【正文】 對高房價，居民個人消費難以實現(xiàn)；另一方面卻是居民總儲蓄額的居高不下，居民總投資難以啟動，據(jù)統(tǒng)計，目前上海居民的儲蓄已達 3000 億元。消費市場在一定程度上仍存在著交易方式單一，二級市場不發(fā)達的問題。房地產(chǎn)行業(yè)是一個投入相當大的產(chǎn)業(yè)，主要用于購買土地、房形的設(shè)計以及房屋的建造、裝潢、維修和房屋的銷售等等。 高收益 。具體表現(xiàn)為： 首先，居民購房觀念將發(fā)生深刻變革，住宅需求將有所增加 目前，上海居民消費水平還比較落后，與一些發(fā)達國家相比，差距明顯（參見下圖）。“入世”后目前的“外銷房”與“內(nèi)銷房”界限將被打破，而境外人士的投資性購房必將帶動國內(nèi)居民的投資性購房，同時還會促進房地產(chǎn)二、三級市場的聯(lián)動，尤其是推動三級市場的發(fā)展。從土地的供給來看，人多地少的市情決定了土地的供應(yīng)將會受到限制；而從土地的需求 來看， 房產(chǎn)市場表現(xiàn)出了強勁購買力，開發(fā)商對土地的需求將增大，今后土地的競爭將表現(xiàn)在舊城區(qū)、舊廠房的改造上，并且地價可能上升。專業(yè)技術(shù)人員負責(zé)科研開發(fā)、 QA、 QE 以及生產(chǎn)管理等部門。公司通過 ISO9002 質(zhì)量認證，連續(xù)多年被上海市統(tǒng)計局等列為“上海建筑施工企業(yè)經(jīng)濟實力 50 強”。 —— 房地 產(chǎn)金融信貸機制不完善，金融對住宅消費的支持力度不夠，以及我國房地產(chǎn)市場體系不夠健全，法律法規(guī)和市場監(jiān)督機制也不夠完善，尤其是國有房地產(chǎn)企業(yè)的政企關(guān)系還不是很清晰，產(chǎn)權(quán)關(guān)系還不夠明確，這給進入房地產(chǎn)行業(yè)帶來了很大威脅。 —— 公司還沒有形成自己的核心競爭優(yōu)勢。在住宅的使用壽命內(nèi)，平均 5－ 8 年進行一次裝飾（有時連同維修和局部改造）的總投入，將不亞于建造住宅的初次投入； 據(jù)估計：家居裝飾在未來兩三年內(nèi)將達到 2020 億到 3000 億元，即相當于住宅投資總額的一半左右。一般商品住宅都是毛坯房（包括廁所的基本用具都沒有），每一戶都要進行裝飾裝修， 3 億 m2 的房子，如果每平方米用 400～ 500元裝飾裝修，預(yù)計全國的家裝工作量大概在 1450 億元左右，這是第二個變化，即家庭裝飾將成為裝飾市場消費的一個熱點； ? 第三個變化是最近國家強調(diào)要大力發(fā)展教育，科教興國，在教育領(lǐng)域的投資已逐步加大，特別是高等院校，也包括小學(xué)、中學(xué)、中等專業(yè)學(xué)校等，這方面的投資很大，在北京就非常突出。 加入 WTO 后，外資將大量涌入房地產(chǎn)業(yè)，加之 入世 后，關(guān)稅降低為建筑材 料成本的下降提供了條件，進口建材、設(shè)備價格的下降，這都將導(dǎo)致其產(chǎn)業(yè)集中化、專業(yè)化、規(guī)?；?、規(guī)范化速度加快，從而大大促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 企業(yè)劣勢： 設(shè)計能力薄弱； 缺乏系統(tǒng)的進行家裝的管理方法； 缺乏市場化的投標能力與相關(guān)專業(yè)人員； 缺乏深入開拓市場的能力。公司選用什么樣的進入戰(zhàn)略進入新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域取決于公司具有什么樣的競爭優(yōu)勢。 2 對家裝市場進行細分：集團家裝市場與零散家裝市場； 企業(yè)的著力 點是集團家裝市場； 集團家裝市場又可劃分為兩大部分：與房地產(chǎn)開發(fā)商相關(guān)（主要是新建房）和與物業(yè)管理公司相關(guān)（主要是舊房）的房屋裝飾市場。但是，經(jīng)過詳細分析，我們發(fā)現(xiàn)這種風(fēng)險是較小的，原 因在于：公司的流動負債當中，預(yù)收賬款額為 ，占整個流動負債的 61%，而“預(yù)收賬款”不象“應(yīng)付票據(jù)”、“應(yīng)付賬款”等流動負債那樣需要企業(yè)在下一個經(jīng)營年度內(nèi)用實在在的諸如現(xiàn)金等流動資產(chǎn)來償還。