【正文】 開始發(fā)售前 10天更換戶外牌及加油站廣告牌，內(nèi)容為“之前所享，皆屬平常” ,暗示關(guān)鍵銷售行為出擊 ； 根據(jù)發(fā)售時(shí)間及售樓處正式啟用時(shí)間，確定再次更換“售樓處正式開放”之內(nèi)容。 9 10月 06年 3月 城市論壇 5月 品牌導(dǎo)入 6月 人居調(diào)查 7月 城居展覽 8月 接待蓄客 9月 客戶維系 10月 陽光行動(dòng) 11月驚艷揭幕 4月 城市關(guān)聯(lián) 香蜜湖 1號(hào)酒會(huì) 10 Step3： 810月客戶積累和營銷細(xì)節(jié) 鄭重承諾 落訂后 3天內(nèi)，無理由退房 陽光行動(dòng) 誠信宣言 鄭重承諾 確保工程質(zhì)量 鄭重承諾 面積短缺，缺一賠二 鄭重承諾 落訂后 3天內(nèi)，無理由退房 鄭重承諾 購房各項(xiàng)費(fèi)用嚴(yán)格按照國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行 鄭重承諾 房屋所有權(quán)保證 鄭重承諾 零費(fèi)用入伙 鄭重承諾 嚴(yán)格按照國家規(guī)定組織、協(xié)助成立業(yè)主委員會(huì) 鄭重承諾 超長房屋保修期 強(qiáng)調(diào)關(guān)鍵條款，引爆行業(yè)聚焦，感動(dòng)佛山 10月 06年 3月 城市論壇 5月 品牌導(dǎo)入 6月 人居調(diào)查 7月 城居展覽 8月 接待蓄客 9月 客戶維系 10月 陽光行動(dòng) 11月驚艷揭幕 4月 城市關(guān)聯(lián) 10 Step3： 810月客戶積累和營銷細(xì)節(jié) 10月 06年 3月 城市論壇 5月 品牌導(dǎo)入 6月 人居調(diào)查 7月 城居展覽 8月 接待蓄客 9月 客戶維系 10月 陽光行動(dòng) 11月驚艷揭幕 4月 城市關(guān)聯(lián) 10 Step3： 810月客戶積累和營銷細(xì)節(jié) STEP4—— 11月起：銷售實(shí)施 主題功能 驚艷揭幕引發(fā)全城轟動(dòng)。 —— 我希望自己在家里換衣服時(shí)都 不用關(guān)門 。用舊款 NOKIA手機(jī)， 健談 。溫文儒 雅，非常平和。話也不多，但很堅(jiān)定，往往起到總結(jié)作用。 147 72024681012141部 2部 3部以上 6部 日常休閑方式 結(jié)論： 打高爾夫球是接受本項(xiàng)調(diào)查的 17位客戶的主要休閑方式，達(dá)到了 8個(gè)，朋友聚會(huì)也是日常休閑的活動(dòng)。但需要用地進(jìn)深的支持。 目的：凸現(xiàn)佛山在廣佛經(jīng)濟(jì)圈的地位及未來發(fā)展，同時(shí)描繪 新城區(qū) 未來高尚居住區(qū)域價(jià)值。 與城市相關(guān) 與人居相關(guān) 與品牌相關(guān) Step1： 3－ 4月 關(guān)聯(lián)城市 3 案例：深圳華潤萬象城圍墻 與城市相關(guān) 與人居相關(guān) 與品牌相關(guān) 10月 06年 3月 城市論壇 5月 品牌導(dǎo)入 6月 人居調(diào)查 7月 城居展覽 8月 接待蓄客 9月 客戶維系 10月 陽光行動(dòng) 11月驚艷揭幕 4月 城市關(guān)聯(lián) Step1： 3－ 4月 關(guān)聯(lián)城市 3 活動(dòng)名稱：佛山城市論壇及聯(lián)誼會(huì) 地點(diǎn)：萬怡酒店或者政府指定地點(diǎn) 形式： 論壇 +酒會(huì) 參與人員：政府官員 /財(cái)富階層 /專業(yè)人士 /媒體 活動(dòng)形式：論壇及酒會(huì)合二為一 ， 探討佛山城市化發(fā)展方向 ， 尤其強(qiáng)化新城區(qū)域優(yōu)勢 。 原墅；新原住形態(tài)別墅 佛山的樓盤的訴求絕大多數(shù)集中“物質(zhì)層面” 如純水岸，東逸灣六號(hào)提出的精神述求成功引起其特定客戶群的共鳴 湖景花園 :別墅之巔 ?藝術(shù)圣殿 桂畔 但真正驅(qū)動(dòng)客戶上門的是現(xiàn)場活動(dòng)。 桂畔上東區(qū) A區(qū) 85套單體別墅從 2023年 10月開始接受訂購， 12月開盤，目前 僅剩 3套 ， B區(qū) 95套單體別墅， 06年 5月開盤，目前正接受預(yù)定。 