【正文】 與城市相關(guān) 與人居相關(guān) 與品牌相關(guān) Step2： 57月 關(guān)聯(lián)項目和萬科品牌 6 案例：深圳華潤萬象城圍墻 深圳綜合體物業(yè)萬象城圍墻風(fēng)格參考 10月 06年 3月 城市論壇 5月 品牌導(dǎo)入 6月 人居調(diào)查 7月 城居展覽 8月 接待蓄客 9月 客戶維系 10月 陽光行動 11月驚艷揭幕 4月 城市關(guān)聯(lián) 與城市相關(guān) 與人居相關(guān) 與品牌相關(guān) Step2： 57月 關(guān)聯(lián)項目和萬科品牌 7 萬科在中國標(biāo)桿人居企業(yè)形象宣傳 企業(yè)品牌理念形象宣傳 10月 06年 3月 城市論壇 5月 品牌導(dǎo)入 6月 人居調(diào)查 7月 城居展覽 8月 接待蓄客 9月 客戶維系 10月 陽光行動 11月驚艷揭幕 4月 城市關(guān)聯(lián) 與城市相關(guān) 與人居相關(guān) 與品牌相關(guān) Step2： 57月 關(guān)聯(lián)項目和萬科品牌 7 讓你的生活成為別人的旗幟 順德新城 與政府互動配合開展城市論壇活動活動，報紙跟蹤報告；現(xiàn)場包裝建立“城界” 強化萬科關(guān)注人居的品牌形象，項目的區(qū)域影響力確立。（具體舉措見具體營銷突破） 從封閉區(qū)域性向開發(fā)地域性轉(zhuǎn)移 順德意見領(lǐng)袖階層 ?追求現(xiàn)代城市化生活模式客戶 ?愿意追隨城市化生活模式客戶 本項目針對客戶群 關(guān)于客戶戰(zhàn)略，我們認為： 現(xiàn)有項目針對客戶群 新順德人 (企業(yè)高管 /公務(wù)員 )彰顯自我 /品味 移民新貴（來順德五年以上外地人士） 知富階層（企業(yè)高管 /流動性） 地道順德人 (私營企業(yè)主 )區(qū)域情結(jié) /自我優(yōu)越 大良原住民（土著） 大良周邊鎮(zhèn)區(qū)佛山人（洗腳上田的私企業(yè)主） 我們不愿意將本項目與傳統(tǒng)的住宅項目進行對比，我們城市核心區(qū)位價值、未來升值潛力及地塊稀缺性是無可比擬的，我們只針對特定客戶群 打造榮耀府邸 ！ 擴大客戶層面、拔高客 戶層次、配合項目形象 同時針對我們的目標(biāo)客戶，我們更期待與他們形成 精神上的共鳴 ，體現(xiàn)其生活檔次和 圈層 ！ (具體舉措見具體營銷突破 ) 產(chǎn)品全面領(lǐng)先 資源具有唯一性 （ 稀缺性 ） 項目所在地輻射的客戶區(qū)域廣闊 形象高于產(chǎn)品 （ 概念和定位遠離對手 ) 突破限制，實現(xiàn)高價的溢價因素 “目標(biāo)客戶屬性” “形象建立高度” “世貿(mào)濱江” 推廣面大于客戶面（提高項目知名度） “建于果嶺的 上層建筑” 強度（穿透力）大于客戶面 （提高項目知名度） “星河國際” 標(biāo)簽牽引成交（提高項目知名度） [“形象 產(chǎn)品”的幾個例證 ] 市場高層物業(yè)社區(qū)形象述求 片區(qū) 項目名稱 主推廣語 高層物業(yè)社區(qū) 大良 海琴灣 歐陸經(jīng)典 ?水邊音樂小城 星河明居 用心鑄造品質(zhì)生活 君御花園 源自歐洲的世襲奢華 新城區(qū) 嘉信城市廣場二期 得據(jù)點 ?得天下 順德?lián)c在新城 純水岸 德勝河畔 ?美堤雅境 容桂 華夏新城 越成熟 ?越美麗 市場高層物業(yè)社區(qū)：成熟生活區(qū)、主要述求生活品質(zhì)及都市感 片區(qū) 項目名稱 主推廣語 別墅物業(yè)社區(qū) 大良 桂畔灣 ?原墅 新原住形態(tài)別墅 桂畔 ?上東區(qū) 居?xùn)|區(qū)之上 /市中心生態(tài)環(huán)湖別墅 湖景花園 別墅之巔 ?