由于資料所限，不能進一步分析產(chǎn)生存貨周轉(zhuǎn)速度不快的深層次原因：是由于原材料儲備過多，還是由于在制品占用過多，或者是產(chǎn)成品的積壓過多。如下圖示： 公司負債結(jié)構(gòu)圖38%60%2%其它流動負債預(yù)收賬款長期負債 從上面公司負債結(jié)構(gòu)圖可以清晰地看出，公司的資產(chǎn)負債率過高的主要原因 是由于企業(yè)的預(yù)收賬款較多所造成的。 [（ +） /2] =% 凈資產(chǎn)收益率 =凈利潤247。所以，公司權(quán)益凈利率不斷上升的原因主要是因為公司近三年來凈資產(chǎn)收益率不斷上升。而資產(chǎn)總額卻不斷下降，所以，公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率不斷上升的主要原因是因為公司的資產(chǎn)總額不斷下降。我們著重分析一下 1999 年和 2020 年的情況，因為這反映了公司改制后的情況。在經(jīng)營活動中， 2020 年現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出分別為 ： ， ，1999 年現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出分別為： 、 。在這里，我們主要考察一下公司主營業(yè)務(wù)成本費用率（成本費用率 =主營業(yè)務(wù)成本 /主營業(yè)務(wù)收入）的變化情況，從而考察公司內(nèi)部成本費用控制情況。而這當中，財務(wù)費用是公司可控制的。為了應(yīng)對這些資金需求，一方面公司通過自身的經(jīng)營積累一部分資金，另一方面應(yīng)該建立并維持與銀行等金融機構(gòu)之間的良好關(guān)系，爭取獲得貸款方面的優(yōu)惠政策，適度擴大貸款規(guī)模。 部門就其功能的隸屬關(guān)系劃分不明顯，部門交叉現(xiàn)象較突出，造成部門之間的橫向協(xié)調(diào)困難，容易產(chǎn)生多頭領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)象，降低管理效率。只要有能力進修的，譬如專升本，公司都給與大力支持，但提出這種要求的職工為數(shù)不多。比如，公司要進入房 地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)和家庭裝飾業(yè)務(wù)，就應(yīng)該招聘一些相關(guān)的專業(yè)人才。 實行定額淘汰 。高素質(zhì)、高技能獲得高報酬，讓人才的價值在分配中得到體現(xiàn)。經(jīng)驗表明，以員工的名字對其提出的合理化建議進行命名，是一種很有效的精神激勵，可以激發(fā)員工的熱情。通過制定有吸引力的人才引進政策并充分利用本身具有的各項優(yōu)勢，從社會上吸引有高級職稱的人才和有專業(yè)知識的年輕大學(xué)生、研究生，實現(xiàn)人才的戰(zhàn)略儲備。一方面為其提供較好的工作環(huán)境與工作條件，了解員工生活方面存在的問題，解決其后顧之憂；另一方面，為每一位員工制定一份切實符合自身情況的個人發(fā)展計劃，鼓勵現(xiàn)有員工通過各種途徑繼續(xù)深造，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)能力，使公司人員知 識結(jié)構(gòu)層次能上一個臺階。 鼓勵員工提出合理化建議。 富有特色的分配制度 。這種做法有效解決了鐵飯碗的問題，使企業(yè)不斷激發(fā)出新的活力。主要是由于公司職工收益穩(wěn)定，本科生轉(zhuǎn)正后月薪可達到 3000元，工 程項目部經(jīng)理月薪達 5000 元，這在國企中是很有競爭力的。 人 員結(jié)構(gòu)老化 根據(jù)公司的人員資料，我們得到了公司的人員年齡分布圖，如下圖所示： 人員年齡分布圖%%%%2 0 —2 93 0 —3 94 0 —4 95 0 —5 9 從上圖可以看出，公司的員工年齡集中在 40— 49 歲，占了總數(shù)的 %，而 20— 29 歲之間的員工比重太小，僅占 %。