【正文】 也將對住宅的投資轉(zhuǎn)至商業(yè)投資市場。借奧運(yùn)之勢，亞奧板塊新商務(wù)節(jié)點(diǎn)雛形也逐漸顯現(xiàn)。建筑檐口高度 (最高 處 )，建成后為本區(qū)域最高建筑。寫字樓一至四層層高 ，五層層高 4米，六至二十層層高 。S 地鐵 4號線的建成、開通，將使本項(xiàng)目的交通優(yōu)勢更為便利。27O 住宅禁商的政策對寫字樓是利好因素，導(dǎo)致邊緣性的寫字樓開始進(jìn)入投資者 和企業(yè)的關(guān)注范圍?！? 不同區(qū)域比較結(jié)論 與不同區(qū)域的競爭項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目的優(yōu)勢在于雖然項(xiàng)目位置離城市中心有一 定的距離，但是交通非常便利（三環(huán)的交通優(yōu)勢，地鐵 4號線的交通優(yōu)勢），價(jià) 格明顯比靠近城市中心項(xiàng)目每平方米價(jià)格低幾千元，十分鐘車程，用買三層的 錢買四層，此點(diǎn)應(yīng)在推廣中充分利用，著力渲染。34定位策略：各種優(yōu)勢概念集合，形成一塊跳板 產(chǎn)品創(chuàng)新突破，功能價(jià)值多方位的提升 …… 最后要統(tǒng)一概念去傳播，產(chǎn)品一上市，就能使消費(fèi)者迅速理解和認(rèn)知。 可預(yù)見的未來發(fā)展空間從世界范圍看（紐約、香港、廣州、上海）等國際大都市，地鐵對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的推動作用是巨大的，特別是對于像本案這樣區(qū)位上的地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)而言，價(jià)值是巨大的。層商務(wù)營銷建議： 在本項(xiàng)目的銷售過程中，結(jié)合本項(xiàng)目的客戶定位， 建議本項(xiàng)目保留一棟進(jìn)行整棟銷售（尋找大客戶）， 另一棟散售的建議 8層一下可以零售； 8層以上， 15 層以下整層銷售， 15層以上兩層起售。43■ 項(xiàng)目命名 1璽萌國際中心項(xiàng)目在市場上已經(jīng)有一定的印象，且以開發(fā)企業(yè)名字命名的方式對于開發(fā)商品牌的建立和提升都會有所裨益。表達(dá)項(xiàng)目擁有至尊的城市區(qū)位和更高、更尊榮的商務(wù)生活新品質(zhì)。專業(yè)媒體： 購買本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體都是企業(yè)的上層決策階層。E、本案雜志廣告主要從 06年 12月開始啟動，至 07年 6月之間形成投放高峰。透露雙核商務(wù)新概念。105■ 先期形象的輔助戰(zhàn)術(shù) — 網(wǎng)絡(luò)營銷A、網(wǎng)絡(luò)開通思路網(wǎng)站應(yīng)與戶外廣告同時(shí)亮相（ 2023年 12月）網(wǎng)站宣傳將作為本案預(yù)熱期的暗線推廣手段使用網(wǎng)站設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)與本案主調(diào)性保持一致 在前期預(yù)熱期間，項(xiàng)目網(wǎng)站的開通，也將是推廣的重要環(huán)節(jié)。 掃蕩一、二類寫字樓，挖掘其現(xiàn)有客戶216。 三月 2105:06:3105:06Mar2124Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 05:06:3105:06:3105:063/24/2023 5:06:31 AM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 三月 21三月 21Wednesday, March 24, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 2023/3/24 5:06:3105:06:3124 March 20231一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 24 三月 20235:06:31 上午 05:06:31三月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 三月 215:06 上午 三月 2105:06March 24, 20231行 動 出成果，工作出 財(cái) 富。 就近挖掘客戶，尋找附近一帶大型機(jī)構(gòu)216。