【正文】 ，那就是說此數(shù)據(jù)的真實性值得懷疑。 經(jīng)過市調(diào)，我們才知道，這些酒店的客戶不是以商務(wù)住客為主，而是以打牌、娛樂為主；不是以住為主，而以玩為主要的。 景陽文教商圈日益飽和、同業(yè)競爭明顯。 那么，市調(diào)到底是個什么 流程 呢？ 本資料來自 78 與陳仁科一起探尋…… 市調(diào)目的研究 問卷設(shè)置 人員安排 禮品購置 市調(diào)人員培訓 訪問布點 正確市調(diào)流程 本資料來自 79 與陳仁科一起探尋…… 問卷設(shè)置 ： 問卷以不超過兩頁為宜； 問卷調(diào)查時間不宜超過 15分鐘； 跳問的設(shè)置； 不應(yīng)設(shè)置敏感性問題 不應(yīng)設(shè)置尷尬性問題 …… 市調(diào)人員培訓 ： 不要誘導性提問； 兩人一組，分工協(xié)作； 不宜讓受訪者自己填寫問卷； …… 取樣 ： 年齡分布； 性別分布； 攔截隔取樣； 入戶跳躍取樣； 注意事項 本資料來自 80 與陳仁科一起探尋…… 實地觀察 郵寄訪問 產(chǎn)品 流質(zhì)研究 日記式調(diào)查 網(wǎng)上調(diào)查 … … 電話訪問 座談會 深度訪問 入戶訪問 街頭 攔截訪問 正確的 市調(diào)方法 本資料來自 81 與陳仁科一起探尋…… 案例五：重慶巫山項目 ★ 依據(jù)巫山縣總體規(guī)劃和戰(zhàn)略定位，考察現(xiàn)有城市的商業(yè)業(yè)態(tài)，如何打造一個城市新的特色商圈。 請代理公司進行市調(diào)。這里展示了一種在接觸到一個地產(chǎn)項目之后，作為策劃人應(yīng)有的 思維方式、思維邏輯、思維范圍、思維聚焦 等等！ 本資料來自 69 與陳仁科一起探尋…… 如何研究呢？ 那 么 市場調(diào)查是基礎(chǔ)！ 本資料來自 70 與陳仁科一起探尋…… 1. 市調(diào)就是踩盤 。這種共性就是我們定位的基礎(chǔ)之一，也就是說針對這種共性的定位即可滿足大部分居住者的消費需求，又可滿足大學生的消費需求，也就滿足了本區(qū)域大部分消費群體的需求。 不同的消費群體是很難在同一消費場所消費的。這為本項目的定位留下了較大的回旋余地。尤其是為項目的市場研究指明了方向。 本資料來自 47 與陳仁科一起探尋…… 切入點 7—— 天河城人防商業(yè)由南北兩端組成，現(xiàn)南段已開始招商。這就決定了必然和真正的流行前線進行消費群的競爭。商圈的建立都是需要經(jīng)過漫長的時間積累達到的。 現(xiàn)在項目四面臨路，都可作為主入口，但是主入口只有一個。 銷售不出去，對開發(fā)商的資金壓力將越大。 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 33 八點思考 解密 該項目開發(fā)，之 三 該區(qū)域需要一個較為大型的超市及較為集中的商業(yè)配套。 礦產(chǎn)資源豐富。 新余市房地產(chǎn)行業(yè)正處在快速發(fā)展的起跑階段，雖然各項指標的基數(shù)較小，但增長速度飛快！ 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 14 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 15 以洪客隆百貨為代表的大型購物中心，以洪客隆商業(yè)街、抱石步行街為代表的商業(yè)步行街，以東方巴黎家居廣場為代表的大型專業(yè)市場，以國美電器為代表的主題式商城和以新一佳為代表的超市 …… 表明新余市商業(yè)物業(yè) 多業(yè)態(tài)并存、競爭慘烈。 幾個主要項目商業(yè)面積之和竟達 ㎡，加上規(guī)模較小的商場及零散分布的街鋪，估計新余市的商業(yè)面積將達到 50萬㎡之巨，而新余市區(qū)人口僅為 40萬，市區(qū)人口與商業(yè)面積之比為 1： ，世界上最繁華的商業(yè)城市 —— 東京，這個比例才為 1： ，香港為 1：， 供應(yīng)嚴重飽和！ 