【正文】 地： 位于浦東南匯， 房源單價(jià)約為 6800元每平方米 ? 君蓮小區(qū)： ? 位于閔行區(qū)， 單價(jià)區(qū)間為 71807490元 /平 ； ? 市場(chǎng)價(jià)約為 12023元 /平， 市場(chǎng)差價(jià)約 40%； ? 房型主要 有一戶一廳 59平 、 兩戶兩廳 85平 、 三室兩廳 102平 ? 已 公示的房源數(shù)目 為 232套 政府動(dòng)遷房源 房源選擇標(biāo)準(zhǔn)： ?未作明晰規(guī)定 ?一般 3個(gè)戶口可選 1套， 5個(gè)戶口可選 2套 ?家庭成員結(jié)構(gòu)是選房的重要參考 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 17 項(xiàng)目于 2023年 5月開始啟動(dòng)，因安臵方案低于居民預(yù)期，到目前為止進(jìn)展緩慢，趨于停滯 拆遷項(xiàng)目啟動(dòng) 地塊房屋置換方案出臺(tái) 啟動(dòng)動(dòng)遷簽約、談判 仍在談判、簽約中 ?開發(fā)商獨(dú)立拆遷 ?政府提供一定支撐 ?以“房屋所有權(quán)憑證、租用公房憑證”計(jì)戶 ?按照建筑面積一比一進(jìn)行置換 ?以中福集團(tuán)開發(fā)的“中?；ㄔ贰倍谛陆ㄉ唐贩繛橹脫Q房源 ?拆遷標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定以市政拆遷為主要依據(jù) ?房源增加了君蓮小區(qū)和周浦安置基地 ?目前 仍在 進(jìn)行居民談判工作及協(xié)議簽訂，并 未進(jìn)行拆遷 ?因安置方案低于居民預(yù)期，進(jìn)展緩慢，趨于停滯 ？ 拆遷周期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 18 9 98地塊因評(píng)估價(jià)和安臵方法與居民期望差距，后期又缺乏溝通，拆遷進(jìn)程緩慢。 —— 98地塊居民劉先生 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 19 1 盧灣區(qū) 115街坊 (東塊 ) 2 黃浦區(qū) 90、 9 9 99號(hào)地塊 3 董家渡 13A、 15A號(hào)地塊 4 董家渡 10號(hào)地塊 5 案例總結(jié) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 20 董家渡 13A、 15A地塊位于小東門街道，合計(jì)占地面積9,7901㎡ ，共需動(dòng)遷居民戶籍?dāng)?shù)為 2,390戶，其中舊里以下占 75％，拆除建筑面積 62,232㎡ 13A 董家渡 13A、 15A 地塊基本情況 15A ?四至： 13A地塊東至中山南路、南至董家渡路、西至萬(wàn)裕街、北至王家碼頭路，占地面積 36,893平方米； 15A地塊東至中山南路、南至薛家浜路新街、西至梅家弄青龍橋街、北至董家渡路占地面積 61,008平方米； ?區(qū)位： 董家渡 13A、 15A地塊位于小東門街道，毗鄰人民廣場(chǎng)商圈、南京路商圈，距離世博園區(qū) ，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯； ?交通： 靠近 9號(hào)線的小南門站與 4號(hào)線的南浦大橋站 ?業(yè)態(tài)： 區(qū)域內(nèi)以住宅為主，沿街有一些商鋪，以 飲食、娛樂、便利店為主 15A ?建筑： 居住房屋大多數(shù)為二級(jí)舊里及以下的公房，硬件設(shè)施及配套一般，舊里以下占 75％ ?規(guī)模： 共需動(dòng)遷居民戶籍?dāng)?shù)為 2,390戶，拆除建筑面積 62,232㎡ ， 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 21 董家渡 13A、 15A地塊屬于市政拆遷，實(shí)行“數(shù)磚頭 +數(shù)人頭”的動(dòng)遷政策，居住房屋評(píng)估單價(jià) 1700020230元之間，非居住房屋在 60000元，但實(shí)際補(bǔ)償最高達(dá) 30萬(wàn) /平 ?數(shù)磚頭 評(píng)估單價(jià) 拆除建面 +（最低補(bǔ)償單價(jià) x2評(píng)估單價(jià)） x 補(bǔ)貼系數(shù) 居住房屋價(jià)值補(bǔ)償 屬市政拆遷項(xiàng)目 拆遷主體為黃浦區(qū)土地儲(chǔ)備中心 評(píng)估單價(jià) 1700020230元 價(jià)格補(bǔ)貼系數(shù) 20% 面積換算系數(shù) 二級(jí)舊里： 董家渡 13A、 15A 拆遷機(jī)制及口徑 每家補(bǔ)償金額差別很大的，實(shí)際拆遷下來(lái)，這兩個(gè)地塊上商鋪的賠償價(jià)格區(qū)間在 730萬(wàn)元 / ㎡ ，拆遷是只能一戶一戶談下來(lái)，具體比例很難說的， 每戶都不一樣。 ?自 2023年 2月 15日正式簽約， 1個(gè)月時(shí)間簽約率已超過 31% ?至 2023年 5月 15日全獎(jiǎng)期結(jié)束 ， 共計(jì)簽約1,392戶，簽約率達(dá)到%。 ?規(guī)模： 共需動(dòng)遷居民戶籍?dāng)?shù)約為 2,500戶，動(dòng)遷建筑面積總計(jì) 80,827 ㎡ 紫 霞 路 王 家 碼 頭 街 中 華 路 王 家 嘴 角 街 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 28 董家渡 10號(hào)地塊動(dòng)遷工作于 2023年啟動(dòng)， 2023年 3月啟動(dòng)第 5次動(dòng)遷，至今拆遷工作完成約 90%，還有近200戶居民未拆遷，預(yù)計(jì)拆遷周期至少 9年 2023至 2023年底 拆遷項(xiàng)目啟動(dòng) 第 5次 動(dòng)遷啟動(dòng) 拆遷工作加快推進(jìn) 世博期間動(dòng)遷工作暫緩 ?拆遷停滯階段：由于世博會(huì)期間，運(yùn)拆遷工作暫時(shí)停滯，目前 10號(hào)地塊內(nèi)還有近 200戶居民未拆遷同， 拆遷完成約 90%。之后 10號(hào)地塊的居民基本就沒怎么動(dòng)過。 ?補(bǔ)償價(jià)格： 通海建設(shè)于 2023年初就完成了對(duì)董家渡 10號(hào)地塊非居住用地的拆遷工作，根據(jù)訪談，達(dá)成協(xié)議價(jià)格差距較大，平均在 15萬(wàn)元 /平米。 因素一 貨幣補(bǔ)償金額 “ 這里離南京路、外灘這么近，寸土寸金的地段，這里的房子價(jià)格就得看地段的。 40 [非居住房屋 ]綜合 137地塊居民市調(diào)及其他拆遷案例的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，我們推薦本項(xiàng)目具有操作可行性的非居住房屋拆遷補(bǔ)償口徑 房屋補(bǔ)償 ?被拆除房屋平均房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)區(qū)間為 [65000,75000]元 /平 ?建筑面積補(bǔ)貼系數(shù) 50% 獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用 其他費(fèi)用 房源價(jià)值 ?搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)為 /平 ?停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償為 400元 /平 ?個(gè)體工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照補(bǔ)償 為 30萬(wàn) /證 ?就近安臵補(bǔ)貼為 10000元 /平 案例借鑒 補(bǔ)償口徑 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例借鑒 安臵房源 市場(chǎng)購(gòu)買安臵房源 安臵房源成本 高 低 ?市場(chǎng)購(gòu)臵成本極高 ?為提高居民接受度，做安臵房源時(shí)需要對(duì)居民讓利幅度大 申請(qǐng)政府動(dòng)遷房 ?市場(chǎng)購(gòu)臵成本較低，購(gòu)買價(jià)格需要和政府協(xié)商 ?可購(gòu)數(shù)量決定于區(qū)房源貯備，及政府對(duì)項(xiàng)目的支持 ?居民安臵供應(yīng)價(jià)格需經(jīng)有關(guān)部門審核通過 申請(qǐng)經(jīng)適房用地自建 ?安臵房源成本最低 ?但是上海安臵房用地供應(yīng)緊張，需要很大政府支持力度 ?居民安臵供應(yīng)價(jià)格需經(jīng)有關(guān)部門審核通過 獲得政府支持 低 高 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 44 [需求總數(shù) ] 被拆遷居民都希望以貨幣補(bǔ)償款購(gòu)買安臵房源，因?yàn)榫用裥枰鉀Q拆遷后的居住問題，并且安臵房源價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)便宜。依據(jù)本項(xiàng)目的居民結(jié)構(gòu)建議安臵房源套數(shù)為 1353套，拆除戶數(shù)與安臵房源的套數(shù)比為 1： 。 —— 發(fā)改委訪談 從拆遷公司進(jìn)場(chǎng)、公告公示、談判簽約等等過程下來(lái)，對(duì)黃浦區(qū)的拆遷項(xiàng)目，拆遷戶數(shù)到 2千戶的，拆遷順利的話，一般23年內(nèi)能完成拆遷。 