【正文】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 42 舊城改造項(xiàng)目安臵房源的獲得途徑主要有申請(qǐng)經(jīng)適房建設(shè)用地自建、政府動(dòng)遷房源或市場(chǎng)購(gòu)買安臵房源，隨著獲得政府支持力度的降低，安臵房源的成本提高。 居民供應(yīng)價(jià)格確定方法 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目共需房源 97850m2。 動(dòng)遷地塊 拆遷主體 拆除建面 拆遷戶數(shù) 拆遷進(jìn)程 盧灣 115 政府 1096 1年，已拆 76% 黃浦董家渡 13A、15A 政府 2390 年，已拆完 董家渡 10 開發(fā)商 2500 8年，未拆完 黃浦 998 開發(fā)商 493 1年，居民要求重新評(píng)估 案例借鑒 拆遷周期 政府拆遷項(xiàng)目在拆遷推進(jìn)上，對(duì)拆遷周期的把控能力強(qiáng)，因?yàn)槭姓こ?、重大工程等的拆遷工作更能獲得行政手段的支持。 49 0%20%40%60%80%100%20 08 年7月20 08 年9月20 08 年11 月20 09 年1月20 09 年3月20 09 年5月20 09 年7月20 09 年9月20 09 年11 月20 10 年1月20 10 年3月實(shí)際拆遷中，應(yīng)補(bǔ)償人口的變動(dòng)及“釘子戶”的補(bǔ)償需求會(huì)引起拆遷成本的增加，在拆遷成本測(cè)算中應(yīng)通過拆遷不可預(yù)見費(fèi)進(jìn)行考慮，本項(xiàng)目中以 8%的比例計(jì)算拆遷不可預(yù)見費(fèi)。 ? 神圣的工作在每個(gè)人的日常事務(wù)里，理想的前途在于一點(diǎn)一滴做起。 ? 患難可以試驗(yàn)一個(gè)人的品格，非常的境遇方才可以顯出非常的氣節(jié) 。 ? 我的宗旨一向是逐步穩(wěn)健發(fā)展，既不要靠聳人聽聞的利潤(rùn)，也不要在市場(chǎng)不景氣時(shí)，突然有資金周轉(zhuǎn)不靈的威脅。 ? 堅(jiān)持是一種智慧，固執(zhí)是一種死板。 ? 是員工養(yǎng)活了公司。 ? 管得少，就是管得好。 :18:45 ? 感情投資是在所有投資中，花費(fèi)最少，回報(bào)率最高的投資。 14:18:4514:18:4514:18Friday, March 17, 2023 ? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 14:18:4514:18:4514:183/17/2023 2:18:45 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 下午 2時(shí) 18分 45秒 下午 2時(shí) 18分 14:18: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 下午 2時(shí) 18分 :18March 17, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 14:18:4514:18:4514:18Friday, March 17, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 3月 17日星期五 下午 2時(shí) 18分 45秒 14:18: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 下午 2時(shí) 18分 :18March 17, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 ? 最好的 CEO是構(gòu)建他們的團(tuán)隊(duì)來(lái)達(dá)成夢(mèng)想，即便是邁克爾 〃 喬丹也需要隊(duì)友來(lái)一起打比賽。 ? 路是腳踏出來(lái)的，歷史是人寫出來(lái)的。 ? 人們所認(rèn)識(shí)到的是成功者往往經(jīng)歷了更多的失敗，只是他們從失敗中站起來(lái)并繼續(xù)向前。 ? 自始自終把人放在第一位，尊重員工是成功的關(guān)鍵。 ? 惟一持久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就是比你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手學(xué)習(xí)得更快的能力。 14:1814:1814:18:4514:18:45 ? 所謂天才，只不過是把別人喝咖啡的功夫都用在工作上了。 —— 拆遷公司工作人員 在拆遷方案中要通過不可預(yù)見費(fèi)來(lái)考慮人頭數(shù)的增加、最后的釘子戶的要價(jià)等等不確定因素。開發(fā)商一定要爭(zhēng)取政府協(xié)助 —— 動(dòng)拆遷專業(yè)人士訪談 專業(yè)人士訪談： 對(duì)于 2千戶的拆遷基地，一般 23年內(nèi)能完成拆遷。供需安臵房源面積為 97850m2。董家渡 13A地塊原來(lái)屬南市區(qū)的，相對(duì)居住條件差、人口密度很高，所以整體拆下來(lái)，每拆100戶，需要安臵房源在 200套左右，也就是 1： 2。 ?X為修正系數(shù)，將考慮該基地的開發(fā)進(jìn)度、擬供應(yīng)房屋的交房時(shí)間等因素。拆遷居民對(duì)房源需求明顯，政府安置房源成本相對(duì)低廉，對(duì)拆遷成本影響很大 因素二 拆遷房源的來(lái)源及安臵方式 “ 現(xiàn)在的房?jī)r(jià)下，拿錢到外面去買房的話，能買幾個(gè)平方?。‖F(xiàn)在這種房?jī)r(jià)下，總是要房子的 ” —— 137地塊居民李先生 “ 房子拆掉后，家里這些人總歸要有房子住的呀，兒子結(jié)婚要房子，我們（老人）也要住。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。居民不僅關(guān)心貨幣補(bǔ)償金額，也關(guān)注安臵房源的供應(yīng) 案例借鑒 影響因素 貨幣補(bǔ)償金額 房源供應(yīng)情況 ?居民最關(guān)心的是依據(jù)所有的補(bǔ)償金額（價(jià)值補(bǔ)償 +獎(jiǎng)勵(lì)金額），平均每個(gè)人獲得的補(bǔ)償款是多少； ?居民的期望值主要有兩方面參考：周邊房?jī)r(jià)以及其他拆遷基地的補(bǔ)償水平； ?市調(diào)結(jié)果顯示對(duì)開發(fā)商項(xiàng)目居民普遍預(yù)期達(dá) 30萬(wàn) /人以上 ?“ 沒有房子不搬”是 90%以上被采訪居民的態(tài)度 ?實(shí)際的居住需求和相對(duì)低廉的價(jià)格，居民對(duì)動(dòng)遷房源的要求巨大； ?市調(diào)結(jié)果顯示，類似 137居住條件和人口結(jié)構(gòu)的地塊拆遷中，所需房源套數(shù)與被拆戶數(shù)的比例達(dá)到 1： ： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。”曾參加過與泛海建設(shè)鄰近的董家渡 13號(hào)、 15號(hào)地塊拆遷、規(guī)劃工作的一位知情人士表示，泛海建設(shè)目前的困境在某種程度上也是其開發(fā)的進(jìn)程過于緩慢而造成的。 ?拆遷工作已經(jīng)完成%。 根據(jù)訪談了解，對(duì)于不同的開發(fā)主體，拆遷居民的期望底價(jià)不同，開發(fā)商主導(dǎo)要明顯高于政府主導(dǎo)。 拆遷戶：趙先生 不購(gòu)買安臵房的每人增加 23萬(wàn)元補(bǔ)償， 4個(gè)戶口，其中兩個(gè)有大病補(bǔ)貼，拿了康橋一套 2室，一套 1室（還是照顧的）外加 120多萬(wàn)。 案例總結(jié) ?137地塊在拆遷時(shí)，應(yīng)對(duì)地塊周邊及房屋土地價(jià)進(jìn)行了解，以定出合理的評(píng)估價(jià)； ?地塊的安臵方案應(yīng)充分考慮居民的基本需求； 我們這里什么地段啊，才 17600元 /平，這個(gè)價(jià)錢是不可能搬的。 地塊基本情況 ?地塊內(nèi)業(yè)態(tài)以住宅、商業(yè)為主，商業(yè)以?shī)蕵凤嬍撤?wù)為主 ?建筑類型為二級(jí)舊里 95 98 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 15 9 98地塊目前具體補(bǔ)償方案還未公示，僅提供了部分補(bǔ)償口徑。受世博會(huì)影響，目前拆遷公司談判工作停滯，依據(jù)前期居民反響，估計(jì)拆遷工作在世博會(huì)后 10個(gè)月內(nèi)可以完成 拆遷項(xiàng)目啟動(dòng) 安臵方案討論、出臺(tái) 啟動(dòng)動(dòng)遷簽約 仍在動(dòng)拆遷中 ?采取 “陽(yáng)光動(dòng)遷”制度 ?引入 商品房銷售中的 搖號(hào)排隊(duì)制度 ，實(shí)行抽號(hào)選房 ? 12月 5號(hào)啟動(dòng)當(dāng)天，有 528戶居民簽訂補(bǔ)償安臵協(xié)議，占全部 1370戶中的 % ?巳簽約 76%，剩余約 270張房產(chǎn) ?2023年 4月至現(xiàn)在因?yàn)槭啦?huì)的召開拆遷工作暫停，基本未有簽約 ?