從金融視角觀察房地產(chǎn)市場培訓課件-文庫吧在線文庫
【正文】 觀察房地產(chǎn)的未來（ 1）從居民住房杠桿看，有一定空間中國 發(fā)達國家 新興國家家庭 38% 75% 35%政府 55% 90% 55%企業(yè) 125% 70% 50%居民對房屋資產(chǎn)配置仍有需求，（以美國家庭為例 2023年）當前居民加杠桿的背后是房地產(chǎn)金融的發(fā)展，最終主要表現(xiàn)為貸款利率的下降和抵押貸款成數(shù)的提升（下圖為美國案例）條件是一批非銀行抵押貸款機構的崛起以房屋資產(chǎn)再融資的加杠桿，中國空間更大（下圖為美國再融資比例數(shù)據(jù)）日本房地產(chǎn)資產(chǎn)管理市場借鑒日本 租賃住宅數(shù)量變化（單位：萬戶）日本 租賃住宅 結構租房居住家庭數(shù)量變化東京住房自有率變化? 租賃住宅換手率 25%。從金融視角觀察房地產(chǎn)市場巴曙松 教授中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學家中國 “ 十三五 ” 規(guī)劃專家委員會委員（文中觀點僅僅代表個人的意見，不代表任何機構的看法）公眾微信號：金融讀書會2? 新常態(tài)期間最大的特征是中國經(jīng)濟進入結構轉換期，面臨經(jīng)濟增長的新動力的形成和舊動力的逐漸弱化這兩股力量的雙重交織? 全球經(jīng)濟治理結構也在重構，舊的均衡被打破，新的均衡還在建立，市場的動蕩難以避免GDP同比增長趨勢圖中國經(jīng)濟新常態(tài)從中國經(jīng)濟新常態(tài)看 2023年經(jīng)濟走勢：脈沖式探底3去庫存在推進之中? 2023 年，房地產(chǎn)銷售持續(xù)回升但新開工面積持續(xù)負增長， 這說明市場已經(jīng)用腳投票說明了房地產(chǎn)庫存有明顯過剩。?居民購房承受力顯著下降，使得各類人群的購房需求不像以往那樣具有剛性，購房需求對政策調(diào)控的彈性變大?人口凈流入快速下滑甚至負增長的情況下，此時政策一收緊，不僅會造成成交量下滑，同時也會推動房價下跌。? 35年托管制的產(chǎn)生（ 2023至今）《 保險業(yè)法 》 修正后，取締大東共濟會。? 財務困境下的重心轉移（ 2023至今）內(nèi)憂外患下凈利下滑明顯，控制增量，盤活存量。模式同為 “ 建筑 +運營 ” 。? 租賃住宅房租收入 12萬億日元（ 6千億元人民幣）， 2030年將萎縮 30%。下表模擬了不同銷售面積增速和新開工面積增速情景下，按照前述方法計算
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