推廣費(fèi)用營銷預(yù)算建議表（ 0612－ 07’12 ）108PART8：營銷建議109■ 口碑傳播（制造推廣噱頭）開展寫字樓免費(fèi)試租活動 (以租代售 )我們可在樓宇交付后，為進(jìn)一步促進(jìn)銷售，以 “免費(fèi)試租、滿意入駐 ”為主題開展試租活動，體現(xiàn)高品質(zhì)的物業(yè)管理及舒適的辦公氛圍。為此，本案工地現(xiàn)場將實(shí)施視覺工地的包裝計(jì)劃，以表現(xiàn)超常震撼效果以及高品質(zhì)秩序感，使整體展示效果提升層次，為項(xiàng)目營造一種純粹和哲理性，以增加令人叫絕的震撼效果。B、內(nèi)部引導(dǎo)系統(tǒng)，從南三環(huán)路 沿馬家堡西路至 項(xiàng)目現(xiàn)場， 這一路線道路狀況及周邊環(huán)境較好，客戶從這一線路直達(dá)項(xiàng)目現(xiàn)場，會給客戶留下較好的印象。為此，在 12月入場后至 07年 3月正式認(rèn)購前的一段時(shí)間內(nèi)，本案的最終目標(biāo)就是通過各個(gè)層面的營銷滲透，建立并明確本案即南三環(huán)首席商務(wù)寫字的大氣形象，為本案制造登場氣勢，引起業(yè)內(nèi)及市場的熱情關(guān)注。以窄眾媒體為輔助傳播點(diǎn)，加深目標(biāo)客戶的印象。具有國際化的產(chǎn)品命名，更接近發(fā)展中、智力型企業(yè)的思維體系，更能夠被接受。同時(shí)，這樣的面積也便于企業(yè)在選擇多層的時(shí)候，進(jìn)行功能上的區(qū)隔。 量級（等量齊觀）216。地鐵軌道分層銷售＋－雙核新概念36策略概念導(dǎo)向： 軌道商務(wù)新空間 層商務(wù) 絕對企業(yè)形象37■ 項(xiàng)目核心價(jià)值分析 —— 軌道商務(wù)216。33毫無疑問，產(chǎn)品方面，我們沒有極致的創(chuàng)新突破作支持?！? 本項(xiàng)目 SWOT分析 □ 項(xiàng)目機(jī)會（ O）28■ 本項(xiàng)目 SWOT分析 □ 項(xiàng)目威脅（ T）T 區(qū)域整體商務(wù)氛圍的不足也極有可能使本項(xiàng)目湮沒于眾多的寫字樓項(xiàng)目中。W 受區(qū)域商務(wù)氛圍不足的影響，本項(xiàng)目價(jià)格在區(qū)域市場上不具備競爭優(yōu)勢。S 實(shí)景現(xiàn)房，即刻購買，即刻入住。 ■ 目標(biāo)客群分析21以下是目標(biāo)客戶選擇寫字樓的主要考慮因素：◆ 高效的辦公效率◆ 低廉的辦公成本◆ 便捷的交通環(huán)境◆ 優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境和企業(yè)形象展示性◆ 極具潛力的升值空間 ■ 目標(biāo)客群需求結(jié)論22? 領(lǐng)先的? 思考的? 獨(dú)特的? 有特殊利益的? 軟硬件雙優(yōu)越感璽萌中心對于消費(fèi)者意味著什么？區(qū)域城市化產(chǎn)品社會化需求個(gè)性化效率提升成本降低 ■ 目標(biāo)客群需求結(jié)論23PART4：項(xiàng)目自身資源如果你沒有了解你的產(chǎn)品，就無法推銷給別人 —— 廣告科學(xué)派鼻祖 13PART2：競爭者分析14■ 競爭樓盤分析（項(xiàng)目三公里內(nèi)范圍內(nèi)寫字樓鎖定） 璽萌中心搜寶中心三環(huán)沿線歷來非北京寫字樓集中地，開發(fā)量不大。而其他區(qū)域的新增供應(yīng)量基本會分布在公主墳 西客站、西南二環(huán)、天壇東等中小型寫字樓商圈中，而且這些項(xiàng)目的體量不會太大，知名度也不會高，難以成為市場熱點(diǎn)?！　∪? 留住企業(yè)員工 歸屬感和文化依托感，好寫字樓能幫企業(yè)留住員工 人性化建筑空間設(shè)計(jì)、休閑生活配套， （比如某人在國貿(mào)上班，他會自認(rèn)是一名白領(lǐng)） 員工有機(jī)融合辦公生活，實(shí)現(xiàn)個(gè)人價(jià)值■ 宏觀經(jīng)濟(jì)、政策分析 10■ 北京整體寫字樓分布情況分析 □ 北京市的寫字樓集聚區(qū)可以被大致劃定為如下幾個(gè)寫字樓商圈：國貿(mào) 建國門寫字樓商圈、燕莎寫字樓商圈、金融街寫字樓商圈、中關(guān)村寫字樓商圈、亞運(yùn)村寫字樓商圈、公主墳 西客站寫字樓商圈、西南二環(huán)寫字樓商圈、天壇東寫字樓商圈。 12■ 西南區(qū)域商務(wù)寫字樓產(chǎn)品力分析 ◆ 近幾年來，隨著總部基地、亦莊 BDA國際企業(yè)大道和嘉杰國際等總部型產(chǎn)品的