【正文】 操作風(fēng)險。 ? 商業(yè)集中程度較高，傳統(tǒng)商業(yè)基本上集中于老城區(qū)的渤海七路及黃河四路之間，大量商業(yè)體的扎堆，促成該區(qū)域商業(yè)的繁榮，目前也成為濱州最為發(fā)達的商業(yè)中心區(qū)。從硬件上看，大盤往往需要有 12個“震撼點”，形成強勢的傳播。同時，啟動區(qū)要利用部分核心資源集中展示。萬科城市花園產(chǎn)品不斷推陳出新。在定位階段弄清楚配套的分級、價值點以及和住宅的聯(lián)動關(guān)系，解決配套的開發(fā)次序和開發(fā)規(guī)模，也就是開發(fā)策略的問題，在某種程度決定著項目的成敗。同時，組團之間應(yīng)差異化處理，一方面有利于社區(qū)建筑的豐富多彩，同時有利于產(chǎn)品價值的不斷提升。深圳四季花城、華僑城、星河灣等成功大盤項目定位都立足于城市層面，致力于打造城市新的一極。 本資料來自 1 臺州國強建設(shè)集團仙居旅游地產(chǎn)項目發(fā)展戰(zhàn)略報告 深圳市尊地地產(chǎn)咨詢有限公司 20200331 本資料來自 2 前言 本次提案我們謹(jǐn)圍繞兩個項目發(fā)展的幾個關(guān)鍵問題提出觀點和設(shè)想，目的在于以此增進雙方進一步的了解，促成雙方卓有成效的合作。因此，大盤開發(fā)，首期一定要預(yù)留價值和投資空間以及可見的價值附送； 2）必須營造自己的客戶圈層，以建設(shè)一個階層的思路來吸引客戶歸屬； 3）立足于主流客戶群，且客戶群要復(fù)合而非單一，訴求的主流客戶要對其它客戶群具有影響力和關(guān)聯(lián)性； 因此，城市新近郊大盤的開發(fā)其整體定位必須與城市關(guān)聯(lián)，必須站在城市層面、面對未來、基于區(qū)域發(fā)展趨勢來定位，并且從城市價值角度出發(fā)而拔高定位。來源于前瞻性視野和市場的預(yù)見能力以及物業(yè)類型的演變、容積率的提高。大規(guī)模開發(fā)的配套是用來展示生活方式、用來示范品質(zhì)的，培育期較長。 第四，對于新區(qū)大盤，超值感和面積贈送是首期開發(fā)重要策略。 啟動區(qū)要有標(biāo)桿物業(yè)，關(guān)注細(xì)節(jié)，展示項目品質(zhì)和“超值感”，通過強強聯(lián)手及商業(yè)聯(lián)盟給消費者信心。對于大盤而言，往往需要較常規(guī)高的營銷費用，用于強勢推廣，使特色概念深入人心，建立市場影響力。 引領(lǐng) 濱州房地產(chǎn)市場發(fā)展，打造具有新城市主義 標(biāo)桿性 項目 戰(zhàn)略占位： 本資料來自 16 項目商業(yè)發(fā)展 本資料來自 17 商業(yè)發(fā)展概述 ? 濱州屬于房地產(chǎn)三線城市，商業(yè)體系以沿街店鋪為主要形式，商品服務(wù)層次和水平較為低下，商業(yè)消費以購物為主，缺乏綜合性服務(wù)項目，新型商業(yè)業(yè)態(tài)已開始出現(xiàn)但未形成主流。 ? 項目位于渤海十七路和黃河四路交匯處以東，緊臨城市廣場，屬新城核心區(qū)域，未來的行政和商務(wù)中心區(qū)，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，有較好的商業(yè)開發(fā)價值，具備打造區(qū)域性商業(yè)中心的區(qū)位條件，且目前周邊已有交通局、財政局、稅務(wù)局、公路局、土地局等眾多行政機構(gòu)及部分住宅小區(qū)，未來可為項目提供較強的消費支持。 ? 地塊 1臨近城市廣場和市政府，處于新城的核心地帶，目前較為曠，人氣不足，商業(yè)價值稍差，但未來將有較大的發(fā)展空間。 ? 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在 2%以下 ，商業(yè)規(guī)劃時基本不考慮其功能的外延，完全依賴于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常運作。 