發(fā)展趨勢 容桂四面環(huán)水，被河流涌道包圍。本項(xiàng)目所在的 新城區(qū) 有著高起點(diǎn)和高規(guī)劃，隨著未來配套的完善 發(fā)展?jié)摿薮?。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對(duì)文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。3/5/2023 萬科順德項(xiàng)目前期策劃報(bào)告 謹(jǐn)呈 :佛山市萬科置業(yè)有限公司 商業(yè)秘密聲明 本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。 客戶 基本以 大良和順德周邊 包括倫教、北滘、勒流、容桂等 城鎮(zhèn)客戶為主 ，另外中山、番禺也有少數(shù)客戶，比例不到 5％。別墅產(chǎn)品主要出現(xiàn)在容桂周邊自然景觀相對(duì)較好區(qū)域，除小黃圃的郊區(qū)大盤東逸灣外，其余別墅項(xiàng)目檔次較低。 地段俯視 本項(xiàng)目地處城市發(fā)展的中心節(jié)點(diǎn)，成為新興城市樞紐，人流匯聚，新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)與經(jīng)營業(yè)態(tài)也將隨著城市功能中心樞紐而產(chǎn)生，從而帶給項(xiàng)目寬闊的發(fā)展空間。 客戶喜好： ?客戶對(duì) 沿江景觀資源認(rèn)可度 高； ?容桂客戶 對(duì)大良生活 期待性強(qiáng) ； ?套內(nèi)建面 120㎡以下單位銷售了 80％。 世聯(lián)鎮(zhèn)區(qū)營銷典型案例：萬科城市風(fēng)景 銷售對(duì)應(yīng)策略： 策略一：小眾推盤，精確制導(dǎo) 策略二：價(jià)格策略，大膽嘗試 策略三：“迅速行動(dòng)”計(jì)劃實(shí)施，提升銷售士氣 推廣對(duì)應(yīng)策略： 策略一：媒體推廣 —— 線上、線下平行進(jìn)行（線上主推形象，線下主推產(chǎn)品） 策略二：活動(dòng)營銷組合方式調(diào)整為：大型主題活動(dòng) +周末系列小活動(dòng) 策略三：鎮(zhèn)區(qū)拓展，且城區(qū)及重點(diǎn)鎮(zhèn)區(qū)持續(xù)設(shè)分展場巡展以拓寬營銷渠道 策略四：利用活動(dòng)營銷及獎(jiǎng)勵(lì)制度啟動(dòng)企業(yè)團(tuán)購，拓寬客戶渠道 萬科會(huì)對(duì)應(yīng)策略： 策略一：創(chuàng)新推出萬科會(huì)特權(quán)卡 策略二：以萬客會(huì)歡笑利是封代替萬客會(huì)積分獎(jiǎng)勵(lì) 第二部分：世聯(lián)對(duì)順德房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí) 第一部分：項(xiàng)目屬性 第二部分：世聯(lián)對(duì)順德房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)第三部分：世聯(lián)操作優(yōu)勢 第四部分：營銷策略 第三部分：世聯(lián)操作優(yōu)勢項(xiàng)目營銷策略 實(shí)現(xiàn)高價(jià)因素分析 具體營銷突破 產(chǎn)品全面領(lǐng)先 資源具有唯一性 （ 稀缺性 ） 項(xiàng)目所在地輻射的客戶區(qū)域廣闊 形象高于產(chǎn)品 （ 概念和定位遠(yuǎn)離對(duì)手 ) 突破限制，實(shí)現(xiàn)高價(jià)的溢價(jià)因素 產(chǎn)品全面領(lǐng)先 —— 信息不對(duì)稱 資源具有唯一性 （ 稀缺性 ） —— 客觀存在的充分條件 項(xiàng)目所在地輻射的客戶區(qū)域廣闊 形象高于產(chǎn)品 （ 概念和定位遠(yuǎn)離對(duì)手 ) 突破限制，實(shí)現(xiàn)高價(jià)的溢價(jià)因素 產(chǎn)品全面領(lǐng)先 資源具有唯一性 （ 稀缺性 ） 項(xiàng)目所在地輻射的客戶區(qū)域廣闊 形象高于產(chǎn)品 （ 概念和定位遠(yuǎn)離對(duì)手 ) 突破限制，實(shí)現(xiàn)高價(jià)的溢價(jià)因素 大佛山 佛山 關(guān)于定位策略，我們認(rèn)為： 順德區(qū)的新城區(qū) 佛山的新城區(qū) 大佛山的新城區(qū) 同時(shí)，迎合政府對(duì)順德新城區(qū)推廣，通過擴(kuò)大片區(qū)影響力，使得項(xiàng)目成為區(qū)域推廣的最大受益者。 