藝術(shù)圣殿 山嵐水岸 都市中心，山水豪宅 容桂 海景半島 縱情天地間，享受海情懷 東怡雅苑 沿江擇地好安居 碧堤灣 絕版都市別墅 構(gòu)筑完美生活 東逸灣六號 超越所在 ?傳承經(jīng)典 ?臨江展現(xiàn) 市場別墅物業(yè)社區(qū)：主要述求豪宅氛圍及自然景觀 市場別墅物業(yè)社區(qū)形象述求 本報告是嚴(yán)格保密的。 營銷分析： ?燈桿廣告（大良主干道）及路牌廣告（ 105國道）； ?自然會館（外買場）； ?翡翠臺廣告 /珠江商報軟文超作。 都市上班族 本項目 — 大良、容桂 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)私營企業(yè)主 本項目 — 大良、容桂、杏壇、勒流、倫教、北滘 休閑度假群體 本項目 — 禪城、桂城 珠三角商務(wù)人士 本項目 — 深圳、廣州、珠海 典型人群： 典型路徑： 客戶的想象空間 大良及周邊私企業(yè)主是目前大良中高端低密度物業(yè)的主流客戶 銷售情況： 桂畔灣 客戶 客戶市場封閉 ，容桂樓盤的客戶主要以工廠主、工廠高級員工和投資者為主。 價格 住宅整體均價在 3000元 /㎡ 左右， 別墅 樓盤均價 8000元 /㎡ 左右。因此本文檔內(nèi)容僅限于對世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。 如果世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司有幸和貴方簽訂合同，對本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。 發(fā)展趨勢 北部、中心板塊是老城區(qū)，比較陳舊；西部板塊發(fā)展較落后；而 東部板塊 和南部板塊是新規(guī)劃片區(qū)，隨著大福源、美食廣場、吉之島等商家的進駐，已經(jīng)成為大良地產(chǎn)開發(fā)未來的 主要發(fā)展方向 。 價格 住宅整體均價在 2800元 /㎡左右， 別墅 樓盤均價 30004000元 /㎡ 左右。 原墅 2023年 11月 20日推出一期 70套獨立別墅， 10天內(nèi)售磬 ，2023年四月推出剩余 52套別墅和 35套復(fù)式住宅，目前僅剩 4套位置較差的大面積別墅。 競爭的想象空間 市場熱點集中在大良東區(qū)和順德新城區(qū) 預(yù)計明年 ,僅東部片區(qū)推出住宅單位 一萬余個 ,市場供應(yīng)放量 ,供應(yīng) 產(chǎn)品重疊嚴(yán)重 . 項目名稱 占地面積 （ ㎡） 總建面 （ ㎡ ） 總戶數(shù) 預(yù)計推售時間 主力戶型 大良東區(qū) 君御花園 約 4萬 約 15萬 900多 06年下半年 120㎡以上 名門豪苑 23000 56566 333 06年年中 90250 景峰軒 4603 21800 166 在售 6065 ㎡ 明日華府 約 5萬 30萬 1600多 06年年中 —— 尚域 —— 20萬 1200 06年 70150 ?????? 新城區(qū) 嘉信城市花園三期 424654 06年底 中小戶型 純水岸二期 55300 126000 400多 06年 5月 —— 本項目 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 2023年 2023年 06年第 2季度項目密集推出，本項目將面臨著與大良東區(qū)的競爭，市場競爭異常激烈 君御花園（ 15萬） 名門豪苑 (） 景峰軒（ ） 明日華府（ 30萬） 尚域（ 20萬） 嘉信城市花園三期（ 42萬） 純水岸二期（約 6萬） 價格的想象空間 目前的價格：大良東區(qū) 新城區(qū) 容桂 片區(qū) 高層項目 均價（元 /㎡） 大良東區(qū) 海琴灣三期 3500 星河明居 3300 奧園華府 3200 