啟動戰(zhàn)略 啟動區(qū)戰(zhàn)略原則 本資料來自 40 啟動區(qū)域選擇：項目地塊展示面主要在黃河二路，是地塊商業(yè)價值所在區(qū)，作為項目商業(yè)開發(fā)區(qū)域不宜作為啟動區(qū)布置同時也是還建部分用地；黃河四路的展示性遠不及黃河二路，黃河三路為規(guī)劃路不具備啟動區(qū)設(shè)置的條件；黃河三路與黃河四路間地塊也是項目居住價值的所在的區(qū)域，適合布置高端物業(yè)產(chǎn)品（獨棟、聯(lián)排），有利于作為啟動區(qū)帶動項目的強勢啟動，符合項目的啟動戰(zhàn)略考慮，因此項目啟動區(qū)應(yīng)考慮在黃河三路與渤海十路交匯區(qū)域（如圖所示）； 啟動區(qū)為最大效果對黃河二路和黃河四路展示性的引入，對渤海十六路沿線（如圖）展示效果處理， 會所的南線臨時休閑廣場、木棧臺、鴿子廣場 ,以聚人氣；會所的北邊做娛樂設(shè)施，黃河路做效果圍擋，先做出園林效果以展示項目形象。 該類房產(chǎn)要能充分利用核心資源，將資源利用與生活方式創(chuàng)造、生活環(huán)境營造相結(jié)合，體現(xiàn)人與自然的統(tǒng)一，注重環(huán)境的營造和居住條件的改善。 仙居旅游資源豐富，加之政府重點引導(dǎo)，未來旅游產(chǎn)業(yè)將迎來新的發(fā)展機遇，市場容量和需求將得到有效擴充，發(fā)展空間巨大，因此，項目的定位應(yīng)充分考慮到未來的發(fā)展態(tài)勢和消費需求多樣性。 組團發(fā)展，分區(qū)出售 考慮到項目操作周期較長，為減輕資金壓力和投資風(fēng)險，建議 在整體規(guī)劃概念進入實施操作階段的時候，根據(jù)地塊的空間規(guī) 劃及不同功能組團，將土地分成若干性價不同的地塊，進行拍 賣或項目建設(shè)招商，尋求合作開發(fā)，迅速大規(guī)模啟動項目，國 強集團作為核心項目投資開發(fā)者及 運營商，進行土地及項目運 營，實現(xiàn)項目效益最大化的目標(biāo)。 再造皤灘古鎮(zhèn) 既可實現(xiàn)項目旅游配套， 豐富景區(qū)特色，同時也作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)， 為項目實現(xiàn)變現(xiàn)目標(biāo)。 開發(fā)定位設(shè)想 發(fā)展設(shè)想 本資料來自 50 ? 定位思考出發(fā)點之三：發(fā)展趨勢 從世界旅游發(fā)展的脈絡(luò)看，旅游模式均有其譜系概念，鄉(xiāng)村休閑旅游興起并發(fā)展于西歐地區(qū)，從其發(fā)展的軌跡看，鄉(xiāng)村旅游經(jīng)歷了“純觀光 — 休閑旅游 — 復(fù)合型旅游”的轉(zhuǎn)變。 因此，以現(xiàn)時旅游功能深度開發(fā)提升仙居旅游服務(wù)能力， 以旅游經(jīng)營性開發(fā)帶動房地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)的開發(fā)， 具有良好的發(fā)展機遇。 商業(yè)定位 本資料來自 32 運營模式建議 商業(yè)運營 統(tǒng)一管理 分散經(jīng)營 統(tǒng)一管理 整個商業(yè)由代表業(yè)主 權(quán)益，受業(yè)主委托的 管理公司統(tǒng)一管理， 以保證正常的運作秩 序，以及商業(yè)品牌的 優(yōu)勝劣汰 分散經(jīng)營： 為商業(yè)消費者和經(jīng)營者 的交易提供場所，管理 者不直接進行商業(yè)經(jīng) 營，而是把物業(yè)出租給 各種中小商戶，由其自 主經(jīng)營，可以保證在整 體運營的前提下，最大 化降低成本及資源投入 本資料來自 33 統(tǒng)一運營管理主要內(nèi)容 商業(yè)運營 本資料來自 34 產(chǎn)品概念 本資料來自 35 發(fā)展概念 項目發(fā)展目標(biāo)市場定位分析 ?2020年，全球管理咨詢公司麥肯錫發(fā)布權(quán)威研究數(shù)據(jù)顯示，截至 2020年，中國富裕家庭數(shù)量為 160萬（指家庭年收入超過 25萬元的家庭），且未來五到七年將以每年 %的速度遞增，到 2020年，這個數(shù)字將達到 440萬。 因此，本項目不能做為單純的社區(qū)商業(yè)，須以 泛社區(qū)配套商業(yè) 的 形式進行開發(fā)，以保證其正常的商業(yè)運作。 商業(yè)屬性 本資料來自