地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)策略-文庫吧在線文庫
【正文】 —價(jià)差制定方法P44第二類：不同類產(chǎn)品的價(jià)差區(qū)間（如高層與洋房）：重點(diǎn)參考市場可類比項(xiàng)目價(jià)差；216。 根據(jù) 競品居室價(jià)差 綜合考慮 本項(xiàng)目產(chǎn)品 對比情況，設(shè)置戶型差。100015007001500700300價(jià)單制作 —價(jià)差制定方法P57結(jié)論：同類產(chǎn)品朝向差：南北與純南售產(chǎn)品的單價(jià)差約占均值 48%價(jià)單制作 —價(jià)差制定方法P58樓層差：重點(diǎn)得出三項(xiàng)差價(jià)① 標(biāo)準(zhǔn)層 跳價(jià) 方式② 標(biāo)準(zhǔn)層 差價(jià)區(qū)間③ 頂層與次頂層 差價(jià)④ 特殊樓層 差價(jià)（ 1 1 24層等）價(jià)單制作 —價(jià)差制定方法P59【 案例分享 】價(jià)單制作 —價(jià)差制定方法P60l 1層：贈(zèng)送花園，層差 1000元l 26層：陽面有遮擋，差價(jià) 200元l 520層： 80元l 21層頂層 =6層的價(jià)格l 4層 =3層的價(jià)格， 14層 =13層的價(jià)格，逐層加價(jià)優(yōu)勢： 客戶分級清晰，便于擠壓客戶成交弊端： 累計(jì)層差較大，容易流失樓層要求苛刻的客戶適用于： 順銷項(xiàng)目，高端項(xiàng)目1層2層3層4層5層6層7層8層9層10層11層12層13層14層15層16層18層17層19層20層首層 ~6層，層差： 2006~次頂層 (20層 )，層差： 80頂層 (21層 )，價(jià)格 =6層單價(jià)21層14層價(jià)格 =13層價(jià)格價(jià)單制作 —價(jià)差制定方法P61分段跳價(jià)優(yōu)勢： 不因樓層損失客戶弊端： 同一價(jià)位戶型較多，選擇余地大，不利于擠壓適用于： 集中開盤項(xiàng)目，普宅項(xiàng)目，高層項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層內(nèi)，某 45層單價(jià)相同l 58層 =17770元 /㎡l 913層 =18050元 /㎡l 1418層 =18150元 /㎡l 1923層 =18250元 /㎡ 建筑面積 建筑面積單 價(jià) 總價(jià)28層 17770 139636727層 18490 145294426層 18490 145294425層 18410 144665824層 18410 144665823層 18250 143408522層 18250 143408521層 18250 143408520層 18250 143408519層 18250 143408518層 18150 142622717層 18150 142622716層 18150 142622715層 18150 142622714層 18150 142622713層 18050 141836912層 18050 141836911層 18050 141836910層 18050 14183699層 18050 14183698層 17770 13963677層 17770 13963676層 17770 13963675層 17770 13963674層 17690 13900803層 17690 14220992層 17490 14007741層 17290 1377667價(jià)單制作 —價(jià)差制定方法P62結(jié)論：① 標(biāo)準(zhǔn)層 跳價(jià) 方式：分為逐層加價(jià)、分段跳價(jià)兩種方式② 標(biāo)準(zhǔn)層差價(jià)區(qū)間：多層、小高層產(chǎn)品樓層差多在 100200元 /㎡之間高層產(chǎn)品樓層差在 3080元 /㎡之間最高與最低總價(jià)差原則上不超過平均總價(jià)的 10%③ 頂層與次頂層差價(jià)：頂層單價(jià)等于中間層單價(jià)；次頂層單價(jià)最高④ 特殊樓層差價(jià)（ 1 1 24層等）因特殊數(shù)字喜惡導(dǎo)致的特殊樓層單價(jià)等于其下一層單價(jià)，如 1 13層單價(jià)與 12層相同。