部門明確的工作職能使公司能夠更符合工作實際，以適應(yīng)公司發(fā)展的需要。 （二）公司財務(wù)策略 根據(jù)上面的公司財務(wù)分析，我們看到公司在短期內(nèi)存在著借款利息過重導(dǎo)致公司財務(wù)費用過多，公司主營業(yè)務(wù)凈利率過小，從而最終導(dǎo)致公司現(xiàn)金凈流量減少，給公司經(jīng)營帶來較大壓 力。所以，公司主營業(yè)務(wù)凈利率下降的主要原因是工程結(jié)算稅金及附加的增加和公司財務(wù)費用的增加。公司投資活動 1999 年的現(xiàn)金凈流入明顯高于 2020 年的原因 主要在于 1999 年處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)收回大量現(xiàn)金，公司 2020年投資活動現(xiàn)金凈流入為負的主要原因在于花費大量的現(xiàn)金購置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)。 進一步分析公司各項 業(yè)務(wù)活動產(chǎn)生現(xiàn)金凈流量較少原因，我們可以比較分析一下公司 1999 年和2020年的現(xiàn)金流量表。根據(jù)上面分析圖中的數(shù)據(jù)，我們可以看到，公司近三年長期資產(chǎn)處于波動當中，沒有明顯的增減趨勢，而流動資產(chǎn)卻呈不斷下降的趨勢，所以，公司資產(chǎn)總額不斷下降的主要原因是因為公司的流動資產(chǎn)不斷減少。根據(jù)上面分析圖中的數(shù)據(jù)，我們可以看到，公司近三年的主營業(yè)務(wù)收益率是處于波動當中，而資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率卻不斷上升，其中２０００年的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率比１９９９年的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有很明顯的上升。 動態(tài)分析（杜邦分析法） 權(quán)益凈利率（凈資產(chǎn)收益率） ① % ② % ③ % 資產(chǎn)凈利率 權(quán)益乘數(shù) ① % ② % ③ % 主營業(yè)務(wù)凈利率 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 ① % ② % ③ % 凈利 247。 =% 公司的主營業(yè)務(wù)利潤率為 %，這與公司的歷史水平相比，偏低。即使考慮到公司所處行業(yè)的特殊性，行業(yè)的平均資產(chǎn)負債率也為 70%左右（資料來源：企業(yè)內(nèi)部績效考評資料），公司的資產(chǎn)負債率仍偏高。 [（ +） /2] = 公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是很高的 ，這反映企業(yè)在管理應(yīng)收賬款方面的的效率比較高，企業(yè)銷售貨款回籠速度比較快。我們這里重點考察一下公司應(yīng)該采取的財務(wù)策略、組織結(jié)構(gòu)策略和人力資源策略。具體而言，公司應(yīng)該將房地產(chǎn)開發(fā)與房屋裝飾相結(jié)合，將房屋裝飾方面的競爭優(yōu)勢融入到房地產(chǎn)開發(fā)中去，重點開發(fā)裝飾房，從而提高公司在房地產(chǎn)市場的競爭力。公司的宗旨可以界定為：以人為本，立足創(chuàng)新，推動消費者生活質(zhì)量的提升，促進行業(yè)的發(fā)展。據(jù)報道稱：最近，以美國為代表的國外一些建筑和材料代表團已經(jīng)帶領(lǐng)企業(yè)到中國來過，沒來的正在策劃當中，今后中國的建筑裝飾企業(yè)競爭對手的陣容與實力將空前強大 。據(jù)初步統(tǒng)計，上海每年的住宅裝飾的總產(chǎn)值達 300400 億元，其中家裝市場近年來以近 25～ 35％的速度快速發(fā)展，其 2020 年的總產(chǎn)值達 150 億元，而居民的戶均建筑裝飾投入則為 5 萬元。