【正文】 ，那就是說(shuō)此數(shù)據(jù)的真實(shí)性值得懷疑。 經(jīng)過(guò)市調(diào)，我們才知道，這些酒店的客戶不是以商務(wù)住客為主，而是以打牌、娛樂(lè)為主；不是以住為主，而以玩為主要的。 景陽(yáng)文教商圈日益飽和、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)明顯。 那么，市調(diào)到底是個(gè)什么 流程 呢？ 本資料來(lái)自 78 與陳仁科一起探尋…… 市調(diào)目的研究 問(wèn)卷設(shè)置 人員安排 禮品購(gòu)置 市調(diào)人員培訓(xùn) 訪問(wèn)布點(diǎn) 正確市調(diào)流程 本資料來(lái)自 79 與陳仁科一起探尋…… 問(wèn)卷設(shè)置 ： 問(wèn)卷以不超過(guò)兩頁(yè)為宜； 問(wèn)卷調(diào)查時(shí)間不宜超過(guò) 15分鐘； 跳問(wèn)的設(shè)置； 不應(yīng)設(shè)置敏感性問(wèn)題 不應(yīng)設(shè)置尷尬性問(wèn)題 …… 市調(diào)人員培訓(xùn) ： 不要誘導(dǎo)性提問(wèn)； 兩人一組，分工協(xié)作； 不宜讓受訪者自己填寫問(wèn)卷； …… 取樣 ： 年齡分布； 性別分布； 攔截隔取樣； 入戶跳躍取樣； 注意事項(xiàng) 本資料來(lái)自 80 與陳仁科一起探尋…… 實(shí)地觀察 郵寄訪問(wèn) 產(chǎn)品 流質(zhì)研究 日記式調(diào)查 網(wǎng)上調(diào)查 … … 電話訪問(wèn) 座談會(huì) 深度訪問(wèn) 入戶訪問(wèn) 街頭 攔截訪問(wèn) 正確的 市調(diào)方法 本資料來(lái)自 81 與陳仁科一起探尋…… 案例五：重慶巫山項(xiàng)目 ★ 依據(jù)巫山縣總體規(guī)劃和戰(zhàn)略定位，考察現(xiàn)有城市的商業(yè)業(yè)態(tài)，如何打造一個(gè)城市新的特色商圈。 請(qǐng)代理公司進(jìn)行市調(diào)。這里展示了一種在接觸到一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目之后，作為策劃人應(yīng)有的 思維方式、思維邏輯、思維范圍、思維聚焦 等等！ 本資料來(lái)自 69 與陳仁科一起探尋…… 如何研究呢？ 那 么 市場(chǎng)調(diào)查是基礎(chǔ)！ 本資料來(lái)自 70 與陳仁科一起探尋…… 1. 市調(diào)就是踩盤 。這種共性就是我們定位的基礎(chǔ)之一，也就是說(shuō)針對(duì)這種共性的定位即可滿足大部分居住者的消費(fèi)需求，又可滿足大學(xué)生的消費(fèi)需求，也就滿足了本區(qū)域大部分消費(fèi)群體的需求。 不同的消費(fèi)群體是很難在同一消費(fèi)場(chǎng)所消費(fèi)的。這為本項(xiàng)目的定位留下了較大的回旋余地。尤其是為項(xiàng)目的市場(chǎng)研究指明了方向。 本資料來(lái)自 47 與陳仁科一起探尋…… 切入點(diǎn) 7—— 天河城人防商業(yè)由南北兩端組成，現(xiàn)南段已開(kāi)始招商。這就決定了必然和真正的流行前線進(jìn)行消費(fèi)群的競(jìng)爭(zhēng)。商圈的建立都是需要經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的時(shí)間積累達(dá)到的。 現(xiàn)在項(xiàng)目四面臨路，都可作為主入口，但是主入口只有一個(gè)。 銷售不出去，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金壓力將越大。 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 33 八點(diǎn)思考 解密 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，之 三 該區(qū)域需要一個(gè)較為大型的超市及較為集中的商業(yè)配套。 礦產(chǎn)資源豐富。 新余市房地產(chǎn)行業(yè)正處在快速發(fā)展的起跑階段，雖然各項(xiàng)指標(biāo)的基數(shù)較小，但增長(zhǎng)速度飛快！ 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 14 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 15 以洪客隆百貨為代表的大型購(gòu)物中心，以洪客隆商業(yè)街、抱石步行街為代表的商業(yè)步行街，以東方巴黎家居廣場(chǎng)為代表的大型專業(yè)市場(chǎng)，以國(guó)美電器為代表的主題式商城和以新一佳為代表的超市 …… 表明新余市商業(yè)物業(yè) 多業(yè)態(tài)并存、競(jìng)爭(zhēng)慘烈。 幾個(gè)主要項(xiàng)目商業(yè)面積之和竟達(dá) ㎡，加上規(guī)模較小的商場(chǎng)及零散分布的街鋪，估計(jì)新余市的商業(yè)面積將達(dá)到 50萬(wàn)㎡之巨，而新余市區(qū)人口僅為 40萬(wàn)，市區(qū)人口與商業(yè)面積之比為 1： ，世界上最繁華的商業(yè)城市 —— 東京，這個(gè)比例才為 1： ，香港為 1：， 供應(yīng)嚴(yán)重飽和！ 市調(diào)發(fā)現(xiàn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 16 面對(duì)如此激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)、面對(duì)如此飽和的市場(chǎng)，本項(xiàng)目該如何 突圍？ 