案例借鑒 不可預(yù)見費(fèi)用 我們拆遷基地，早走的人賠償了 28萬(wàn)元 /人，現(xiàn)在拖了 2年走的人，都是拿 40萬(wàn) /人的補(bǔ)償?shù)摹? ? 創(chuàng)造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創(chuàng)造。風(fēng)平浪靜的海面，所有的船只都可以并驅(qū)競(jìng)勝。 2023/3/1714:18:45 ? 在艱難時(shí)期，企業(yè)要想獲得生存下去的機(jī)會(huì)，唯一的辦法就是保持一種始終面向外界的姿態(tài)。 ? 命運(yùn)是一件很不可思議的東西。 2023年 3月 17日 2時(shí) 18分 ? 能用他人智慧去完成自己工作的人是偉大的。 2023年 3月 17日星期五 ? 命運(yùn)本來(lái)就不公平所以我要改變命運(yùn)。 ? 壯士臨陣決死哪管些許傷痕，向千年老魔作戰(zhàn)，為百代新風(fēng)斗爭(zhēng)。 :18:4514:18:45March 17, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 :18:4514:18Mar2317Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , March 17, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 17日星期五 2時(shí) 18分 45秒 14:18:4517 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 :18:4514:18Mar2317Mar23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 :18:4514:18:45March 17, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 2023年 3月 17日星期五 2時(shí) 18分 45秒 14: 謝謝各位！ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 下午 2時(shí) 18分 45秒 14:18:45 ? 質(zhì)量是維護(hù)顧客忠誠(chéng)的最好保證。 ? 新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，不是大魚吃小魚，而是快魚吃慢魚。 ? 一個(gè)管理者如果不了解其下屬的工作，那他就無(wú)法有效地管理他們。 ? 時(shí)間是一個(gè)偉大的作者，它會(huì)給每個(gè)人寫出完美的結(jié)局來(lái)。 ? 不放過任何細(xì)節(jié)。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗(yàn)的人，才能算是真正的強(qiáng)者。一般來(lái)說，完成總數(shù)在 80%左右之后，還留的那批居民談判難度很大。 相對(duì)來(lái)說，開發(fā)商項(xiàng)目周期會(huì)長(zhǎng)一點(diǎn)，因?yàn)榫用竦难a(bǔ)償期望會(huì)更高，談判難度大。 137號(hào)地塊居民家庭人員數(shù)量統(tǒng)計(jì) 每戶人員 8 9 10 11 12 13 14 15 戶數(shù) 20 17 11 6 2 1 0 1 安臵房源需求數(shù)量 1房套數(shù) 2房套數(shù) 3房套數(shù) 499 500 354 拆遷戶數(shù)共 1046戶，共需安臵房源套數(shù) 1353套，拆除戶數(shù)與安臵房源的套數(shù)比為 1： 。 案例借鑒 安臵房源 準(zhǔn)備充足的房源，對(duì)推進(jìn)拆遷是很重要的。也可將該基地房源市場(chǎng)評(píng)估價(jià)作為參考。 訪談的地塊居民認(rèn)為拆遷補(bǔ)償拿房子遠(yuǎn)比拿錢重要，主要原因有：一、因?yàn)榘仓梅吭吹膬r(jià)格要比市場(chǎng)價(jià)便宜的多，二、房子被拆了，居住需求首先要滿足。 ” —— 137地塊居民 案例借鑒 影響因素 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 33 由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格很高，拆遷居民對(duì)補(bǔ)償期望很高， “拆遷致富”是居民的普遍心理?！? ?“要是泛海建設(shè)的動(dòng)作快一些，也不至于現(xiàn)在這樣被動(dòng)。 ?10號(hào)地塊已完成動(dòng)遷居民 1,037戶，達(dá) %，49家單位動(dòng)遷工程已全部完成。 ?2023年 4月 19日，