家庭月收入在 1000－ 4000 元的為主要房屋預(yù)購者。目前全國城鎮(zhèn)新建住宅裝飾率達 90%，戶均裝飾消費 萬元，大城市和沿海開放地區(qū)家庭裝飾率則達到 98%，戶均裝飾消費 4 萬元。 —— 公司本身的業(yè)務(wù)性質(zhì)就是以建筑、裝飾為特點的專業(yè)化企業(yè)，進入房地產(chǎn)業(yè)對于公司實行產(chǎn)品縱向一體化戰(zhàn)略和形成多元化的發(fā)展格局， 降低經(jīng)營風(fēng)險有著重大的戰(zhàn)略意義。 —— 中國加入 WTO后，上海作為中國開放最前沿的國際大都市，商業(yè)用房、境外人員用房將會急劇膨脹，而且隨著國民待遇的實行，人們的消費結(jié)構(gòu)將會發(fā)生顯著變化，這對于進入房地產(chǎn)業(yè)是一個很好的機遇。一個最突出的問題就是公司員工的知識結(jié)構(gòu)偏低，年齡結(jié)構(gòu)偏高，員工的學(xué)歷普遍不高，在以知識經(jīng)濟為背景的當今社會，對于公司的長遠發(fā)展顯然是不利的。上海有可能成為外資進入的主要目標之一。 在吸引了國外企業(yè)的同時，國內(nèi)企 業(yè)為了適應(yīng)“入世”后全球一體化運作的需要，也會將總部遷至上海這樣的大城市?！叭胧馈?后，關(guān)稅水平將會大幅下降，居民用于日常生活的開支在家庭的收入中所占比重將逐步降低，可用于購房的消費資金將相對增加，居民的住房購買力將有所增強；外資銀行的進入并被允許同中國銀行業(yè)一起介入部分流通領(lǐng)域，將帶來品種更多、質(zhì)量更優(yōu)、選擇余地更大的金融服務(wù)；在世界經(jīng)濟一體化的大環(huán)境下，有利于與消費者之間建立良好的信譽保證，舉債買房的意識將會日漸濃厚，從而將拉動國內(nèi)房地產(chǎn)消費。同時，也會加劇房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)行業(yè)的競爭，使房地產(chǎn)業(yè)面臨又一次發(fā)展的機遇與挑戰(zhàn)。首先，進入房地產(chǎn)行業(yè)要有冒很大的資金風(fēng)險，而且房地產(chǎn)行業(yè)是一個關(guān)聯(lián)度很大的產(chǎn)業(yè)，它受一個國家、 地區(qū)甚至全球經(jīng)濟環(huán)境的影響很大，而外界經(jīng)濟環(huán)境具有很大的不可預(yù)測性，這就給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了很 大的風(fēng)險。從長期來看，房地產(chǎn)領(lǐng)域投資回報是比較高和比較穩(wěn)定的，是一種理想的資產(chǎn)積累投資方式。 近年來，上海在國內(nèi)率先向個人發(fā)放住房貸款，允許已售公房上市，允許公房差價交換和轉(zhuǎn)租，在政策上屢有突破。 其次，在住房消費貸款方面，我國房地產(chǎn)金融資金來源少，使用分散，難以啟動房地產(chǎn)消費。普通購房者需要長期的資金積累，加上住房金融手段的幫助，才能實現(xiàn)住房消費的需要。國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為上海房地產(chǎn)市場的形成、市場體系的發(fā)育完善、城市建設(shè)、居民住房條件的改善等諸多方面作出了巨大的貢獻。居民政部《中國城市預(yù)測和規(guī)劃》的數(shù)據(jù)，到 2020 年，上海城市化水平將達到 60％，城市的發(fā)展和城市人口的增加無疑意味著對商品住宅的巨大需求，房地產(chǎn)業(yè)面臨著前所未有的商機。 ● 社會文化環(huán)境 我國的人口占全世界人口的 20%。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了上海市住宅建設(shè)的快速增長， 1990 年到1999 年的十年間，住宅建設(shè)投資從 億元上升到 億元，增長 倍；竣工面積從 萬㎡增加到 萬㎡，上海市房地產(chǎn) 開發(fā)規(guī)模和銷售業(yè)績均居全國之首 3．住宅金融發(fā)展迅速，在支持居民購房中發(fā)揮越來越顯著的作用 自 199