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 17 在對(duì)勝利北路東面和西面兩個(gè)方向的人流量進(jìn)行不同季節(jié)、不同時(shí)段的多次實(shí)地測(cè)量后，我們發(fā)現(xiàn)， 18～28歲年齡段的人流占據(jù)人流總量的比例平均高達(dá) 6成。 工業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)。但卻有以下幾個(gè)問(wèn)題： 1. 本縣城商業(yè)經(jīng)濟(jì)并不十分發(fā)達(dá)。 那么，到底建多少商業(yè)面積最合適呢？ 與陳仁科一起探尋…… 本資料來(lái)自 35 八點(diǎn)思考 解密 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā) ，之 五 目前分宜的住宅市場(chǎng)比較好，但整體價(jià)格不高，在土地成本增加了一倍的前提下，如果仍按現(xiàn)在的住宅價(jià)格銷售，開(kāi)發(fā)商的收益就沒(méi)有想象中的大。 如何選擇則要看整個(gè)項(xiàng)目是以照顧住宅為主，還是以照顧商業(yè)為主。如果在短時(shí)間不能完成 80％的招商，肯定會(huì)對(duì)項(xiàng)目的整體銷售產(chǎn)生影響，而想在項(xiàng)目開(kāi)售時(shí)以這么大面積的商業(yè)招商，其難度可想而知。 但是，消費(fèi)者是有一定的 消費(fèi)習(xí)慣 的，要改變這種習(xí)慣需花很大力氣，而且還有一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程，這些肯定是商家選址前著重考慮的重要因素。 該段定位是否準(zhǔn)確、招商是否成功、業(yè)態(tài)是否統(tǒng)一規(guī)劃、后期經(jīng)營(yíng)是否順利將直接影響到本項(xiàng)目，而這一因素則是我方 不可控制 的。 本資料來(lái)自 52 與陳仁科一起探尋…… 第四層剖析 : 你，想 做什么？ 對(duì)市場(chǎng)、地塊、地理位置進(jìn)行了詳盡的分析后，定位的基本方向就確定了。 本項(xiàng)目雖然不是最大，但近 3萬(wàn)方的規(guī)模也不算小。如果生拉硬扯，必然是失去所有的消費(fèi)者。 而對(duì)區(qū)域商業(yè)環(huán)境的研究主要是各商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)、功能、檔次、商品陳列、商品品類的了解，舉例說(shuō)：如果所有的商業(yè)都是以休閑娛樂(lè)為主，這說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題，一是消費(fèi)群體認(rèn)同該區(qū)域是休閑娛樂(lè)的最佳消費(fèi)場(chǎng)所，休閑消費(fèi)有很大的市場(chǎng)，項(xiàng)目可以繼續(xù)定位休閑類。 2. 市調(diào)什么人都會(huì)做，隨便找?guī)讉€(gè)員工就了事 。 很多 開(kāi)發(fā)商是這樣 實(shí)施 市調(diào)的 —— 本資料來(lái)自 72 與陳仁科一起探尋…… 這是正確的態(tài)度嗎？ 這是正確的方法嗎？ 這樣做能給項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)正確的指導(dǎo)嗎？ 不??！ 為什么？ 你們真正了解市調(diào)的作用嗎？ 本資料來(lái)自 73 與陳仁科一起探尋…… 首先，專業(yè)市調(diào)公司不懂房地產(chǎn)，在設(shè)置問(wèn)卷、訪問(wèn)、踩盤等方面都無(wú)法和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)聯(lián)系起來(lái)，他們采摘的數(shù)據(jù)也許真實(shí)、客觀，但可用性不強(qiáng)。 ★ 巫山現(xiàn)有商圈內(nèi)的各個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)間如何互補(bǔ)、是否存在空白 ★ 了解巫山各階層消費(fèi)者經(jīng)營(yíng)者、投資者的消費(fèi)偏好、習(xí)慣和消費(fèi)能力，以及對(duì)商業(yè)整體定位、業(yè)態(tài)定位、目標(biāo)商家定位、商圈業(yè)態(tài)定位奠定基礎(chǔ) ★ 在新商圈內(nèi)，如何從業(yè)態(tài)定位上找準(zhǔn)項(xiàng)目的破市點(diǎn) 確定市調(diào)目的 本資料來(lái)自 82 與陳仁科一起探尋…… ? 調(diào)查時(shí)間： 2020年 *月 8日 —— *月 21日 ? 被訪問(wèn)對(duì)象： 年齡 20—— 60歲之間 ? 訪問(wèn)形式： □ 消費(fèi)者及購(gòu)房者：街頭攔截 問(wèn)卷調(diào)查 電話咨詢 □ 經(jīng)營(yíng)者：入戶訪問(wèn) 問(wèn)卷調(diào)查 ? 訪問(wèn)時(shí)間： 每個(gè)樣本約 1015分鐘 討論市調(diào)布署 本資料來(lái)自 83 與陳仁科一起探尋…… 實(shí)地踩盤調(diào)查（實(shí)地觀察） 對(duì)巫山主要商業(yè)街區(qū)、典型商場(chǎng)、在售商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)