主推廣方式 營銷效果 關(guān)聯(lián)城市 項(xiàng)目及品牌導(dǎo)入 客戶積累及 營銷細(xì)節(jié) 銷售實(shí)施 初步確定萬科地產(chǎn)在品牌的人文、社會(huì)責(zé)任感方面的影響力。 萬科 01號(hào)作品 創(chuàng)作中 ?? 萬科 創(chuàng)新體驗(yàn)展示 —— 酒店的有效分區(qū)和體驗(yàn)震撼效果 之一： 整體概念篇 ?制作 DV，分四大部分； ?本部分 記錄國內(nèi)城市新區(qū)發(fā)展歷程和成果 ，重點(diǎn)是以類比的方式，襯托本項(xiàng)目的未來地位； ?要點(diǎn)是 激昂澎湃 ，節(jié)奏明快，高音質(zhì)，高畫質(zhì)，給到客戶感受未來片區(qū)發(fā)展的巨大潛力。被調(diào)查客戶對(duì)子女的就學(xué)非常重視，其中有兩位客戶明確選擇波托菲諾就是讓子女有更好的學(xué)習(xí)生活環(huán)境。 上身穿蜘蛛俠圖案休閑 T恤，下身穿休閑短褲，涼鞋。家庭四個(gè)人，保姆一個(gè)?？瓷先ゼs 40歲。注重 保養(yǎng)，家庭主婦，沒有小孩。 10月 06年 3月 城市論壇 5月 品牌導(dǎo)入 6月 人居調(diào)查 7月 城居展覽 8月 接待蓄客 9月 客戶維系 10月 陽光行動(dòng) 11月驚艷揭幕 4月 城市關(guān)聯(lián) Step3： 810月客戶積累和營銷細(xì)節(jié) 1935年出產(chǎn)的勞斯萊斯老爺車 1934年出產(chǎn)的勞斯萊斯老爺車 1959年出廠的德國產(chǎn)保時(shí)捷 1937年出廠的福特老爺車 9 10月 06年 3月 城市論壇 5月 品牌導(dǎo)入 6月 人居調(diào)查 7月 城居展覽 8月 接待蓄客 9月 客戶維系 10月 陽光行動(dòng) 11月驚艷揭幕 4月 城市關(guān)聯(lián) Step3： 810月客戶積累和營銷細(xì)節(jié) 9 目的： 得業(yè)內(nèi)者得天下 方式：利用世聯(lián)向全國發(fā)行的的專業(yè)刊物，從 8月份開始免費(fèi)刊登本項(xiàng)目廣告，提升項(xiàng)目的 業(yè)界影響力。 萬科系列作品 許 城市一個(gè)未來！ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH ?！? 10月 06年 3月 城市論壇 5月 品牌導(dǎo)入 6月 人居調(diào)查 7月 城居展覽 8月 接待蓄客 9月 客戶維系 10月 陽光行動(dòng) 11月驚艷揭幕 4月 城市關(guān)聯(lián) Step3： 810月客戶積累和營銷細(xì)節(jié) 8 位置建議 （廣珠公路、碧桂公路、龍洲公路、南國路及桂洲大道） 燈旗示意 10月 06年 3月 城市論壇 5月 品牌導(dǎo)入 6月 人居調(diào)查 7月 城居展覽 8月 接待蓄客 9月 客戶維系 10月 陽光行動(dòng) 11月驚艷揭幕 4月 城市關(guān)聯(lián) Step3： 810月客戶積累和營銷細(xì)節(jié) 燈光字示意圖 豪宅案例：紅樹西岸整面樓體條幅 8 10月 06年 3月 城市論壇 5月 品牌導(dǎo)入 6月 人居調(diào)查 7月 城居展覽 8月 接待蓄客 9月 客戶維系 10月 陽光行動(dòng) 11月驚艷揭幕 4月 城市關(guān)聯(lián) Step3： 810月客戶積累和營銷細(xì)節(jié) 8 順德新城 聲音溫柔，健談， 帶臺(tái)灣腔 。 私營業(yè)主，在東莞 開工廠 。 童女士，女職業(yè)經(jīng)理人 從事汽車行業(yè) 廣州 本田 工裝， LV手袋，淡妝，年紀(jì)大約 35歲左右，皮膚白皙。 3248012345678出國旅游 打羽毛球 打高爾夫球 朋友聚會(huì)71020246810朋友介紹 各類媒體 選擇業(yè)主 謹(jǐn)慎不張揚(yáng) 的陳先生和太太 陳生，約 40歲，頭發(fā)較稀少，眼神平和，話很少，性格內(nèi)向。 D 創(chuàng)新體驗(yàn)展示 —— 酒店的有效分區(qū)和體驗(yàn)震撼效果 生活場景示意 高層景觀示意 小