新城區(qū) 嘉信城市花園二期 3000 純水岸 3800 容桂 華夏新城二期 3100 香格里拉花園 2900 大良、容桂部分在售項目價格簡析 片區(qū) 低密度項目 均價（元 /㎡） 大良東區(qū) 桂畔灣 7800 桂畔上東區(qū) 8000 湖景花園 6880（地價） 容桂 海景半島 3000 碧堤灣 3000 東逸灣 38004500 價格的想象空間 未來的價格：新城區(qū) 大良東區(qū) 所在組團 土地儲備概況 參考地價 順德新城 新城區(qū)核心有兩塊居住用地； 沿德勝河一帶有約 7平方公里的居住用地 嘉信城市花園地價約 700元 /㎡ ； 別墅地價可能達到100200萬 /畝 大良東區(qū) 有約 35平方公里的住宅用地 新城與舊城交接處的別墅地價達到2023多元 /㎡ 政府對于順德新城的整體發(fā)展及土地利用效益的期望高，制訂的價格門檻高，已進入市場的土地很少 新城區(qū)發(fā)展優(yōu)勢： 城市規(guī)劃 /景觀 /品牌開發(fā)商 /容積率 … 地段 想 象 空 間 兩城交匯處 /兩軸交匯處 /政府南向物業(yè)/江景物業(yè) 客戶 大良及周邊私企業(yè)主是目前大良中高端低密度物業(yè)的主流客戶 /容桂客戶將是項目初期的主流客戶（高層單位） 競爭 客戶固定 /版塊清晰 /競爭慘烈 價格 具備刷新價格標(biāo)竿的充分條件 ” 通過對市場及客戶的研究 本項目已具備高價支撐的充分條件 第二部分：世聯(lián)對順德房地產(chǎn)的認識 第一部分：項目屬性 第二部分：世聯(lián)對順德房地產(chǎn)的認識第三部分：世聯(lián)操作優(yōu)勢 鎮(zhèn)區(qū)營銷常見誤區(qū)及經(jīng)驗總結(jié) 誤區(qū) 1：知名度＝行動力 誤區(qū) 2：知名度＝持續(xù)力 ?由于地域空間小，通過廣告等方式容易形成較高的區(qū)域知名度 ?但知名度僅僅是傳播初始階段，它無法直接產(chǎn)生客戶上門、客戶購買的助動力 ?真正的助動力來源于客戶之間的口碑傳播、購房輔助決策人群的意見推動 ?為吸引眼球，活動營銷成為常規(guī)的營銷手段之一 ?但由于熱點分散，客戶熱情容易冷卻 ?客戶對項目關(guān)注靠系統(tǒng)的、一浪接一浪的營銷活動得以延續(xù) 案例： 世紀(jì)城國際公館（東莞） ：通過路牌廣告、電視廣告等迅速在鎮(zhèn)區(qū)打響知名度。 順德地產(chǎn)項目的“主訴求矩陣” 『物質(zhì)性』 現(xiàn)代式 古典式 『精神性』 3 1 4 2 君御花園：源自歐洲的世襲奢華 星河明居：用心鑄造品質(zhì)生活 桂畔灣 9月 10月 4月 11月 5月 3月 6月 7月 8月 06年 2月 時段及主題 配合人居調(diào)查高調(diào)宣傳，戶外廣告媒體進行品牌及形象訴求 創(chuàng)新接待方式積累客戶，以高端活動維系客戶，全方位、多渠道、立體媒體全面出擊 關(guān)鍵有效渠道組合行動 月份主題 建立城市關(guān)聯(lián) 佛山城市論壇 項目品牌導(dǎo)入 人居調(diào)查 萬科城居展覽 接待蓄客 客戶維系 陽光行動 驚艷揭幕 突破限制，營銷分段及階段主題 9月 10月 4月 11月 5月 3月 6月 7月 8月 06年 2月 主題功能 以政府關(guān)注的城市論壇的組織者身份，體現(xiàn)發(fā)展商的社會責(zé)任感，引起關(guān)注（爭取與保利集團共同組織） 活動配合 城市論壇、國土局城市論壇成果展 媒體配合 報紙、網(wǎng)絡(luò) 資訊配合 —— 現(xiàn)場配合 圍墻包裝、燈光柱 STEP1—— 3～ 4月：關(guān)聯(lián)城市 10月 06年 3月 城市論壇 5月 品牌導(dǎo)入 6月 人居調(diào)查 7月 城居展覽 8月 接待蓄客 9月 客戶維系 10月 陽光行動