【正文】 變動趨勢中，匯率上升產(chǎn)生資本流出，使國內(nèi)的房地產(chǎn)價格下降；匯率下降產(chǎn)生資本流入，使本國房地產(chǎn)價格上升 。 描述 房地產(chǎn)周期 的指示性指標(biāo) 除 房地產(chǎn)平均價格 （一般為指數(shù)指標(biāo)）外，還有 房屋空置率 —— 空置房屋占房屋總量的比重 。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，金融涉及的經(jīng)濟(jì)活動范圍越來越廣闊， 金融服務(wù)的種類 （所謂 金融產(chǎn)品 ）越來越多， 金融 （所謂 符號經(jīng)濟(jì) 或 象征經(jīng)濟(jì) ）對 實體經(jīng)濟(jì)（生產(chǎn)和消費） 的影響越來越大、越來越密切、越來越不可捉摸。 現(xiàn)代貨幣 最主要的是由國家發(fā)行并強制流通的符號式象征物 —— 紙幣 。 因此， 信用體現(xiàn)了借貸和權(quán)益的雙向運動 。目前世界各國房地產(chǎn)金融市場的資金來源有各自不同的特點，一般主要有如下來源： ? 保險公司 ? 商業(yè)銀行 ? 儲蓄貸款銀行 ? 互助儲蓄銀行 ? 抵押銀行 ? 房地產(chǎn)投資信托公司 三、我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及其運作 目前，我國金融業(yè)管制比較嚴(yán)格，籌資、融資都有相應(yīng)的法規(guī)規(guī)管，但渠道在不斷變化和擴大。 三、所得稅法的變化 在成熟的市場體系中， 稅法和稅率的變化 對經(jīng)濟(jì)的影響是十分明顯的。 六、房地產(chǎn)證券和其他投資工具 回報率的變化 當(dāng)房地產(chǎn)成為投資工具時，其 回報率與其他各種投資工具回報率之間的比較是影響房地產(chǎn)價格的重要因素 。 利息 對借款人來說就是 資金占用的成本 ，而對放款人來講就是 借出資金獲得的補償即收益 ； 利率 就是資金占用的單位成本即價格 。一般來講包括： ⑴無風(fēng)險短期實際利率 ⑵通漲溢價 ⑶期限溢價 ⑷差價 ⑴ 定義 實際利率 是名義利率經(jīng)實際或預(yù)測的貨幣購買力變化校正后的利率 ，是借款人所付利息率減去通貨膨脹后的利息水平，即貸款人所取得的利息（或利潤）減去通貨膨脹后的利息率水平。 利率與可貸資金數(shù)量關(guān)系 利率 可貸資金數(shù)量 0 I2 I1 F1 F2 D 資金需求曲線 S2 S1 資金供給曲線 來自 .... 中國最大的資料庫下載 本論題是 利率風(fēng)險 的 概率解釋 ，涉及到較多的數(shù)學(xué)知識，實踐上對金融產(chǎn)品的設(shè)計意義較重大，此處從略。 ⑴ 粗算模型（簡化計算） 若貸款的 年利率為 i， 一年按 m個周期計算復(fù)利 ，則 n年后其未來值為： FVmn= PV0（ 1+i/m） mn 表 2—3是不同復(fù)利計算周期下，同樣數(shù)量的貸款未來值比較。 如果一筆收益是 在第 n年實現(xiàn) 的，那么其 貼現(xiàn)值的計算 就是： PV0=FVn/(1+i)n 如果 不同年份都有不同的收益 CF1， CF2，CF3， CF4， CF5……CF n，則 這些收益的總的貼現(xiàn)值 就是： PV0=CF1/（ 1+i） +CF2/(1+i)2 +CF3/(1+i)3 +CF4/(1+i)4 +CF5/(1+i)5……CF n/(1+i)n 這里的 貼現(xiàn)率 仍然是 i， 1/（ 1+i） n或 （ 1+i） n為各年的 貼現(xiàn)因子 。由此可見， 可行的貼現(xiàn)水平事實上就是可行的內(nèi)部收益率 。其嚴(yán)格的定義如下： 若 房屋未來價值的貼現(xiàn)值 I1/（ 1+IRR） 1+I2/（ 1+IRR） 2+…+I N/（ 1+IRR） N+IN‘/（ 1+IRR） N 與房屋初始購買價相等 ， 則 稱 IRR為有效收益率 。是借款人與銀行之間發(fā)生的“泛信用”關(guān)系。 ⑴ 權(quán)屬有爭議或不清的房地產(chǎn)； ⑵已依法公告在國家建設(shè)征用拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)； ⑶用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； ⑷列為文物保護(hù)的古建筑，有重要紀(jì)念意義的建筑物； ⑸被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn)； ⑹未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)； ⑺未經(jīng)中國注冊會計師確認(rèn)已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)； ⑻行政機構(gòu)所有的房地產(chǎn)，政府所有、代管的房地產(chǎn)； ⑼耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律允許抵押的除外； ⑽劃撥土地使用權(quán)。 貸款人對自己的抵押權(quán)有 物上請求權(quán)，即當(dāng)?shù)盅何锸艿椒欠ㄇ趾r，抵押權(quán)人可以以權(quán)利人的名義獨立請求法律保護(hù)。 來自 .... 中國最大的資料庫下載 ⑷ 房屋拍賣時的優(yōu)先購買權(quán) 法律規(guī)定，在房屋被拍賣時，抵押權(quán)人應(yīng) 書面通知下列人員以保證他們的 優(yōu)先購買權(quán) ： A已出租的抵押房屋的承租人； B共有房屋的其他共有人； C與抵押房屋不宜分割或者有共同配套設(shè)施的房屋的所有人； D按優(yōu)惠價購買的公有住房的原產(chǎn)權(quán)單位或微利房的原出售單位。 C質(zhì)押中，在債務(wù)人期滿未履行其還本付息義務(wù)的，質(zhì)權(quán)人可以獨立做出決定依法處置質(zhì)物而優(yōu)先受償；抵押中，抵押權(quán)人享有請求權(quán)，無權(quán)直接處置抵押物。 來自 .... 中國最大的資料庫下載 根據(jù) 《 擔(dān)保法 》 第 65條的規(guī)定，權(quán)利質(zhì)押合同應(yīng)包括如下內(nèi)容： ⑴被擔(dān)保的主債權(quán)的種類和數(shù)額 ⑵債務(wù)人履行債務(wù)的期限 ⑶質(zhì)物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況 ⑷質(zhì)押擔(dān)保的范圍 ⑸質(zhì)物移交的時間 ⑹當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他事項 ⑺補正 《 擔(dān)保法 》 第 64條規(guī)定，出質(zhì)人與質(zhì)押權(quán)人簽訂質(zhì)押合同時應(yīng)當(dāng)采用書面形式，口頭約定質(zhì)押合同是無效的。 ⑵保證合同的法律特征 A保證合同是從合同； B保證合同是有名合同； C保證合同是單務(wù)合同； D保證合同是諾成性合同。 保證是為擔(dān)保債權(quán)的實現(xiàn)而設(shè)立的， 參與人包括債權(quán)人、債務(wù)人和第三方（保證人） ，他們的關(guān)系如下： ⑴ 債權(quán)人與主債務(wù)人的主債權(quán)債務(wù)關(guān)系 ，是保證關(guān)系成立和存在的前提，在三方關(guān)系中處于基礎(chǔ)性和主導(dǎo)性地位； ⑵ 主債務(wù)人與保證人之間的委托保證合同關(guān)系 ，這是主債務(wù)人與第三方的內(nèi)部關(guān)系，與債權(quán)人無直接關(guān)系。法律對出質(zhì)人有嚴(yán)格的資格規(guī)定。 設(shè)立質(zhì)權(quán)的人為 出質(zhì)人 ， 享有質(zhì)權(quán)的人為 質(zhì)權(quán)人 。拍賣一定要按法定程序公開進(jìn)行 ，違反法律規(guī)定的拍賣是違法行為，其結(jié)果不僅不被承認(rèn)，可能還會導(dǎo)致嚴(yán)重的法律責(zé)任。 ⑷新增添附物問題 房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。 信貸與抵押貸款都是借貸關(guān)系，但二者有著重要的區(qū)別： ⑴信貸以借款人的信譽和經(jīng)濟(jì)實力為還款保證，抵押貸款以借款人的物業(yè)價值為還款保證； ⑵抵押貸款的安全性要高于信貸，即信貸