市調(diào)發(fā)現(xiàn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 16 面對如此激烈競爭的市場、面對如此飽和的市場，本項目該如何 突圍？ 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 17 在對勝利北路東面和西面兩個方向的人流量進行不同季節(jié)、不同時段的多次實地測量后，我們發(fā)現(xiàn)， 18～28歲年齡段的人流占據(jù)人流總量的比例平均高達 6成。 工業(yè)基礎(chǔ)扎實。但卻有以下幾個問題： 1. 本縣城商業(yè)經(jīng)濟并不十分發(fā)達。 那么，到底建多少商業(yè)面積最合適呢？ 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 35 八點思考 解密 該項目開發(fā) ，之 五 目前分宜的住宅市場比較好，但整體價格不高，在土地成本增加了一倍的前提下，如果仍按現(xiàn)在的住宅價格銷售，開發(fā)商的收益就沒有想象中的大。 如何選擇則要看整個項目是以照顧住宅為主，還是以照顧商業(yè)為主。如果在短時間不能完成 80％的招商，肯定會對項目的整體銷售產(chǎn)生影響，而想在項目開售時以這么大面積的商業(yè)招商，其難度可想而知。 但是，消費者是有一定的 消費習慣 的，要改變這種習慣需花很大力氣，而且還有一個較長的過程，這些肯定是商家選址前著重考慮的重要因素。 該段定位是否準確、招商是否成功、業(yè)態(tài)是否統(tǒng)一規(guī)劃、后期經(jīng)營是否順利將直接影響到本項目，而這一因素則是我方 不可控制 的。 本資料來自 52 與陳仁科一起探尋…… 第四層剖析 : 你，想 做什么？ 對市場、地塊、地理位置進行了詳盡的分析后，定位的基本方向就確定了。 本項目雖然不是最大，但近 3萬方的規(guī)模也不算小。如果生拉硬扯，必然是失去所有的消費者。 而對區(qū)域商業(yè)環(huán)境的研究主要是各商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)、功能、檔次、商品陳列、商品品類的了解，舉例說：如果所有的商業(yè)都是以休閑娛樂為主，這說明兩個問題，一是消費群體認同該區(qū)域是休閑娛樂的最佳消費場所，休閑消費有很大的市場，項目可以繼續(xù)定位休閑類。 2. 市調(diào)什么人都會做，隨便找?guī)讉€員工就了事 。 很多 開發(fā)商是這樣 實施 市調(diào)的 —— 本資料來自 72 與陳仁科一起探尋…… 這是正確的態(tài)度嗎？ 這是正確的方法嗎？ 這樣做能給項目開發(fā)帶來正確的指導嗎？ 不??！ 為什么？ 你們真正了解市調(diào)的作用嗎？ 本資料來自 73 與陳仁科一起探尋…… 首先，專業(yè)市調(diào)公司不懂房地產(chǎn)，在設(shè)置問卷、訪問、踩盤等方面都無法和房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)系起來，他們采摘的數(shù)據(jù)也許真實、客觀，但可用性不強。 ★ 巫山現(xiàn)有商圈內(nèi)的各個商業(yè)業(yè)態(tài)間如何互補、是否存在空白 ★ 了解巫山各階層消費者經(jīng)營者、投資者的消費偏好、習慣和消費能力，以及對商業(yè)整體定位、業(yè)態(tài)定位、目標商家定位、商圈業(yè)態(tài)定位奠定基礎(chǔ) ★ 在新商圈內(nèi)，如何從業(yè)態(tài)定位上找準項目的破市點 確定市調(diào)目的 本資料來自 82 與陳仁科一起探尋…… ? 調(diào)查時間： 2020年 *月 8日 —— *月 21日 ? 被訪問對象： 年齡 20—— 60歲之間 ? 訪問形式： □ 消費者及購房者：街頭攔截 問卷調(diào)查 電話咨詢 □ 經(jīng)營者：入戶訪問 問卷調(diào)查 ? 訪問時間： 每個樣本約 1015分鐘 討論市調(diào)布署 本資料來自 83 與陳仁科一起探尋…… 實地踩盤調(diào)查（實地觀察） 對巫山主要商業(yè)街區(qū)、典型商場、在售商業(yè)項目進行實