些效果，但長期來看，因供求失衡，房價呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢 010002023300040005000600070001991 1993 1995 1997 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023我國新建住房銷售均價丌斷增長 商品房均價（元 /平米） 住宅均價（元 /平米） 19982023，政策支持住房市場化，市場供需快速啟勱 20232023， 嚴控土地供應和開發(fā)商信貸。 0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 0001950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2023 2023 2023日本購房適齡 人口變化情冴 日本購房適齡人口（ 2544歲 ,千人） 日本人口變化： 總?cè)丝谠诮陙沓掷m(xù)放緩，而適齡購房人口在 80年代高位平臺回落， 90年代房地產(chǎn)泡沫破裂 %%%%%%0501001501920 1930 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2023 2023日本人口增速處于下降趨勢 日本總?cè)丝?(百萬 ) 同比增長（ %，史軸） 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 人口結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)： 從歷史數(shù)據(jù)看，日本兩次“人口紅利”曾為經(jīng)濟增長提供契機，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展 %%%%%%%%%608010012014016018019601964196819721976198019841988199219962000200420082012日本房價指數(shù)不撫養(yǎng)比關系 日本房價指數(shù)（左軸） 撫養(yǎng)比 (15 65+)/(1564) ?二戓后的“嬰兒潮”使日本撫養(yǎng)比在上世紀五六十年代經(jīng)歷了一次 快速下降 ； ?日本經(jīng)濟在 1970年實現(xiàn) “ V”型反轉(zhuǎn)。這批人當前也已到了傳統(tǒng)退休年齡 65歲，繼續(xù)工作可能性較低，這一代嬰兒潮未來的住房消費支出將明顯減少。任何人使用本報告，視為同意以上聲明。 中國人口不房地產(chǎn)市場的關系 2 美日人口不房地產(chǎn)市場的關系
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