價(jià)單制作 —價(jià)差制定方法P78【 案例分享 】價(jià)單制作 —價(jià)差制定方法P79578126層商業(yè)存在遮擋及入口干擾A項(xiàng)目在樓層價(jià)差的基礎(chǔ)上，考量樓層特殊影響因素：l 8樓東側(cè)緊鄰 6層商業(yè)，對東端戶 18層采光和實(shí)現(xiàn)遮擋嚴(yán)重，因此對東端戶 18層差價(jià)減1000元 /㎡l 5樓北側(cè)臨小區(qū)及車庫入口，底層私密性較差，夜晚受車庫燈光干擾，因此 13層差價(jià)減 1000元/㎡價(jià)單制作 —價(jià)差制定方法P80立 面構(gòu)筑物的特殊遮擋E項(xiàng)目某樓座 24層 ： 局部有立面裝飾物遮擋 ，且樓層位置較低，壓抑感強(qiáng)，建 議 24層各戶型在正常樓層差的基礎(chǔ)上，價(jià)格下調(diào) 200元 /㎡。 需與銷售團(tuán)隊(duì)進(jìn)行討論，結(jié)合市場情況判定優(yōu)劣戶型價(jià)差是否合理。朝向差價(jià)檢測：B9樓B11樓A戶型西向 A戶型東向A戶型西向 A戶型東向價(jià)單制作 —價(jià)差制定方法P9292此 次開盤的 11樓較上期開盤的 9樓加 大了中間層 樓層 價(jià) 差 ， 中間層由 之前的三層跳 100元 /㎡提 升為三層跳 300400元 /㎡ ， 從銷售現(xiàn)場看，市場接受度良好 。常見的簽約方式區(qū)分有：當(dāng)天簽約、 3天（一周）內(nèi)簽約等。19942023北京思源興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司感謝聆聽P版權(quán)所有 169。常見的優(yōu)惠方式有：老帶新優(yōu)惠、定向團(tuán)購優(yōu)惠、當(dāng)天活動(dòng)參與優(yōu)惠等。P94價(jià)單 制作確認(rèn)價(jià)差后，便可以通過整體均價(jià)及價(jià)差關(guān)系計(jì)算出每套房源的底價(jià)，接下來是確定折扣及面價(jià)。價(jià)單制作 —價(jià)差制定方法P88【 案例分享 】價(jià)單制作 —價(jià)差制定方法P89根 據(jù)銷控板照片對比分析， 重點(diǎn) 總結(jié)兩點(diǎn)問題：l 二單元 A戶型銷售速度一直最快，當(dāng)其好樓層消化基本完畢后，一單元的 A戶型開始快速去化，因此二單 元 A戶型的價(jià)格應(yīng)再次拉高，一單元 A戶型相對拉低 。P83第三 步 ：結(jié)合蓄客情況進(jìn)行各項(xiàng)價(jià)差修正在基礎(chǔ)價(jià)差客觀制定的情況之下， 需結(jié)合蓄客情況，進(jìn)行差價(jià)論證。套數(shù) 建筑面 積 面積套內(nèi) 贈(zèng)送面 積 實(shí)得面 積 實(shí)際使用面積 贈(zèng)送 率 使用 率 實(shí)際使 用率56 25% 74% 99%A項(xiàng)目 11號 樓 C1戶型 基 本情況：價(jià)單制作 —價(jià)差制定方法P72一居變兩居優(yōu)勢 ：南向采光、格局方正緊湊，無浪費(fèi)劣勢： 暗衛(wèi)設(shè)計(jì)，采光面較小，贈(zèng)送空間采光差。四居、三居戶型差約 10002023元 /㎡，約占均價(jià)的 36%備注：此處戶型差重點(diǎn)考慮改善型客戶的總價(jià)敏感度較低，對戶型舒適度要求較高。 洋房 1 1 2 23樓： 均價(jià) 2800030000元 /㎡216。特殊層差價(jià)差類型價(jià)單制作 —差價(jià)類型P39價(jià)差制定方法價(jià)差制定方法步驟 內(nèi)容根據(jù)項(xiàng)目自身情況修正價(jià)格2 分析項(xiàng)目自身情況，結(jié)合項(xiàng)目的特殊因素進(jìn)行 各項(xiàng)價(jià)差修正價(jià)差設(shè)定1 通過 市場調(diào)研 確定區(qū)域競品項(xiàng)目樓座差、戶型差、樓層差的差價(jià)區(qū)間開盤監(jiān)控去化速度，驗(yàn)證價(jià)差4 定價(jià)完成， 開盤時(shí)多次拍照 （銷控板）記錄 各樓座 、各戶型去化速度，開盤后對去化速度進(jìn)行分析總結(jié)，得出下次定價(jià)的指導(dǎo)意見 。適用情況：A. 市場成交表現(xiàn)穩(wěn)健，房價(jià)預(yù)期上行；B. 項(xiàng)目具有較強(qiáng)的產(chǎn)品力，或市場替代品有限，差異化競爭優(yōu)勢明顯；C. 區(qū)域 客戶對項(xiàng)目價(jià)格增長 的容忍 度低 等。1關(guān)鍵點(diǎn)：P
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1