依據(jù)現(xiàn)有進(jìn)度，預(yù)計(jì)拆遷項(xiàng)目于 2023年 7月完成 115街坊 拆遷進(jìn)程 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 11 對(duì)于拆遷意愿及補(bǔ)償公告的事前征詢保證了 115地塊拆遷的民意基礎(chǔ)，房源的充分準(zhǔn)備及價(jià)格優(yōu)勢(shì)促成了快速的拆遷協(xié)議達(dá)成 115街坊 案例總結(jié) ?115地塊拆遷擁有： ?事前征詢的高同意率 ?充足的房源供應(yīng) ?安置房供應(yīng)價(jià)格的優(yōu)勢(shì) ?115地塊在區(qū)位、業(yè)態(tài)和建筑性質(zhì)上都與本項(xiàng)目類似，可作為本項(xiàng)目補(bǔ)償口徑的重要參考 ?實(shí)際產(chǎn)生拆遷補(bǔ)償費(fèi)用： 居住拆遷費(fèi)用約為 5萬(wàn) /平，非居住拆遷費(fèi)用約為 15萬(wàn) /平 目前 115地塊拆配比為 1：，預(yù)計(jì)周期為 ?137地塊在區(qū)位、建筑等各方面與盧灣 115號(hào)地塊類似，采用相同的套型保底的拆遷機(jī)制，在拆遷方案補(bǔ)償口徑確定時(shí)，具有高參考性 ?115地塊為政府拆遷項(xiàng)目，在拆遷周期和成本的預(yù)估上，本項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)考慮拆遷主體性質(zhì)引起的差異 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 12 1 盧灣區(qū) 115街坊 (東塊 ) 2 黃浦區(qū) 90、 9 9 99號(hào)地塊 3 董家渡 13A、 15A號(hào)地塊 4 董家渡 10號(hào)地塊 5 案例總結(jié) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 13 黃浦區(qū) 90、 9 9 99號(hào)地塊范圍以浙江中路、福州路、云南中路、廣東路等為四至。 1 黃浦區(qū)動(dòng)遷案例研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 2 我們通過對(duì)區(qū)位、業(yè)態(tài)、建筑等都與 137地塊類似的四個(gè)拆遷案例研究，分析影響拆遷成本及拆遷推進(jìn)的因素 ? 區(qū)位： 上海市中心，交通便利，周邊配套完善，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 ? 建筑： 住宅都以二級(jí)舊里及以下為主，其他業(yè)態(tài)如商鋪、辦公較少 ? 黃浦區(qū) 90、 9 9 99號(hào)地塊： 臨近本項(xiàng)目只有幾個(gè)街區(qū)； ? 115街坊： 位于盧灣區(qū)臨近新天地； ? 董家渡 13A、 15A地塊： 靠近黃浦江、世博園區(qū)，為 “ 十一五 ” 重點(diǎn)改造項(xiàng)目； ? 董家渡 10： 同為董家渡地段 案例簡(jiǎn)況 黃浦區(qū) 90 、 9 98 、 99地塊 盧灣區(qū) 115街坊 董家渡 10號(hào)地塊 董家渡 13A、15A號(hào)地塊 137地塊 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 3 1 盧灣區(qū) 115街坊 (東塊 ) 2 黃浦區(qū) 90、 9 9 99號(hào)地塊 3 董家渡 13A、 15A號(hào)地塊 4 董家渡 10號(hào)地塊 5 案例借鑒 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 對(duì)于不購(gòu)置安置房而選擇就近安置的居民，發(fā)放就近安置購(gòu)房補(bǔ)貼，按拆除建面補(bǔ)償每平米 4000元 安臵房源 安臵價(jià)格 市場(chǎng)價(jià)格 差價(jià) 新凱家園 4000 7900 3900 康橋月苑 4000 9500 5500 瑞陽(yáng)苑 4000 8500 4500 浦江麗都 4100 9700 5600 浦濤路地塊 （期房） 7600 銀河新都 7600 15500 7900 君蓮小區(qū) 7500 11000 3500 ?安臵房源的居民供應(yīng)價(jià)格僅為市場(chǎng)價(jià)格的 50%，對(duì)居民吸引力大。 ?98地塊： 以住宅為主，區(qū)域沿街為商鋪 。 拆遷房源 中?；ㄔ范? 南浦大橋 商品房房源 ? 周浦 基